境外与国内物业管理比较(清华)20061118
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赵 云 专 用资料 A ut ho r ： St ev e n .Y . Zha o
物业管理服务顾问、培训5.0版
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JV
新加坡：管理的有章可循
1、物业管理组织系统健全
新加坡物业管理统一归新加坡建屋发展局负责。 政府兴建的组屋、开发商兴建的公寓，大多数都是临街而建—— 共管式 根据新加坡建屋发展局有关共管式公寓房屋建筑与相关设施比例 的规定，发展商必须将不少于40％的土地用作花园、风景区以及 其他娱乐健身设施，从而保证小区居民拥有一个结构合理、温馨 舒适的居住环境。
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物业公司根据业主大会通过的物业预算，每季度向业主 收一次物业费，某年度内的头3个季度收该年度预算的 1/4，最后1个季度则视全年物业支出情况多退少补。 日常的物业管理则完全交由物业公司处理包括：主体维 修、电梯维护、楼道清洁、设置门房、车库管理、倾倒 垃圾、交纳除居住税外的各类捐税、代表业主向保险公 司索取赔偿等，其范围几乎包括与住房有关的各个方面。 大部分物业公司并不靠收取管理费赚钱。物业公司真正 的生财之道有两个：一是投资（“非法挪用资金”，法 国政府基本上默认这一行为，也没有公布特别规定加以 制止）、二是房屋租赁中介。 法国业主更换物业公司的事是司空见惯的，条件有两个： 一是更换物业公司的决定必须在一年一度的业主大会上 做出，而且投票赞成的“千分之一”数必须超过大楼总 “千分之一”数的一半；二是“业主委员会”必须事先 与大部分业主联系，并提前选择好下一家物业公司。
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管理中注重“配套”
德国很少——封闭或半封闭形式的居民小区。 居民楼一般都临街。在居民区限制行车速度—— 30公里限速 德国没有类似我国城市街道委员会这样的具有社 会意义的管理单元。 房屋建筑法规对新建住宅中绿地等配套设施有专门 规定。比如根据地理位置不同，绿地在整个地皮中 占的比例也不同（50%-80％）
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大多数的物业管理公司都是私营的。 日内瓦州最早的物业公司出现于1825年，是以私人银行 的财务管理公司模式建立起来的，后来从美国的物业管 理中引进了一些新经验，至1964年基本形成了现代物业 管理模式 德国小区物业公司的职责分为两大块——接洽房屋买卖 和租赁业务，负责小区常规的检查和管理工作（受业主 委托，物业公司还负责业主水电暖等设施的检查和维护 工作） 物业公司经营房产——住户可买可租。 一个社区中往往有多家物业公司管理的房产。
物业管理成为置业选择因素
80年代
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1981年3月10日，深圳市涉外商品房管理 的专业公司——深圳市物业管理公司 1994年，《深圳经济特区住宅区物业管理 条例》颁布实施 1994年，“莲花北村”首次实施物业管理 内部招投标 1996年12月3日深圳“鹿丹村”首次面向 社会公开招投标 2000年10月，中国物业管理协会在北京正 式成立
在美国，通过政府的法规明确物业管理的权限。开发商 在完成住宅项目前，就要按规定要求成立物业管理的机 构和制定有关制度和行为规范。当住宅销售超过半数后， 开发商将协助业主成立业主管理委员会并将物业管理权 转交给业主委员会。此后，开发商将作为住宅小区的一 个业主成员服从业主委员会对该住宅小区的物业管理。
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美国的物业管理
1、物业管理社会化
美国的物业管理有专业的物业管理公司，物业管理公司 一般负责整个住宅或住宅小区的物业整体管理，而具体 业务则聘请专业的服务公司承担。
2、物业管理权明晰
赵云培训专用资料
Author ： Steven.Y.Zhao
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境外物业管理经验介绍 与国内环境比较
回顾物业管理发展的沿革 境外物业管理服务掠影 内地与香港物业管理对比分析 港式商服物业管理介绍
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3、业主委员会的性质和作用
业主委员会为非盈利机构，按非盈利企业模式组成董事 会、制定章程和细则、制定有关制度和规范，并向政府 登记注册合法后按企业模式运营。
业主委员会将自行组织业主成员或专业人员，或委托公司承担 物业管理。业主委员会的董事会由全体业主选举(包括有部分 未销售）
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政府：管理体现的“协作”
社区有居民协会、政府发起“社区管理计划” 社区管理计划的重点包括街灯设置和铺设人行道等在内 的交通安全、街道维修绿化以及社区公园建设等。 社区管理部和各社区负责社区管理计划事务的代表每月 开一次会，讨论社区居民的建议和工程项目——所有计 划的制定都基于社区居民的意见，反映居民日常生活的 实际需要。 从计划制定到工程实施，整个过程充分体现基层民主。 社区选出的“社区管理计划”代表下面还有居民选出的 楼区代表，楼区代表每年会把问题单分发到各家各户， 上面列出一些具体事项，让居民选择他们认为社区最需 要改进的事项。
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3、提供优质的保养与服务 新加坡政府对住宅小区公共设施(设备)保养维 修十分重视，要求物业管理企业提供最优质服 务：
①房屋维护。区办事处每5年对楼宇进行一次维修； ②电梯维修与保养。发生故障，5分钟内电梯维修组人员就会到来； ③户内水电卫生设备的保养和维护。提供24小时服务（收费）； ④公共区域、“旷地”的管理。 ⑤商业房屋(如自由市场、购物中心)的租赁管理； ⑥出租住宅的租金交纳与售房期款的收取； ⑦区内停车场的管理； ⑧小区环境清洁。住宅楼内设有垃圾槽，大件垃圾要送入垃圾站； ⑨园艺及绿化管理等。
hill）
（ 1908年芝加哥建筑物管理人员组织）
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40年代 50年代 60年代 70年代
大移民潮 木屋时代 九龙石硖尾大火 早期公屋 私人大厦 初级物业管理 美孚新村 综合物业管理
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社区管理部根据居民意见进行实地 调查，确定社区建设优先事项后， 找专业人员进行工程设计，接下来 是征求居民对设计方案的意见，如 果设计方案得到社区60％居民的支 持，工程就开始实施。 社区管理计划的资金来源是当地税 收，每两个财政年度得到一笔预算。 社区管理部充分考虑各社区利益并 根据实际需要作出安排，在规模不 等的社区之间取得平衡。
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法国：管理的“民主式”
房地产商在卖出第一间商品房前必须为自己的楼盘 “配备”一个物业管理公司。大部分业主按规定期 限入住后，物业公司开始运作，而房地产商原则上 则从此与物业公司“两不相干”，物业公司的“新 老板”变成“业主大会”，它将以经理人的形式不 折不扣地执行业主大会的决议。 按照法国物业管理法规，业主大会选举业主大会主 席和副主席，主席和副主席必须是业主。 表决是否有效的标准，法国物业管理界引入了“千 分之一”这一概念。问题分3个层次。 选举几名业主组成“业主委员会”，定期或不定期 与物业公司沟通提出意见或建议。
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物业管理的误区
认为物 业管理 无所不 包 认为物 业管理 是简单 而低层 次的工 作 认为物 业管理 是房地 产开发 的补充
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物业管理费按业主委员会作出的年度预算由各业主按其 所占小区产权的比例分摊。业主委员会年终向各业主汇 报物业管理费使用情况，节余部分结转到下一年使用。 若在物业管理运营时物业管理费不足，业主委员会将适 时召开业主会或直接通知业主增加缴纳物业管理费。 除了一般物业管理的职能外，业主委员会要根据小区的 规格、建筑特点，制定小区行为规范以保证小区业主能 够享有和谐的生活质量、良好的整体建筑和环境质量， 促使该地产保值升值。
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2、强化法治管理
新加坡政府强调对居住小区进行法治化管理。 物业管理部门编写了《住户手册》、《住户公约》、 《防火须知》等规章。 例如对室内装修有非常严格的规定：政府出售的公 共住宅，室内装修规定在领到钥匙之日起3个月内完 成，此后3年内不准再进行第二次装修。同时规定住 户装修必须向建屋发展局申请装修许可证，由领有 建屋发展局施工执照的承包商承包。装修户与承包 商一起前往物业管理单位办理装修手续，并且缴纳 一笔建筑材料搬运费和废物清理费。工程装修完毕， 由住宅稽查员根据申请装修内容进行工程检查验证。
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国内物业管理的生存空间
市场型 配套型
品牌型
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弃儿型
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19世纪60年代的英国（Octaria 英国特许屋宇经理学会 （英国皇家物业管理学会） 美国产生论——1871 火灾 （设施管理学会） 中国产生论（故宫、庄园）
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“物业管理的突破”
《物业管理条例》 2003年5月28日国务院第9次常务会议通过 2003年6月8日颁布 中华人民共和国国务院令第379号 自2003年9月1日起施行。
赵 云 v e n .Y . Zha o
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赵 云
Steven . Y. Zhao
（香港）历思联行深圳公司 董事
建设部全国房地产业培训中心 客座教授 综合开发研究院（中国.深圳） 地产与金融研究中心 特邀研究员 （PTT）国际职业培训师 香港房屋经理学会 会员 香港专业房地产及设施管理学会 资深会员
电话 （Tel） ：755—82130026 传真 （Fax） ：755—82129287 电邮 (E-mail) ：Steven89361@ 相关网页(web) : (深圳物业管理信息网）——物管论坛——经验交流
stevenyzhao日内瓦州最早的物业公司出现于1825年是以私人银行的财务管理公司模式建立起来的后来从美国的物业管理中引进了一些新经验至1964年基本形成了现代物业管理模式德国小区物业公司的职责分为两大块接洽房屋买卖和租赁业务负责小区常规的检查和管理工作受业主委托物业公司还负责业主水电暖等设施的检查和维护工作一个社区中往往有多家物业公司管理的房产
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境外物业管理服务掠影
赵云培训专用资料
Author ： Steven.Y.Zhao
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瑞士的物业管理
特点是为物业投资者增值，为房主和住户提供方便 的生活条件和优质的服务。 物业小区的管理不搞大而全，而是按社区的安排将 服务设施出租，完善社区对居民的基本服务。 每栋居民楼都有一名与物业公司签有合同的管理员， 负责楼内的清洁卫生，楼房周围绿地的修整，逢年 过节时负责布置楼道，凡住户需要服务，都可找管 理员。
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新加坡：管理的有章可循
1、物业管理组织系统健全
新加坡物业管理统一归新加坡建屋发展局负责。 政府兴建的组屋、开发商兴建的公寓，大多数都是临街而建—— 共管式 根据新加坡建屋发展局有关共管式公寓房屋建筑与相关设施比例 的规定，发展商必须将不少于40％的土地用作花园、风景区以及 其他娱乐健身设施，从而保证小区居民拥有一个结构合理、温馨 舒适的居住环境。
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物业公司根据业主大会通过的物业预算，每季度向业主 收一次物业费，某年度内的头3个季度收该年度预算的 1/4，最后1个季度则视全年物业支出情况多退少补。 日常的物业管理则完全交由物业公司处理包括：主体维 修、电梯维护、楼道清洁、设置门房、车库管理、倾倒 垃圾、交纳除居住税外的各类捐税、代表业主向保险公 司索取赔偿等，其范围几乎包括与住房有关的各个方面。 大部分物业公司并不靠收取管理费赚钱。物业公司真正 的生财之道有两个：一是投资（“非法挪用资金”，法 国政府基本上默认这一行为，也没有公布特别规定加以 制止）、二是房屋租赁中介。 法国业主更换物业公司的事是司空见惯的，条件有两个： 一是更换物业公司的决定必须在一年一度的业主大会上 做出，而且投票赞成的“千分之一”数必须超过大楼总 “千分之一”数的一半；二是“业主委员会”必须事先 与大部分业主联系，并提前选择好下一家物业公司。
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管理中注重“配套”
德国很少——封闭或半封闭形式的居民小区。 居民楼一般都临街。在居民区限制行车速度—— 30公里限速 德国没有类似我国城市街道委员会这样的具有社 会意义的管理单元。 房屋建筑法规对新建住宅中绿地等配套设施有专门 规定。比如根据地理位置不同，绿地在整个地皮中 占的比例也不同（50%-80％）
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大多数的物业管理公司都是私营的。 日内瓦州最早的物业公司出现于1825年，是以私人银行 的财务管理公司模式建立起来的，后来从美国的物业管 理中引进了一些新经验，至1964年基本形成了现代物业 管理模式 德国小区物业公司的职责分为两大块——接洽房屋买卖 和租赁业务，负责小区常规的检查和管理工作（受业主 委托，物业公司还负责业主水电暖等设施的检查和维护 工作） 物业公司经营房产——住户可买可租。 一个社区中往往有多家物业公司管理的房产。
物业管理成为置业选择因素
80年代
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1981年3月10日，深圳市涉外商品房管理 的专业公司——深圳市物业管理公司 1994年，《深圳经济特区住宅区物业管理 条例》颁布实施 1994年，“莲花北村”首次实施物业管理 内部招投标 1996年12月3日深圳“鹿丹村”首次面向 社会公开招投标 2000年10月，中国物业管理协会在北京正 式成立
在美国，通过政府的法规明确物业管理的权限。开发商 在完成住宅项目前，就要按规定要求成立物业管理的机 构和制定有关制度和行为规范。当住宅销售超过半数后， 开发商将协助业主成立业主管理委员会并将物业管理权 转交给业主委员会。此后，开发商将作为住宅小区的一 个业主成员服从业主委员会对该住宅小区的物业管理。
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美国的物业管理
1、物业管理社会化
美国的物业管理有专业的物业管理公司，物业管理公司 一般负责整个住宅或住宅小区的物业整体管理，而具体 业务则聘请专业的服务公司承担。
2、物业管理权明晰
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境外物业管理经验介绍 与国内环境比较
回顾物业管理发展的沿革 境外物业管理服务掠影 内地与香港物业管理对比分析 港式商服物业管理介绍
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3、业主委员会的性质和作用
业主委员会为非盈利机构，按非盈利企业模式组成董事 会、制定章程和细则、制定有关制度和规范，并向政府 登记注册合法后按企业模式运营。
业主委员会将自行组织业主成员或专业人员，或委托公司承担 物业管理。业主委员会的董事会由全体业主选举(包括有部分 未销售）
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政府：管理体现的“协作”
社区有居民协会、政府发起“社区管理计划” 社区管理计划的重点包括街灯设置和铺设人行道等在内 的交通安全、街道维修绿化以及社区公园建设等。 社区管理部和各社区负责社区管理计划事务的代表每月 开一次会，讨论社区居民的建议和工程项目——所有计 划的制定都基于社区居民的意见，反映居民日常生活的 实际需要。 从计划制定到工程实施，整个过程充分体现基层民主。 社区选出的“社区管理计划”代表下面还有居民选出的 楼区代表，楼区代表每年会把问题单分发到各家各户， 上面列出一些具体事项，让居民选择他们认为社区最需 要改进的事项。
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3、提供优质的保养与服务 新加坡政府对住宅小区公共设施(设备)保养维 修十分重视，要求物业管理企业提供最优质服 务：
①房屋维护。区办事处每5年对楼宇进行一次维修； ②电梯维修与保养。发生故障，5分钟内电梯维修组人员就会到来； ③户内水电卫生设备的保养和维护。提供24小时服务（收费）； ④公共区域、“旷地”的管理。 ⑤商业房屋(如自由市场、购物中心)的租赁管理； ⑥出租住宅的租金交纳与售房期款的收取； ⑦区内停车场的管理； ⑧小区环境清洁。住宅楼内设有垃圾槽，大件垃圾要送入垃圾站； ⑨园艺及绿化管理等。
hill）
（ 1908年芝加哥建筑物管理人员组织）
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40年代 50年代 60年代 70年代
大移民潮 木屋时代 九龙石硖尾大火 早期公屋 私人大厦 初级物业管理 美孚新村 综合物业管理
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社区管理部根据居民意见进行实地 调查，确定社区建设优先事项后， 找专业人员进行工程设计，接下来 是征求居民对设计方案的意见，如 果设计方案得到社区60％居民的支 持，工程就开始实施。 社区管理计划的资金来源是当地税 收，每两个财政年度得到一笔预算。 社区管理部充分考虑各社区利益并 根据实际需要作出安排，在规模不 等的社区之间取得平衡。
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法国：管理的“民主式”
房地产商在卖出第一间商品房前必须为自己的楼盘 “配备”一个物业管理公司。大部分业主按规定期 限入住后，物业公司开始运作，而房地产商原则上 则从此与物业公司“两不相干”，物业公司的“新 老板”变成“业主大会”，它将以经理人的形式不 折不扣地执行业主大会的决议。 按照法国物业管理法规，业主大会选举业主大会主 席和副主席，主席和副主席必须是业主。 表决是否有效的标准，法国物业管理界引入了“千 分之一”这一概念。问题分3个层次。 选举几名业主组成“业主委员会”，定期或不定期 与物业公司沟通提出意见或建议。
赵 云 专 用资料
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物业管理的误区
认为物 业管理 无所不 包 认为物 业管理 是简单 而低层 次的工 作 认为物 业管理 是房地 产开发 的补充
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物业管理费按业主委员会作出的年度预算由各业主按其 所占小区产权的比例分摊。业主委员会年终向各业主汇 报物业管理费使用情况，节余部分结转到下一年使用。 若在物业管理运营时物业管理费不足，业主委员会将适 时召开业主会或直接通知业主增加缴纳物业管理费。 除了一般物业管理的职能外，业主委员会要根据小区的 规格、建筑特点，制定小区行为规范以保证小区业主能 够享有和谐的生活质量、良好的整体建筑和环境质量， 促使该地产保值升值。
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新加坡政府强调对居住小区进行法治化管理。 物业管理部门编写了《住户手册》、《住户公约》、 《防火须知》等规章。 例如对室内装修有非常严格的规定：政府出售的公 共住宅，室内装修规定在领到钥匙之日起3个月内完 成，此后3年内不准再进行第二次装修。同时规定住 户装修必须向建屋发展局申请装修许可证，由领有 建屋发展局施工执照的承包商承包。装修户与承包 商一起前往物业管理单位办理装修手续，并且缴纳 一笔建筑材料搬运费和废物清理费。工程装修完毕， 由住宅稽查员根据申请装修内容进行工程检查验证。
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19世纪60年代的英国（Octaria 英国特许屋宇经理学会 （英国皇家物业管理学会） 美国产生论——1871 火灾 （设施管理学会） 中国产生论（故宫、庄园）
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《物业管理条例》 2003年5月28日国务院第9次常务会议通过 2003年6月8日颁布 中华人民共和国国务院令第379号 自2003年9月1日起施行。
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电话 （Tel） ：755—82130026 传真 （Fax） ：755—82129287 电邮 (E-mail) ：Steven89361@ 相关网页(web) : (深圳物业管理信息网）——物管论坛——经验交流
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特点是为物业投资者增值，为房主和住户提供方便 的生活条件和优质的服务。 物业小区的管理不搞大而全，而是按社区的安排将 服务设施出租，完善社区对居民的基本服务。 每栋居民楼都有一名与物业公司签有合同的管理员， 负责楼内的清洁卫生，楼房周围绿地的修整，逢年 过节时负责布置楼道，凡住户需要服务，都可找管 理员。