五台山宾馆项目调查与分析

五台山宾馆项目调查与分析
【摘要】
对宾馆而言，宾馆的产品定位并不是宾馆要为产品做些什么，而是指宾馆的产品要给顾客留下些什么，即给顾客造成自己的产品有别于竞争对手的印象和位置。

实际上，产品定位就是要设法建立一种竞争优势，以使宾馆在目标市场上吸引更多在顾客。

从另一个角度看，是要突出宾馆产品的个性，并借此塑造出独特的市场形象。

产品差异化是达成酒店产品定位的重要手段，在这里必须强调的是，此处所谓的产品差异化并非单纯地追求已有产品变异，而是在市场细分的基础上，寻求建立某种产品特色，是市场营销观念的具体体现。

五台山景区申遗成功后，根据景区调整的要求，景区内酒店宾馆的竞争格局会发生一定的改变，为了在市场竞争中确立自己的优势，宾馆如何细分市场找准自己的定位，对宾馆的经营管理具有相当重要的现实意义。

根据公司领导的安排，我对五台山宾馆项目进行了市场调查，经过对五台山景区内现营业的宾馆、经营宾馆或曾经经营过的个人以及旅行社的调查走访，现分析如下：
一、景区内现营业宾馆的相关情况
经过走访和调查，五台山从九龙岗景区至集福寺、碧山寺景区50余家宾馆（不包括农家小宾馆）软硬件设施、游客入住率等情况简单描述如下：
1、九龙岗景区：
远志山庄（没有挂星，建筑风格是花园别墅式，卫生间有点小）五台山鑫运泽大洒店（没有挂星，介于三星和四星酒店之间）
公路段宾馆（相当于二星级酒店，系统上的培训中心）
五台山五峰宾馆（民营企业家李生祥创办，占地面积26800平方米，设有总统套房、豪华套房、普通套房、高级标房、普通标房、单人房等各式客房500套，共有床位1000支，挂牌四星，五峰五部是准五星标准，服务好，设施新，全年营业，价格稳定）
五台山花卉山庄（相当于四星级酒店）
五台山锦绣山庄（相当于五星级酒店，但价格很高）
五台山银都山庄（五台山最早的三星级酒店）
五台山运管接待中心
五台山交警队宾馆
五台山乡镇宾馆（又名佛山宾馆，老挂二）
五台山龙泉山庄（挂二星）
五台山民政宾馆（挂二星）
五台山石油宾馆（准三星）
2、杨柏峪生活区：
云峰宾馆（准三星）
五台山鑫海二部（准三星）
五台山圆缘宾馆（涉外星级宾馆、准三星、客房108套，设有多功能厅、KTV包厢和桑拿娱乐中心）
五台山银海山庄（工行接待中心挂四星）
五台山银苑山庄（人行干休所）
建行培训中心（准三星）
五台山交通培训中心（仰佛山庄，准三星）
五台山武警接待中心（三星级，位于观音洞，五台山森林公园）五台山金海宾馆一部（准三星）
五台山邮电宾馆（准三星）
永红山庄（二星、标准双人间36余套）
五台山云龙山庄（三星）
五台山天城山庄（二星）
地矿培训中心（二星及豪华别墅）
五台山龙华宾馆（二星，高中档套间(2)、普通标间(105))
五台山卧佛山庄（二星、属于奇村温泉疗养院，标间、套间、单人间共两百余张床位）
3、明清街景区：
五台山电力宾馆（挂三星）
五台山铁路疗养院（准二星）
五台山银鑫宾馆（农行培训中心）
五台山中行培训中心（准三星，又名清幽苑）
五台山鑫隆贵宾楼（准三星）
五台山惠宾楼（二星）
五台山晋卫宾馆（二星、占地面积2000方米，建筑面积1500平方米，床位400支）
五台山万水泉宾馆（准二星）
五台山佛缘楼（位于五台山殊象寺院内，相当于二星）
4、台怀寺庙群中心区：
五台山朝阳宾馆（二星）
五台山金界山庄（二星，位于黛螺顶脚下）
五台山税苑宾馆（准四星）
五台山宾馆（二招）
五台山铁路宾馆（四招）
翠岩宾馆（工艺美术厂）
5、集福寺、碧山寺景区：
五台山银河宾馆（准二星）
五台山茅蓬山庄（部队招待所）
6、农家小宾馆：
农家小宾馆遍布五台山，其状况参差不齐。

以上酒店除了单位自办的培训中心、接待中心性质的宾馆外，一些地理位置好、软硬件能跟上的三星或三星以上的宾馆(如五峰宾馆、花卉宾馆等)，平时的散客入住率在三四成，其余的都达不到三成，所有宾馆都是靠旅行社组织的旅行团增加上客率。

节假日、每月的初
一、十五，游客会急剧增加，生意会好很多。

二、我公司五台山宾馆项目的定位分析
我公司的宾馆位于集福寺、碧山寺景区，属北线的第一家宾馆，但对于南线和西线的游客来说其地理位置就比较偏一些了。

宾馆的硬件是相当不错的，房间的装潢也上档次，关键是服务、管理和营销的问题。

方案一：
出售：景区调整宾馆拆迁完成以后，剩余12家，这对于景区宾馆市场来说，是一个很大的利好消息，从供求关系分析应该不乏买家。

经走访多位经营宾馆或曾经经营过的个人，现阶段大致价格在1200万元到1400万元之间，拆迁完成后估计价格会成倍升高。

方案二：
租赁或承包：这种方案可以节省公司对宾馆的后期投入，而且可以随着市场的变化，增加租金收入，最主要的是可以将市场风险进行有效的转移；但此方案承包人或租赁人从承包期或租赁期的效益角度考虑，会有一些短期行为，对宾馆的硬件维护不会很到位，对宾馆的长期声誉不会很在意，或许会走入恶性循环的怪圈。

方案三：加盟连锁制企业
加盟一家市场优势比较明显，经营特点比较突出的连锁制宾馆，这样可以充分利用其现有的特色、市场形象和市场资源，在市场中取得竞争的主动权。

其缺点是这种连锁制宾馆千篇一律，不会因环境或所处市场环境的不同而调整经营的策略，另外还需要交一定数额的加盟费、培训费等费用。

方案四：自主经营
此方案可以有效的防止和摒弃上述方案的缺点，如短期行为、经营手段和技巧的千篇一律等。

但随之而来的是市场风险的自主承担，
需公司对宾馆的产品进行细致有效地市场定位，需要培养和维护属于本宾馆自己的市场资源，需要不断调整和提升自己的市场竞争优势。

随着五台山景区结构调整和宾馆拆迁工作的完成，将来景区内剩余宾馆的经营环境会比较宽松，但现阶段据业内人士估计，本宾馆在经营管理到位的情况下，一年的经营收益在200万元——300万元之间，将来随着景区旅游也得发展，年收益会有所增加。

此方案还有一个潜在的优势是，可以把宾馆当做公司重要高端客户的一个接待站，这样可以无形之中提升公司的市场形象，取得其他方面的收益。

这样我们就需要考虑以下几个问题：
·宾馆的对象是谁?宾馆的目标是什么?
·宾馆在哪些方面与竞争对手有差异?怎样才能使自己与众不同?
·宾馆在哪方面有可能占得先机?宾馆有可以利用的优势吗?
·宾馆需要克服哪些不利条件?是否有可能变不利为有利?
·在所有细分市场中，哪一个对本宾馆而言是最重要的?
·宾馆如何扩大或改变习惯模式?
·宾馆是否已经利用了有形和无形的优势?
·顾客最有可能挑选宾馆提供的哪种产品？
以上是我本人对公司五台山宾馆的调查和市场分析，请公司研究斟酌，不足之处请指正。