房地产企业税务风险防范管理-2019年文档资料

房地产企业税务风险防范管理
房地产企业的发展带有自身的特点，其资金投入较大，流动周期较长，回款慢，具有较高的税务风险。

这就要求房地产企业要正视自身的发展目的，树立可持续发展的战略目标，将税务风险科学合理的降低，才能保证房地产企业的长远发展。

房地产企业税务风险，是指房地产企业在涉税活动中面临的一种不确定性而使其涉税行为未能准确有效遵守税收法规，最终导致企业未来利益的可能损失[1] 。

因此，房地产企业必须通过税务风险管理，实施税收筹划、风险评估等对税务风险进行科学的管理，才能实现房地产企业的发展目标。

可见，房地产企业税务风险防范管理已经成为房地产企业必须解决的实际问题。

一、房地产企业税务风险防范管理的必要性房地产企业税务管理成为房地产企业不可缺少的管理内容。

然而在税务管理中，涉及到一个税务风险问题，对房地产企业的发展特点而言，税务风险无可避免，只能降低。

那么，房地产企业税务风险防范管理就成为企业发展降低风险的必要条件。

2009 年5 月5 日，国家税务总局下发《大企业税务风险管理指引（试行）》（以下简称《指引》）[2] 。

依靠《指引》，房地产企业能够有效防范税务风险。

那么，从反面也证明了房地产企业税务风险防范管理的必要性。

房地产企业税务风险管理是指合理控制税务风险，防范税务违法行为，避免因没有遵循税法可能遭受的法律制裁、财务损失或声誉害[3] 。

二、房地产企业税务风险的影响因素房地产企业生产经营的过程
中，涉及的税务种类相对来说较多，据统计涉及11项税费（10个税种、1项涉税费用）[4] ，如此之多的税种，对于房地产税务管理来说并不容易。

无论哪一类税务处理不当，都会产生较大的税务风险，给房地产企业带来经济上的损失。

因此，房地产企业税务风险管理的责任重大，必须认真分析税务风险的影响因素，做到心中有数，有的放矢。

1.非公允关联交易增加税务风险
表1 S 公司2012 年期末买入关联交易情况表表2 S 公司2012 年期末销售关联交易情况表非公允关联交易是房地产企业经营中较为常见的违规行为，其业绩虚报，利润不实，损害少数股东及债权人权利或权益[5] ，使得国家税收减少。

以S公司2012年期末关联交易为例，其详情见表1和表2。

由表可见，截止2012年末，S公司购买关联方材料项目金额合计为230500 万元，向关联企业销售金额合计为118000 万元。

2012 年关联方较多。

总计10 个。

关联交易额较大，无论是买入还是销售合计金额，排名第一位的都是远东公司，金额为128000万元。

该公司是S主要的建筑材料供应商，同时又购买S公司的房产。

并且从S公司2012年财务报告中还看出，S 公司2012年期末对该企业的应付账款高达7000万元，应付账款长期挂账且金额较人，说明收入的真实性有问题，很可能被税务
机关认定其通过转让定价，多列成本费用，从而增加税务风险。

2.利率变动引发的税务风险由于房地产企业经营期长，资金投入大，回款较慢，而在银行的贷款数额较高，成为负债经营企业。

在负债经营期间，市场经济存在货币膨胀因素，此时，就会影响贷款利率而提高，
使得房地产企业的利润再度缩减，给房地产企业带来更大的经营压力。

利率变动风险在某种意义上是房地产企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险[6] 。

这种利率变动引发的税务风险是不可测的，房地产企业税务管理中非常有必要针对这种风险提前做好应急预案，以备不时之需。

3.房地产企业管理制度不健全而产生税务风险房地产企业管理制度是否健全直接影响到税务风险的高低。

国家要求房地产企业财务管理需要专业的财务人员，而且需要专设财务管理部门，配套专业的财务管理制度来保证房地产企业的税务管理，从而降低其税务风险。

然而，部分房地产企业并未真正意识到税务风险防范的重要意义，没有专门的财务人员进行税务管理，大大增加了税务风险的比率。

另外，房地产企业为了提高业绩，应用违法手段，减少纳税比例，使自身面临重大的税务风险[7] 。

此外，房地产企业财务核算水平低、法人对纳税的认识不够、税务风险评估能力不足以及税务部门执法不规范等原因同样对造成房地产企业税务风险的增大。

三、房地产企业税务风险防范管理的有效措施
1.构建房地产企业税务风险预警系统为了在税务风险发生之前做好风险应对的方案和准备，有必要在房地产企业内部构建税务风险预警系统。

就是由具有风险评估能力的财务人员、有风险意识的上层领导人员和信息收集人员组成的一个税务风险预警系统。

这个系统能够依靠以往税务风险总结的经验，对目前的经济信息或动向进行税务风险预测，并将风险的信息传送到房地产各部门，使得房地产从上到下做好充足的准备，以把税务风险引发的损害降至最低。

2.加强房地产企业与税务部门的沟通由于税务管理部门在税收的管理上具有较大的自由性，征收何种税，征收比率在哪个范围，是用最高比例还是最低比例等等，这种自由掌握的度能否被房地产企业所应用，主要靠房地产企业与税务部门的沟通。

所以，房地产企业在税务风险防范上有必要加强与税务部门之间的联系，从而详细了解税务机关工作程序基础上，以便在理解税法这一方面与税务机关具有相同的看法，从而最大限度地防范和化解企业税务风险[8] 。

3.优化房地产企业资本组成结构企业负债经营会给企业带来杠杆效益，加大企业的经济效益，但要把握好度，不是负债越大，利益越高。

为了降低企业税务风险，房主产企业可以利用本身的良好信用以及土地抵押进行银行贷款以增加资金来源，充分发挥财务杠杆的作用，利用杠杆效益抵消财务风险带来的消极影响；另一方面应把债务风险控制在集团可以接受的范围内。

通过合理安排产权资本和债务资本的比例关系，寻求最佳的资本结构，将财务风险降到最低。

另外，房地产企业还要建立完善的税务风险防范管理制度，提高财务人员的专业素质，加强对项目的内部控制，提高风险防范意识，才能更好的做好风险防范。

四、总结语
房地产企业税务风险防范管理是房地产企业账务管理的重要内容，房地产企业要依据国家相关政策，做好风险评估，才能将税务风险控制在最低水平，促进房地产企业的良性发展。