石家庄房地产市场走势分析及对策_从河北省会_三年大变样_谈起

【摘
要】2007年，随着国家宏观调控政策陆续出台，石家庄楼市急剧降温，成交量大幅下滑。

“三年大
变样”必将为城市建设和房地产业带来新的发展机遇。

据分析，省会的住房需求在不断增长，“三年大变样”后仍存在较大的供给缺口。

从中长期来看，石家庄房价的总趋势是稳中有升。

目前稳定房地产市场应当成为主基调，继续加强宏观调控，大力发展和完善住房保障制度，增加供给并调整住房供应结构是促进石家庄房地产市场健康、稳定发展的主要措施。

【关键词】三年大变样；房地产市场；宏观经济调控；房价；稳定
【基金项目】本文为河北省科技厅2007年度科学技术研究与发展计划项目课题《从房地产价格传递机制的视角解析河北省房价变动规律》的阶段性研究成果之一。

【作者简介】任岫林、谷泓，河北省广播电视大学。

自2007年11月份开始，随着国家宏观调控政策陆续出台，石家庄和全国楼市一样急剧降温，买卖双方展开了一场耐性的博弈，一边是坚持不降价的开发商，一边是坚持不买房的购房者。

双方观望气氛浓重，房屋成交量大幅下滑，有的项目甚至几个月没有销售。

截止目前，石家庄房产市场依然销售低迷、交易冷淡。

不少石家庄市民对“三年大变样”后的楼市充满期待，希望通过拆迁后的土地放量缓解楼市供给的紧张状态，从而消化掉部分住房需求，并期待房价“拐点”的到来。

这种心理以及一线城市房价下降的消息进一步加剧了石家庄房产市场等待观望的胶着状态。

那么，综合各方面的因素分析，“三年大变样”能不能像购房者所期待的那样使房价降下来，让普通百姓都能买得起房呢？我们通过对石家庄的具体情况进行分析，认为良好的愿望与客观实际之间存在着一定的差距。

一、“三年大变样”与石家庄房价走势从经济学角度来看,市场是配置资源、促进经济效率的最有效的方式。

在市场经济条件下，房价主要由供求关系决定，住房供应量的增加有利于稳定房价。

石家庄“三年大变样”工程大规模的城中村改造和旧城改造所带来的土地放量将改善住房市场的供求关系，有利于调整住房供应结构，有助于使石家庄的房价进入一个相对平稳的阶段，加上国家宏观调控政策的影响，今后石家庄的房价走势会
步入一个良性、健康的轨道。

笔者认为，前两年石家庄房价的迅猛上涨相对于一线城市来说是“补涨”，但还没有发展到投机、炒作产生泡沫的程度，就被国家一系列的宏观调控政策遏制住了，因此，石家庄房价产生“补跌”的可能性并不大。

据资料统计，2006年石家庄市区人口为220万，
2008年人口已增至将近250万，两年间增长近30万
人。

伴随城市化进程进一步加快和省会“三年大变样”的重要部署，保守估计今后三年省会还将至少新增人口30万人。

以3人一户、每户90平方米计，仅此一项就需要近1000万平方米住宅。

石家庄有关部门资料显示，“三年大变样”拆迁涉及旧城、旧村8万户，按每户安置补偿回迁房300平方米计，则需要2400万平方米住宅。

仅以上两项住宅需求就达
3400万平方米。

石家庄市政府公布的数据显示，三
年间将建设2200万平方米各类住宅。

这样，“三年大变样”拆迁改造后住宅供给缺口达1200万平方米。

如果加上原有城市居民住房改善、投资型及其它类住房需求，则供给缺口至少可达2200万平方米。

从这么大的供给缺口可以推测，石家庄自住型、改善型的刚性需求在未来一段时间内仍然会呈增长势头，再加上土地、建材及配套费用等支撑房价的因素短期内不会发生明显变化，可以预期，未来一个时期内，石家庄房价将维持高位平衡状态，虽不排除在一段时间内出现波动的可能，但不会猛烈下跌，且经过一定的调整之后，房价仍会继续攀
石家庄房地产市场走势分析及对策
———从河北省会“三年大变样”谈起
文/任岫林
谷泓
经济论坛Economic Forum
Apr.2009Gen.456No.8
2009年4月总第456期
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升，但不会出现前两年的非理性飞涨，而是稳中有升，上涨幅度趋于合理。

二、稳定房地产市场应当成为主基调
虽然“三年大变样”后石家庄房价仍会攀升，但我们期待这是一个理性、有序的过程，期望石家庄房地产市场稳定发展。

笔者认为，所谓稳定就是健康、持续地发展，稳定意味着房价上涨的速度放慢，并稳定在合理的区间内，而不是暴涨暴跌、大起大落。

稳定发展的目标是为了谋求房地产市场的长久繁荣，这正是国家宏观调控的目的所在。

在金融危机的大背景下，中央一再提出稳定房地产市场、防范金融风险具有深远的意义。

房地产市场的资金绝大部分源于金融机构，80%左右的土地购置和房地产开发资金来自银行贷款，而个人通过按揭贷款购房的比例占全部购房总数的90%以上。

房地产作为驱动产业，带动着60多个行业的发展，如果房地产业不能健康、有序地发展，受损失的不仅仅是房地产企业，而是产业链上的所有企业，所产生的“多米诺骨牌”效应势必会影响到整个金融系统的安全。

美国的“次贷危机”和其他国家的经验教训都表明，房贷风险对金融领域具有可怕的传染能力，房地产风险向核心金融领域蔓延所产生的金融风险必然会威胁到整个国民经济安全、健康地运行。

因此，稳定房地产市场应当成为目前和未来一个时期宏观经济调控的主基调。

房价大幅上涨或大幅下跌都会对经济产生负面影响。

大幅上涨意味着经济过热，固定资产投资过快，通货膨胀加速。

而房价大幅下跌可能加大人们对房价进一步下跌空间的预期，反而越无人敢买，导致一大批企业亏损甚至破产倒闭，加剧社会失业；房地产商退地或土地流拍使地方政府的财政收入大幅缩水，进而给经济发展带来困难，居民现有资产缩水、贬值甚至出现一批负资产家庭等等。

其结果不仅是房地产市场的萎缩与倒退，还必然会影响整个经济的健康发展。

这种由于房价暴跌或崩溃所造成的“多输”结局也是人们不愿意看到的。

笔者认为，为了维护房地产市场的稳定，一是要继续加强和改善宏观调控并增强宏观调控的预见性、针对性和有效性，同时，根据国内外经济环境的变化，把握好政策实施的力度和节奏。

要正确引导市场预期，继续整顿和规范房地产市场秩序，把房价稳定在合理的区间内，避免出现大起大落。

宏观调控政策不能搞“一刀切”，而要从实际情况出发，因地制宜、因势利导。

例如，针对房价虚高,泡沫相对严重的一线城市，应该继续实行紧缩性的
调控政策，使房价有一个适度的回落。

针对房价仍然在迅猛上涨的部分城市，应及时“刹车”，使其维持一个合理的涨幅，避免重蹈一线城市的覆辙。

而对房价与收入比较正常的地区，可以鼓励自住需求，引导开发投资，以促进市场稳定向上发展为主。

二是要大力发展和完善住房保障制度，积极推进廉租房、经济适用房建设。

从我国目前的状况来看，一方面国民收入水平还达不到大部分人都能够实现市场化购房的水平；另一方面，政府的财力也不可能在短期内满足全部住房困难群体实现保障的愿望，因此未来的房地产市场应当分出不同的层次。

廉租房主要面向低收入群体，经济适用住房主要面向工薪阶层这样的中低收入者，而市场中的商品房则为中高收入群体提供选择。

这样，就做到“市场的归市场，保障的归保障”，满足各个阶层的住房需求。

过去几年里，石家庄的廉租房与经济适用房建设一直处于一个较低的起点上，因此住房保障制度建设不仅迫在眉睫，而且任务繁重。

“三年大变样”工程对石家庄进行的改造、调整与资源的重新配置，不仅能够促进石家庄的城市面貌发生巨大的变化，而且也为发展和完善住房保障制度提供了新的机遇。

借助于“三年大变样”的东风，在旧城与城中村拆迁改造的同时，全面规划经济适用房和廉租房建设，这必将使省会在住房保障方面跨上一个新台阶。

可喜的是，去年7月份，石家庄城乡规划局颁布了《石家庄市住房建设与保障规划(2008～2012年)》。

该规划明确指出，廉租住房按商品住房总建筑面积的1.5%进行配建，规划期末建设实物配租的廉租住房4262套，总建筑面积21.31万平方米，套型建筑面积控制在50平方米以内。

同时，经济适用住房按商品住房总建筑面积的15%进行配建，规划经济适用住房3.755万套，建筑面积225.7万平方米，套型建筑面积控制在60平方米左右。

该规划的颁布与实施，为石家庄中低收入群体带来了希望，也必将为稳定石家庄的房地产市场起到积极的推动作用。

三是在增加供给的同时调整住房供应结构，使市场供给与需求相衔接。

在市场经济条件下，市场行为是由商品的价格决定的，而价格是由供给与需求决定的。

随着省会“三年大变样”的推进和27个城中村改造的土地放量，省会的住宅供应量将明显放大。

“三年大变样”会成为改变石家庄市场供求、影响房价走向的一个重要因素。

所以要结合
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“三年大变样”的规划，适当提高居住用地在土地供应中的比重，加大住房供应力度。

同时，抓紧清理闲置土地，严禁开发商囤积土地，促进存量土地的合理利用。

从总量上看，石家庄的住房供应量一直在增加，但比不上市场需求增加的速度。

政府要在继续增加放地力度的同时，还要采取措施调整住房供应结构，使国家的“90/70”政策（90平方米以下的户型要占到项目总建筑面积的70%以上）得到贯彻执行。

开发商从追求自身利润出发，往往注重开发大户型、高价位的商品住宅，而对小户型、低价位的普通商品住房则缺乏积极性。

建设部的数据显示，目前全国90平方米以下住房仅占34%，这一数据表明“90/70”的硬性指标还远没有落实，住房供应结构调整的任务仍十分艰巨。

石家庄在“三年大变样”工程的实施中，要继续控制大户型、高价位商品住宅建设，着力扩大中小户型、中低价位的普通商品住房。

中小户型住房供应量的扩大也会有助于缓解目前的供求关系，促进房价的平稳，但是中小户型供应量只有达到一定的规模才可能起到这种作用。

按照《石家庄市住房建设与保障规划(2008~2012年)》的要求，省城五年内套型面积小于90平方米的住房将占到住房总建筑面积的75.2%，规划期末实现城市普通家庭户均
拥有或租住一套住房，这为石家庄中低收入的购房人带来了信心与希望。

我们最近走访了石家庄几个正在建设中的项目和几个即将开盘的楼盘，得知小户型的比例都大幅度地增加了，有的楼盘大部分都是小户型，这使我们感到非常欣慰。

金融危机发生以来，国家已经陆续出台了一系列提振经济、稳定楼市的新政，日前市政府颁布的《石家庄人民政府关于促进房地产业健康发展若干意见》也表现出市政府稳定楼市、发展房地产市场的决心。

我们预计今年下半年开始，石家庄房地产市场将开始回暖，交易量会出现恢复性增长。

我们期待石家庄房地产市场在不久的将来走出冬天，走向繁荣与发展。

参考文献
[1]余永定.中国宏观经济面临的十个问题.社会主义经济
理论与实践，2008，（4）.
[2]虞晓芬.杭州市经济适用房建设面临的问题及改革建
议[J].经济论坛，2008，（19）.
[3]陈杰.住房保障的路径选择与制度创新[J].河北房地
产，2008，（3）.
[4]石家庄市城乡规划局.石家庄市住房建设与保障规划(2008-2012年).
(责任编辑:路辉)
【摘
要】受全球金融危机的影响，秦皇岛市有大量外出农民工失业返乡。

本文指出解决返乡农民工就业
的有效途径就是走本土化创业与就业的路子，并阐明了适宜农民工创业与就业的主要领域，提出了通过宣传引导、全方位服务、创业指导与就业培训、制定扶持政策等积极有效措施，促进返乡农民工实现再就业。

【关键词】本土经济；返乡农民工；创业与就业；秦皇岛
【作者简介】郝素琴，东北大学秦皇岛分校副教授，研究方向：农业和农村经济；耿慧科，东北大学工商管理学院硕士研究生。

一、秦皇岛市返乡农民工本土化创业与就业的空间广阔
秦皇岛市外出劳务农民工75%是20~45岁精力旺盛的青壮年，他们具有思想开放、见多识广、市场经济意识强、接受新事物快等优点，有的还拥有一定的技术或管理经验，但总体上文化素质不高，大力发展本土经济促进返乡农民工创业与就业
———以秦皇岛市为例
文/郝素琴
耿慧科
经济论坛Economic Forum
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2009年4月总第456期
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