个人二手房交易将缴纳增值税

个人二手房交易将缴纳增值税
史耀斌：目前，财政部正在研究营改增以后收入划分的过渡办法。

还处于研究过程中，研究的总体原则是要保持中央和地方财力格局总体稳定。

二手房交易市场我想大家都不陌生，但是在这里还是想跟大家说一下二手房交易到底
是指什么?二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再
次上市进行交易。

二手房是相对开发商手里的商品房而言的，是房地产产权交易二级市场
的俗称，包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经
济适用房、限价房。

首先我们先肯定一点，就是二手房交易存在是合理的，很多家庭出于
改善居住环境的目的，在原有住房居住一段时间之后，会选择更加适合家庭需要的户型，
而原有房屋则需要被转手，这是正常的二手房交易市场。

然而现在的二手房交易市场中更
多的群体是炒房者。

“这次全面推开营改增工作，基本内容是实行双扩。

”省国税局相关负责人解释，一
是扩大试点行业范围。

将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业纳入营改增试
点范围，自此，现行营业税纳税人全部改征增值税。

其中，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。

这些新增试点行业，全国涉及纳税人近1000万户，是前期营改增试点纳税人总户数的近1.7倍。

二是将不动产纳入抵扣范围,“这是首次涉
及自然人缴纳增值税征管，如个人二手房交易，新增的很多纳税人从没有接触过增值税。

”该负责人表示。

因为流通没有限制，很多人看中房地产市场存在的商机，进行投资之后转手，在房地
产市场不断被看好的这样一个环境中，我们看到，北上广深等一线城市的房价不断飙升，
这其中有供需关系所影响，另一方面个人观点和炒房团的关系也不可忽视。

最新消息显示，国税总局局长王军表示：个人二手房交易将缴纳增值税。

其实这只是税制改革的一部分。

相关信息显示：根据政府工作报告的要求，今年5月1日要全面落实“营改增”，而这次
营改增首次涉及到自然人缴纳增值税征管，而二手房交易是一种的一项，但是我想也是目
前大家较为关注的一项，所以才拿出来细说。

其实，税制改革是一项比较长远的政策，而在去库存的政策引导之下，征收二手房增
值税似乎会将房地产市场销售朝着正确的刚需方向引导，减少炒房团的规模。

那么实际上
真的会产生这种效果吗?炒房团真的会怕了吗?如果买不起房，有住房需求的人就会选择刚需，而在大城市炒房团似乎极少会因为各种情况受到影响。

营改增之后，二手房交易需要
缴纳增值税，这个税还是要算在房价里，炒房团只要提高房价就可以了。

所以很简单，大
家就知道二手房交易缴纳增值税并不能影响二手房市场的整体情况，对于楼市整体去库存
没有什么影响。

所以，大家千万别想着因为这一信息的影响而觉得房价会呈现回落。

但是针对现在一
线城市炒房热的情况，国家还是会采取一定手段的。

最新消息显示：央行：首付不能借;
中国继续保持稳健的货币政策，没必要过度刺激;不良资产证券化发展需谨慎;理想的监管
体制还在探索中;互联网金融要加强监管。

这样的举措意在维持经济的整体稳定。

但是也
在一定程度上会稳定当前房地产市场的过热发展。

本就已经是贷款购房了，如果说连首付
都是存在杠杆的，那么出现资金链断裂的可能性是很大的，会影响到房地产市场的发展。

而另一方面，房地产市场过热必然制约其他行业的需求，为了整体的经济发展平衡，
国家也会采取一定的措施去调整当前的房地产市场现状。

我的观点：由于现在信息比较多，充斥着人们的眼球，希望大家能够理性的看待市场的整体情况。

商品房质量保证书及商品房使用说明书，其内容不得低于政府最高标准。

如不能达到
此要求，则买受人有权退房;如买受人暂不退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房
价千分之一的违约金。

专家：“营改增”后应该不会增加购房负担
营业税改成了增值税，会导致老百姓买卖二手房的负担增加吗?这无疑是很多人都关
心的话题。

中国人民大学财政金融学院教授朱青解释说，“营改增”之后只是税种和计税
方式的替代，并不会增加普通老百姓的购房负担。

按照财政部网站2020年3月30号发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，从2020年3月31日起，个人转卖已购普通住房，免征营业税的期限由购房超过5
年下调为超过2年。

也就是说，购买超过2年的普通住房免征营业税;购买不足2年的住
房对外出售则全额征收营业税;购买超过2年的非普通住房按照其销售收入减去购买房屋
的价款后的差额征收营业税。

朱青表示，营业税原来是5%，增值税法规定不经常发生增值税纳税义务的单位和个人从事增值税销售活动，按小规模纳税人处理，小规模纳税人的征收办法就是3%的征收率。

所以老百姓销售二手房，是税收负担的下降。

买受方应于本合同生效之日向出卖方支付定金( 币)______亿______千______百
______拾______万______千______百______拾______元整，并应于本合同生效之日起
__________日内将该房屋全部价款付给出卖方。

具体付款方式可由双方另行约定。

第九条：甲方保证在办理完过户手续之日起日内，将户口迁出，逾期超过___日，
乙方每日按已付款的__%收取违约金。

不过，除了营业税取消后二手房交易的增值税之外，个人购买二手房的综合税负成本
是升是降，则需要等待相关细则出台后再做判断，不同的人情况可能也不一样。

不过，孔丹也表示，由于三四线城市购房需求始终难有明显增长，因此减免税费、信
贷宽松等政策仍然无法为这些地区提供持续的去库存动力，长久来看，国家层面的投资更
有针对性地向三四线城市流入，推动特大城市周边建设发展新的中心城市，对人口形成更
大的吸引力，才是更关键的。

上海财经大学教授胡怡建表示，至于个人营业税改增值税以后，到底是减轻税负还是增加税负，这要看具体的增值税的政策制度才能最后确认，因为增值税是要对所有的产品销售和提供服务要征税，这里面主要涉及到企业，但是也涉及到个人，涉及到个人，主要是为了使得税收制度具有统一性。

为增值税算算账
目前房地产的营业税主要按5.5%来征收，但是按照业内的猜测，房地产纳入营改增后适用税率在11%，这就有税负增加的担忧。

多位业内人士表示，个人二手房买卖若改成增值税，则原来购买住房缴纳的增值税，在该套住房卖出时，已缴纳的增值税可能允许被抵扣掉。

此次改革，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入营改增试点范围。

这意味着，从2020年初正式开展的营改增试点，进入最后的攻坚阶段。

比如，某套住房房主购入时是100万，缴纳营业税5万元，1年后卖出(不适用免征营业税条件)200万元，买房方需要承担10万营业税。

在增值税条件下，依据增值税原理，若按常规办法、仅对增值部分征税，即对住房增值的100万元(现价200万-原价100万=增值100万)征税，税率若为6%，需缴纳增值税6万元，税负有所下调;税率若为11%，需缴纳增值税11万元，税负有所上升。

在增值税条件下，若按简易征收办法、以核定征收率征收，若征收率为3%，即对现在住房出售价格200万元征税，缴纳增值税6万元，税负也是减轻的。

不过，对于北上广深满2年(含2年)的非普通住房，现有政策为差额征税，其实已经借鉴了增值税只对增值部分征税的原理，营改增的影响还要看未来具体政策。

由于具体政策尚未出台，不排除具体政策设计上有调整，可能会对最终税负产生影响。

真正影响较大的群体是谁?
据报道，目前房地产的营业税主要按5.5%来征收，但是按照此前业内的猜测，房地产纳入营改增后适用税率在11%，这就有了税负增加的担忧。

不过，王军明确表示，营改增将确保不增加企业负担。

王军表示，第一个保障，是政策有保障。

在实施方案中已经确定原则上延续过去的优惠政策，并且在这个基础上，根据不同行业的特点和情况，新制定了一些过渡措施，以确保所有行业的税负只减不增。

第二是执行有保障，80万国税、地税干部，已经把依规减免税同依法征好税，作为两项同等重要的基本职责之一。

因卖方原因致使车辆不能办理过户、转籍手续的，买方有权要求卖方返还车辆价款并承担一切损失;因买方原因致使车辆不能办理过户、转籍手续的，卖方有权要求买方返还车辆并承担一切损失。

而在前几天的两会记者会上，财政部部长楼继伟则表示，我们可以做到行业不增负，但初期不同企业可能有税负的变化，这是一个消化的过程。

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