浙江省2017年上半年房地产估价师《案例与分析》：房地产损害的赔偿金额考试题

浙江省2017年上半年房地产估价师《案例与分析》：房地产损害的赔
偿金额考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、一业主打算将自家闲置的一处房屋出租给另一人经商，所以现在翻建房屋使其面积扩大，那么他应当进行__登记。

A．转移登记
B．变更登记
C．先进行变更登记再进行转移登记
D．先进行转移登记再进行变更登记
2、《城市房屋拆迁管理条例》规定，房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起日内给予答复。

A：10
B：30
C：45
D：60
E：房地产估价机构必须加盖公章
3、在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（）。

A．等于报酬率
B．大于报酬率
C．小于报酬率
D．无法知道
4、建设工程竣工验收，由负责组织实施。

A：工程质量监督机构
B：建设单位
C：工程监理单位
D：房地产开发主管部门
E：执行层的组织协调
5、根据购买对象的不同，可将市场分为两大类型：个人消费市场和__。

A．组织市场
B．集团消费市场
C．组团消费市场
D．企业消费市场
6、契税是在土地、房屋权属发生转移时，对__征收的一种税。

A．交易的任何一方
B．交易双方
C．产权承受人
D．出售方
7、无正当理由拖欠房租个月以上的，属于由于租赁双方的原因而使合同终止的情形。

A：1
B：3
C：5
D：6
E：执行层的组织协调
8、原建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》规定，行政裁决规定的搬迁期限不得少于天。

A：7
B：10
C：15
D：30
E：房地产估价机构必须加盖公章
9、已知年利率为14％，则按季度计息时的实际年利率为。

A：12.55％
B：12.68％
C：14.75％
D：15.01％
E：借款合同
10、投资者对房地产内部使用功能的变动，体现了投资者对房地产投资__的重视。

A．各异性
B．适应性
C．相互影响性
D．专业管理依赖性
11、对于商品房出租的，通常按房产原值征收，税率为__。

A．7.5%
B．3.5%
C．2.2%
D．1.2%
12、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。

假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为（）。

A．14140元/m2
B．42421元/m2
C．56561元/m2
D．60000元/m2
13、某宗土地面积为2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30%。

在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（）。

A．建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2
B．建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为5000m2
C．建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2
D．建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m2
14、转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到__主管部门备案。

A．规划
C．房地产开发
D．建设
15、从某房地产投资项目的资产负债表上，我们可以得到如下项目信息：负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。

则该房地产投资项目的速动比率为__。

A．167%
B．80%
C．200%
D．60%
16、房地产开发项目自__之日起满3年未动工开发的，可以征收土地闲置费。

A．土地使用权出让合同签订
B．土地使用权出让合同约定的动工开发
C．土地使用权出让金缴纳
D．土地使用权证书取得
17、需求比供给增长快，空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期的。

A：第一阶段
B：第二阶段
C：第三阶段
D：第四阶段
E：借款合同
18、根据，民事权利可分为绝对权和相对权。

A：权利标的的不同性质
B：权利的作用
C：权利效力的不同
D：权利是否具有转移性
E：执行层的组织协调
19、建设用地规模在__万平方米以上的新建小区及组团都要进行综合验收。

A．1
B．2
C．3
D．5
20、某仓库房地产土地面积为1000㎡，容积率为0.8，对应的土地单价为850元／㎡，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的计可。

假定改为商业用地后楼面地价为2000元／㎡，则理论上应补地价的数额为万元。

A：93.75
B：115
C：293.75
D：315
E：工业用地的监测点评估价格
21、已知某收益性房地产40年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为6%，则土地使用权为50年，报酬率为8%的土地价格为__元/m2。

B．3435
C．3565
D．3343
22、某宗房地产的土地总面积为1 000 ㎡，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为18万元／亩，现时重新取得该类土地需要花费620元／㎡；地上建筑物总建筑面积2 000 ㎡，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元／㎡建筑面积，现时建造类似建筑物的建筑造价为1200元／㎡建筑面积，估计该建筑物有八成新．该宗房地产的现时单价为。

A：1 200元／㎡
B：1250元／㎡
C：1270元／㎡
D：1800元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
23、商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括__。

A．开发商违法预售
B．借款人赖账不还
C．借款人拖延还款
D．房地产市场供需失衡
24、动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期Pt设定的目标收益率Ic之间的关系是__。

A．Ic越大，Pt越大
B．Ic越小，Pt越大
C．Pt越大，Ic越小
D．Ic与Pt无关
25、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为 5.5、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择__。

A．甲土地
B．乙土地
C．丙土地
D．甲、乙两宗土地任选其一
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、对市场调查的分析与评估，主要是考察市场调查的有效性。

有效的市场调查应具备的特点包括__。

A．方法科学
B．调查方法专一性
C．创造性
D．合理信息价值和成本比率
E．政策性
2、运用报酬资本化法估价，需要预测估价对象的未来__。

A．利润
B．毛收入
D．净收益
3、评估某宗房地产的价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会__。

A．越高
B．越低
C．不变
D．符合客观实际
4、下列属于土地使用管制的事项有．【2006年考题】
A：建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通
B：取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施
C：某宗土地使用中，要求容积率为2．0
D：甲乙两宗土地使用中，甲土地必须为乙土地留出通行道路
E：某宗土地只能用于商业房地产开发
5、协调是建设监理能否成功的关键。

其中外部的协调包括。

A：项目系统各种需求关系的协调
B：项目系统内部关系的协调
C：项目系统组织关系的协调
D：与业主有合同关系的设计单位的协调
E：与业主没有合同关系的社会团体的协调
6、评价房地产开发投资项目清偿能力的指标主要有。

(2008年试题)
A：流动比率
B：借款偿还期
C：现金回报率
D：资产负债率
E：利息备付率
7、测量学按专业可分为矿山测量、水文测量和__等。

A．地籍测量
B．房产测量
C．地质测量
D．城市工程测量
E．码头测量
8、下列不属于房地产拍卖特征的是。

A：房地产拍卖数量多,价值高
B：房地产拍卖的时间短
C：房地产拍卖法律性强
D：拍卖结束后续工作多
E：执行层的组织协调
9、有关房地产投资的描述中属于房地产特性的是。

A：位置固定性或不可移动性，是房地产资产最重要的一个特性
B：房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产
C：房地产投资容易受到政府政策的影响
D：房地产投资能够得到税收优惠
E：房地产投资可获得相当高的利润
10、运营费用比率是指投资性物业中运营费用支出占__的比率。

该比率越高，则
预示着投资项目所获得的净经营收入越低。

A．毛租金收入
B．净租金收入
C．经营收入
D．税后现金流
11、根据《房地产广告发布暂行规定》，禁止发布房地产销售广告的情形有等。

(2004年试题)
A：集体土地上的合法房屋
B：代管房屋
C：列入拆迁范围内的房屋
D：共有房屋
E：商品房预售许可证正在办理之中的房屋
12、”三通一平”等土地开发费用，主要包括。

A：地上原有建筑物、构筑物拆除费用
B：原有建筑物、构筑物补偿费用
C：场地平整费用
D：通水、通电、通路的费用
E：公共配套设施建设费
13、房地产开发投资中的销售税金，又称“两税一费”，包括。

A：营业税
B：教育费附加
C：城市维护建设税
D：房产税
E：土地使用费
14、认为利率水平是由货币的供给与需求决定的代表性理论是。

A：马克思的利率决定理论
B：可贷资金利率理论
C：Is-LM曲线模型利率理论
D：流动性偏好利率理论
E：借款合同
15、下列风险中，不属于系统风险的是__。

A．通货膨胀风险
B．市场供求风险
C．购买力风险
D．比较风险
16、城市规划报建审批管理包括__。

A．建设项目选址管理
B．土地利用规划管理
C．建设用地规划管理
D．建设工程规划管理
E．对违章建设的查处
17、净收益每年不变的公式的作用有。

A：直接用于测算价格
B：用于测算类似房地产的价格
C：用于不同期限价格之间的换算
D：用于比较不同期限房地产价格的高低
E：用于市场法中因期限不同进行的价格调整
18、下列关于写字楼基础租金的表述中，正确的有__。

A．基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的
B．基础租金高于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用
C．基础资金低于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用
D．在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金
E．在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般低于基础租金
19、甲土地的楼面地价为2000元/m2，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价为1500元/m2，建筑容积率为7，若两宗地的土地面积等其他条件相同，其总价相比有__。

A．甲等于乙
B．甲大于乙
C．甲小于乙,
D．难以判断
20、假设某建设项目建设期4年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元，第二年4800万元，第三年3800万元，第四年3400万元，年平均价格上涨率为5％，则该项目建设期间涨价预备费为。

A：1130.00
B：1165.43
C：1910.00
D：2003.70
E：执行层的组织协调
21、下列关于工程建设项目招标代理机构，说法不正确的是__。

A．甲级工程建设招标代理机构可以承担各类工程建设的招标代理业务
B．乙级工程建设招标代理机构只能承担工程总投资1亿元人民币以下的工程建设招标代理业务
C．工程招标代理机构资格分为甲、乙、丙三级
D．暂定级工程建设招标代理机构，只能承担工程总投资6000万元人民币以下的工程招标代理业务
22、临时使用土地的时间可以为__。

A．3个月
B．9个月
C．20个月
D．27个月
E．32个月
23、可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有．【2007年考题】
A：潜在毛租金收入
B：有效毛收入
C：净运营收益
D：税前现金流量
E：税后现金流量
24、房地产交易双方在合同完成后__天内，持有关证件向所在地房地产管理部门提出申请和申报成交价格。

A．120
B．90
C．60
D．30
25、不属于土地取得成本构成的项目有。

A：可行性研究费用
B：拆迁安置补偿费用
C：土地使用权出让金
D：基础设施配套费用
E：勘察设计工程费。