百货商场重建为购物中心案例-德国德累斯顿市CentrumGalerie购物中心深度调研分析报告

百货商场重建为购物中心——德累斯顿Centrum Galerie
项目概况
项目名称：Centrum Galerie
项目地点：德国 德累斯顿市中心
项目规划：2007年10月——2008年5月
项目建设：2008年6月——2009年8月
开业时间：2009年9月17日
可出租面积：52,000平米（附楼12,000平米）
进驻商铺总数：120个
停车位：1000个（主楼800个，附楼200个）
主力店：时装百货Peek & Cloppenburg 、电子商城Media Markt （万得城）、运动休闲Karstadt Sports 、日用品超市Müller 、时尚服饰The Sting 、时尚服饰Next
投资额：2.9亿欧元
投资商/开发商/业主：Multi Development Germany GmbH (MD)
建筑设计：T+T Design (荷兰) 和 Peter Kulka (德累斯顿)（主楼） Piet de Bruyn （附楼） 总承包商：Max Bögl Bauunternehmung GmBH & Co. KG
Centrum-Galerie 购物中心位于德国主要大城市之一的德累斯顿市中心。

德累斯顿拥
有50多万人口，是德国东部重要的文化、政治和经济中心。

曾被德国经济周刊评选为德
国十佳城市之一，截至2006年底，德累斯顿发展速度全德排名第一，综合排名第八。

主
要三大经济支柱：半导体工业、药业、机械与机电工业。

Centrum-Galerie 于2009年9月17日开业，共有营业面积52,000平米，成为德国德
累斯顿市内最大的购物中心，Centrum-Galerie 还被国际购物中心协会宣布入围欧洲购物
中心奖。

Centrum-Galerie 购物中心的前身是Centrum 百货公司。

现在的Centrum-Galerie 购物
中心所处的位置就是之前老Centrum 百货公司所在地，于2007年被拆除。

原先著名的蜂
窝状外立面风格在新的购物中心仍然得到了沿用。

新的购物中心设计有120个零售、餐饮
和服务门店，为访客提供了一个完全独特的购物体验。

新的购物中心由两部分构成，中间由透明屋顶的过道相连。

独特的外观设计在内部也
得到呼应。

四层挑高的内部空间艺术设计给人以深刻印象，采用了城市城堡的巴洛克式元
素。

Centrum-Galerie 作为德国第一个在欧洲零售物业中被英国环境认证体系BREEAM 授
境外房地产案例研究
Overseas Real Estate Case Study
予最优评级的购物中心。

（注：BREEAM时审查和评估建筑物对环境的影响）
为了方便访客的到来，购物中心提供1000个停车位，其中800个在主楼，200个在附楼。

购物中心北面是Prager Straße车站，有4条有轨电车和2条公共汽车线路运营，南门是Walpurgisstraße车站，有6条有轨电车运营。

在Centrum Galerie购物中心顶层有个总面积为2,000平米的日间托儿所和一个大的屋顶花园，由德累斯顿基督教慈善机构Diakonie代表团经营。

这个托儿所不仅提供固定的幼儿园服务，还可以临时照顾顾客的孩子。

凡是顾客3到10岁的孩子都可以在这个购物中心的日托所得到照料，并且周一到周六每天有3小时是免费的。

该护理团队除了说英语还说捷克语。

项目地理位置
Centrum-Galerie位于德累斯顿市中心，距离火车站仅有200米。

它的东面是Prager 大街，北面是Waisenhausstraße大街，西面是Reitbahnstraße。

它的西北面是Dippoldiswalder Platz大街和一个小的停车区。

在Centrum-Galerie购物中心和北面的附楼之间是Trompeterstraße大街。

无论是开车到访还是乘公共交通工具都极为方便。

项目规划与设计
Centrum-Galerie购物中心主楼由开发商下属机构T+T Design和德累斯顿建筑师Peter Kulka设计，附楼由荷兰建筑师Piet de Bruyn设计。

该建筑采用了复古的设计，外立面的设计融入了之前建筑的的蜂窝状结构，通过这种蜂窝主题一体化的设计赢得了2006年的设计竞赛奖。

该建筑的附楼填补了一小块三角形建筑用地，这块地是2007年被开发商买下的。

街角的房屋被Prager大街和Waisenhausstraße大街包围。

购物中心主附楼各有一个停车场，通过街角的环形坡道可以到达Dippoldiswalder Platz大街。

购物中心主楼的底层外立面为玻璃幕墙，上部墙体被蜂窝状突出部分覆盖。

附楼沿Waisenhausstraße大街的建筑外立面运用了明亮的砂岩和深色的石灰岩以及恒温玻璃。

不同宽度的条纹石代表了对商品条码的现代诠释。

沿Prager大街的外立面主要使用玻璃，
而东面的外立面材料是砂岩。

项目平面图
地下层
首层
三层
项目模型图
业态规划
Centrum-Galerie购物中心52,000平米的购物空间集合购物、餐饮、服务于一身，目前已有120家时尚与实力兼备的高品质商家及品牌进驻。

其中主力店有：时装百货Peek & Cloppenburg Weltstadthaus（10,000平米）、欧洲最大的电子连锁店Media Markt(6,400平米)、运动休闲Karstadt Sports（3,600平米）、日用品超市Müller（3,450平米）、来自荷兰的时尚品牌The Sting（2,900平米）和英国的品牌Next（1,500平米），另外还有肯德基、汉堡王Burger King。

其中The Sting是第一次在它国代理，而Next是在德国的第一家分店。

新引入德累斯顿的有：星巴克、家居用品店idee.kreativ、男士时尚品牌Camel Active。

还有当地最好的店：有机超市FRIDA、面包店Reimann、肉食店Korsch、手工艺品店Ratags 以及最具吸引力的鞋店：Deichmann和Leiser。

品牌分布图
地下层
首层
二层
三层
图例
停车场
雨伞，可在咨询处购
买，价格低廉
咨询处 保险柜
厕所（带残疾人厕所）
垃圾箱
育婴间
宠物寄存处
业态品牌
时尚服饰、首饰、配件
鞋、皮具
电子通讯
运动休闲、玩具、宠物商品
家居用品、文具、装饰品
保健品、护肤品、药
食品、有机食品、饮料
餐馆
服务业
项目实景图
建筑外景
入口 主楼和附楼之间的购物通道
停车场出入口
建筑内景
夜色中的购物中心
购物中心外立面
2004年 现在 2004年老购物中心的铝制蜂窝状外墙，每块铝制菱形重25千克，但这4500块老的铝制蜂窝并未在新的建筑中使用。

新的铝制蜂窝是由显眼的黑色接头连接的，这与旧金属的外观比起来是一个完全不同的审美。

Centrum Galerie所面临的机遇和挑战
Centrum-Galerie购物中心位于德累斯顿市中心的步行街上，在它附近还有一个Altmarkt-Galerie购物中心, 其规模比Centrum-Galerie购物中心略小（42,000平米），而且也是一个集购物、美食、服务于一身的综合体。

另外所在Centrum-Galerie购物中心的Prager 大街还有瑞典品牌Hennes & Mauritz服饰及化妆品零售店和Karstadt百货公司。

因此这个地段的客流量非常的大，但同时也形成了非常激烈的竞争。

春夏季的时候，对于喜欢阳光的德国人可能更喜欢选择在步行街上散步、购物。

走累的时候可以选择坐在路边的长椅上一边享受阳光，一边吃冰激凌。

而在天气不好的时候大家更愿意来到封闭式的购物中心购物。

Centrum-Galerie购物中心离德累斯顿火车站只有200米，比起它附近的Altmarkt-Galerie购物中心要近得多，除了能吸引本市的访客来到这里，同时也给在此转车的旅客提供了购物和休闲的机会。

关于投资商/业主：Multi Development (MD)
MD公司是欧洲最大的房地产公司之一，它的附属公司有Multi Development（开发）, Multi Investment（投资）, Multi Asset Management（资产管理）和Multi Mall Management （商城管理），致力于开发和经营房地产项目。

1982年在荷兰成立，是欧洲领先的项目开发商，曾在17个国家共开发项目140个。