多种用途的综合用地估价方法的选择

多种用途的综合用地估价方法的选择
一、问题的提出
随着社会和经济的发展，在土地估价实务中，估价对象除了用途、权属均单一的土地外，还有大量的综合用地。

下面分别从用途和权属两方面进行分类归纳。

1、多种用途的综合用地
根据《城市用地分类与规划建设用地标准》(CBJ137—90)，土地用途分类如下：居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、市政设施用地和绿地。

由于土地不同的利用方式将为权利人带来不同的收益，因此，不同用途的土地其价值也大不相同。

随着我国城市化的进程和市场经济的发展，在土地估价中，土地用途多样化的综合用地将越来越多，主要体现在以下两方面：
(1)土地平面用途的多样化
如某建设用地不仅有低层住宅、多层住宅、高层住宅，还有学校、幼儿园、派出所、商服业、区域性变电站等公建配套设施，以及河流、为社会公众提供的开放空间等等。

(2)土地立体用途的多样化
如某办公大楼，地下一至二层是经营性停车库，底层有商铺、邮电支局、银行或售票大厅，二至三层为饭店，四楼是培训中心，五层以上为写字楼等等。

2、多种权属的综合用地
随着社会的发展，土地的权属趋于多样性和复合性：
(1)国有划拨土地使用权(无使用期限)
无偿——国家直接将土地使用权无偿交付给土地使用者使用，如解放前国民政府的国有企业土地、军事用地以及现在的国有荒山、荒地等；
不完全无偿——在土地使用人交纳了土地补偿、安置补助、拆迁补偿等费用后，依法“无偿”(土地使用者未向政府交纳出让金)取得的。

(2)国有出让土地使用权
出让——国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内(居住用地70年；商业、旅游、娱乐用地40年；工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地、综合或者其他用地50年)让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为；
“空转”国家以土地使用权作价转为国家资本金或股本金的方式，向集团公司或企业注入土地资产(没有明确的使用期限)。

(3)集体土地使用权
集体土地使用权承包给农户使用或用作宅基地；
集体土地使用权供乡镇企业使用或乡(镇)村公共设施使用；
农村集体经济组织与其他单位、个人以集体土地使用权作价入股、联营等形式共同举办企业。

(4)土地他项权利
在已经确定了他人所有权或使用权的土地上存在的其他权利，如租赁权、抵押权、典权、借用权、相邻权(地役权)、耕作权、空中权、地下权等等。

在土地估价实际操作中，综合用地的综合性往往体现在不同用途和不同权属的不同组合上。

显然，随着用途、权属的组合种类和组合比例的不同，综合用地的价格也将千差万别。

如何尽可能地准确评估上述综合用地，估价方法的选择致关重要。

限于篇幅和对问题的认识程度，本文仅对多种用途的综合用地估价方法的选择进行讨论。

二、多种用途的综合用地估价方法的分析比较
根据《城镇土地估价规程》(GB／T 18508-2001)，城镇土地估价的基本方法有：收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法。

下面对运用这些方法进行多种用途的综合用地估价的准确性、可操作性逐一进行分析比较。

1、收益还原法
收益还原法是将待估土地未来正常年纯收益(地租)，以一定的土地还原利率还原，以此估算土地价格的方法。

其基本公式如下：
式中：v——土地收益价格，
a——未来正常的土地纯收益(或地租)，
r——土地还原利率，
n——未来土地使用年期。

对于收益还原法，这里暂且不去讨论其纯收益和还原利率的诸多认识上的分歧，单就这两个变量的确定性探讨其可操作性。

先看a——未来正常的土地纯收益：如何从各种生产要素创造的总收益中剥离出房地产所创造的收益是一个十分复杂的问题。

在实际操作中，由于种种原因，过去的 (包括现在的)土地纯收益的准确数据难以获取，更何况未来正常的土地纯收益。

而多种用途的综合用地的确定更是繁
杂和难以准确把握。

另外，对综合用地中公用、公益性房地产的价值如何确保不遗漏?这是收益还原法所无法解决的问题。

再看r——土地还原利率：众所周知，如何准确确定还原利率是运用收益还原法的一大难题，也是业界一直讨论的课题。

由于还原利率在收益还原法中的“杠杆”效应，其准确与否将极大地影响到估价结果的准确性，正可谓“差之毫厘，谬以千里”。

在目前缺乏准确的、权威的统计数据和趋势预测的市场条件下，难以准确确定的变量使收益还原法的准确性和可操作性大打折扣。

2、市场比较法
市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。

其基本公式如下：
式中：V——待估宗地价格；
VB——比较实例价格；
A——待估宗地交易情况指数／比较实例宗地交易情况指数＝正常交易情况指数／比较实例宗地交易情况指数；
B——待估宗地估价期日地价指数／比较实例宗地交易日期地价指数；D——待估宗地区域因数条件指数／比较实例宗地区域因数条件指数；E——待估宗地个别因数条件指数／比较实例宗地个别因数条件指数。

由于房地产位置的固定性，地球上没有完全相同的房地产，因此，市场比较法只能用类似的房地产进行比较，并对类似房地产的成交价格作适当修正，以此估算待估房地产客观合理的市场价格，这是不得已而为之。

显然，类似房地产的差异越小，人为修正越少，其结果就越准确。

由于综合用地的用途、权属多样化的组合和组合比例的千差万别，难以找到类似的综合用地交易案例，这增加了市场比较法的操作难度，降低了估价结果的准确性。

即使有足够的类似综合用地案例，在缺乏大量统计数据的情况下，修正系数的确定又是一道难题，并且有些修正因素也是很难采用量化的计算公式进行。

此外，对综合用地中公用、公益性房地产，市场比较法也将难以运用。

3、成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。

其基本公式如下：
在上述参数中“土地增值”是运用成本逼近法的“一道坎”。

《城镇土地估价规程》对“土地增值”的定义：是待估土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加，是土地开发后市场价格与成本价格之间的差额。

显然，与运用市场比较法的难点相似，在缺乏足够的类似综合用地交易案例和大量统计数据的情况下，土地增值是难以准确确定的。

4、剩余法
剩余法又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。

(1)以剩余法评估土地价格的基本公式如下：
V＝A－B－C
式中：V——待估土地价格；
A——开发完成后的土地总价值或房地产总价值；
B——整个开发项目的开发成本；
C——开发商合理利润。

(2)运用剩余法评估现有房地产项目的土地价格，其基本公式如下：
在上述计算公式中，当A为“开发完成后的土地总价值”时，该方法难以用于综合用地的估价(与市场比较法的难点相同)；当A为“开发完成后的房地产总价值”时，则该方法较适宜用于综合用地的估价。

显然，遵循最有效利用原则，确定合法合理的最佳开发利用方案是保证估价结果准确性的前提条件。

剩余法的理论依据与收益还原法相同，即预期原理。

可能有人会问：难道剩余法的预期就比收益还原法准确吗?我们知道剩余法的预期(开发建设期)通常为2至5年，比起收益法短则10年、20年，长则50年、70年，甚至无限期要容易把握得多。

可能还有要人问：剩余法不是也要用到市场比较法或收益法还原法吗?但是，此时的市场比较法或收益法还原法所要解决的是“单一”的估价对象，而非“综合”的估价对象，即难度降低了，准确性提高了。

对于综合用地中公用、公益性房地产的价值则可以运用成本法予以评估。

当然，运用剩余法评估现有房地产项目的土地价格时，在房屋现值(PH)的估算中，建筑物的折旧，特别是功能性折旧和经济性折旧是运用剩余法的一个难点。

总之，剩余法的最大优势是可以根据不同用途、不同权属对综合用地“分而估之”，然后加和得到“开发完成后的房地产总价值”，进而得出待估土地的价格。

即运用剩余法可以化“综合”为“单一”，从而达到化“难”为“易”的目的。

5、基准地价系数修正法
虽然《城镇土地估价规程》未把基准地价系数修正法列入城镇土地估价的基本方法，但是，在土地估价实务操作中，基准地价系数修正法的运用较为普遍。

在此，对运用基准地价系数修正法进行多种用途的综合用地估价的准确性、可操作性也作一番简要分析。

基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表，选取相应的修正系数，对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价基准日价格的方法。

其基本公式如下：
《城镇土地估价规程》对基准地价的定义：是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。

显而易见，这个“均质区域平均价格”是很难修正到千差万别的综合用地个案价格的。

正是由于综合用地的价格构成内涵难以确定，全国绝大多数地方只有商业、居住、工业三类用地的基准地价，而没有综合用地基准地价。

三、结论
通过上述分析比较，在目前市场条件下，为使估价结果尽可能地准确，对多种用途的综合用地估价，首选的估价方法应是剩余法(假设开发法)，其次是市场比较法、成本逼近法、基准地价系数修正法(在有综合基准地价的地方)，收益还原法则应慎用。

另外，对于多种权属的综合用地也可以根据化“综合”为“单一”的思路，采用剩余法(假设开发法)予以估价。