中国住宅价格的收入弹性估计及其区域性差异
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价对 其 的 变 动 弹 性 如 何 ， 一 直 没 有 权 威 的 说 法。 本 文 所 指 的 房 价 对 收 入 的 弹 性 都 （ ④， ） 是研 究住房 市场 的一个关键 指标 ， 描述住 宅价格 对 收入 的敏感 程度 ， 定义 是每 其
个 百分 比收入 变 化会带 来 或伴 随 多少 个 百分 比房 价 的 变 动。研 究住 宅 的价 格 收入 弹
工作。
① 需 要 注 意不 可 与住 房 需 求 的 收入 弹 性 混 淆 ， 住 房 需 求 的 百分 比 变 化 与 家庭 收 入 的 百 分 比变 化 的 比值 ” 郑 思 即“ （ 齐 、 洪 玉 ，０ ５ 。 另 见 王 金 明 、 铁 梅 （０ ４ 和 魏 贤贤 、 阳（ ０ ５ 。 刘 ２０ ） 高 ２０ ） 李 ２ ０ ）
性 ， 以让 我们通 过 了解 住 房 市场 价 格 上 涨 与 收入 增 长 的 紧 密程 度 来 判 断其 风 险程 可
度 ， 以用 来预 测房价 如何 随着 收入增 长 而变动 ， 可 以通过 研 究不 同地 区的价格 弹性 可 还
陈杰： 复旦大学管理学院产业经济学系副教授 、 复旦大学住房政策 中心执行主任 复旦大学产业发展 中心副主任。 电子邮箱：ｅｈ ｕ ａ．ｄ ．ｎ ｊ ｃ＠ｆｄｎ ｅｕ ｃ 。通讯地址 ： ｉ 上海市杨 浦区国顺路６ ０号思源教授楼 ３ ９室，０ ４ ３ ７ １ ２０ ３ 。作者感谢 国 家哲学社会科 学基金（７ ＪＯ ６ 和上海浦 江人 才计划 的资助， ０ ＣＬ ０ ） 感谢 方红生博 士的大力 帮助和吴 萍同学 的编辑
的 收入 弹性 进 行 了测度 。研 究发 现 ：１ 全 国层 面 ， 期 弹 性 为 ｏ ６ ． ， 期 弹 性 为 ｏ ９ （） 长 ．— ９ 短 ．－ １ｏ （ ） ． ；２ 在地 区层 面 ， 期 弹性 而言 ， 长 东部 为 ｏ ７ Ｉｏ 中部 为 ｏ ４ ．一 ．， ．— ． ， 部 为 ｏ ８ 短期 弹 ５西 ．； 性而言， 西部 地 区最 大 为 １３ 东 部 最 小 为 ｏ ３ ＿ ． ， ．， ．＿ ０ ５ 中部 为 ｏ ９ １ｏ 除 此 之 外 ， 们 还 发 ．一 ． 。 我 现， 当实 际住 宅价 格 偏 离长 期 均衡 价格 时 ， 向均 衡 价 格 收 敛 的速 度 ， 部 最 慢 ， 其 东 中部 最 快 ， 西 部 次之 。这 些 发 现 对 我们 深 化 对 各 地 区商 品住 房 市 场 发 展 差 异 性 的 认 识 有 重 要作 用 。 文 章
面板数 据研 究 了经 济基本 面对 中国住 宅价 格 的解 释力 。根 据他 们考 虑 年度 效 应 的面板 计量模 型估 计 ， 住宅 价格 收入 弹性都在 １以上① 但是 由于他 们没 有控 制 非经 济基 本 面 。
因素和 个体 效应 ， 因此该研 究不可避 免地 存在 遗 漏 变量偏倚 和 内生性 问题 ， 究结论 可 研 信性存在 疑 问。 中国住 宅 市 场存 在 泡 沫吗？ 他 们 基 于 经 济 基 本 面 因素 在 ２０ —２ ０ ０ １ ０２ 年 间对住 宅价格 增长 解释 力 的 弱化 ， 隐含 地 认 为 中国住 宅 市 场是 存 在 泡 沫 的。 与 此 主
２１ ０ ０年 第 ３期
中 绐碑 温
Ｈ ０２ ｃ ｎ ｍｉ Ｐａ ， ｄ ＿ｒ Ｅ ｏ ｏ ｃ Ｊ ｎ ，２ １ ｕｅ ０ ０
中国住 宅 价格 的收入 弹 性估 计 及 其 区域 性差 异
陈 杰
摘要 本 文基 于 １９ －２ ０ ９ ９ ０ ７年 的省 级 面 板 数据 对 剔 除经 济 适 用 房 之 后 的 商 品住 宅价 格
究都 不 能令 人信服 地 告诉 我们 住宅 价格 收入 弹 性在 全 国和 三 大地 区 的情况 ， 而这 正 是
本文所 要 系统研 究 的。
二 、文 献 综 述
在 一篇 有影 响的研 究 中， 悦 、 洪 玉（０４ 利 用 中国 １９－ ２０ 沈 刘 ２０ ） ９５ ０ ２年 １ ４个城 市 的
论 的焦点。在 美 国 ２０ ０７年住 房 市场 衰 退 、 房价 跌 落 引发 次 贷危 机 ， 而 引爆 百年 一遇 进 的全球 金 融危 机之 后 ， 住宅 价格 的稳 定 性 已经越 来 越 成 为各 国宏观 问题越 来越 成为 国 内文献 的热 点 问题 ， 内学界 对 中国住 宅价 格 的决定 国 因素和 各 因素 的影 响程度还 所知 有 限， 哪怕 收入这 个对 住房 价格 最重 要 的决 定 因素 ， 房
２１ ００年第 ３ 期
陈杰 中国住宅价格的收入弹性估计 区 基 堕 哇羞昱
—
．
来 判断各地 住房 市场 发育 与发 展 程度 。所 以其在 把 握住 房 市场发 展 动 态和 制定 相 关政 策 中具有 重要 意义 。 在这个 问题 上 ， 前 国 内曾经 有 一批较好 的相 关研 究 （ 悦 ， 之 沈 刘洪 玉 ，０ ４ 周 京 奎 ， ２０ ； ２０ ； ０ ５ 洪涛等 ，０ ５ 梁云 芳、 ２０ ； 高铁梅 ，０ ６ ２ ０ ； ２ ０ ，０ ７ 白霜 ，０ ８ 钱 金保 ，０ ８ ， 是这 些 研 ２０ ； ２０ ） 但
最后对政府如何调控商品住宅价格提 出了一些相 应的政策建议。 关键词 面板误 差修正模型 住宅价格 的收入弹性 收敛速度
一
、
引
言
１９ ９ ８年 房 改之 后 ， 中国城镇 商 品住 宅价格 居 高 不下 ， 且众 多地 区房 价 自 ２０ 而 ０４年
以来 ， 了在 ２ ０ 除 ０ ８年 出现低迷 ， 基本保 持年 均两位 数 上涨 的速度 ， 显著超 过 同期人 均可 支配 收入 的增 幅 。 中国住 宅价格 的快速 上涨到 底是 与居 民收入 等基 本面 严重 脱节 的泡 沫推 动（ 姜春 海 ，０ ５ ， ２ ０ ） 还是 有稳 固收入增 长 基础 支撑 的理 性市场 反 映 ， 一直 是 人们 争
个 百分 比收入 变 化会带 来 或伴 随 多少 个 百分 比房 价 的 变 动。研 究住 宅 的价 格 收入 弹
工作。
① 需 要 注 意不 可 与住 房 需 求 的 收入 弹 性 混 淆 ， 住 房 需 求 的 百分 比 变 化 与 家庭 收 入 的 百 分 比变 化 的 比值 ” 郑 思 即“ （ 齐 、 洪 玉 ，０ ５ 。 另 见 王 金 明 、 铁 梅 （０ ４ 和 魏 贤贤 、 阳（ ０ ５ 。 刘 ２０ ） 高 ２０ ） 李 ２ ０ ）
性 ， 以让 我们通 过 了解 住 房 市场 价 格 上 涨 与 收入 增 长 的 紧 密程 度 来 判 断其 风 险程 可
度 ， 以用 来预 测房价 如何 随着 收入增 长 而变动 ， 可 以通过 研 究不 同地 区的价格 弹性 可 还
陈杰： 复旦大学管理学院产业经济学系副教授 、 复旦大学住房政策 中心执行主任 复旦大学产业发展 中心副主任。 电子邮箱：ｅｈ ｕ ａ．ｄ ．ｎ ｊ ｃ＠ｆｄｎ ｅｕ ｃ 。通讯地址 ： ｉ 上海市杨 浦区国顺路６ ０号思源教授楼 ３ ９室，０ ４ ３ ７ １ ２０ ３ 。作者感谢 国 家哲学社会科 学基金（７ ＪＯ ６ 和上海浦 江人 才计划 的资助， ０ ＣＬ ０ ） 感谢 方红生博 士的大力 帮助和吴 萍同学 的编辑
的 收入 弹性 进 行 了测度 。研 究发 现 ：１ 全 国层 面 ， 期 弹 性 为 ｏ ６ ． ， 期 弹 性 为 ｏ ９ （） 长 ．— ９ 短 ．－ １ｏ （ ） ． ；２ 在地 区层 面 ， 期 弹性 而言 ， 长 东部 为 ｏ ７ Ｉｏ 中部 为 ｏ ４ ．一 ．， ．— ． ， 部 为 ｏ ８ 短期 弹 ５西 ．； 性而言， 西部 地 区最 大 为 １３ 东 部 最 小 为 ｏ ３ ＿ ． ， ．， ．＿ ０ ５ 中部 为 ｏ ９ １ｏ 除 此 之 外 ， 们 还 发 ．一 ． 。 我 现， 当实 际住 宅价 格 偏 离长 期 均衡 价格 时 ， 向均 衡 价 格 收 敛 的速 度 ， 部 最 慢 ， 其 东 中部 最 快 ， 西 部 次之 。这 些 发 现 对 我们 深 化 对 各 地 区商 品住 房 市 场 发 展 差 异 性 的 认 识 有 重 要作 用 。 文 章
面板数 据研 究 了经 济基本 面对 中国住 宅价 格 的解 释力 。根 据他 们考 虑 年度 效 应 的面板 计量模 型估 计 ， 住宅 价格 收入 弹性都在 １以上① 但是 由于他 们没 有控 制 非经 济基 本 面 。
因素和 个体 效应 ， 因此该研 究不可避 免地 存在 遗 漏 变量偏倚 和 内生性 问题 ， 究结论 可 研 信性存在 疑 问。 中国住 宅 市 场存 在 泡 沫吗？ 他 们 基 于 经 济 基 本 面 因素 在 ２０ —２ ０ ０ １ ０２ 年 间对住 宅价格 增长 解释 力 的 弱化 ， 隐含 地 认 为 中国住 宅 市 场是 存 在 泡 沫 的。 与 此 主
２１ ０ ０年 第 ３期
中 绐碑 温
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中国住 宅 价格 的收入 弹 性估 计 及 其 区域 性差 异
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摘要 本 文基 于 １９ －２ ０ ９ ９ ０ ７年 的省 级 面 板 数据 对 剔 除经 济 适 用 房 之 后 的 商 品住 宅价 格
究都 不 能令 人信服 地 告诉 我们 住宅 价格 收入 弹 性在 全 国和 三 大地 区 的情况 ， 而这 正 是
本文所 要 系统研 究 的。
二 、文 献 综 述
在 一篇 有影 响的研 究 中， 悦 、 洪 玉（０４ 利 用 中国 １９－ ２０ 沈 刘 ２０ ） ９５ ０ ２年 １ ４个城 市 的
论 的焦点。在 美 国 ２０ ０７年住 房 市场 衰 退 、 房价 跌 落 引发 次 贷危 机 ， 而 引爆 百年 一遇 进 的全球 金 融危 机之 后 ， 住宅 价格 的稳 定 性 已经越 来 越 成 为各 国宏观 问题越 来越 成为 国 内文献 的热 点 问题 ， 内学界 对 中国住 宅价 格 的决定 国 因素和 各 因素 的影 响程度还 所知 有 限， 哪怕 收入这 个对 住房 价格 最重 要 的决 定 因素 ， 房
２１ ００年第 ３ 期
陈杰 中国住宅价格的收入弹性估计 区 基 堕 哇羞昱
—
．
来 判断各地 住房 市场 发育 与发 展 程度 。所 以其在 把 握住 房 市场发 展 动 态和 制定 相 关政 策 中具有 重要 意义 。 在这个 问题 上 ， 前 国 内曾经 有 一批较好 的相 关研 究 （ 悦 ， 之 沈 刘洪 玉 ，０ ４ 周 京 奎 ， ２０ ； ２０ ； ０ ５ 洪涛等 ，０ ５ 梁云 芳、 ２０ ； 高铁梅 ，０ ６ ２ ０ ； ２ ０ ，０ ７ 白霜 ，０ ８ 钱 金保 ，０ ８ ， 是这 些 研 ２０ ； ２０ ） 但
最后对政府如何调控商品住宅价格提 出了一些相 应的政策建议。 关键词 面板误 差修正模型 住宅价格 的收入弹性 收敛速度
一
、
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言
１９ ９ ８年 房 改之 后 ， 中国城镇 商 品住 宅价格 居 高 不下 ， 且众 多地 区房 价 自 ２０ 而 ０４年
以来 ， 了在 ２ ０ 除 ０ ８年 出现低迷 ， 基本保 持年 均两位 数 上涨 的速度 ， 显著超 过 同期人 均可 支配 收入 的增 幅 。 中国住 宅价格 的快速 上涨到 底是 与居 民收入 等基 本面 严重 脱节 的泡 沫推 动（ 姜春 海 ，０ ５ ， ２ ０ ） 还是 有稳 固收入增 长 基础 支撑 的理 性市场 反 映 ， 一直 是 人们 争