如何认识住房价格与住房价格基本稳定

同质住宅价格是否基本稳定 ， 主要看其变化幅度 与经济、 口、 人 收入等经 济基本面指标 的变化幅度是 否 匹配 。而平 均 销 售价 格 是 否基 本 稳定 ， 则主 要看 其
是 否 与 居 民可 支 配 收 入 的变 化 幅 度 相 匹配 。 例 来 举
况和 结构 状 况也 在很 大程 度 上影 响住房 价格 ， 因此 房 价基 本稳 定 是房地 产 市场宏 观 调控 的核 心 。 怎么 理 但 解住 房价 格 ？如 何认 识住 房价 格基 本稳 定 ？如 果大 家 能逐渐形 成 比较 一致 的概念 和 评判 标准 ， 信对 中 国 相 房地 产 市场 的健康 发 展是 非常 有意 义 的 。 住 房 价格 有 多种 表 现 形 式 ， 有 平 均价 格 、 既 同质 价 格 ， 有单 位 建筑 面积 价 格 、 也 单套 住宅 价 格 ， 还有 交 易价格 、 估 价 格等 类 型 。当前 社 会各 界关 注 的住 房 评 价 格 ， 常 指 单位 住 宅 建 筑 面积பைடு நூலகம்交 易 价 格 的平 均 值 ， 通
价格 ” 上涨幅度 ， 中包含 了市场结构 的信 息； 其 国家统
计局公布的是“ 准同质住宅价格 ’ ， 上涨幅度 ， 基本剔除 了市场 结 构信 息 。１．％ ７ ３ 的上 涨 幅度 因为 超过 了当地
居 民人 均 可支 配 收入 上涨 的幅度 ， 因此基 本 可 以得 到
平 均 销 售 价格 ， 某一 时 间范 围 内 ， 特 定 的 区 是 在 域 市场 上 ， 建 商 品住宅 和 经济 适 用房 的平 均 交 易价 新 格 。 数值 上 ， 均 销售 价 格等 于 销 售 收入 除 以销 售 在 平 面 积 。 均 销 售 价 格 反 映 了 当前 住 宅 供 给 结 构 条 件 平 下 ， 场 上 可 销售 住 宅 的 平 均价 格 水 平 ， 这 个 价 格 市 用 与居 民当前 的收入 水平 比较 ， 就可 以判 断 当前 住房 供 给 价格和 居 民支付 能力之 间 的匹配 状 况 。 同质 住 宅价 格 ， 保持 住 宅属 性或 市场 供 给结 构 是 不 随时 间变 化 时 的理 论 价格 ， 是住 房价 格 的另 外一 种
也 就是通 常所 说 的平 均销 售价 格 。
说， 北京市 ２ ０ 年 １２ ０６ 、 月份房价上涨幅度 ， 北京市建 委公布 的是 １． ％， ７ ３ 国家统计局公布 的是 ７ ３ 由 ． ％。
于 两 者相 差 超 过 一倍 ， 会 上 一时 出现 了“ 社 到底 听 谁 的” 的争 论 。实 际上 ， 京市 建委 公 布 的是“ 均 销售 北 平
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如何认识住房价格与住房价格基本稳定
口刘洪 玉 清华大学房地产研究所
誊
自２０ ０３年 以来 ， 力 实现 房 地 产 市 场 总 量 基 本 努 平衡 、 构基 本合 理 、 格基 本 稳定 ， 直 是房地 产 市 结 价 一
场宏 观调 控工 作 的 目标 。 由于 住 房供 给 的总体 均衡 状
升（ 比如 说 从 ７ ３ ． ％上 升到 ９ ５ ） 结 果 是 ： 均 销售 ．％ 。 平
观 社会经 济 环境 和 市场 供求 变 化等 因素影 响下 ， 宅 住 资产价 值 变 化 的状 况 。考察 同质 住宅 价 格变 化 ， 多 更 的是从 资产 投 资 的角度 ， 发 展和 变化 更 多 的是受 经 其 济基 本 面指 标 的影 响 。 在 社会 经济 正 常 发展 的条 件下 ， 同质 住宅 价格 会 随着经济 增 长和 居 民 支付 能力 的提 高 ， 持一 个 比较 保 合 理 的增 长 比例 。 平 均销 售 价格 ， 随着 住房 供 应 而 则 结构 的变 化 上下 波 动 。平 均销 售 价格 升 降 ， 不意 味 并 着 同质住 宅 价 格 的升 降 ； 同质 住 宅 价 格 升 降 ， 平 而 则
品住宅 的平 均销 售 价格 。
如 果 上 述逻 辑 能够 被 接 受 的话 ， 是否 可 以 国 六条 ” 调控 政 策 的 效果 进 行 这 样 的推 演 ： 设 国 家 增 假 加 中低价 位 、 中小户 型 住 房 供应 的政 策 产 生 了效 果 ， 则北京 市 建委 统计 的平均 销售 价 格增 幅 下 降 （ 比如 说 从 １． 降低 到 ２ ５ ） 但 国家 统 计 局 的准 同质 住 ７３ ． ， 宅 价 格增 幅 由于 受 经济 基 本面 的推 动 可 能 还有 所 上
均 销售 价格 通常 也会 随之 升 降 。 均销售 价 格 的短期 平
价 格涨 幅 低于 居 民收 入上 升 幅度 ， 善 了居 民购 买新 改 建商 品住 宅 的可 支付 性 ； 同质 住 宅价 格涨 幅接近 地 区 生 产 总值 涨 幅 ， 住房 资产 价 格 更接 近 其 价 值 ， 资 者 投 由于预 期 收益 减 少而 缩减 了购 买投 资 ， 制 了同质住 抑 宅 价格 和平 均销 售价 格 的上 涨 。 我们 期待着 这 样 的结
重 要表 达 方式 。同质 住宅 价 格 变化 ， 要反 映 了在 宏 主
北京市房价上涨过快、 民购 房支付 能力相对下降 ， 居 应 该 通 过调 整 供 应 结构 来 改善 新 增 住 宅 的 可 支付 状
态 的结 论 。 ７ ３ 的上 涨 幅度 则 表 明房 价 增 长速 度 而 ．％ 低 于 北京 市 地 区生 产 总 值 （Ｄ） ＧＰ 的增 长 速 度 ， 房 资 住 产 价值 被 低估 ， 相对 便 宜 的住 宅市 场上 有 较好 的投 在 资机 会 。 这样 的逻 辑推 理 也许 能更 好地 解释 当前 的北 京 市住 宅 市场 ： 以满足 自住需 求 为 目的的普 通居 民觉 得 房价 越 来越 高 ， 国 内外投 资 者却 看好 该 市场 的投 但 资机会 蜂拥 而 入 ， 资者 的进 入进 一 步推 升 了新 建 商 投