楼盘价格定价方法

二、产品差价系数定价法
(一) Townhouse定价依据
1、系数指标
一、户型指标
二、朝向指标
三、端单元指标
四、楼间距指标
五、花园指标
六、露台指标
七、地下室指标
八、交通动线指标
九、户型稀缺性指标
十、景观指标
2、Townhouse价格计算函数公式说明：
建筑单价=基价
+
IF(户型代码=1,200,IF(户型代码=2,300,IF(户型代码=3,300,IF(户型代码
=4,200,IF(户型代码=5,0,IF(户型代码=6,0,IF(户型代码=7,100,IF(户型代码
=8,100,200))))))))
+
IF(朝向代码=1,0,IF(朝向代码=2,-50,-100))
+
IF(端单元代码=1,400,IF(端单元代码=2,300,IF(端单元代码=3,300,IF(端单元代码
=4,200,0))))
+
IF(南楼间距代码<18,-20,IF(南楼间距代码<20,0,20))
+
IF(北楼间距代码<18,-20,IF(北楼间距代码<20,0,20))
+
IF(花园面积代码<30,0,IF(花园面积代码<50,100,200))
+
IF(花园朝向代码=1,80,-80)
+
IF(露台面积代码<20,0,IF(露台面积代码<30,30,50))
+
IF(地下室面积代码<40,0,IF(地下室面积代码<60,50,80))
+
IF(交通动线代码=1,-20,IF(交通动线代码=2,-10,IF(交通动线代码=3,-150,IF(交通
动线代码=4,-20,IF(交通动线代码=5,-10,IF(交通动线代码
=7,-170,IF(O8=8,-40,0)))))))
+
IF(户型稀缺性代码<5,200,IF(户型稀缺性代码<15,100,IF(户型稀缺性代码
<30,50,0)))
+
IF(景观代码=1,600,IF(景观代码=2,400,IF(景观代码=3,300,IF(景观代码
=4,100,0))))
+
手调系数
3、Townhouse定价建议：5601元/平米（底价）、5896元/平米（表价）
(二) 公寓定价依据
1、系数指标
一、朝向指标：
二、端单元指标：
三、交通动线指标：
四、楼层指标：（1#、2#）
四、楼层指标：（17#、18#、19#）
五、商业影响：（17#、18#、19#）
六、商业影响：（1#、2#）
七、电梯因素：
八、景观指标：
2、公寓（1#楼、2#楼）价格计算函数公式说明：
建筑单价=基价
+
IF(朝向代码=1,0,50)
+
IF(端单元代码=1,0,50)
+
IF(交通动线代码=1,50,IF(交通动线代码=2,100,0))
+
IF(楼层代码=1,0,IF(楼层代码=2,50,IF(楼层代码=3,100,IF(楼层代码
=4,150,IF(楼层代码=5,200,250)))))
+
IF(商业影响代码=1,-200,0)
+
IF(电梯因素代码=1,0,200)
+
IF(景观代码=1,0,IF(景观代码=2,100,200))
2、公寓（17#楼、18#楼、19#楼）价格计算函数公式说明：
建筑单价= 基价
+
IF(G125=1,0,50)
+
IF(H125=1,0,50)
+
IF(I125=1,50,IF(I125=2,100,IF(I125=4,120,0)))
+
IF(J125=1,400,IF(J125=2,50,IF(J125=3,100,IF(J125=4,150,IF(J125=5,
200,50)))))
+
IF(K125=1,0,IF(K125=2,-300,IF(K125=3,-220,IF(K125=4,-140,IF(K125=
5,-60,0)))))
+
IF(L125=1,0,200)
+
IF(M125=1,0,IF(M125=2,100,200))
3、公寓定价建议：
总体均价：4286元/平米（底价）、4512元/平米（表价）
1#、2#楼：4426元/平米（底价）、4660元/平米（表价）
1#、2#楼：4209元/平米（底价）、4431元/平米（表价）。