物业管理收费难的调查报告

物业管理收费难的调查报告
篇一：我国物业管理收费难现象、成因及应对
我国物业管理收费难现象、成因及应对
自 1981 年 3 月在深圳成立中国第一家物业服务公司以来，我国物业服务行业发展迅速，并被社会大众广泛接受，成为促进城市管理进步和实现房地产保值增值的重要手段。

但由于物业服务企业发展水平不高、行业管理不到位等诸多原因，目前业主和物业服务企业的纠纷不断。

其中，以物业费收费难问题最为突出。

据调查，“当业主对物业服务企业的某些服务不满意，你会怎么办”时，有 56．8％的业主会选择拒交物业服务费，有 26％的业主会选择更换物业公司，14％业主会选择集体抗议，选择和物业服务企业协商调解的只有 4％。

严重的物业管理收费难问题会既侵害了已缴纳物业服务费的业主的合法权益，又会使物业公共设施和设备得不到及时的维修和保养，导致物业服务企业的服务品质下降，经营出现困难，并进一步影响服务质量，加剧物业费收取的难度，从而把物业服务企业与业主的关系带入到一个恶性循环的怪圈，危害物业管理行业的健康发展。

本文以住宅小区物业为例，在总结我国物业管理收费难现象的基础上，分析原因，结合实际提出一点对策和建议。

1 物业管理收费难
的现状及危害
物业管理费是整个住宅小区正常开支和运行的基本支撑。

物业管理费的支出，一部分用于管理和服务该小区的人员工资和福利，一部分作为“服务项目的物资损耗补偿费”，即公共设施和设备的维修保养费用和物业管理的固定资产的折旧费和法定税率。

若物业管理费用交纳率不足，小区设施设备的维修和保养、物业服务公司的管理质量将严重受到影响，进而小区整个物业资产将贬值。

在我国物业管理市场上，物业收费难的现象目前普遍存在，收费难的问题已经严重制约着我国物业管理行业的向前发展。

目前，我国的物业服务企业基本上是低利润运行。

特别是在经济相对落后、老旧小区多的地区，物业服务收费的情况更不容乐观。

收费难问题的存在已严重影响了物业服务企业的经营和物业服务行业的健康发展。

若未能很好地解决，势必将物业管理行业带入到恶性循环的怪圈。

（1）物业费的拖欠侵害了已缴物业服务费业主的合法权益。

由于未交费的业主在短时间内享受到了与缴纳物业费的业主同样的物业服务，其他缴费业主的合法权益的侵害，缴费意愿下降。

进而业主和物业公司的矛盾更升级，已缴费的业主甚至也会加入到不缴费的行列，加剧物业费拖欠矛
盾。

（2）业主拖欠物业服务费会使公共设施和设备得不到及时的维修和保养。

当公共设施和设备得不到及时的维修和保养，物业所有人的资产和投资就会相应的得不到应有的保值和增值。

小区里的公共设施设备是整个小区所有业主的共同财产，当共同财产没有很好的保护，损失的就是业主自己的利益。

（3）业主拖欠物业服务费会降低物业服务品质。

物业管理行业是个微利行业，当业主拖欠物业费不缴纳，物业公司的福利待遇就得不到应有的保证，这样必然导致人员流失，服务品质下降，严重的甚至可能会导致物业服务企业的撤管，这会让整个小区的业主的资产贬值。

（4）业主拖欠物业服务费会引起不必要的司法诉讼。

物业费收费标准的核定和审批，物业公司都是按省物价局文件中所述的条款规定执行的。

业主对物业公司有意见可以进行沟通和调解，但是如果业主在物业公司多次追缴物业费后仍不缴纳，物业公司可以依照业主委员会的委托，依法提起法律诉讼，来追缴没有缴纳的物业费和滞纳金。

2 我国住宅小区物业管理收费难的原因
我国物业服务行业经历了 30 余年的发展，物业服务也走进了城市千家万户，但由于开发商遗留问题多、物业服务企业服务质量不高、行业制度建设执行不到位、业主物业消
费理念落后等原因，物业收费难现象还较为普遍，已经严重制约着行业的健康发展。

开发商遗留问题多导致小区管理先天不足
住宅小区既要满足业主的居住功能，也要具备提高业主生活质量的功能；既要有合格的房屋质量品质和小区环境布局，也要配套与业主生活有关的幼儿园、超市、活动中心等设施。

但在我国的住宅小区当中，由于规划、施工等环境监管不严，加之物业服务企业前期介入不足，许多住宅小区配套设施不完善，缺乏超市、幼儿园、健身活动中心等场所，甚至出现建筑质量不合格、小区绿化不达标、道路设计不合理等问题。

这直接导致了物业管理对象存在先天不足，后续物业服务难度加大。

此外，许多开发商在建设及销售时做出许多虚假承诺，得不到兑现加剧了业主的不满，甚至将原因归咎到物业管理服务企业，并通过拒交物业管理费用以示不满。

物业服务企业管理水平整体较低服务质量不高
由于物业服务企业专业人才紧缺、物业服务管理理论和手段及设施设备落后、前期介入工作不足等原因，部分物业服务公司缺乏对业主服务的意识和服务技巧，特别是当小区存在规划不当、物业存在质量瑕疵的情况下，物业管理的不利因素增加了物业服务企业的管理成本，甚至导致物业服务企业的服务质量大打折扣。

进而使物业服务企业无
法提到高质量的服务，更谈不上提供现代化、智能化的物业服务。

低质量的服务，最终会引起许多业
主的不满，导致物业服务企业在业主内心的形象彻底毁灭，这些都会是业主拒交物业费的借口。

行业制度建设、落实和政府管理不到位
物业管理行业的发展需要一套完善的法律法规作为保障，我国物业服务行业尽管经历了 30 余年的发展，制定了一系列相关的物业管理法规及其管理办法，对不交、少交、欠缴物业管理费的情况作了相关的规定。

但由于走法律程序时间比较长、成本比较大等原因，相关法律法规程序在实际操作中很难去执行，无法满足时代的需求。

同时，走法律程序容易激起业主和物业管理公司的矛盾，不利于后期的管理。

在物业收费方面，我国物业管理收费办法一直是由政府指导定价，存在一定的弊端。

如，在同一小区，不同等级不同规模的物业服务企业进行管理所需要的成本相差肯定很大，如果采用政府指导方式定价，势必引起部分业主的抵触心理，不利于物业管理费的收取。

在实践中，由于物业收费项目的归纳类不明确，性质不清晰，而且对物业服务费的收取没有精准的计算。

特别是随着物业公司的发展，增加了新型服务，物业费不断提高。

但业主却未必认可，进而导致了业主对于物业公司的不信任，使物业收费难上加
难。

业主物业消费理念落后认识不清
目前物业管理已走进大部分城市小区，但许多业主仍认为物业服务费都是物业公司的盈利，而不知道物业服务费大部分都投入在小区设施设备的维修和养护之上。

业主心目中的物业服务项目中，保洁和保安非常简单，成本极低，甚至对物业服务企业的存在必要性产生怀疑，认为物业公司只是为了收取物业费。

因此，业主只要觉得物业公司的服务有些许瑕疵，就觉得物业费缴得不值，从而产生了业主拖欠物业费的情况，甚至出现部分恶意拖欠物业费的业主，造成收费困难。

3 解决物业管理收费难问题的对策
完善有关法律法规，制定市场化的新的定价模式物业管理行业的行政主管部门及相应的政府机构，须加强物业管理行业的立法和执法力度、加快与法规相配套的操作性规范的制定。

特别是要在吸取国内外先进的物业管理办法及经验基础上，征求社会各界有关人士的意见，尤其是物业管理行业的专家、业主委员会、物业服务企业的各阶层人士及业主的意见，制定出符合三方利益、具有操作性的相关法规。

在物业管理费用的定价问题上，政府应该进一步将主导权给物业服务企业及业主，实行竞标市场化的形式。

可探索基于物业服务内容和物业服务收费的成本构成因素，将物
业服务内容划分为综合服务、公共区域清洁服务、公共秩序维护服务、公共区域绿化养护服务、共用部位及公用设施设备日常运行养护服务等几个类别，不同类别的服务内容从高到低又细
分为多个等级，对应相应的收费标准。

业主则根据所在小区特点和需要选择。

同时，物业服务费最终定价应该由物业服务企业自己决定。

加强第三方监督维权，维系业主和服务企业合理权益目前，之所以业主对物业服务费的定价缺少信任，其根源是相关服务的定价也是没有可靠依据的。

因此，新楼盘开发要积极引入第三方专业中介机构，科学、客观、公正的算物业费价格，若业主不满意，还可以找第三方评估机构重算。

对老旧的小区，业主大会首次选聘或更换物业服务企业时，也可以委托第三方物业评估机构对物业费进行评估。

也许有第三方的存在，能让业主更加安心些。

在费用的缴纳方面，也可成立第三方独立机构来维护业主和物业服务企业的利益。

特别是针对部分恶意拖欠物业管理费用的追缴问题。

由于第三方机构与物业服务企业及业主没有直接利害关系，因此能够做到公平公正。

同时，能淡化物业服务企业与业主之间的矛盾，把业主对走法律程序追缴物业管理费用的怨气转嫁到第三方机构有利于物业服务企业与业主的继续合作。

物业服务企业要进一步加强与业主沟通，提高服务水平为解决存在的物业费拖欠问题，物业服务企业要勤与业主沟通，明晰问题的原因和责任方，不回避自身的责任，也不乱承担开发商等其他责任方的责任，但要详细说明，并主动协助业主解决问题，赢得谅解和满意。

在日常服务方面，要加强职工专业素养，提高服务意思，通过建立服务标准、引进智能、先进的管理设备及技术，进一步节约物业服务企业的管理成本，提高企业利润和服务品质，创建物业品牌。

需要注意的是，物业企业在前期介入阶段，应负起监督责任，努力让前期介入管理和后期物业管理分离。

确保所管理的物业是高质量的建筑物业，有完善的设施设备、合理的规划，以有效降低后期物业服务企业的管理难度和管理成本。

参考文献
［1］郑志毅．住宅小区物业费体制改革初探［J］.中国物业管理，20XX（10）.
［2］张虹．居住性物业管理费拖欠问题透析及应对［J］.武汉职业技术学院学报，20XX，5（3）.
［3］熊进光．物业服务合同抗辩权的行使与限制———兼评《审理物业服务纠纷案件的解释》第 5、6 条［J］.现代法学，20XX（3）.
［4］谢罗群．加强监管，促进行业健康发展［J］.中国物业管理，20XX（2）.
篇二：物业管理收费难的症结和对策建议
浅论物业管理收费难的症结和对策
【摘要】目前全国大部分城市的物业费收缴率都不理想，物业管理收费难已经成为制约物业管理企业生存和发展的一个“定时炸弹”。

探究其原因，有业主自身原因，部分业主认识存在偏差，存在一定的侥幸心理；也有物业管理企业自身存在的问题，如从业人员的服务意识差、职业素质较低，物业费用使用不透明等；还有开发单位原因，物业管理企业成为替罪羊；此外，物业管理的相关法律法规不健全也是一个重要原因。

为解决物业收费难的问题，有关部门应尽快建立健全物业管理行业的法律法规，并加强执行力度；物业管理企业要“以人为本”，加强与业主和开发商的沟通交流，同时苦练内功，不断提高服务意识和服务质量，不断创新服务项目，改变收费态度和收费方式?
【关键词】物业管理，收费难，原因，对策，服务
物业管理行业近几年迅猛发展，被人们视为“现代化朝阳产业”，但是在这个朝阳产业的背后却潜藏着一个巨大的生存危机，即物业收费难的问题。

据报道，全国大部分城市的物业费收缴率都不理想，如北京市的物业收缴率一般仅为50%—60%，最低的只有30%左右，能达到90%以上的屈指可
数；武汉市运行较好的物
1。

业公司，物管费能收到80%，差的只有20%；广州约有20%的业主拒交物业费○
2。

合肥市400多家物业公司物业费平均收缴率不到70%○物业管理收费难已经成
为制约物业管理企业生存和发展的一个“定时炸弹”。

其实，物业管理收费问题一直是业主所关注的热点，更是物业管理企业工作的难点，同时也是政府主管部门立法和工作的重点。

本文试从物业管理企业收费难的“症结”和对策建议入手，欲寻求到解决物业管理企业收费难的有效途径。

一、物业管理企业收费难的“症结”所在
（一）业主自身的原因
1.部分业主认识存在偏差，物业服务消费意识尚未完全形成。

在计划经济体制下，职工的住房由国家统包、统管，房屋的维修也由房管部门负责。

这种传统的模式在人们的观念中根深蒂固，使不少业主尚未建立物业服务的商品消费观念，对相对较高的物业管理费难以接受，对物业管理可以实现物业保值增值缺乏正确认识。

作为一个小区的业主，他们只意识到住房是自己的，谋求最小的支出得到最好的服务，而未意识到自己是小区共有的一分子，无视小区的共同利益，以种种托辞，享受着物业管理公司的服务却不交费。

有
些业主不清楚物业运行的全貌、管理工作负荷和费用开支范围，日常进出看到的只是保安员、保洁员在工作，于是凭直觉作出简单判定，认为质价不符，便拒交物业服务费。

这样就形成了“收费率越低，服务质量越差；服务质量越差，收费率越低”的恶性循环。

2. 个别业主存在“搭便车”的侥幸心理。

物业管理企业不可能因极少部分业主不交物业管理费就就暂停服务，这样一些业主不交费也能享受到服务，从而使这些业主产生“搭便车”的侥幸心理，躲避、逃避交纳物业管理费，这样既严重挫伤广大已交费业主的积极性，又有可能引发其他业主的恶性效仿。

3.有些业主将邻里矛盾归罪于物业管理公司。

业主间常会发生内部纠纷，如装修造成管道堵塞、楼板开裂、渗漏水、噪声扰邻等，一部分业主将其归罪于物业管理公司的管理不善，从而拒交管理费。

4. 低收入群体经济承受能力有限，交费确实存在一定困难。

（二）物业管理企业自身存在问题
1、从业人员的服务意识差、职业素质较低。

据物业管理从业人员的数据统计显示，80％的物业管理从业人员是半路出家，自身的服务意识和观念滞后，不能够及时地为业主解决问题，只管理不服务，对业主要求的多，而自己却做得
少。

另外从业人员的专业技术水平和职业素质不高，在服务过程中不能很好操作。

再次，从业人员的管理方法不得当、服务差，导致管理混乱、治安事件频发，甚至有工作人员与业主发生冲突，业主体会不到物业管理的优质服务，便以拒交管理费的方式发泄心中的不满。

2.物业费用使用不透明。

有些物业管理公司在财务制度和管理上缺乏专业性，不能提交物业收费的预算、决算等财务报告，不愿向业主公开管理费收支情况，无法让业主了解他们所交纳的物业费究竟是如何构成和分配使用的。

有些小区业主住了几年还没有成立业主委员会，导致物业管理缺乏监管，业主对物业费用使用情况是“雾里看花”。

业主只见交费，不明支出，造成心里不平衡。

加之确实有一些物业管理企业为了一己之利巧立名目乱收费。

对于这些业主意见很大，对物业管理的有偿服务产生疑问，甚至发生互相埋怨、扯皮的现象，进而拒交管理费，影响小区的正常管理运作。

3. 收费手段落后。

目前，仍有不少物业管理企业的收费仍采用传统、落后的到户收费方式。

不仅浪费了大量的人力资源，加大了物业管理成本，而且也给不愿交费的业主、物业使用人造成了可乘之机。

由于收费手段落后，个别业主、物业使用人对前来收费的管理人员总是拒之门外，企业对此束手无策。

4. 依法维权意识弱。

目前业主维权意识的呼声越来越
高，而物业管理企业的依法维权意识则较弱。

即使是认真履行了物业服务合同、管理服务到位，对业主、物业使用人拒交物业费的行为，不少企业也不愿通过诉讼程序讨回公道。

其原因大概是：物业管理公司为物业费打官司，等的时间太长，牵扯精力太多；加上与业主整天抬头不见低头见，感情上总难以接受。

所以，不愿诉诸法律，从而导致欠费问题得不到解决。

（三）开发单位的原因，物业管理企业成为替罪羊
开发商遗留问题多，物业管理企业成为替罪羊。

开发商在建设、销售过程中出现的问题，如房屋质量问题、配套设施不足、不履行售房时的承诺等，都是业主入住后才发现的。

这时，开发商楼盘已经销售完毕，而行业主管部门对此又缺乏有效监管，所以开发商都理直气壮地把此类问题遗留给物业管理企业处理。

面对这些问题，物业管理企业往往是心有余而力不足。

例如，一旦房屋主体结构出现质量问题，通常只有建设单位才能解决，即使是“该漏的不漏，不该漏的到处漏”等普通问题，进行维修也需要大量的资金。

就这样，一方面是物业管理企业无力解决前期物业问题，另一方面是业主不易找到开发商，而业主往往以拒缴物业管理费的方式来表达自己的不满，物业管理企业一开始就卷入了收费难的漩涡中。

一位房地产资深律师走访了25个住宅商品房小区的部
分业主，并向相关部门做了调查，结果是：由于业主对开发商不履行售房时的承诺和对物业管理公司工作的不满而引发纠纷的小区中，大约有47%左右的业主在入住后，采用拒绝交
3 纳物业管理费及供暖费等方式，表达自己的不满。

○
（四）政府方面原因
物业管理的相关法律法规不健全、不完善。

《物业管理条例》于20XX年9月1日实施后，从根本上改变了物业管理行业无法可依的局面，但是配套的法律
规范还不健全和完善，在贯彻执行中缺乏监管力度。

物业管理是一个涉及到社会各个方面的服务性行业，它的综合性决定了在其运作的过程中会出现各式各样的问题，而且大都很复杂。

在业主和物业管理公司发生的争议中，大多数都是因为没有明确的法律、法规对物业管理公司和业主双方面进行有效地约束，无法明确双方在法律上的权利和义务。

所以一旦发生争议，业主便以拒交物业管理费的方式发泄出来。

再加上现行物业管理费的收取标准大都采用政府定价或政府指导价。

这样一来，一旦定得过高，业主可能交不起，造成拒交物业费的情况发生；而如果定价过低，则物业管理企业无法维持日常的工作运营。

二、对策和建议
1.呼吁有关管理部门尽快建立健全物业管理行业的法
律法规，并加强执行力度
目前仅靠物业管理企业自己难以解决物业收费难的问题。

如果我们有比物业管理发展水平超前的、完善的专门政策、法规来规范和协调物业管理企业和业主之间的责任和义务,明确相互关系,那么就不会有主观上的错误理解,更不会产生责任不清的纠纷。

从这一点来说完善的政策和法规是解决目前物业管理收费难的最根本措施。

政府相关职能部门应不断完善、健全物业管理行业的法律法规，规范物业服务行为，推动物业管理向更加专业化、规范化的方向发展，提供更高质量的服务；规范物业管理企业的收费行为，使收费透明化、合理化，使业主明明白白消费。

一方面对物业收费标准进行指标衡量，例如对何种物业采取何种最低收费、如何采取弹性收费等等，通过立法的方式加以明确。

另一方面权利与责任是相匹配的，应对物业公司和业主在收费过程出现违法行为应负的责任做出相关规定。

政府的职能部门要加强对物业管理服务企业的资质管理，监督、指导其完善管理服务标准，提高服务质量；要加强对物业管理行业的检查。

着重检查物业管理服务企业是否是明码标价，是否“质价相符”，对物业管理企业存在的侵害业主利益的行为要坚决制止；对那些管理水平低、收费不规范、资质等级弄虚作假的企业应加大整改力度；对业主投
诉量大的物业管理企业要进行重点监督，并加大处罚力度。

通过加强政府的调控和监管力度来提高物业管理企业的服务质量，从而提高物业管理的收费率。

物业管理企业要善于运用法律武器，维护自身合法权益。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《合同法》、《物业管理条例》等有关法律，所有无正当理由不交、少交、欠交物业管理费的业主可以被物业管理企业提起法律诉讼。

物业管理企业在提起诉讼前，最好先与业主进行必要的交流、沟通，对于那些无法沟通的业主，企业方可走法律诉讼程序。

物业管理企业在依据法律维护自身权益的同时，一定要做到有理、有据、有节，以防因此与业主形成对立关系致使物业收费难、形成恶性循环。

2. 以人为本，加强与业主和开发商的沟通交流
通过法律手段解决收费难只能作为一种辅助手段，不宜作为主要手段，通过法律手段解决有时会加深物业管理企业与业主之间的矛盾。

而收费率较高的小区，物业管理公司与业主关系大多融洽。

这就要求物业公司在日常工作中，加强与业主的沟通交流，拉近彼此的距离。

物业管理企业在进驻后应对小区业主的基本信息做深入了解，在制定前期物业管理方案的时候，更多地从即将入住的业主利益出发，充分考虑这些群体的交
费意愿和承受能力，确定一个能让大多数业主较为愉快。