国内工业地产调研报告

国内工业地产调研报告
中国工业地产市场调研报告
一．工业地产阐述
1.概况
从最初开发区的密集招商，到03~04年第三方工业地产商的兴起，再到07~08年一度的癫狂和瞬间的下落，然后09~10年的产业复苏、起底上扬，直至现在平稳上升的前提下，酝酿着全新的突破。

2.含义
工业地产泛指具有工业类使用性质的所有毛地、熟地，以及在该类土地上的做为工业制造使用的建筑物及其他附属物的统称。

其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。

是住宅地产、商用地产和综合类用地以外的第四类性质的用地，在我国，工业房地产的土地批租年限为50年。

3.分类
重工业房地产、轻工业房地产、仓储房地产、自由贸易区房地产
4.特性
①大投资
工业地产开发商的资金实力要求较高，这样才能保证前期开发区所需的资金投入。

②快速启动
基础设施建设是园区快速启动、形成雏形的基础。

在投资者对投资地进行考察时，基础设施通常是最先引起注意的因素。

③提供增值服务
目前我国大部分经济技术开发区发展的一个重要制约因素是“人气不足”、“商气不旺”。

分析其原因，与第三产业发展滞后有很大关系。

针对这种情况，开发区应主动出击，着力发展那些适合二三产联动的产业，促进第三产业的发展。

④追求长期稳定回报
因此，工业地产的另一个特点就是开发商追
求投资回报的稳定性与长期性，而不是追求短期内的投资收益。

工业地产的长期回报是建立在开发商大规模资金投入、提供附加服务的基础上的，因此对于工业地产的投资商来讲，投资工业地产除了考虑地理因素，更多的是考虑政策因素和回报率。

2.开发模式工业园区、主体企业引导、工业地产商、综合运作
二.影响中国工业地产的有利和不利因素
有利因素
1、国际产业转移和工业体系全球化
2、产业结构性调整和产业升级
各级政府开始把产业结构性调整和产业升级当成主要经济工作来抓。

包括成都、重庆在内的许多二、三线城市正在积极备战新一轮的产业升级和产业大对接。

3、市场需求巨大
众多外资企业以更快的速度在中国建设生产基地，给工业房地产带来
了稳定持续的客户群体，而国内工业制造业的崛起更是蕴育了一个潜力巨
大的工业地产需求市场。

4、投资回报率高
目前国内工业地产的平均投资回报率保守估计在8％以上，好的项目
能达到9％，甚至高达17％左右。

如果仅从标准化厂房的投资建设来看，
工业用地的年限是50年，以现时建标准厂房来计算，年回报率大约在12％－16％，回报率较高。

5、融资渠道有望拓宽
2022年底，国务院办公厅发布“落实适度宽松的货币政策，促进货
币信贷稳定增长”和“开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融
资。