北京现代建筑的流金岁月

百易超市 吉祥
3层 3层
中低 中档
约12000㎡ 约6000㎡
日用百货、服装、文体、烟酒、3层家具
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几个主要的购物商城
宏昌超市总店： 地处该县主要商圈，人流量比较大，商业氛围比较 浓，是该县目前最大的家庭日常消费购物中心，但 档次不高，主要日用商品及服装为主。
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小结
经济前景提供动力源泉 随着城市的快速发展及人口、经济结构的不断优化，城市中心将进 入一个承载本地社会扩张的主阵地，同时随着收入的提高居民在社 会的各种消费观念也将逐步改变，经济前景看好，这将为商业发展 提供动力源泉
占比 8% 1% 10%
内衣
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序号
街区
面积
租金
商户数量
销售价格
免租期
市场形 成时间 2010
备注 10年返租 50% 30万26平方 （现销售价 格） 开售时29万
1
财富广场
60-100平
75-110元/m²/月
整一层
31000/平方
6个月
2
新世界广场 20-70平
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过去5年三产发展概述 生产总值、规模以上工业增加值、财政总收入、 公共财政预算收入、500万元以上固定资产投资、 出口总额实现翻番；生产总值突破120亿元，进 出口总额突破6亿美元，出口突破5亿美元，规 模以上工业主营业务收入突破240亿元。三次产 业比由13.8：52.4：33.8调整为9.6:55.6:34.8， 经济结构逐步优化，工业占比不断巩固。
城市商业市场
龙南现有商圈分布格局
老商业 区
龙翔商圈
本案
图例：
商业中心区
小区商业
零散商业街
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龙南县城主要商业统计
红旗大道：商户共70户 品类 数量 占比 品类 6 男装 女装 童装 综合 服饰 医院 4 2 2 1 6% 3% 3% 鞋 家电 宾馆 8 6 2 5 11% 9% 3% 7% 银行 药店 箱包 文具 5 2 2 7 7% 3% 3% 床上 用品 机构 化妆 品 1 1 1 1 1% 1% 1% 1% 9% 内衣 数 量 4 占比 6% 品类 数量 占比 品类 数量 占比 珠宝 6 9% 眼镜 4 6%
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Part 1.1
城市属性
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市场环境概况——城市概述
龙 南
位于江西省最南端，隶属赣州市，东邻定 南县，西靠全南县，北毗信丰县，南接广东省 和平县、连平县；县境东西最大距离60千米 ，南北最大距离55.5千米；是中国对外开放县 ，105国道、大广高速、赣粤高速、京九铁路 贯穿南北，已成为政治、地理、交通优势极为 突出的江西省全方位开放的南大门。 龙南县总面积1640.55平方公里，辖5乡、8镇 、2场、共有11个居委会、94个村委会；总人 口32万，少数民族人口600多人，属典型的纯 客家县，通行客家语（宁龙片），客家文化和
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商铺投资者特征分析
39.50% 40.00% 35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% 0.00% 7.90% 29.00% 23.60% 证券市场 储蓄 房地产 实业投资 其他
50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% 10.00% 0.00% 30.00% 住宅 商铺 写字楼 其他 60.00% 60.00%
移动
1
2%
护肤
2
5%
商贸街2街/3街：85户 品类 女装 男装 化妆品 美容美 发 数量 32 17 4 2 占比 品类 37% 运动 20% 童装 5% 2%
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数量 4 5 5
占比 5% 6% 6%
品类 精品 眼镜 鞋
数量 7 1 8
方案架构
项目属性研判与界定 问题界定与结构化分析 市场竞争环境分析 项目商业定位
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Part 1
项目商业属性研判界定
我们面临的趋势是怎样的？
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[万邦尚都商业定位方案]
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我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向
显性目标
商铺实现销售价格最大化； 定位最大限度支撑销售，实现100%销售率
客户隐性目标
商铺尽快实现销售回款，以支持后续项目的投资所需 商业实现与项目其它部分的价值互动，提升整体
结论: 工业发展强势,财政收入稳步 提高,经济社会发展呈现健康 有序的发展态势
全县新增规模以上企业11家，达到89家，实现 规模以上工业增加值59.16亿元，增长8.2%；主 营业务收入248.98亿元，增长9.5%；利税总额 22.32亿元，增长6%
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居住 6%
杂项 7%
食品 16%
交通、通讯 4%
医疗 29% 耐用消费品 6%
衣着 26%
29%的医疗消费表明居民对于生活的保障意识越来越浓厚； 次之居民在衣着方面的消费较大，达到26%，显示居民整体的消费实力已经 提高； 食品方面的支出比例较低（16%），说明居民的生活水平已经明显的改善与 提高； 居住、娱乐等方面的支出比例总计23%
风情浓郁。
一、城市属性
城市发展规划
规划将龙南城区发展定位为：
龙南现有规划主要向东南方向发展，老城区旧 城改造，发展空间有限，本项目在城市在主城 区，人口相对密集
中优、东进、南下、西控； 中优区—暨老城区，优化老 城区结构，改善交通，加强 基础建设，优化城市结构。 东进区—围绕老城区承接老 城区发展瓶颈领域，依托交 通优势打造城市新极 南下区—依托105国道，发 展富康-新圳工业组团，完善 大稳居住片区。 西控区—以保护和适度开发 为主，沿桃江、渡江两岸建 设江滨公园
宏昌城： 宏昌超市分店，地处该县龙翔片区商圈，2013年开 业，营业面积1万平米，人流量比一般，商业氛围 一般，档次中，主要以家庭日常消费购物为主，
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几个主要的购物商城
百易超市： 距离主要竞争对手宏昌城500米，地处该县龙翔片 区商圈，2010年开业，营业面积1.2万平米，人流 量大，周边小区林立，周边商业消费中高端为主， 商业氛围浓厚，档次中，主要以家庭日常消费购物 为主。
城市规划推动商业发展
中心城区商业发展逐步优化，结合新城区居住人口逐步增加，中心城区 商业将得到进一步的扩大、充实及优化，合理的城市规划将对龙南未来 商业开发带来巨大的影响，且商业发展空间放大，对于促进商业差异化 发展极为有利
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项目背景
项目地处龙南县城中心区域，住宅部分于2006年交付使用； 商业部共计8500平米分为3层，每层2800平米，现阶段产权自持； 项目以2007年租赁给第三方龙南宏昌公司经营家具家居及配套业务， 租赁时间以2020年8月到期，后期2015年11月份，协调解除合同；
项目所在地
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宏观经济
2015年龙南县完成 生产总值：122.8亿元，增长9.8%；财
政总收入：16.58亿元，增长8%； 公共财政预算收入：12.58亿元，增长 13.2%； 500万元以上固定资产投资：128.84亿 元，增长18.3%； 社会消费品零售总额：27.78亿元，增 长12.8%； 城乡居民人均可支配收入分别达到： 23186元和8572元，分别增长9.8%和 12.2%。 结论: 工业发展强势,财政收入稳步提高,经济社 会发展呈现健康有序的发展态势
往工业园 区
西控区域
南 下 区 域
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城市商业发展 项目所处中心城区，商业发展基础浓厚
中心城区商业发展逐步 优化，结合新城区居住 人口逐步增加，中心城 区商业将得到进一步的 扩大、充实及优化，一 个围绕项目所在地的大 型商业中心将成为龙南 商业发展的典范。
1% 餐饮
10% 摄影
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商贸街1街：47户 品类 男装 综合 服饰 餐饮 药店 数量 5 2 4 1 占比 11% 5% 8% 2% 品类 女装 内衣 珠宝 箱包 数量 11 4 2 1 占比 23% 8% 4% 2% 品类 童装 鞋店 银行 母婴 数量 5 7 1 1 占比 11% 15% 2% 2%
受访者目前主要的投资渠道
9.30% 0.00% 22.00% ＜10 10－20平方米 20－50平方米 50－100平方米 100－300平方米 300平方米以上 31.30%
60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00%
吉祥购物中心： 地处该县龙翔片区商圈，距离龙南主要休闲广场龙 翔广场200米，2010年开业，营业面积6000平米， 周边居住以单户出租房及小区为主，人流一般，周 边商业消费中端为主，商业氛围一般，档次中，主 要以家庭日常消费购物为主。
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人口居住情况
截止到2015年全县 总人口计37万,其中 中心人口居住达到 20万人,为项目发展 奠定基础
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居民家庭消费支出比例
娱乐、教育 6%
限制条件
项目剩余土地使用权较短，28年； 前期项目做过家具家居业务6年，做当地已形成一定的知名度，这将对 项目新的定位带来带来挑战。 由于项目前期经营产业的局限，项目现阶段周边未形成一个优良的商 业形象。
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转让费3-5 1995 万 无 2年 1995 2012
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现有主要购物中心调查
龙南县城区内现有集中商业多为传统商业，档次较低
商场名称 宏昌超市（总店） 宏昌城 规模 3层 3层 档次 中低 中低 经营面积 约7500㎡ 约10500㎡ 业态 沿街餐饮、服装、电器、食品、烟酒、日用品、药品等 负层餐饮、黄金珠宝、药品、服装、电器、食品、烟酒、日用 品等 儿童乐园、饰品玉器、药品、服装、电器、食品、烟酒、日用 品等
30-100元/m²/月
200户
10000/平（开 1个月（装 盘） 修）
2008
3 4 5
商贸街 红旗大道 中央城
40-60平 65-70平 30-500平
60-100元/m²/月 150-160元/m²/月 20-56
132户 70户 3层
129万(现)三层 280万（5层） 7500-2.2万