第五章 市场比较法

5.4.3 建立价格可比基础
例题
【例】某建筑物套内建筑面积100m2，套内墙体面积10m2， 套内阳台面积5m2，分摊共有建筑面积20m2，已知该房地 产套内房屋使用面积价格10000元/m2，则该建筑得房率是 多少？其按建筑面积计算价格是多少？ 建筑面积=套内建筑面积+公摊面积=100+20=120m2
5.4.2 选取可比实例
二、选取可比实例 1. 与估价对象所处区域类似（从化和天河） 2. 用途或性质相同或大致相同 3. 结构相同或相当；（砖混和框架） 4. 面积相同或相当；（0.5～2倍范围内） 4. 价格类型相同； 5. 估价时点相近；（小于一年） 6. 交易情况类似； 7. 数量是否足够。
三、建立价格可比基础 ①统一付款方式 房地产交易许多成交价格采取分期付款方式支付，而且
付款期限长短、付款次数、每笔付款金额在付款期限内 分布的不同，导致实际价格也会有所不同。 为便于比较，价格一般以在成交日期一次性付清所需支 付的金额为基准。
5.4.3 建立价格可比基础
例题
某宗房地产的交易总价款为120万元，合同约定部分分期 付款，部分抵押贷款方式支付。即在成交日期首付40万， 半年后支付20万，一年后支付20万，余款在十年内抵押 贷款方式支付。
5.4.3 建立价格可比基础
④统一面积内涵 产权面积：可能是套内使用面积、套内建筑面积、建筑
面积这三种的一种。因为产权面积是根据《商品房买卖 合同》中面积计算方式来决定的。 目前国内销售的商品房产权面积多数是建筑面积，房改 房多为套内建筑面积。
总价＝套内建筑面积×套内建筑面积单价 ＝建筑面积×建筑面积单价 ＝使用面积×使用面积单价
交价格进行换算处理，对价格内涵和形式进行“标 准化”，使之口径一致，相互可比，为后续对可比 实例成交价格进行修正和调整建立一个共同的基础。 建立比较基础：①统一付款方式；②采用同一单价； ③统一币种和货币单位；④统一面积内涵；⑤统一 面积单位
5.4.3 建立价格可比基础
5.4.3 建立价格可比基础
5.4.1 搜集交易实例
一、搜集交易实例 （二）交易双方情况及交易目的（亲戚） （三）交易实例房地产状况 土地——繁华程度、交通便捷程度、环境、景观、公
共配套设施完备程度、城市规划限制等区域因素；土 地面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、 土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、 土地使用权年限…… 建筑物——建筑物新旧程度、装修、设施设备、平面 布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向…… （四）成交价格、成交日期、付款方式
设季利率为1.5%
A 4 0 1 1 2 .5 % 0 3 1 1 2 .5 % 0 6 4 1 0.2 1万 5 87元
设月利率为0.5%
A 4 0 1 0 2 .5 % 0 6 1 0 2 .5 % 0 1 24 1 0.2 1万 4 88
5.4.3 建立价格可比基础
三、建立价格可比基础 ②采用同一单价 土地除了单位土地面积的价格，还可以为单位建筑面
5.4.3 建立价格可比基础
公摊面积多大较合理： 注意：不同住宅类型公摊比例不同，公摊面积并不是
越小越好。 市场上有一些公摊比例的惯例可供参考： 联排、叠加别墅类：公摊率1-8% 7层以下多层住宅：公摊率7-12% 7-11层住宅：公摊率10-16% 12-18层住宅：公摊率14-20% 18-33层住宅：公摊率16-25% 公摊面积越大，开发商利润越大。
5.4.3 建立价格可比基础
5.1 市场比较法的概念
比准价格——用市场比较法估价求得的价格。
区位 用途 权利性质
比较法
规模 建筑结构 新旧程度
5.2 市场比较法的理论基础
理论依据：替代原理作用于房地产市场，表现为效 用相同、条件相近的房产价格总是相互牵引，趋于 一致。
5.3 应用条件
（一）基本条件 1、充分发展的房地产市场、可便捷利用的市场 资料源
得房率=套内建筑面积/建筑面积=100/120=83.3%
使用面积=套内建筑面积-套内墙体面积-套内阳台面积 =100-10-5=85m2
建筑面积单价=10000X85/120=7083元/m2
5.4.3 建立价格可比基础
④统一面积内涵
在现实房地产交易中，有按建筑面积计价，有按套内建 筑面积计价，也有按使用面积计价的。它们之间的换算 如下：
积的价格，即楼面地价。
单位面积只是一个比较单位。根据估价对象的 具体情况，还可以有其他的哪些比较单位？
5.4.3 建立价格可比基础
三、建立价格可比基础 ③统一币种和货币单位 通常情况下，是采用成交日期时的汇率。但如果先按照
原币种的价格进行交易日期修正，则对进行了交易日期 修正后的价格，应采用估价时点时的汇率进行换算。 在统一货币单位方面，按照使用习惯，人民币、美元、 港币等，通常都采用“元”。
公摊面积，实际使用的面积。 套内建筑面积：就是套内使用面积+墙体所占面积+套
内阳台面积。 公摊面积：由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部
分的建筑面积。包括消防通道、电梯、门厅、走廊、水 暖井、通风井、强弱电箱、公共设备间等等。 建筑面积：套内建筑面积+公摊面积。 赠送面积：可能会是入户花园、露台、阳台、阁楼、地 下室等形式。不属于产权面积。
3
step3 建立价格可比基础
4
step4 进行各项修正
5
step5 求出比准价格
5.4.1 搜集交易实例
一、搜集交易实例：搜集交易实例在平时就应留意 搜集和积累，这样才能保证运用时有足够多的交易 实例可供选用。
1.查阅政府有关部门的房地产交易登记资料（偏低） 2.参加房地产中介机构的房地产交易会 3.深入现场进行市场调查（扮装成欲购房地产的顾客） 4.查阅报刊信息（广告） 5.查看房地产网站的交易信息（偏低，虚假信息多） 6.同行信息交流或其他途径
第五章 市场比较法
5.1 市场比较法的概念
市价比较法：交易实例比较法、买卖实例比较法、市 场资料比较法、交易案例比较法、直接交易案例比较 法。
将待估对象房地产与在近期内已经发生了交易的类似 房地产加以比较对照，通过交易情况修正、交易日期 修正、区域因素修正和个别因素修正等，最后得出待 估房地产最可能实现的合理价格。
1亩 = 667m2 ; 1公顷 = 10000 m2 ； 1 m2=10.764 ft2 ；1 m2= 0.303坪
5.4.3 建立价格可比基础
例题
【例】搜集了甲、乙两个交易实例。已知甲交易实例的建 筑面积为200m2，成交总价为80万元人民币，分3期付款， 首付款为16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币， 余款32万元人民币于1年后支付。
5.4.3 建立价格可比基础
⑤统一面积单位 在面积单位方面，中国大陆通常采用平方米(土地的面积单位
有时还采用公顷、亩)，美国、英国和中国香港地区习惯采用 平方英尺，日本、韩国和中国台湾地区一般采用坪。 1公顷＝10000平方米 1亩＝666.67平方米 1平方英尺＝0.09290304平方米 1坪＝3.30579平方米
②统一币种和货币单位。如果以人民币元为基准，则需要将乙交易 实例的美元换算成人民币元。已知乙交易实例成交当时人民币与美 元的市场汇率为1美元等于7.7395元人民币，则： 甲单价＝3821.00（元人民币/平方米建筑面积） 乙单价＝60.00×7.7395＝464.37（元人民币/平方英尺使用面积）
原因是交易实例少。 2、少有交易的房地产：经济基础薄弱的边远农村，原因是
缺乏必要的市场资料，高尔夫球场。 3、可比性差的房地产，如在建工程（完工程度差异大）等。 4、适用对象：交易性房地产
交易性房地产是否都可使用市场比较法？
5.4 市场比较法估价步骤
1 step1 搜集交易实例
2
step2 选取可比实例
原因是交易实例少。 2、少有交易的房地产：经济基础薄弱的边远农村，原因是
缺乏必要的市场资料，高尔夫球场。 3、可比性差的房地产，如在建工程（完工程度差异大）等。 4、适用对象：交易性房地产
交易性房地产是否都可使用市场比较法？
5.3 应用条件
（三）不适用对象 1、非交易性房地产：如古建筑、纪念堂（馆）、寺庙等，
统一付款方式的计算与选择利率大小和计息时间的关系。
5.4.3 建立价格可比基础
设年利率为6%
A 4 0 1 2 6 % 0 0 .5 1 2 6 % 0 1 4 0 1.2 1万 9 84元
设半年利率为3%
A 4 0 1 2 3 % 0 1 2 3 % 0 2 4 0 1.2 1万 6 89元
2、有充足的、近期的、真实的房地产交易资料
5.3 应用条件
（二）具体条件 1、充分的交易实例资料（至少3个以上） 2、资料具有相关性 3、市场供求关系基本一致 4、交易时间接近（一年以内） 5、明确显示具备的பைடு நூலகம்件 6、资料必须详实可靠
5.3 应用条件
（三）不适用对象 1、非交易性房地产：如古建筑、纪念堂（馆）、寺庙等，
『解答』对该两个交易实例的成交价格进行建立比较基础 处理，包括统一付款方式和统一计价单位，具体如下： （1）统一付款方式，如果以在成交日期一次性付清为基准， 假设当时人民币的年利率为8%：
乙总价＝15.00（万美元）
5.4 市场比较法估价步骤
（2）统一计价单位。 ①统一价格表示单位。统一采用单价：
5.4.2 选取可比实例
二、选取可比实例
【例】评估某套建筑面积为120m2的住宅在2008年9月
底市场价值，收集了以下4个交易实例，其中最适合作
为可比实例的是（ ）。
A.甲
B.乙
C.丙
D.丁
『正确答案』B
5.4.3 建立价格可比基础
三、建立价格可比基础 选取了可比实例后，一般应先对这些可比实例的成
5.4.2 选取可比实例
【例题】与估价对象相似的房地产是指与估价对象的 （ ）等相同或相似的房地产。 A.区位 B.用途 C.权利性质 D.总价 E.外观
『正确答案』ABC 『答案解析』本题考查的是选取可比实例的要求。相
似的房地产要：区位相近（应与估价对象处在同一供 求范围内）；用途相同；权利性质相同；档次相当； 规模相当（0.5～2倍范围内）。
5.4.3 建立价格可比基础
三、建立价格可比基础 ④统一面积内涵 房地及建筑物：单位建筑面积、单位套内建筑面积、
单位使用面积的价格。
买房时你会遇到各种面积问题。建筑面积、产权面积、 公摊面积、赠送面积……各种面积是什么意思？
5.4.3 建立价格可比基础
④统一面积内涵 套内使用面积：就是一套房子不算室内墙体，不算楼体
5.4.1 搜集交易实例
（一）搜集实例的途径 1、查阅政府有关部门的资料【相关资料】
交易实例调查表
5.4.1 搜集交易实例
一、搜集交易实例 （一）收集资料的范围 1、按类似房地产交易的频繁程度定 交易频繁——搜集资料的范围可以小些 交易较少——搜集资料的范围可以大些 2、按房地产的性质与类型定 住宅——搜集资料的范围可以小些（小区范围内） 厂房——搜集资料的范围可以大些（开发区范围内）
乙交易实例的使用面积为2500平方英尺，成交总价为 15万美元，于成交时一次性付清。乙交易实例的建筑面积 与使用面积的关系为：1平方英尺建筑面积＝0.75平方英 尺使用面积。
如果选取该两个交易实例为可比实例，请在对它们的 成交价格进行有关修正和调整之前，进行“建立比较基础” 处理。
5.4.3 建立价格可比基础
5.4.3 建立价格可比基础
公摊面积计算公式： 公摊面积=套内建筑面积×公摊系数 公摊系数=建筑总公摊面积÷建筑总套内面积 公摊率=建筑总公摊面积÷总建筑面积
举个栗子。以下图中的88平米3房户型为例：建筑面积 88㎡，套内建筑面积72㎡，赠送面积约10㎡
公摊面积 = 建筑面积 - 套内使用面积=(88-72) = 16㎡ 公摊率 = 公摊面积 / 套内建筑面积 = (16 / 88) = 18.2% 得房率 = 套内建筑面积 / 建筑面积 =[ 72/ 88 ] =81.8%