农地征用补偿方法和标准的合理化探讨_薛明川

Chongq in g
元 /m2
土地级别
商业用地
住宅用地
工业用地
Land grade 1 2 3
Comm ercial land 11 953 9 977 7 499
Resid en tial land 3 503 3 078 2 206
Indus trial land 1 499 1 204 711
业用地的征收实施补偿。目前, 研究土地和法律的许多学者 地理位置的确定是具有历史原因的。城市郊区的农民与边
指出, 在土地征收补偿的过程中, 应当适用 完全补偿 的原 远地区的农民所拥有土地的市场价值差异悬殊, 而且由于极
则, 对私有财产保护和个人权利提出肯定的主张, 要求严格 其复杂的因素影响 (如交通、污染源等 ), 即使在同一地区, 不
37卷 18 期
薛明川 农地征用补偿方法和标准的合理化探讨
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地年收益的 16倍。我国 6 ~ 10倍的补偿标准过低, 不能公 料对整个国家经济进行宏观调控的能力, 也不利于农村劳动
正的补偿失地农民的财产损失。
力的合理转移和农村土地的集约化经营。
1. 2 学术界推崇的市场比较法存在的问题 这里所谓的
( 2)不利于整个社会的公平, 在解决现有矛盾的情况下,
市场比较法不同于地价评估中的市场比较法, 但方法基点具 可能会引发更大的社会矛盾。土地作为生产的基本资料, 其
有一致性。很多学者在对现行收益还原法进行实践性反思 最重要的特点就是稀缺性和固定性, 所以, 宗地、区位就成了
和批判的同时, 提出在土地征用补偿中运用市场比较法对农 衡量土地价值的决定性因素。然而, 农民取得土地的多少与
D iscussion on the C om pensation M ethod and R ational Standard of A rab le Land Expropriation XUE M ing-chuan ( Co llege of Econom ics and M anagem en,t Southwest Un iversity, Chongqing 400715) A bstract The problem s in de term ining the com pensationa l am ounts of arable land expropriation by incom e capitalizationm ethod and com parative m ethod were discussed. T he va lue com position of arable land in China was introduced. T ak ing Chongqing C ity in China as an exam ple, the irrationality of com pensation standard in the present arable land expropriation was ana lyzed. The results showed that the incom e capita lization m ethod w as rationa l in determ ining the com pensationa l am ounts, but the present com pensation standard shou ld be further mi proved. K ey w ords Land expropr iation com pensation; M ethod; Standard; Calcula tion
W = I+T C = P 2 - (B + W ) 式中, P 2 为征用后该土地在二级土地市场上的竞争性出让 价格, 也就是熟地的出让价格; C 为土地取得成本, 即农地的 机会成本和农民安置、社会保障、再就业培训等费用; B 为土
Table 1 Standard land price of sta te-owned land use right in
安徽农业科学, Jou rn al ofAnhu iAgr.i Sc.i 2009, 37( 18): 8762 - 8764
责任编辑 金炎 责任校对 汪伟
农地征用补偿方法和标准的合理化探讨
薛明川 (西南大学经济管理收益还原法和市场比较法在确定补偿金额方面存在的问题。介绍了中国农地的价值构成, 并以中国 重庆市为例, 对现行农地征用补偿标准的不合理之处进行了分析。研究表明: 以收益还原法确定补偿金额的方法是正确的, 但是现行的 补偿标准有待进一步完善。 关键词 征地补偿; 方法; 标准; 测算 中图分类号 F301. 3 文献标识码 A 文章编号 0517- 6611( 2009) 18- 08762- 03
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地性质而产生的巨额土地增值收益; W 为土地出让金。 2. 2 对现行补偿标准的合理化检验 以重庆市为例 通 过上文分析, 发现现行的农地征用补偿标准存在诸多问题和 不合理之处, 以下采用成本倒推法以重庆市为例对现行农用 地补偿标准的合理性进行检验。样本数据如表 1、2、3所示。 2. 2. 1 验证条件的设定。 选择农业用地转换为最次一级 住宅用地 ( 12级住宅用地 )的数据进行估算。 政府以收回 土地开发成本为目的, 并且适当赢利, 选择按照楼面面积等
遵照市场规律, 按照市场价格对被征用人财产权利进行民事 同地块的土地市场价格也存在差异。如果按照市场价格进
侵权赔偿, 以求最大限度地弥补被征收人因征收造成的财产 损失 [ 2]。笔者认为, 主张运用基于 完全补偿 的市场机制来
行交易, 势必会造成整个社会的极大不公平, 更不要说给那 些没有土地的城市居民带来的心理影响。
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注: 基准地价为城镇国有土地 五通一平 (即通路、通水、通电、通讯、通
作者简介 薛明川 ( 1982 - ), 男, 重庆 人, 硕士 研究生, 研究方 向: 不动 产经营与管理。
收稿日期 2009-03-13
是正确的。但是, 按照产值倍数法来确定土地补偿金额会出 现诸多障碍, 主要表现为以下几点。 1. 1. 1 产值倍数法没有考虑到农民对土地使用的选择权。 目前, 中国农民的土地承包年限是 30年, 也就是说农民可以 根据自己的需求在这 30年中合理安排自己的农业生产, 并 按照市场的形势合理调整种植结构。单一的按照现有土地 的原用途来核定产值是欠妥当的。特别是在沿海经济发达 地区、城市郊区, 农业生产早已不是该地区农民收入的主要 来源, 土地撂荒现象严重, 用产值倍数法给予补偿会极大地 损害农民的利益。 1. 1. 2 土地的年产值额度难以确定。土地管理法要求对农 用地的征用应当按照该幅土地原用途的年产值进行计算。 确定被征用耕地的年产值, 其具体核算是一个非常复杂的过 程, 应当考虑到很多相关因素。衡量耕地年产值的标准既不 是地价, 也不是地租, 而是对该耕地原用途的一种种植经济 效益评估。需要考虑的因素包括: 作物类型、种植制度、生产 力水平、市场区位、市场情况的测算等。虽然国土资源部于 2004年 11月 12日发布了 关于完善征地补偿安置制度的指 导意见 , 规定了由省级国土资源部门会同有关部门制订省 域内各县 (市 )耕地的最低统一年产值标准, 并报省级人民政 府批准后公布执行, 制订统一年产值标准必须考虑被征收耕 地的类型、质量、农民对土地的投入、农产品价格、农用地等 级等因素。但是, 以什么标准来对以上因素进行衡量, 具体 方法和技术路线尚待深入探讨。 1. 1. 3 合理的补偿倍数难以确定。我国土地管理法执行的 是征收耕地的土地补偿费, 为该耕地被征收前 3年平均年产 值的 6~ 10倍。土地补偿费用按照产值倍数计算时, 没有对 农地收益还原率进行认真研究。按照土地管理法的规定, 其 土地收益还原率为 10. 0% ~ 16. 7% , 这不符合农业投入或产 出的实际。国内从事土地评价和规划的专家, 浙江大学东南 土地管理学院刘卫东教授对此作了大量研究[ 1]。他参考国 外农地的土地收益还原率和被征农地的现实最大使用效益 来确定中国耕地的价格, 可以肯定, 单纯是土地补偿费一项 就应当相当于土地年收益的 30倍左右, 最低也应当超过土
解决目前基于收益还原法的土地补偿标准引发的社会矛盾
综上所述, 笔者认为在我国现行的社会和制度背景下,
是不科学的。
政府对农用地征收补偿采取收益还原法是可行的、合理的。
( 1)不符合目前中国的基本国情, 不利于促进工业化和 但是, 现行的补偿标准有待进一步完善。
城市化的快速发展。征地补偿费的高低, 不仅和失地农民的 2 我国农地的价值构成以及征收补偿方式在实际征收补偿
中华人民共和国土地管理法 第 47条指出: 征收土地 的, 按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的土地补 偿费, 为该耕地被征收前 3年平均年产值的 6~ 10倍。每个 需要安置的农业人口的安置补助费标准, 为该耕地被征收前 3年平均年产值的 4~ 6倍。这说明, 我国的征用补偿标准是 依据农用地的收益能力, 按照产值倍数法给予补偿, 实际上 就是收益还原的具体运用。此方法是依照土地收益还原法 把 产值 作为土地收益、按照原来用途来估算地价, 其思路
21世纪的中国正处于社会的急剧转型时期, 工业化、城 市化、市场化是这一时期不可避免的趋势, 也是解决 三农 问题、实现小康社会的伟大目标、建设中国特色社会主义必 然经历的过程。但是, 大工业和大城市的飞速发展一定伴随 着土地的大量占用。在土地征用的过程中, 效率与公平不可 避免的成为讨论的焦点。在中国当前的制度背景下, 工业化 的发展、城市的蔓延, 必然导致工业城市用地紧张。市区内 国家所有的土地远远不能支撑其发展, 也无法实现有效、充 裕的供给, 需要有越来越多的农业用地转化为建设用地, 农 村土地大量被征用, 已经是现实发展过程中的一种普遍现 象。但是, 由于征地制度建设还处在探索之中, 各利益主体 的利益诉求出现失范现象, 利益冲突愈演愈烈, 严重影响了 农村的稳定和发展。现有的征地制度, 特别是征地补偿制度 有待于反思和完善。 1 收益还原法和市场比较法运用于征地补偿过程中存在的 问题 1. 1 现行收益还原法存在的问题 收益还原法又称为收益 资本化法、地租资本化法等, 是将待估土地未来正常年纯收 益 (地租 ), 以一定的土地还原率还原为一定量的资本, 来估 算待估土地价格的方法。由于土地具有永续性, 因而人们可 以期待未来的永恒性土地纯收益。当未来若干年延续取得 的土地年纯收益以一定的还原率折现为现在的价值时, 就表 现为土地的价格。这是收益还原法的基本原理。
地开发成本, 即实现 五通一平 需投入的费用; I为社会经济 4 成本, 是除 B 以外的整个外部经济环境给该地块带来的价值 5
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利益, 这里的 I在土地取得过程中表现为各项税费, 所以在 7
计算中不重复计入; T 为农用地转为建设用地后, 改变了用 8
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绝对地租 (无发展权的所有权价值 + 使用权价值 )
| 农民所有 (补偿金 C )
级差地租 + 外部因素溢出效应对该土地的价值贡献
| 国家所有 (I )
根据以上价值构成, 可以得出在二级土地开发市场上土
地价值的构成和分配:
表 1 重庆市国有土地使用权基准地价
P 2 = C + (B + I+ T )
财产利益有密切的联系, 而且也影响到工业化和城市化发展 过程中的合理化检验
的速度和水平。过高的征用补偿费, 会大大增加国家进行产 2. 1 我国农用土地的价值构成和分配 根据土地经济学
业结构调整的成本, 降低国家依靠土地这一最基本的生产资 地租地价理论, 我国农用土地的价值构成为:
我国农地价值 (P ) =