市政征地拆迁补偿安置标准与操作规程(穗扩[2001]82号)

穗扩〔2001〕82号
关于印发市道路扩建办市政征地拆迁补偿安置标准与操作规程的通知
各区建设局（国土房管局）：
为进一步规范市政征地拆迁工作，根据国家、省、市有关法律、法规，结合我市市政拆迁实际操作情况，现将《广州市道路扩建工程办公室市政征地拆迁补偿安置标准与操作规程》印发给你们，作为我办与各区局签定的《征地拆迁工作合同》的固定附件（附件1），请遵照执行。

特此通知。

二○○一年五月二十二日
广州市道路扩建工程办公室
市政征地拆迁补偿安置标准与操作规程
目录
前言 (5)
第一章补偿安置标准和操作办法 (6)
第一条征地(农田、菜地等)补偿标准 (6)
第二条集资及买卖取得宅基地房的补偿标准 (10)
第三条居民住宅补偿安置标准 (11)
第四条商铺、办公用房、工厂、仓库、公益用房等非住宅拆迁安置及其他补偿标准 (16)
第五条历史用房的补偿标准 (22)
第六条未到期临时建筑补偿标准 (23)
第七条构筑物、附属设施的补偿标准 (23)
第八条装修补偿的条件与标准 (24)
第九条其它附着物、构筑物补偿规定 (25)
第十条搬迁费补偿标准 (25)
第十一条拆迁补偿安置标准的其他约定 (26)
第二章其它拆迁费用及规定 (27)
第十二条拆卸费用标准 (27)
第十三条拆余建筑物整饰修复规定 (27)
第十四条项目预算总规定 (27)
第三章拆迁劳务费用 (28)
第十五条拆迁劳务费标准 (28)
第四章结算办法与时间 (30)
第十六条安置房的结算 (30)
第十七条作价补偿、弃租补偿及其他补偿结算 (30)
第十八条产权归属与业主购房款的结算 (30)
第十九条公房租金补偿的结算 (31)
第二十条结案结算工作要求 (31)
第二十一条结帐、结算、结案的时间要求 (31)
第五章征地拆迁工作的具体操作规定 (31)
第二十二条拆迁摸查及征地拆迁量的变动 (31)
第二十三条征地拆迁量变动的处理 (32)
第二十四条拆迁资料报送移交规定 (33)
第二十五条拆迁补偿的审核 (34)
第二十六条拆迁综合信息管理系统网络建立原则 (35)
第二十七条骑线大楼拆迁有关规定 (35)
第二十八条拆卸工作的具体规定 (36)
第二十九条安置房间隔规定 (37)
第六章附则 (37)
前言
●本《规程》根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地出让和转让试行办法》、《广东省拆迁城镇华侨房屋规定》、《广州市城市房屋拆迁管理条例》、《广州市土地管理规定》，以及《关于对〈广州市市政工程征地拆迁补偿安置操作办法〉有关意见的批复》（穗建城复〔1999〕178号）等相关法律、法规，结合以往市政拆迁实际操作的情况编定。

●本《规程》仅适用于广州市道路扩建工程办公室（以下简称市道扩办）所负责的市政工程征地拆迁工作，是市道扩办与各被委托拆迁单位签定的《征地拆迁工作合同》的固定附件(附件1)。

●本《规程》中的拆迁单位是指与市道扩办签定《征地拆迁工作合同》的单位。

●本《规程》按章－条－款－项的顺序排列。

第一章补偿安置标准和操作办法第一条征地(农田、菜地等)补偿标准。

一、征地补偿标准参照《广州市征用农地补偿标准控制额度表》（穗府办〔1993〕2号）的规定办理。

(一)征用农村集体所有制的农田、菜地、果园、鱼塘等土地的补偿标准，继续按征用农地补偿标准控制额度和调节系数(下表)执行。

该补偿值包括土地补偿、劳动力安置补助、水利设施维修费分摊和青苗补偿四项费用。

广州市征用农地补偿标准控制额度表
(单位:万元/亩)
调节系数表
(二)上表调节系数一般情况下不予调整。

如征用的地块位于主干道边的可根据该系数适当调高补偿额；相邻村的补偿也可通过该系数的调节来平衡；边远村可根据实际情况(主要是地理位置)据该系数适当调低补偿额。

(三)征用林地的补偿，按被征土地相应地段耕地市政补偿标准的60%补偿。

(四)征用连续三年无收益的土地、荒地及未经批准占用农地进行建设的用地，按被征土地相应地段耕地市政补偿标准的20%补偿。

(五)基本农田保护区(含省、市政府明文划定的菜田、果园保护
区范围)的征地，一级基本农田按被征用土地相应地段耕地市政补偿标准的300%补偿，二级基本农田按250%补偿。

(六)铁路两边各30米，高压线走廊、铁塔、自来水管等两边各15米控制范围内的土地，属于已征用的国有土地，只补偿给农民青苗损失费。

二、地上附着物的补偿标准。

果树、青苗、鱼苗补偿标准
三、地上建(构)筑物的补偿标准。

(一)拆迁持有宅基地证的农村集体用房、本地农民私房，统一由所在村按规划要求复建安置。

除番禺、花都区、增城、从化市外，复建费统一按每平方米1,800元给予补偿（包括征地、建筑造价、各种税费及内外水电等），此外不再补偿其它费用。

(二)没有土地可复建的村，其持有房地产权属证明的本村居民，参照城市房屋拆迁办法采取作价补偿或产权调换；仅有宅基地证的本村居民，要求产权交换的，其宅基地证房屋必须先办征审确权，补交地价、市政公用设施配套统筹资金，并向市道扩办交征地款后才予办理；若在征审确权前要求作价补偿的，可按同地段同类房产评估价减去该地段住宅的土地有偿使用费、市政公用设施配套统筹资金及征地
款后的单价给予补偿。

(三)农地特殊设施补偿标准：
1、围墙和简易棚房每平方米80元；
2、晒谷场每平方米50元；
3、独立的农用粪池每平方米80元；
4、水井每口1,500元，机井每口2,000元；
5、挡土墙可根据具体情况给予适当补偿。

(四)坟墓迁移补偿,按下列标准计算:
1、土坟每穴补偿450元；
2、砖砌或灰砂结构的，每穴补偿800元；
3、骨坛每个补偿100元；
4、个别特殊的大型坟墓，可根据实际情况适当增加补偿。

(注:如与市殡葬公司收费标准不一致，参照市殡葬公司的收费标准执行。

)
第二条集资及买卖取得宅基地房的补偿标准。

一、1996年12月31日前，在本市白云、天河、海珠、芳村、黄埔五个行政区范围内，未办理《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》，在农村集体土地上兴建的集资房及非当地农户通过买卖取得的宅基地房，只按其购买价及其补交的税费结合成新进行补偿，不予复建、作价补偿及安置。

二、上述房屋业主不能提供有效购买价格凭证的，按1,000元/平方米补偿。

三、1996年12月30日之后兴建的上述同类房屋，经区规划部门认定，可作补偿的，按上述标准执行；否则，按违章建筑无条件拆除不作补偿。

第三条居民住宅补偿安置标准。

一、有关术语的定义。

1、应安置人口=在拆迁范围内具有正式户口，并实际居住在被拆迁房屋内的人数＋政策规定其它应安置人口指标。

2、异地增幅:指市拆迁管理办公室批准的异地安置应增大的比例(同一拆迁点可有不同的安置点，其异地增幅系数按不同安置点确定)。

3、楼层增幅:指原住六层以下(含六层)的房屋，安置到没有电梯的七层(含七层)以上的房屋居住的，应安置面积每上升一层递增5%。

原住房在七层以上的，安置房与原住房楼层相比，升高的，每上升一层增加5%；楼层相同或降低的不增不减。

4、单元建筑面积指不含公共分摊面积的户内建筑面积。

二、应安置面积的规定。

(一)侨房(不论是否出租)、房改房、宅基地房、全部自住的私房，若人均厅房面积大于5平方米，以单元建筑面积作为安置依据: 应安置单元建筑面积=
()()
＋楼层增幅系数＋异地增幅系数原产权面积弃产的产权面积－权面积－原分摊面积原产权面积－弃产的产111⨯⨯⎥⎦⎤⎢
⎣
⎡⎪⎭⎫ ⎝⎛⨯ (二)房改房、宅基地房以及全部自住的侨房、私房，若人均厅房面积小于5平方米的，以厅房面积与应安置人口作为安置依据。

◆ 应安置厅房面积=(应安置人口×5平方米＋原厅房面积×异地增幅系数)×
(1＋楼层增幅系数) (三)部分自住的私房、所有的租房户、单位职工宿舍(未房改的)，以厅房面积或应安置人口作为安置依据。

1、人均厅房面积大于5平方米的。

◆ 应安置厅房面积=原厅房面积×(1＋异地增幅系数)×(1＋楼层增幅系数)
2、人均厅房面积小于5平方米的。

◆ 应安置厅房面积=（应安置人口×5平方米＋原厅房面积×异地增幅系数)×(1＋楼层增幅系数)
三、实际安置面积的规定。

（一）以单元面积为依据进行安置的，实际安置单元面积与应安置单元面积的差额不得超出一个套间。

（二）以厅房面积及人口为依据进行安置的，实际安置厅房面积不得超过应安置厅房面积5平方米。

（三）以厅房面积及人口为依据进行安置的，原则上，一户能安置在一个套间的，不能安置两个套间；确需安置两个套间的，应报市道扩办批准。

四、住宅超面积的处理。

(一)住宅产权交换的规定。

1、应补偿的单元建筑面积
◆ 应补偿的单元建筑面积=
()()
＋楼层增幅系数＋异地增幅系数原产权面积弃产的产权面积－权面积－原分摊面积原产权面积－弃产的产111⨯⨯⎥⎦⎤⎢
⎣
⎡⎪⎭⎫ ⎝⎛⨯ 2、应补偿的分摊面积
◆ 应补偿的分摊面积=
()()＋楼层增幅系数＋异地增幅系数原产权面积弃产的产权面积－原产权分摊面积111⨯⨯⎥⎦⎤⎢
⎣
⎡⎪⎭⎫ ⎝⎛⨯ (二)超面积的处理
1、以单元面积安置的业主房，按本条第五款的规定购买。

2、本条第二款第二项的业主房，实际补偿面积超应补偿面积在一个单元以内的按本条第五款的规定购买，在一个单元以外的，可以按本条的第五款规定购买，也可以按私房租金价格承租。

3、本条第二款第三项的业主房，其安置的自住房的产权面积已足以满足其产权交换时，按本项第2点执行。

4、本条第二款第三项的业主房，其安置的自住户的产权面积不能满足其产权交换，而需用其出租户的安置房做补充时，对于用于产权交换的安置房面积与应补偿面积的差额在一个套间以内(难以分割时)，按下列规定执行:
(1)差额小于该单元建筑面积的50%时，应由业主按本条第五款的规定购买。

业主不愿购买的，办理共有产权。

(2)差额大于该单元建筑面积的50%时，业主可选择购买或补偿或产权共有。

●购买按本条第五款的规定执行。

●补偿按该地点安置房结算价70%的标准执行。

●业主不购买也不接受补偿时，办理产权共有。

5、承租户的实际安置房超出应安置面积时，超出的厅房面积按1:1.2折算成承租面积后，该部分面积的租金按成本租金收取。

6、私房全出租的产权交换，按本项第4点执行。

五、住宅业主购买超出产权交换面积部分安置房的具体规定及单价。

（一）具体规定：
1、公共分摊面积单价统一为1,300元/平方米。

2、每个产权证的实际补偿单元建筑面积之和超过应补偿单元建筑面积5平方米以内的(侨房10平方米以内)，单价统一为1,300元/平方米。

3、每个产权证的实际补偿单元建筑面积和超过应补偿单元建筑面积5平方米以上(侨房业主10平方米以上)的，按下列本款第二项所列住宅商品房价购买。

（二）住宅商品房价
1、住宅:
金宇花园3,200元/平方米
新兴白云花园3,200元/平方米
同德诚德大厦3,200元/平方米
郭村安置小区3,000元/平方米
南晖苑3,500元/平方米
侨城花园3,200元/平方米
赤岗花园3,500元/平方米
瑞宝花园3,200元/平方米
金宇中组团(第一期) 3,200元/平方米
乐居苑C1栋4,400元/平方米
万乐里商住楼3,700元/平方米
康泰花园3,200元/平方米
金宇中组团(第二期) 3,250元/平方米
广氮安置房3,000元/平方米
六、住宅作价补偿操作规定与标准。

(一)操作规定
1、在项目实施后,由各拆迁单位根据项目情况，会同市道扩办，现场选择典型房屋委托评估，评估的价格作为该地段的参考价。

2、若房屋业主不同意按参考价方式达成协议，可以将该房屋单独委托评估。

3、如房屋业主在评估后又不接受评估价补偿，而选择安置的，评估费用由该业主支付，不得由项目支出。

(二)补偿标准
1、单独委托评估的按评估价执行。

2、按地段参考价补偿的，按下列规定执行。

(1)仅有前后采光，纵深在15米以上的房屋，按同类典型房屋参考价格的最低价计算。

(2)其它住宅按下列公式调整:
◆ 补偿价格=
()⎪⎭
⎫
⎝⎛⨯⨯%100701年使用年限－价类别最高价－类别最低类别参考最低价＋
注:以1949年10月1日为界，此前建成的房屋，使用年限统一按50年计；以后建成的按实际产权登记的使用年限计。

七、住宅弃租具体条件与补偿标准。

(一)条件
只有纯公房或侨房的住宅承租户，才可以弃租，并且一个项目的纯公房弃租量按面积计不能超过公房总面积的15%。

代管房、经租房、托管房、敌伪产、单位房、私房等的承租户不能弃租。

(二)补偿标准
1、市中心区承租面积每平方米1,500元；
2、一般市区按市中心区标准的85%计；
3、城乡结合部按市中心区标准的70%计。

第四条 商铺、办公用房、工厂、仓库、公益用房等非住宅拆迁安置及其他补偿标准。

一、非住宅永迁安置。

(一)应安置的非住宅总建筑面积(即单元建筑面积＋分摊面积)。

◆ 应安置的非住宅总建筑面积=(原非住宅产权面积－弃产的非住宅产权面积)×(1＋异地增幅)
(二)由于新建的非住宅安置房，因消防通道的要求，其分摊面积比例较大，而原非住宅面积的分摊面积往往较小，因此，按本款第一项的安置方法，可能导致非住宅安置后，其单元(实用)面积小于原来的单元面积。

根据《广州市城市房屋拆迁条例》第二十五条的原则，
若非住宅安置后，其单元面积少于原来的单元面积时，按下列原则调整。

1、应安置非住宅单元建筑面积。

◆ 应安置非住宅单元建筑面积=
⎪
⎭
⎫ ⎝⎛
⨯原产权面积弃产面积－分摊面积产的非住宅产权面积－原非住宅产权面积－弃1 2、应安置非住宅分摊面积。

◆ 应安置非住宅分摊面积=(原非住宅产权面积－弃产的非住宅产权面积)×异地增幅
(三)永迁安置面积的约定。

1、按本款第一项进行安置的非住宅，实际安置总建筑面积不得超出应安置总建筑面积5平方米。

2、按本款第二项进行安置的非住宅，实际安置单元建筑面积，不得超出应安置单元建筑面积5平方米。

二、非住宅产权交换。

(一)按本条第一款第一项进行安置的非住宅。

1、应补偿的非住宅总建筑面积。

◆ 应补偿的非住宅总建筑面积=（原非住宅产权面积－弃产的非住宅产权面积）×(1＋异地增幅)
2、实际安置的非住宅总建筑面积超出应补偿非住宅总建筑面积的，按《广州市城市房屋拆迁条例》第二十八条的规定，由业主按该安置点的商品房价购买。

(二)按本条第一款第二项进行安置的非住宅。

1、应补偿的非住宅单元建筑面积。

◆ 应补偿的非住宅单元建筑面积=
⎪
⎭
⎫ ⎝⎛
⨯原产权面积弃产面积－分摊面积产的非住宅产权面积－原非住宅产权面积－弃1 2、实际安置的非住宅总建筑面积超出应补偿非住宅单元建筑面积的，由业主按该安置点非住宅商品房价购买。

3、应补偿非住宅分摊面积
◆ 应补偿非住宅分摊面积=(原非住宅产权面积－弃产的非住宅产权面积)×异地增幅
4、实际安置的分摊面积超出应补偿的非住宅分摊面积，由业主按该安置点非住宅成本价购买。

三、非住宅业主购买超出产权交换面积部分的安置房结算具体规定及单价。

(一)具体规定:
1、因按本条第一款第二项进行安置的非住宅，其安置的公共分摊面积超过非住宅的应补偿公共分摊面积，业主必须购买，单价为1,700元/平方米。

2、按本条第一款第一项进行安置的非住宅，其实际安置的总建筑面积超过应补偿总建筑面积的，及按本条第一款第二项进行安置的非住宅单元建筑面积超过应补偿的非住宅单元建筑面积的部分，按下列第二项所列非住宅的商品房价购买。

（二）非住宅商品房价 金宇花园 5,000元/平方米 新兴白云花园 5,000元/平方米 同德诚德大厦 5,000元/平方米
郭村安置小区 5,000元/平方米
南晖苑 5,500元/平方米
侨城花园 5,000元/平方米
瑞宝花园5,000元/平方米
金宇中组团(第一期) 5,000元/平方米
广氮安置房5,000元/平方米
四、永迁安置商铺的异地营业损失一次性补偿标准(其它非住宅不作异地营业损失补偿):
1、市中心区960元/平方米。

2、一般市区720元/平方米。

3、城乡结合部480元/平方米。

4、巷内商铺异地营业损失的补偿，按所在区域的商铺下调240元/平方米。

5、二层(含二层)以上的商铺补偿，按所在区域的标准每上升一层下调120元/平方米。

最低补偿标准为240元/平方米。

五、因工程需要自行临迁的非住宅，其临迁(停业)补偿，从其停产停业之日起，直到回迁月止，按下列规定执行：
(一)能够提供其税后利润等有效会计资料的单位，按下列标准补偿。

1、个体工商业用房，按房屋拆迁公告发布前一年的月均税后利润70%计算补偿。

2、除个体以外的工商业用房，按房屋拆迁公告发布前一年的月
均税后利润50%、职工工资、福利费、退休金计算补偿。

(二)不能够提供其税后利润等有效会计资料的单位，按下列标准补偿。

(单位:元/平方米·月)
六、非住宅作价补偿操作规定与标准:
(一)操作规定。

参照本规程第三条第六款第一项执行。

(二)补偿标准。

1、单独委托评估的，按评估价执行。

2、按地段参考价补偿的，按下列规定执行：
(1)商铺的作价补偿标准。

①所有巷内的首层商铺，一律按该地段同类建筑结构商铺的最低
标准执行。

②位于十字路口，两面开门的首层商铺，按该地段同类建筑结构商铺的最高价执行。

③其余的首层商铺按下列公式调整:
◆ 商铺补偿价=类别最低价+（类别最高价-类别最低价）×
⎥⎦
⎤⎢⎣⎡⨯⨯%30)701(%50年使用年限－＋门面系数 ◆ 2⨯纵深长度
门面宽度门面系数＝，门面系数最大上限为1。

④第二层商铺的补偿标准，按首层补偿标准递减40%；第三层以上商铺每上升一层，按下一层商铺补偿标准递减20%，但最低价不低于同地段办公用房补偿价。

⑤商铺作价补偿后，不再补偿异地营业损失与停业损失。

(2)办公用房、仓库、厂房的作价补偿标准。

①与商铺相连的首层办公用房、仓库、厂房，按同地段同类结构办公用房、仓库、厂房的最高价格计补。

②独立的办公用房、仓库、厂房按下列公式调整:
◆ ⎪⎭
⎫ ⎝⎛-⨯年使用年限价类别最高价－类别最低＋补偿价格＝类别最低价701)( 七、业主要求将自用非住宅房屋转住宅安置的(出租的必须由业主负责租户的安置与搬迁)，可根据折算系数折算成住宅后再进行异地安置。

（一）应安置的住宅面积=转住宅安置的非住宅面积×折算系数×(1＋异地增幅系数)×(1＋楼层增幅系数)
（二）面积折算系数的规定。

1、市中心区
⑴首层商铺按1:1.8折算。

⑵二层商铺按1:1.3折算。

⑶三层及以上商铺办公用房按1:1.2折算。

⑷工厂、仓库按1:1折算。

2、一般市区按中心区的85%计算。

3、城乡结合部按中心区标准的70%计算。

注：如经过以上第2、3点计算后，安置面积小于原非住宅面积的，按原面积计算。

（三）商铺调换住宅后，不再补偿异地营业损失与停业损失。

第五条历史用房的补偿标准。

可以提供有效的证明（如发票、建筑费用等）证实确属1984年7月1日(老城区)或1987的7月1日(新城区)以前建设的建筑物，则按下列标准补偿：
一、市中心区。

(一)框架结构（A）房屋，按每平方米建筑面积1,000元补偿；
(二)混合结构（B）房屋，按每平方米建筑面积800元补偿；
(三)砖木结构（C）房屋，按每平方米建筑面积600元补偿。

二、一般市区按中心区价格的85%计补。

三、城乡结合部按中心区价格的70%计补。

注:按市规划局划定的范围，老城区指东山、越秀、荔湾、海珠(除新滘镇),新城区指天河、黄埔、白云、海珠区新滘镇（番禺、花都区不算新城区，其规定另行制定）。

第六条未到期临时建筑补偿标准。

违章建筑、无期限及到期临时建筑不作补偿。

未到期的临时建筑(验齐合法临时报建资料)后，按如下标准补偿：
一、未到期的临建商铺的补偿标准。

框架结构（A）每平方米建筑面积480元；
混合结构（B）每平方米建筑面积400元；
砖木结构（C）每平方米建筑面积350元；
简易结构(有墙体)（D）每平方米建筑面积250元。

二、未到期的其他临时建筑及农村房屋的补偿标准。

框架结构（A）每平方米建筑面积300元；
混合结构（B）每平方米建筑面积250元；
砖木结构（C）每平方米建筑面积200元；
简易结构(有墙体)（D）每平方米建筑面积150元。

简易结构(无墙体)（E）棚架每平方米建筑面积100元。

三、未到期的特殊临时建筑(如大跨度、层高高的厂房)的补偿标准，由市道扩办根据具体情况确定。

第七条构筑物、附属设施的补偿标准。

一、住户的自搭阁楼100元/平方米(上高1.5米，下高2.0米以上)；
二、围墙100元/平方米(墙面)；
三、水池100元/立方米；
四、花池60元/平方米；
五、门柱、钢大门5,000元/个(宽4米以上，特殊另计)；
六、门楼、钢大门10,000元/个(宽4米以上，特殊另计)；
七、厚度15厘米以下的户外水泥地面(非公共通道)按60元/平方米补偿；
八、厚度15厘米以上的户外水泥地面(非公共通道)按120元/平方米补偿；
九、电话迁移费400元/台；
十、有线电视迁移费350元/台；
十一、公变动力电405元/千瓦；
十二、专变动力电330元/千瓦；
十三、管道煤气多层住户3,000元/户。

十四、管道煤气高层住户3,500元/户。

注:主体结构不在拆迁范围时，其户外水泥地面补偿才适用本条标准；主体结构被征用时，则户外水泥地面、沟、管、化粪池等作为主体结构的附属设施，不作补偿。

如附属设施另有用途的，作特殊个案处理。

第八条装修补偿的条件与标准。

一、装修有报建的，应提供当时装修报建的资料及结算单才予以补偿。

设定装修年限为8年，每年折旧10%，使用超过8年(含8年)的，
补残值两成。

二、没有报建的装修不作补偿。

第九条其它附着物、构筑物补偿规定。

一、广告牌、公共绿地不作补偿。

二、交通标志由交警部门做预算，由市道扩办会同拆迁单位审核后签订补偿协议；
三、树木以市绿化委员会批准砍伐的数量为拆迁量，由迁移(砍伐)单位做预算，市道扩办会同拆迁单位审核后签订补偿协议；
四、公交车站由市公用事业局做预算，市道扩办会同拆迁单位审核后签订补偿协议。

第十条搬迁费补偿标准。

一、有合法产权及宅基地证的住宅搬迁费:5人(含5人)以下450元/户，5人以上600元/户。

二、有合法产权的非住宅搬迁费:50平方米（含本数）以下的1,000元/户，50～200平方米的3,000元/户,200平方米（不含本数）以上的5,000元/户。

三、特殊的搬迁费另计。

四、本条上述住宅的“户”以户口簿计，没有户口簿的以租簿、。