长沙市房地产开发项目可行性分析报告

长沙市房地产开发项目可行性分析报告

第一章：总论

一、建设项目概况

1、建设单位基本情况

2、项目概况

二、项目建设的必要性

1、（某城市）房地产市场的需要

2、（某区）城市建设的需要

三、可行性研究编制的依据（长沙为例）

1、湖南省建筑安装工程预算工作手册；

2、湖南省建筑工作估算指标；

3、长沙市最新材料价格信息；

4、2001年湖南省建筑工作概算定额；

5、湖南省建设厅文件湘建价[2002]578号文；

6、省定额站建定价[2000]138号文有关人工工资的规定；

7、湖南省建设系统行政事业性收费项目表；

8、房地产公司某区项目规划设计方案；

9、委托方提供的其他有关资料；

10、我司近期类似项目有关造价资料；

11、现场勘察及市场调查收集的有关资料等。

四、可行性研究结论

项目财务评价结果如下：

通过对项目的技术经济分析论证，得出如下结论：

1、项目销售市场前景……，建设条件……；

2、项目的前期工作……

3、项目的各财务指标……；

4、项目投资额，投资回收期，经营风险……。

第二章：市场分析

一、宏观经济形势分析

1、长沙经济持续、快速增长。

2、居民消费能力，消费意识。

3、城市规划促进房地产市场发展。

4、区域发展分析

二、市房地产市场分析

1、房地产供给情况

2、长沙房地产需求情况

3、长沙房地产价格分析

4、住宅市场的户型特点

5、住宅市场的竞争态势

6、长沙住宅消费者分析

7、住宅市场的发展趋势

三、一般供给市场预测

1、开发商对国家政策变化的预期

2、开发商对需求市场的预期

四、项目自身因素分析

1、项目优劣势分析

1）区域环境分析

2）地段分析

3）地块特征分析

4）开发商实力分析

5）生活配套分析

2、项目投资机会分析

1）强有力的消费支持

2）区域规划前景与政策支持

3）咸嘉湖改造利好

五、项目市场分析结论

综合以上分析可得出以下结论：

第三章：项目建设条件

一、基础理论建设的自然条件

长沙属亚热带季风性湿润气候。气候特征是：气候温和，降水充沛，雨热同期，四季分明。长沙夏冬季长，春秋季短。春温变化大，夏初雨水多，伏秋高温久，冬季严寒少。

1、气温

➢年平均气温17.2℃

➢极端最高气温：40.6度

➢极端最低气温：-11.3度

2、雨量

➢年平均降雨量：1389.8㎜

➢年最大降雨量：1959.4㎜➢年最小降雨量：192.5㎜3、湿度

➢年平均相对湿度：80%

➢年最小相对湿度：10%

4、季候风

➢年平均风速：2.7m/s

➢最大风速：24m/s

5、雪

➢年最大积雪深度：20㎝➢年最大冻土深度：5㎝

6、日照

➢日照时数达1677小时

二、项目建设的用地条件

1、项目地块概况

2、项目地块地形、地质条件

三、项目用地规划限制条件

1、项目规划限定：容积率，绿地率，建筑密度

2、后退红线控制：

东、西：退规划路边线或用地红线多层＞4米，高层＞8米；南、北：多层退规划路边线＞5米且退用地红线＞0.55H，高层退规划路边线＞8米且退用地红线＞12＋0.2H。

3、间距控制：

建设间距类区：

4、建筑高度控制：

四、项目建设的市政配套条件

1 道路 2、供电 3、供水 4、排水 5、暖通 6、供气7、电话通讯 8、网络

第四章：项目开发定位

一、项目市场定位

二、项目消费群定位

三、项目产品定位

四、产品风格定位

五、项目形象定位

六、项目功能定位

七、项目价格定位

第五章：项目规划设计方案项目的规划设计方案从设计指导思想、设计理念、总平面设计以及建筑设计、专项设计等几方面进行说明，最后对设计方案的技术经济指标进行阐述。

一、设计思想、设计理念及设计特点

1、设计指导思想

2、设计理念

3、设计特点

二、总体规划

1、总平面布局与交通流线规划

2、组团化

3、绿化系统规划

4、公建配套规划

三、建筑设计

1、建筑风格

2、住宅类型

3、户型设计

4、小区停车处理

四、结构设计

五、专项设计

1、火灾报警及联动控制系统

2、电视电话宽带网系统

3、保安监控系统

4、交通及停车场管理系统

六、消防设计

七、环境保护

1、公共及生活用水处理

2、固体垃圾处理

3、噪声处理

八、经济技术指标

表1：项目经济技术指标表

第六章：项目实施进度安排

一、项目进度安排的原则

1、尽量缩短建设工期

因房地产开发项目投资金额巨大，且开发所需的大部分资金是借贷资金，工期长短在一定程度上决定了利息额的多少，因此，在不影响工程质量的前提下，缩短工期可以减少资金占用成本，从而减少总投资。而且，工程在建设过程在需要配备专门的管理人员及一定量的物质资源，这样，工期越长，管理成本就越高。同时，短平快的工程会给开发商带来运营效率高的良好印象。

为缩短工期，应重点做好以下工作：选择优秀的承包商来确保工程按期完成；多个施工队同时开工，做好不同施工队的协调工作，使他们之间能有效配合，协调推进施工进度。

2、分片分期开发

3、住宅和配套同步

4、高效运用资金

二、项目实施的进度安排

项目开发期计划表