(房地产管理)房地产专业小结

房地产专业名词解说1
※【1. 房地产名词解说：基础知识】
1.楼盘均价：是楼盘的均匀价钱，它代表着一个项目整体的价位水平。

但购房者在
去售楼处咨询时会发现，用标着的“均价”来买房，常常是买不到的。

那么“均
价”究竟是什么呢？开发商在开盘销售以前依据目前的市场状况以及成本核算，定
出要销售的小区中的销售价钱，这个价钱就是项目的均价。

一个楼盘在推向市场时，先有“均价”，经过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整个
楼盘销售价钱控制的一个重要标准，是这个楼盘售价的均匀值。

依据这个均匀值，才是依据每栋楼在总平面中的地点不一样、朝向不一样、景观不一样样定出来的
价差系数。

用制定的均价乘以每栋楼的系数，得出这栋楼的销售均匀价。

2.楼盘起价：楼盘中相对地点不好的那一类房子的单价。

起价房可能只有一套或
一层，所以对购房者没有太大的实质意义，不过参照价而已。

3.使用率：住所套内净面积即便用面积和住所面积的比为使用率，一般高层塔楼在72%至 75%之间，板楼在 78%至 80%之间。

4.适用率：适用率是套内建筑面积和住所面积之比，大于使用率，所以，常常有
开发商用适用率来吸引买房人。

5.建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内所有建筑面积与规划建设用地面积
之比。

建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建
设用地之比。

绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积
之比。

6.房子的产权
房子产权指的是房子所有者对房子所拥有的完整所有权，主要包含对房子的据有，
使用，处罚和利润权。

简单说就是拥有使用该房子，或出租该房子获得租金收入，
销售该房子获得增值，将该房子抵押给银行或其余组织或个人进行融资或贷款等
权益。

7.印花税
印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭据征收的一种税。

1)收税范围及纳税人。

印花税的课税对象是房地产交易中的各样凭据。

2)税率和计税方法。

房子产权转移书据，印花税按合同额万分之五贴花。

其应纳
税额的计算公式为：应纳税额 =计税金额×合用税率。

3)纳税地址、限期和缴纳方法。

印花税在应纳税凭据书立领受时缴纳，合同在签
订时缴纳，产权转移书据在立据时缴纳。

8.契税
契税是指房子所有权发生更改时，就当事人所订契约按房价的必定比率向产权蒙
受人征收的一次性税收。

它是对房地产产权改动征收的一种特意税种。

※【2. 房地产名词解说：低层、小高层、多层、板式小高层】
1.低层：低层房子是指高度低于或等于 10 米的建筑物，一般是 1-3 层建筑物，如
平房、别墅等。

低层房子一般建筑构造简单，施工期短，建筑成本便宜，给人以和
蔼平和、有天有地的感觉，它的舒坦度、方便度和空间尺度优于高层。

人们特别喜
爱以此为住所。

可是，低层房子占地多，土地利用率低，特别是在寸土寸金的城市
难以宽泛开发。

2.小高层：人们一般把 8 层至 12、13 层的建筑称为“小高层”。

小高层住所一
般采纳钢筋混凝土构造，带电梯。

小高层有多层和蔼平和、房型好、得房率高
的特色，又有一般高层构造强度高、耐用年限高、景观系数高，污染程度低等长处，
很受购房人欢迎。

同时，小高层对土地的利用率提升，土地成真相对降落，
很受房地产开发商的喜爱。

所以，最近几年来中心城区小高层如雨后春笋，愈来愈多。

3.多层：多层房子指高于 10 米、低于或等于 24 米的建筑物。

多层房子一般为 4
-8 层，一般采纳砖混构造，少量采纳钢筋混凝土构造。

多层房子一般规格 ( 房型 )
齐整，通风范光状况好，空间紧凑而不闭塞。

与高层对比，多层房子公用面积少，得房率相应提升，这是好多人喜爱多层房子的主要原由。

4.板式小高层：作为住所上的新品种，板式小高层目前没有明确的定义。

一般说
来， 8 至 14 层、板式构造、带电梯的住所楼被称为板式小高层。

5.跃层：跃层住所是一套住所占两个楼层，有内部楼梯联系上基层；一般在首层
安排起居、厨房、餐厅、洗手间，最好有一间寝室，二层安排寝室、书斋、洗手间
等。

6.复式：复式住所在观点上是一层，但层高较一般的住所高，可在局部取出夹层，安排寝室或书斋等内容，用楼梯联系上下。

其目的是提升住所空间利用率。

※【 3、房地产名词解说：套内建筑面积】
一、成套房子的套内建筑面积(GB/T 17986.1-2000 B1.1)
成套房子的套内建筑面积由套内房子使用面积，套内墙风光积，套内露台建筑面积
三部分构成。

1、套内的使用面积 (GB/T 17986.1-2000 B1.2)：
套内房子使用面积为套内房子使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计
算：
a.套内房子使用面积为套内寝室、起居室、过厅、过道、厨房、洗手间、卫生间、
储蓄室、壁橱等空间面积的总和。

b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

c.不包含含在构造面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。

d.内墙面装修厚度计入使用面积。

2、套内墙风光积 (GB/T 17986.1-2000 B1.3)：
套内墙风光积是套内使用空间四周的保护或承重墙体或其余承重支撑体所占的
面积，此中各套之间的分开墙和套与公共建筑空间的分开以及外墙 ( 包含山墙 ) 等
共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙风光积。

套内自由墙体按水平投
影面积所有计入套内墙风光积。

3、套内露台建筑面积 (GB/T 17986.1-2000 B1.4)：
套内露台建筑面积均按露台外头与房子外墙之间的水平投影面积计算。

此中关闭的
露台按水平投影所有计算建筑面积，未关闭的露台按水平投影的一半计算建筑面积。

附：房子的共有建筑面积(GB/T 17986.1-2000 B1.4)：
房子共有建筑面积系指各产权业主共同据有或共同据有或共同使用的建筑面积。

共有建筑面积的内容包含：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、
公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋服务的公共用房和管理用房的
建筑面积，以水平投影面积计算。

共有建筑面积还包含套与公共建筑空间之间分开墙，以及外墙 ( 包含山墙 ) 水平投影面积一半的建筑面积。

独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室，管理用房，作为人防工
程的地下室都不计入共有建筑面积。

※【 4、房地产名词解说：建筑面积】
建筑面积亦称建筑睁开面积，它是指住所建筑外墙外头线测定的各层平面面积之和。

它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。

它包含三项，即便用面积、
协助面积和构造面积。

因为建筑面积是计算商品房价钱的结算数据，所以关于购房者来说，认识建筑面积的计算方法是特别重要的。

在住所建筑中，计算建筑面积的范围和方法是：
(1)单层建筑物无论其高度怎样，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚
以上的外头水平面积计算。

单层住所如内部带有部分楼层 ( 如阁楼 ) 也应计算建筑面积。

(2)多层或高层住所建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其基层按建
筑物外墙勒脚以上外头水平面积计算，二层或二层以上按外墙外头水平面积计
算。

(3)地下室、半地下室等及相应进出口的建筑面积，按其上口外墙 ( 不包含采光井、防潮层及其保护墙 ) 外头的水平面积计算。

(4)用深基础做地下架空层加以利用，层高明 2.2 米的，按架空层外头的水平面积
的一半计算建筑面积。

(5)穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅无论高度怎样，均按一层计算建
筑面积。

大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。

(6)电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面
积。

(7)住所建筑内的技术层 ( 搁置各样设备和维修保养用 ) ，层高明过 2.2 米的，按技术层外头水平面积计算建筑面积。

(8)独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积；多柱雨蓬，按外
头水平面积计算建筑面积。

(9)突出房子的有围护构造的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护构造外头水
平面积计算建筑面积。

(10)两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。

无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

(11)突出墙面的门斗，瞭望间，按围护构造外头水平面积计算建筑面积。

(12)关闭式露台、挑廊按其外头水平投影面积计算建筑面积。

凹露台按其露台净
面积 ( 包含露台栏板 ) 的一半计算建筑面积。

挑露台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

(13)住所建筑内无楼梯，设室外楼梯 ( 包含分散梯 ) 的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼梯 ( 包含分散梯 ) 的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。

此外，在住所的建筑中，不计算建筑面积的范围有：
(1)突出墙面的构件配件、艺术装修和挂 ( 壁) 板，如：柱、垛、勒脚等。

(2)检修、消防等用的室外爬梯，宽度在 60 厘米以内的钢梯。

(3)独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等修建物。

(4)没有围护构造的屋顶水箱间。

(5)层高在 2.2 米以内的技术层 ( 设备层 ) 。

(6)单层住所的分开操作间、控制室、仪表间等单层房间。

(7)层高小于 2.2 米的深基础地下架空层，坡地建筑物吊脚架空间。

从以上能够看出，住所的建筑面积计算起来比较复杂，不单规定多，并且专业性、
技术性特别强。

花费者在购房时，假如对此不认识，或许对计算出的结果表示思疑，能够咨询专业人员或请特意丈量机构，依据上述标准从头丈量计算。

※【5、房地产名词解说：住所的构造有哪些形式】
住所的构造有哪些形式
住所的构造是指住所的承重骨架( 如房子的梁柱、承重墙等) ，其作用是保证住所
在使用限期内，把作用在住所上的各样荷载或作使劲，靠谱地肩负起来，同时在
保证住所的强度、刚度和持久性的状况下，把所有的作使劲靠谱地传到地基中去。

住所建筑的形式因为有多种多样，加上其房间面积大小、开间进深以及组合方式
的不一样，相应采纳的构造也就有所不一样。

商品住所的构造形式主假如以其承
重构造所用的资料来区分的。

一般能够分为砖混构造、砖木构造和钢筋混凝土构
造三种形式：
(1)砖混构造住所
砖混构造是指建筑物中竖向承重构造的墙、附壁柱等采纳砖或砌块砌筑，柱、梁、
楼板、屋面板、桁架等采纳钢筋混凝土构造。

平常地讲，砖混构造是以小部分钢
筋混凝土及大多半砖墙承重的构造，又称钢筋混凝土混淆构造。

因为砖混构造的主
要承重构造是黏土砖，所以砖的形状及强度就决定了房子的强度。

能够这样说，砖
的形状越规则，沙浆的强度越高，灰缝越薄越均匀，砌体的强度就越高，房子的耐用
年限就越长。

砖混构造的长处主要表此刻：
①因为砖是最小的标准化构件，对施工场所和施工技术要求低，可砌成各样形状
的墙体，各地都可生产。

②它拥有很好的持久性、化学稳固性和大气稳固性。

③可节俭水泥、钢材和木材，不需模板，造价较低。

④施工技术与施工设备简单。

⑤砖的隔音和保温隔热性要优于混凝土和其余墙体资料，因此在住所建设中运用
得最为广泛。

(2)砖木构造住所
砖木构造住所是指建筑物中承重构造的墙、柱采纳砖砌筑或砌块砌筑，楼板构造、
屋架用木构造而共同修建成的房子。

这类构造的房子在我国中小城市中特别普
遍。

它的空间分开较方便，自重轻，并且施工工艺简单，资料也比较单调。

可是，它的耐用年限短，设备不齐备，并且占地多，建筑面积小，不利于解决城市人多
地少的矛盾。

(3)钢筋混凝土构造住所
钢筋混凝土构造住所是指房子的主要承重构造，如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋
混凝土制作，墙用砖或其余资料施工建筑的房子。

这类构造拥有抗震性能好、整体
性强、抗腐化耐火能力强、持久耐用等长处，并且房间的开间、进深相对较大，室
内活动空间也相应增添，室内空间分开较自由。

钢筋混凝土构造建筑依其
施工方式的不一样可分为：现浇钢筋混凝土构造与预制装置式钢筋混凝土构造
两大类。

※【6. 房地产名词解说：商品房的销售面积怎样计算】
商品房的销售面积怎样计算
依据《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》 ( 京房地权字[1998] 第 1285 号) ：商品房的销售面积是指购房者所购置的套内或单元内的建筑面积 ( 即套内建筑面积 ) 与应分摊公用建筑面积之和。

即：
商品房销售面积 =套内建筑面积 +分摊的公用建筑面积之和
一、套内建筑面积的计算方法：
①套内使用面积：住所按《住所建筑设计规范》(GBJ96-86) 规定的方法计算；其他建筑依据专用建筑设计规范规定的方法或参照《住所建筑设计规范》计算。

②套内墙风光积：商品房套内使用空间四周的保护或承重墙体，有共用墙及非共
用墙两种：
(1)共用墙包含各套之间的分开墙、套与公用建筑空间投影面积的分开墙以及外
墙 ( 包含山墙 ) ；共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙风光积。

(2)非共用墙墙体水平投影面积所有计入套内墙风光积。

二、商品房分摊的公用建筑面积主要包含以下两部分：
(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为
整楼建筑服务的公共设备用房和管理用房之建筑面积；
(2)各单元与楼房公共建筑空间之间的分开墙以及外墙 ( 包含山墙 ) 墙体水平投影面积的 50%。

以下空间不得计入公用建筑面积：
(1)作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等。

(2)作为人防工程的地下室。

公用建筑面积计算公式：
公用建筑面积 =整栋建筑的面积 - 各套套内建筑面积之和 - 已作为独立使用空间
租、售的地下室、车棚、人防工程地下室
公用建筑面积分摊系数 =公用建筑面积 / 各套套内建筑面积之和分
摊的公用建筑面积 =各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数所
以，商品房销售面积公式还可表达为：
商品房销售面积 =套内建筑面积 (1+ 公用建筑面积分摊系数 )
※【7. 房地产名词解说：朝向和楼层】
在中国，精选住所商品房的客堂，以朝南为最正确。

北方地域向来形成的坐北朝南的住所为最正确的生活习惯，造成花费者“有钱就买东南房”的需求心理。

所以，东南朝向的房子较其余朝向的房子要好销售。

因客堂朝南，在冬季无凛凛北风吼叫，在夏季又是冷风习习。

其余朝向的好坏次序大概为东南、东、西南、北、西。

其次，花费者应挑寝室的朝向。

一套房内，寝室一般有二三间，其朝向也不会完整一致。

并且在大多半状况下是有好有差。

花费者应以主寝室朝向好或多半寝室朝向好为评判断标准。

寝室也以南向为佳，
但最好不要靠外墙。

因在夏季，南向寝室冷风，但射入的阳光也较北向房间多，
假如西向外墙，那么室内温度必定较高。

寝室朝向为东南、东、东北也可，最好
不选朝西的寝室。

朝北的寝室不要太多，有一间尚可，因北向寝室冬季北风吼叫，
可是，夏季北向的房间倒是十分凉爽。

厨房、洗手间的朝向相对要次要一些。

卫
生间只需能直接采光、通风就行。

因其使用是中断的和短时间的，但最好仍是防
止选择西向的洗手间。

在南方酷热地域，除了要看单个房间通风能否优秀外，还要看房间与房间之间的组织，能否利于风的直线流动，在夏季能否能形成“穿堂风”。

详细的方法是看各个房的门、窗能否在一个方向上，假如建筑与建筑之间间距过小，基层就会因为上
边建筑的遮挡，而终年不见阳光。

最好的状况是在北面的基层房间冬季也能接受阳光照耀。

厨房因为自己会产生很多油烟，所以，其室内空气最须与外界常常保持互换。

因为厨房的油烟产生量大，形成时间短，靠自然通风实难将其在短时间内排出，所以一般会用同吸烟机或排气扇向外排气。

一般来说，要防备因为朝向不好、外面风压太大，惹起油烟的“倒灌”或风将油烟引入其余房间。

所以，厨房以不选
北向为宜。

一般来说，一天以内阳光能射入时间２～３小时，关于除去房间内湿气，杀灭细菌，调理室内温度，加快空气流动均有利处。

关于客堂、寝室的朝向，要以能接
受光芒直接射入为宜，以南向或偏南方向为佳。

关于厨房，应防止西向为宜，因厨
房内原来已有热源，再接受阳光直射，其温度会更高。

洗手间也以能接受必定
的阳光照耀为宜。

因洗手间相对来说灰暗湿润，有阳光的射入能防止病菌滋长。

一套居室内，最好能有两个露台，此中一个露台必定要朝阳，使晾晒和歇息有充
分的阳光。

此刻多半的商品房住所为一梯二户型。

关于条式一梯二户，一套只有二个方素来
通风、采光。

而这类建筑的朝向多为南北向，所以，有一半左右的房间均是朝北
的。

花费者在精选时，就要看设计者能否将较次要的房间放在北向。

关于点式一
梯二户，一套房起码有三个面对空，所以其房间的朝向应当都较满意。

关于一梯
三户，一梯四户，因为套数多，要为各户都留有一个相对较好的主朝向，故一户
的朝向很难完美，有时，会出现有较大缺点的朝向。

低层建筑一般为一至二层。

多层建筑一般为三至七层。

高屋建筑一般为八至三十层。

超高层建筑一般为三十层以上。

所以，这就为建筑层数的精选供给了可能和
广阔的天地。

大多半花费者在精选底楼时，一般不会去过问其相关防潮设计的详细细节，可是，在天连续下雨的状况下不去察看房子的湿润程度，就太不该当了。

基层还有一个特色是下水管道简单拥塞。

所以，花费者在精选基层时必定要看各排水管道、系统能否经过特别办理。

基层的排水系统能否独自和独立。

假如基层的卫生间管道、
下水管道不接受来自上边各层的排水，自成系统，那么就不会出现因为上边各户的
不正常使用而使一楼发生拥塞的场面。

假如基层的管道与上边各层是相连，那么花费者要看其管道能否在一楼变粗、变大。

基层最简单接受地面环境的影响，
假如地面植物茂盛、风景优美，基层的住户自然是“近水楼台先得月”。

自然界
有好的一面，也有不利的一面，假如基层四周下水道管办理不妥、化粪池办理不妥，常常会造成臭气熏天、蚊虫苍蝇滋长。

对这些基层自然是首当其冲、深受其害，故花费者在看完基层的室内时，千万不要忘掉要看看室外。

看阴、阳沟能否
畅达，看化粪池口能否离自己住所较远。

地面的排水系统能否完美，有没有积水
的可能？有没有一些死角地带等。

花费者在选择基层时，对这些问题必定要—一
察之，否则等搬进去再懊悔，已经是悔之晚矣。

一些家庭之所以选基层，就是考虑到家中有老人，可防止上下楼之苦。

可是，买
房不在冬季，一到冬季才知此房整天不见太阳。

老人住的房子没有阳光，不是让人苦不堪言吗？提早请相关技术人员进行咨询仍是有必需的。