茂泽国际大厦推广企划思路

n 推广主线：项目核心价值体系上的“天•地•人•和
四大板块内容
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群雄逐鹿
本案面对的市场
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南宁近年高层物业简析
n 销售价格
n 据统计：2002年南宁高层物业宅销售均价为3200-4500元 平方米。自2003起房价起伏不大，但2004年将有所提升。 市场比较认同的价格为2700-3000元/平方米。 销售户型
n 广泛性——
n 目标：树立形象，扩大知名度
n
手段：报纸、电视、广播
n 重点性——
n
目标：突破区域市场，增加销售
n
手段：工地围墙、路牌；巨幅，区域海报、DM派发
n
n 深入性——
n
目标：对吸引而来的目标买家实行心理突破，消除其购买障碍
n
手段：投资手册、现场解说
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整合推广策略
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公司资源优势：
n 1、具有南宁市众多核心地段的户外广告资源； n 2、与政府相关部门关系良好； n 3、公司房地产服务团队专业、兢业，服务细
致到位； n 4、服务报价合理公道。
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方案关键词索
n 思考方向：吃透城区文化，看清发展趋势
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营销活动策略
（一）、“寻找城北商务未来”、“城北商务如何与世界经济接轨”系 大型专业研讨活动
1、策划用意：高格调以引起一鸣惊人，广渗透以引起十分关注。借活动邀请政界名人， 消费群领军人物参与，给项目的定位打好头阵，在业界引发关注，形成市场热点。
2、实施：预热期炒作重点。邀请行业内知名人士、政府、机关以及相关行业人员进行讨 各路媒体跟踪报道，打好宣传推广的第一张牌。
此类公司起步较玩，但处于发展上升期，对自身形 象较为在意，如有可能，他们仍愿意进驻品质高的 商务物业。 此类业主事业刚起步，对办公面积要求不大，会出 现工作时间自由、办公、居住一体的情况。
自用型客户对产品形象、便利性、成本、配置敏感
区机电设备总公司等 此类客户一般为整层 买
利客隆物流公司办事 等 此类客户一般购买数 打通使用
商务形态搂盘缺乏，而在南宁房地产开发红火的今天，城北区的商务
态项目开发依然缺乏，仅碧园数码城一支独秀。但随着南宁政府城市
展战略转移，被列为城市开发重点的城北区；开发科技园区的兴建；
博会的召开等利好消息的影响下，城北区商务搂盘的需求量将大量激
n 崛起，城北商务楼市!
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迎来巨大的商机。
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面对物流，行动！城北商务新派
本案消费层轮廓描述
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企业腾飞的平台，智者投资的利器！
具有一定实力和发展历史 的大中型公司
发展中的中小型公司
刚处于起步阶段的小型公 司、个人工作室或部门承 包人
此类公司发展多年，具有一定经济实力，在市场中 树立了良好的信誉和形象。选择形象高档的商务办 公场所是实力的象征。
城北，需要自己的商务代表
n
城北区，作为一个新兴的老区，正逐步向一个现代化的都市发展，处处着充满
北湖副食品综合市场已完成了第三期工程扩建，物资机电产品市场扩建，饲料禽苗
市场扩建，三个市场年销售额就达到9亿元。1994年以来，城北区利用外资兴办了33
业，引用外资累计达1000万美元。
n
力争在今后5年把城北区建设成为南宁市的硅谷，这是城北区今后5年发展的一
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2020/12/17
茂泽国际大厦推广企划思路
一个品牌的雄起-茂泽国际大厦推广企划目标
n Object：
n
树立品牌，促进销售
n
运用整合价值传播，在项目与目标
n
消费者间实现价值沟通的双赢。
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规划课题
n Theme1：确认项目TBI n Theme2：确认项目推广主题 n Theme3：确认项目推广阶段目标及手段
目标。城北区将建设2-3个工业发展基地，培育一批高科技、规模大、效益好的第二
群和建设一批有城区特色的专业市场及商品专卖街，实现“物流经济”、“三产富
新突破。借助南宁大发展的新机遇，依靠大学园的高素质人才、南宁高新科技园的
优势和政府全力打造科技强区的决心，相思湖-大学路一带必将成为未来的南宁城市
重中之重。
值得一提的是：从2001—2002年需求上的另一个特点是许多公司、尤其是小 公司，纷纷从租金高的写字楼搬到租金低或比较低的写字楼，甚至搬到一些 住楼租下一套房或买下一套房作为办公场所，这也反映了小规模公司的经济 受能力不强，对写字楼市场尤其是高档次写字楼市场无可支持，对写字楼的 展有消极影响。但对以商住形态开发的项目将是一个利好信息。
（二）、“商务联盟优惠置业”活动
1、策划用意：提高项目形象，迅速拉拢消费群体； 2、实施：拟订在预约客户中成立“商务联盟”，联盟中的成员可由集团进入或团购企
成；联盟成员可在购房过程中得到额外的优惠政策。
沿街电器、五金铺面 的办事处、广告公司 此类客户一般购买单 使用
投资者
对首付、月供、租赁市场、租金水平敏感。在推广 中可经过详细市场调研对以上方面论证。为此类客 户算一笔明细帐——制作投资手册。
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高度决定一切
n 商务公寓对于自用客户来说，住，就是买它的地段、环境、它的实用性、 舒适等都是为了提升自己的生活品质；商，是买它的位置、品质、它的形 它的便利性、通达性、低成本等都是为了更好地拓展企业未来的发展空间。
四、公开发售中期：
利用相关销售政策维持市场热度，制作单张以及投资手册等刺激消费者最终完成项目价值 对接。
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媒体策略
一、 媒体目标
1、在公众心目中树立楼盘的品牌形象； 2、提高发展商在公众心目中的知名度和美誉度； 3、力求“龙基·国际”销售顺利，并能引起销售高潮； 4、使项目形成良好的口碑效应。
2、人员培训与管理。建设一支高效、优质的售楼队伍，售楼人员队伍的思想 识必须是前卫、开放、务实。在与顾客接触时，销售人员必须能体现项目的 位，有修养、有风度、有气质。务实是指必须熟练懂得房屋交易的合法合理 序，业务必须准确到位，交易动作语言标准化。以充分体现开发商的规范与 熟，获得潜在客户的信任与好评。严禁有任何损害楼盘形象的举止言行。
n 因此拥有通达的交通网络，高品质的保障，增值空间等优势的茂泽国际大厦 其重视城市生活的多功能性，使商务活动与城市生活相得益彰，事业与生活 的平衡。
n 为客户带来的核心利益点是：这里是城北人做世界生意的舞台。
n
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封疆城北，定鼎高端
本案推广主题提出
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媒体策略
n 二、各阶段投放比例表
阶段推广
入市期 造势期 强销期 调整期
合计
费用比例 53% 17% 19% 11% 100%
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媒体策略
n 媒体投放比例表
项目 合计 物料 户外 电视 报纸 电台 活动 比例 100% 10% 12% 12% 55% 5% 6%
n
如今南博会东风正劲，东南亚经贸大商圈初步构建，据估计，中国——东盟自由
区如果建成，将是一个拥有１７亿消费者，国内生产总值近２万亿美元，贸易总
１．２万亿美元的经济区域——这将是世界上人口最多的自由贸易区，也是由发展
家组成的最大的自由贸易区。
n
以高新科技园、副食品、大型机电市场为主要经济形态城北区，将在南博会的春
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写字楼市场分析
供应现状 2002年共有1栋写字楼（文德大厦）发售，为市场新增供应量1.5万平米
右，截止2002年底，据不完全统计，南宁写字楼存量约达到20万平方米左右 2003年南宁市写字楼的需求仍将呈现增长趋势，增长趋势会比2002年强。
2004年，南宁市高层写字楼呈现高增长姿态，市场竞争变得愈发激烈 琅东为例，仅帝王国际和佳得鑫·水晶城就将为市场提供1/3的份额，而琅 区也将成为写字楼血拼的绝对高地。在城北，以城市碧园为首的写字楼迅速 入市场，成为本案最大的竞争对手之一。具初步统计，2004年南宁市写字楼 达到30万平米左右，迎来又一个发展的高峰。
一、引导预热期：
通过电台、户外媒体以及软文炒作传达产品相关信息。
二、形象塑造期：
以平面广告与相关楼书、海报、折页等物料塑造项目的差异化形象，完成形象沉淀，使 公众对项目形成新的认知，加深和巩固公众的注意集中度，开发潜在消费者。
三、开盘预热期：
通过对项目的卖点细节的挖掘和渲染，以平面报纸广告宣传为主，进一步突显项目核心 的价值品质。
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城北之痛，商业物业匮乏
本案在城北之地位
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n
纵观城北区楼市，城北区的房地产行业发展主要是中低价市场，
文华园、瑞士花园、近期有恒大新城、棕榈湾等；东部区则以安居工
为主，如北湖安居工程等。在城北区，由于历史发展和经济发展的原
n 6、楼书，DM手册，企业形象画册，宣传单，海报，样品屋，接待中心。
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营销活动策略
一、营销渠道及销售建设
1、营销渠道应建设双点两线销售渠道。“双点”指开发商和潜在购房者，“两 指销售明线和暗线。明线销售是指传统的销售方式，通过建设售楼部，成立 话销售热线，设置样板房，参加房交会等方式公开发售。暗线销售是指从现 体验营销中裂变出来的一种销售方式，以点带面，依靠口头传播扩大宣传效
n 据统计：高层住宅户型以三房为主，占总供应量的42.8 其次为二房，占总供应量的19.00%，两种户型合计，占 供应量的61.84%。各种类户型面积幅度比较大，相对集 的有一房（单间）31-53平方米；二房120-124平方米； 房110-134平方米；四房158-198平方米。
n （具体方案内容以相关部门最终统计数据为准）
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媒体策略
三、运用策略
1、入市期：可以选择交通节点悬挂大幅墙体广告或车身 告，辅以定量的报版和电视广告；
n 2、推广造势期：通过销售现场对公众开放，加大现场展 和物料的宣传力度，铺以定量的项目海报或DM派发，逐 加大报版广告频率并开始在电台进行投放；
n 3、强售期：以报版广告为主，并逐步加大电视广告投放 保持电台宣传，及时补充项目信息，加强形象推广和项 功能性诉求（针对投资、自用型客户）；
n 4、调整期：以报版广告配合户外广告（楼体巨幅）宣传 主，投放量上适当减少，加强现场相关物料的保持和更
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媒体策略
四、媒体分析及选择
1、户外广告：针对性选择CBD、新城区等环绕中心城区各个交通节点，该地区人流量大，目 客户高度集中。 n 2、车体广告：线路选择主要考虑线路要符合本项目的区域客户，可选择：10、4、204等路线 此几条线路基本游走于整个中心城区，有助于把项目信息有效地传递出去。 n 3、报版媒体：首选《南国早报》次选《八桂都市报》，前者为广西发行最大的区域性报纸， 有庞大的信息群体；后者在每周二、四的发行表现上颇为突出且价格亦具相当优势。 n 4、电视媒体：首选广西电视台《广西房地产》栏目，该栏目的区域覆盖率、收视率和专业性 势突出，次选南宁电视台《家住绿城》栏目。 n 5、 电波媒体：主要考虑南宁广播电台的交通音乐频道。
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系统的项目卖点推出步骤
n 线：项目核心价值体系（6大价值）
n 形象价值 区位价值 产品价值 n 附加值 投资价值 市场对接价值
n 根据核心价值体系制定项目开盘、强销、续销、尾盘等阶段的卖点推出步骤。
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系统推广原则
n 面：项目推广执行层面
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城北人做世界生意的舞台！
一个恢宏的主题，一个响亮的口号 起飞，茂泽国际大厦
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谋定方略
本案推广主线
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扬威地产T型台（推广之点•线•面）
n 点：项目推广主题
n 城北人做世界生意的舞台
n 贯彻推广全程，拔高项目形象，定位城北商务领袖。 n 约束文案、设计风格，保证项目推广整体风格统一。