物流中心投后分析报告10.19 (1)

物流中心新建1#、2#仓库投资后分析报告
本项目建设用地为19147 m2，土地价值为620.95万元（该块土地的成本为沉没成本，故不计入本项目的总投资额），建筑面积约为27095.10m2，其中物流托运平台23间,其余为仓储用房，总投资估算为6540万元，其中建设投资（固定资产投资）6540万元，包括建筑安装工程费用、工程建设其他费用、预备费用，单位建筑成本2414元/㎡。

2013年下半年起开始施工，预计工期24个月。

根据房产公司递交的投资意见书来看，在相对保守的情况下，托运平台租金从2016年起以570元/㎡/年计算，每3年5%复合增长，仓储按一层180元/㎡/年，二层按120元/㎡/年，三层按100元/㎡/年，租金以每2年5%复合增长。

该项目于2015年12月25日竣工验收通过，审计后本项目总投资为5297万元，与之前相比总投资减少1243万元（建筑面积相应减少：从27095㎡减少为25882㎡；钢结构雨棚由原先的外挑18米改为15米,），单位建筑造价约为2046元/㎡，和之前相比减少368元/㎡。

今年1月份起正式委托物流中心对其进行对外招租。

根据市场行情，并经我公司与物流方面协商后，确定托运平台租赁均价为695元/㎡，租金每3年5%复合增长，仓库租赁价格为一楼180元/㎡，二楼100元/㎡，三楼80元/㎡，租金以每2年5%复合增长，我部按投资建设书中的出租率进行了投资后估算及财务分析，经营收入预测表及财务评价指标如下：
经营收入预测表
财务评价指标
但是由于我镇近期纺织行业的不景气，物流仓储市场的需求也相应减少，截止本年度10月中旬，实际托运平台共出租12间，累计面积981.5㎡，出租率53%；仓库累计出租640㎡，出租率仅3%，托运平台与仓库的出租率远达不到60%和67%的预期出租率，实际投资回
报率及回收期不及预期，投资情况不是很理想。

投资管理部
2016年10月19日。