2021土地估价实务基础-问答集(精选试题)

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土地估价实务基础-问答集
1、某工业开发区于2001年5月底取得农地使用权,年限为50年,开发成“五通一平”后分块出售。

调查得知:该地区农地取得费用(含征地、拆迁安置补偿和税费)平均为30万元/亩,土地“五通一平”开发费用(含税费)平均为3亿元/平方公里。

征地完成后,“五通一平”土地开发周期平均为2年,如果第一年投入开发费用的40%,第二年投入60%,各期投入为年内均匀投入,银行贷款年利息率6%,当地允许的开发商投资利润率为土地取得费用与开发费用之和的15%。

开发完成后,可用于出售的面积占总面积的70%。

当地类似土地开发的增值收益率为20%,土地还原率为12%。

试根据以上资料估算2003年5月底开发完成后出售土地的平均单价。

2、估价对象概况:本估价对象是一幢2层楼宾馆,1993年7月建成完工并投入使用。

该旅馆拥有46个客房,其中32个单人间,14个标准间,客房使用面积为1158平方米;位于一个中等规模城市的一般性的开发区附近,离城中心约15公里,交通便利;年营业天数为351天。

该旅馆的主要客人是商务旅游人士。

旅馆占地3628平方米,基准地价为560元/平方米,建筑成本约为1780000元。

估价要求:评估该旅馆房地产2001年7月20日的市场价值。

3、有一成片荒地需要估价。

获知该成片荒地的面积为4平方公里,
适宜进行“五通一平”的开:发后分块有偿转让;可转让土地面积的比率为50%;附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为1000元/平方米,开发期需要3年;将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开:发成本、管理费用等估计为每平方公里2.5亿元;贷款年利率为10%;投资利润率为20%;当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的5%,买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。

估算该成片荒地的总价和单价。

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