江苏2015年房地产估价师理论与方法：最佳开发经营方式的选择考试试卷

江苏省2015年房地产估价师《理论与方法》：最佳开发经营方式的选
择考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、房地产投资的收益，包括投资回收和__两个部分。

A.投资风险
B.投资利率
C.投资现值
D.投资回报
2、__包括短期借款、应付票据、应付账款、未付利润和预提费用等。

A.流动负债
B.长期负债
C.所有者权益
D.永久负债
3、城市由于建筑密集，生产与生活活动散发大量热量，往往出现市区气温比郊外气温高的现象，这种现象被称为__。

A.温差效应
B.绿岛效应
C.温压效应
D.热岛效应
4、投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额与的比率。

A：总开发成本
8：项目投资的资本价值
C：项目总投资
D：总开发价值
E：借款合同
5、设立地役权通常会使。

A：供役地的价值下降
B：需役地的价值下降
C：供役地与需役地的价值都下降
D：供役地与需役地的价值都上升
E：工业用地的监测点评估价格
6、房地产的开发、利用、消费，要受制于其所在的空间环境，如邻里关系、当地的社会经济发展状况、制度政策等，这是由于房地产的__。

A.不可移动性
B.独一无二性
C.相互影响性
D.易受限制性
7、下列关于热水供应系统，说法不正确的是。

A：热水供应系统按竖向分区
B：热水供应系统按横向分区
C：若建筑高度较高，分区数量较多，为防止加热器负担过大压力，可将各分区的加热器和循环水泵设在该区的设备层中，分别供应本区热水
D：热水的加热器和水泵均集中于地下的设备间
E：执行层的组织协调
8、问卷调查法，是介于观察法、专题讨论法和实验法之间的一种方法，适用于，目的是为了了解人们的认识、看法、喜好和满意度等，以便在总体上衡量这些量值。

A：抽样性调查
B：因果性调查
C：试探性调查
D：描述性调查
E：借款合同
9、房地产置业投资中，在持有期内获得每年__的股本收益率也是很平常的事。

A.20%〜30%
B.20%〜25%
C.15% 〜20%
D.10% 〜15%
10、国务院建设主管部门应当自受理房地产估价师变更注册、延续注册之日起日内作出决定。

A：5
B：10
C：20
D：30
E：执行层的组织协调
11、根据消费者__的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类：即便利品、选购品和特殊品。

A.购买习惯
B.购买心理
C.购买动机
D.购买行为
12、建设单位应当自领取施工许可证之曰起个月内开工。

A：3
B：5
C：6
D：9
E：执行层的组织协调
13、会计的基本职能不包括__。

A.反映职能
B.监督职能
C.管理职能
D.控制职能
14、张某拥有一套建筑面积78面的房地产，据调查，该地区此类房地产净租金标
准为700元/ （月・m2）,剩余使用年限46年，按季度在每季度第一月月初支付，第一次尚需交纳半年押金，市场利率6％（单利），折现率8％，则该房地产的价值为。

A：51.67 万元
B：54. 35 万元
C：66. 27 万元
D：90. 13 万元
E：工业用地的监测点评估价格
15、以下关于明确估价报告使用期限的意义的表述，不正确的是。

A：超过估价报告使用期限使用估价报告的，相关责任由使用者承担
B：在估价报告使用期限内使用估价报告的相关责任由出具估价报告的估价师承担，但使用者不当使用的除外
C：如果估价报告超过了其使用期限还未得到使用，则估价责任期限就是估价报告使用期限
D：如果估价报告在其使用期限内得到使用，则估价责任期限应为无限期或者到估价服务的行为结束为止
E：工业用地的监测点评估价格
16、按照公司法的规定，只有才可以发行股票。

A：个人
B：合伙企业
C：有限责任公司
D：股份有限公司
E：执行层的组织协调
17、物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是。

A：零售商的财务能力
B：零售商需要的服务
C：零售商组合与位置分配
D：零售商的声誉
E：借款合同
18、如果__，就可以使用平均发展速度，采用该平均发展速度进行预测。

A.房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同
B.房地产价格的变动呈现一定的规律性
C.房地产价格时间序列逐期升高或下降
D.房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近
19、长期趋势的测定中，通过扩大动态序列各项指标所属的时间，从而消除因时距短而使各指标值受偶然性因素影响所引起的波动，以便使经修匀过的动态序列能够显著地反映现象发展变动总趋势的方法称为__。

A.移动平均法
B.扩大时距法
C.最小二乘法
D.趋势观察法
20、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值。

A.允许的最低经济效益指标
B.最大费用
C.利润为零
D.最大利润
21、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费
附加3%，若销售收入为700万元，则应缴纳两税一费的总额为__万元。

A．55.0
B．38.5
C．105.0
D．23.6
22、2006年某市商品住宅实际销售量为410万近，预测销售量为380万而。

如果平滑指数a=0.65,则用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅销售量为万m2o A：390.5
B：399.5
C：523.5
D：543.0
E：借款合同
23、开发商以某一价格出售“物业+健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳池会员资格”时，该价格比这四项各自价格之和低了许多，开发商采用的是__技巧。

A.产品线定价
B.选择品定价
C.补充品定价
D.产品束定价
24、报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是。

A：投资率是投资回收与投入资本的比率
B：风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。

反之，报酬率应高
C：当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率
D：当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率E：工业用地的监测点评估价格
25、物业管理公司对小区内所有房地产拥有__。

A.产权
B.使用权
C.部分收益权
D.经营管理权
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、房地产中介服务收费分为三类。

A：房地产咨询收费
B：房地产估价收费
C：房地产经纪收费
D：房屋买卖收费
E：房屋交易收费
2、当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以__进行估价。

A.保持现状前提
B.装修改造前提
C.转换用途前提
D.重新利用前提
3、在__情况下，需要征收契税。

A.国有土地使用权出让、转让
B.房屋发生交换、买卖或赠与
C.以土地、房屋权属作价投资、入股或抵债
D.城镇职工首次购买公有住房
E.以预购方式或预付集资建房方式承受土地、房屋权属
4、下列关于房地产投资信托基金的表述中，正确的有。

A：资金的主要来源是发行股票和金融市场上的融资
B：抵押型房地产投资信托主要以收益性物业的出租、经营和开发为主要业务C：按信托性质可以分为伞型合伙和多重合伙型房地产投资信托
D：以房地产作为价值基础，具有很强的保值功能
E：一般委托专业机构和专业人员实施经营管理
5、对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括（）。

A.有效面积系数
B.权益投资比率
C.贷款利率
D.租金水平
E. 土地费用
6、员工医疗保险和失业保险属于经营费用中的（）。

A.人工费
B.办公费
C.法定税费
D.保险费
7、下列污染类型中，属于辐射污染的有__。

A.灯光污染
B.视觉污染
C.高压输电线污染
D.垃圾臭气污染
E.医疗照射
8、运用路线价法估价的步骤包括等。

A：调查评估路线价
B：计算临街土地的价值
C：求取可比实例价格
D：划分路线价区段
E：交易情况修正
9、假设开发法是以__原理为理论依据的。

A.收益递增原理
B.均衡原
C.预期原
D.未来趋势原理
10、因企业被收购兼并或合并，房地产权属__。

A.随之转移
B.不转移
C.可转可不转
D.由双方决定
11、下列关于变形缝的做法，表述正确的是。

A：伸缩缝要从基础顶面开始，将墙体、楼板、屋顶全部断开
B：屋顶部分也需另做伸缩缝
C：伸缩缝只设在墙、楼地面、屋顶上，基础不设缝
D：沉降缝则从屋顶到基础，全部构件部位均需设缝分开
E：防震缝与沉降缝结合设置时，基础不应分开
12、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是__。

A.待开发房地产开发建设开始时的具体日期
B.待开发房地产建设发包日期
C.取得待开发房地产的日期
D.房地产开发完成并投入使用的日期
13、下列可以作为强制拆迁证明人的有__。

A.拆迁单位代表
B.被拆迁人单位代表
C.街道办事处
D.居委会
E.当地公安部门代表
14、建筑平面设计常见的组合方式包括。

A：走廊式组合
B：套间式组合
C：单间式组合
D：大厅式组合
E：整体式组合
15、某宗房地产购买总价为50万元，首付款为房价的30％，余款由银行贷款支付，该贷款的期限为10年，年利率为5.58%，按月等额偿还本息，则关于该房地产价格的说法，正确的有__。

A.该房地产的实际价格等于名义价格
B.该房地产的名义价格为50万元
C.该房地产的实际价格为50万元
D.该房地产的实际价格高于50万元
E.该房地产不存在名义价格
16、按照索赔的目的，可以将工程索赔分为。

A：工期索赔
B：工程变更索赔
C：合同中明示的索赔
D：合同中默示的索赔
E：费用索赔
17、某可比实例价格为2000元/m2,区域因素直接比较得出的相关数据如下，则区域因素修正后的价格应为（）元/m2。

A.2000
B.2200
C.2100
D.2315
18、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的__。

A.最低价格
B.平均价格
C.出让地价
D.标定地价
19、下列关于禁止参与竞买规则的内涵，表述正确的是。

A：禁止拍卖人参与竞买即拍卖人不得参与其他拍卖人主持的拍卖会的竞买
B：禁止委托人参与竞买即禁止委托人参与自己委托拍卖标的的竞买
C：拍卖人不得以竞买人的身份参与自己组织的拍卖活动，并不得委托他人代为竞买
D：拍卖工作人员可以以竞买人的身份参与自己组织的拍卖活动，但不得委托他人代为竞买
E：委托人不得参与竞买，也不得委托他人代为竞买
20、某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。

该贷款在10 年内按年等额偿还，年利率为7％，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为。

A：5.00％
B：7.50％
C：18.36％
D：28.85％
E：借款合同
21、房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括__。

A.工程质量保修书
B.可行性研究报告
C.竣工图
D.住宅使用说明书
E.竣工验收备案表
22、下列关于经济成本的描述正确的是__。

A.经济成本=会计成本
B.经济成本=会计成本+正常利润
C.经济成本=显见成本+隐含成本
D.经济成本=销售收入-经济利润
E.经济成本=会计成本+超额利润
23、拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起__日内给予答复。

A．5
B．7
C．10
D．15
24、当建筑长度的上部土层较软，承载力较低，不适宜采用载天然地基上作浅基础时，采用__。

A.条形基础
B.独立基础
C.桩基础
D.箱形基础
25、下列气态污染物中，对建筑物有腐蚀作用的有。

A：二氧化硫
B：一氧化氮
C：一氧化碳
D：甲醛
E：碳氢化合物。