豪宅低密度产品分析及建议
01 融创天府新区低密度豪宅项目(洋房 叠拼 合院)方案文本 2019年
425427.93 ㎡ 295308㎡ 67680 ㎡
洋房：
177560 ㎡
联排别墅：
14400 ㎡
合院： 商业： 配套：
35668 ㎡ 8206 ㎡ 4880 ㎡
高层 值：
8.12亿
洋房 值：
24.33亿
联排别墅+合院+商业 值：12.82亿
值合计：
45.27亿
融创天府新区308亩项目
景观连廊 健康乐活组团
高层分区域成组团布置
洋房享受一线江景、独立成组团
别墅组团临江布置
沿湖首排建筑限高12米 视线热点
高层分区域成组团 置、尽享中庭景观
洋 独立成组团 置、视线直达江景
别墅组团临江 置，亲水性、居 品质最 佳
融创天府新区308亩项目
总平面图
MASTER PLAN
N
礼序轴线，尊贵仪式感，品质溢价
总建筑面 ： 住宅建筑面 ： 其中：T4高层：
景观视线分析
最大化利用景观资源 优 观景体验 舒 空间尺度
公园景观面 中庭景观面
融创天府新区308亩项目
户型配比
户型配比表
技术经济指标表
房型面 段
90-95 100-105 105-110
115 小计
户数比
设计户数 设计比例
720
31%
640
28%
760
33%
200
9%
2320
1
房型面 段
148 150
城 公园 活力广场
不仅外部有景观，内部也有景观
内向型的视线体系，打 自身卓越景观VIEW
城 公园 活力广场
公园景观面 中庭景观面
融创天府新区308亩项目
低密度高档别墅住宅小区技术管理总结
低密度高档别墅住宅小区技术管理总结一、引言随着城市化进程的加快和居民生活水平的提升，低密度高档别墅住宅小区逐渐成为房地产市场的新宠。
此类住宅小区以其独特的设计理念、优越的居住环境和高标准的建筑质量，满足了人们对高品质生活的追求。
技术管理作为确保小区建设质量和提升居住体验的重要环节，对整个项目的顺利实施和后期运营具有决定性影响。
二、项目概述本项目位于[具体城市]，总占地面积[具体面积]，总建筑面积[具体面积]，绿化率达到[百分比]，容积率低于[具体数值]，旨在打造一个集生态、舒适、安全于一体的高端住宅社区。
三、技术管理目标确保工程质量达到国家和行业标准，满足高端住宅的品质要求。
实现施工过程的高效管理，缩短工期，降低成本。
采用先进的建筑技术和材料，提升住宅的环保性能和居住舒适度。
建立完善的质量控制和安全管理体系，确保施工安全。
四、技术管理原则质量第一原则：始终将工程质量放在首位，确保每一环节都符合高标准。
创新驱动原则：鼓励技术创新，采用新材料、新工艺、新技术。
环保优先原则：在设计和施工过程中，注重环保，减少对环境的影响。
安全至上原则：严格执行安全生产规定，确保施工人员和周边居民的安全。
五、技术管理内容规划设计管理：与国内外知名设计团队合作，确保设计方案的先进性和实用性。
进行多方案比较，选择最优设计方案。
施工过程管理：制定详细的施工计划，合理安排施工进度。
采用先进的施工技术和设备，提高施工效率。
材料设备管理：严格材料采购和验收流程，确保材料质量。
选择高效、节能、环保的设备。
质量控制管理：建立严格的质量控制体系，对施工过程进行全程监控。
定期进行质量检查，及时发现并解决问题。
安全管理：制定安全生产管理制度，进行安全教育培训。
定期进行安全检查，消除安全隐患。
环境保护管理：在施工过程中采取有效措施，减少噪音、粉尘等污染。
采用绿色建筑材料，降低对环境的影响。
六、技术管理措施强化组织领导：成立项目管理团队，明确各成员的职责和任务。
别墅产品定位与规划设计建议
别墅产品定位与规划设计建议1. 引言别墅作为高端住宅产品的代表，在现代社会中越来越受到人们的青睐。
别墅不仅仅是一个住宅，更是一种生活方式的体现。
在别墅产品的定位与规划设计中，需要考虑到居住者的需求和市场的趋势，以确保产品的竞争力和市场的吸引力。
本文将提出一些关于别墅产品定位与规划设计的建议，希望能够为相关的规划和设计工作提供一定的参考。
2. 别墅产品定位建议2.1 目标客户群体针对别墅产品的定位，首先需要明确目标客户群体。
一般情况下，别墅产品的目标客户群体包括高净值人群、追求高品质生活的人群以及眼光独到的投资者。
在定位时，可以根据目标客户群体的特点和需求，进一步明确产品的定位。
2.2 定位策略在确定目标客户群体后，可以根据客户的需求和市场的竞争情况，制定相应的定位策略。
可以从以下几个方面进行考虑：1.高品质：别墅产品应该注重空间布局、内部装饰、材料选用等方面的品质，提供高品质的居住环境。
2.私密性：别墅产品应该具备良好的私密性，提供隐私和安全的居住环境。
3.社区配套：别墅产品所处的社区应该具备完善的配套设施，如公园、游泳池、健身房等，为居住者提供全方位的生活服务。
4.别墅定制：针对一些高端客户，可以提供别墅定制化的服务，根据客户的需求和喜好进行产品设计和施工。
3. 别墅产品规划设计建议3.1 空间布局别墅产品的空间布局应该注重舒适性和实用性。
可以根据不同需求，设计不同的功能空间，如客厅、卧室、书房、娱乐室等，以满足居住者的不同需求。
此外，还可以考虑设计带花园、露台或游泳池等户外空间，提供更多的休闲娱乐选择。
3.2 内部装饰别墅产品的内部装饰应该体现高品质和独特性。
可以通过精选高品质材料和精心设计来打造独特的内部装饰风格。
可以考虑采用大户型设计、高天花板、落地窗等元素，营造宽敞明亮的居住环境。
3.3 绿化环境别墅产品所处的绿化环境也是考虑的重点之一。
可以在别墅周围布置花园、草坪、景观池等，打造自然、舒适的居住环境。
低密度别墅产品解析
高迪
美墅
Garden house
上户有一个小的入户花园，
保证了有天有地的生活。 抬高地面缩短了上户
同时花园绿化,保证了
的楼梯入户，并
下户型的下沉后院私密
能为地下车库增
性，
加侧向采光。
L两户相互错开， 保证相互之间 的视线区隔， 加强分户感。
下户的下沉庭院，保 证了下户前庭后 院。
增强上下两户的分户感，各自独有入户路径 互不干扰，同时降低上层入户的高差。
客户语录: 这里赠送面各比较多，很实用，我感觉挺满意的！
华发业主陈先生，购买340平米别墅产品 这房子通风采风都不错，还是双车位设计，景观也不错！
华发业主李小姐，购买260平米别墅产品
市场产 品分析
华发世纪城产品分析—340平五房
赠送空中花园01
玄关上空中空，减少 压迫感
赠送空中立体花园01 上空
从二层向组团绿化看
下沉庭院
案例 借鉴
立体景观车库理念平面示意
庭院至车库入口
地下车 车库至庭院入口 库入口
园林
园林
人行道路
园林
园林
室外车道
地下车库
花园城第一幕：高迪官邸 联排Garden TH
•外部空间——有天有地 •内部空间——豪华细致
产品创新
高迪官邸——让联排拥有独栋的特质！
Garden TH
后花 园
水上 餐厅
景观
家
浴室
庭
厅
前花园
案例 借鉴
联排别墅 借鉴：香蜜湖1号
后花园
双层高主 卧
案例 借鉴
垂直院宅——错层联排别墅 借鉴：万科东海岸三期
后花园
露台花园
独立
低层低密度高档住宅功能设计研究
规划与设计gui hua yu she ji90低层低密度高档住宅功能设计研究◎耿素欣摘要：近些年来，我国经济的发展速度越来越快，极大地带动了高档住宅市场，越来越多的人开始关心有关高档住宅规划及功能的设计问题。
同时，各种住宅建筑产品的建设标准越来越完善，而低层低密度住宅作为一种高品质产品，客户对其规划和设计则提出了更高的要求。
毋庸置疑，这对相关的设计从业人员的专业度和市场敏锐度也更为挑战。
如果想要进一步地提升对低层低密度的住宅的布局设计能力，就要对此进行研究并分析。
该篇文章就此现实问题首先阐述了低层低密度住宅的主要特点，并就低层低密度高档住宅布局的设计及未来发展趋势进行分析。
关键词：低层低密度；高档住宅；功能研究；发展分析众所周知，在城镇化的不断推动下，房地产行业在近几年内取得了突飞猛进的发展。
其中，低层低密度高档住宅作为一类高端居住产品，因为其高价值，且无论从规划、户型到外部形态及细节均极易展示设计创意，所以从市场到客户及设计师均越来越关心有关低层低密度高档住宅设计研究问题。
而各大开发商也均以此类产品作为企业的品质标杆来打造。
同时，由于房地产行业在发展的过程中十分消，因此相关的管理者和负责人，在对低层低密度高档住宅区布局与设计的研究中，也要不断的穿插绿色发展理念，进而不断将低层低密度高档住宅区的功能与设计进行更深层次的完善。
一、低层低密度住宅的特点从事物的发展规律来说，我国的低层低密度高档住宅区规划与设计有着较为明显的特征。
其中，最为明显的特点是集约性与共享性。
（一）集约化众所周知，随着我国经济的发展速度变得越来越快，土地利用也变得越来越集约化。
特别是城市中心地带的土地更是要满足居住、配套、公共活动、甚至教育等各种综合功能的叠加。
在这种背景之下，如果低层低密度高档住宅区想要从距离城市较远的地方回归到城市当中来，想要再按照二十年前零点几容积率的散布式布局就非常不可能了。
在必须要充分利用仅可利用的土地，该类建筑极大地体现出集约化特点。
住宅产品价值研究
住宅产品价值研究住宅产品价值解读居住的面积的增加、空间高度的增加。
例如部分豪宅中采用夸张放大的起居空间来实现对身份感的表达居住的面积的增加、空间高度的增加。
例如部分豪宅中采用夸张放大的起居空间来实现对身份感的表达安全感空间尺度的放大空间结构的优化；空间形式的丰富；外部资源的占有；空间个性的体现；舒适度归属感个性化空间的内在结构与目标客户的生活方式更为吻合。
例如采用干湿分离卫生间、步入式衣橱，以及主卧区在住宅中的出现空间的内在结构与目标客户的生活方式更为吻合。
例如采用干湿分离卫生间、步入式衣橱，以及主卧区在住宅中的出现住宅中的空间类型和变化更为多样，包容生活多义性、弹性和趣味性。
例如共享空间、流动空间、灰空间在住宅中的出现住宅中的空间类型和变化更为多样，包容生活多义性、弹性和趣味性。
例如共享空间、流动空间、灰空间在住宅中的出现居住空间的外延更为强势，资源可以表现为自然美景、园林景观、视野开阔度、甚至是声音、气味等居住空间的外延更为强势，资源可以表现为自然美景、园林景观、视野开阔度、甚至是声音、气味等居住空间的内涵更加聚焦：或者在功能层面更加契合个体客户特征，或者在审美层面更好的1/ 13表现客户的文化趣味。
极致化的个案如量体裁衣的定制化住宅居住空间的内涵更加聚焦：或者在功能层面更加契合个体客户特征，或者在审美层面更好的表现客户的文化趣味。
极致化的个案如量体裁衣的定制化住宅住宅就是居住的容器，是容纳人们居住行为的空间。
住宅产品的根本价值在于对人们居住需求的满足，这种需求可以分解为人们日常生活在安全度、舒适性、归属感、自我认同感等方面的需求。
住宅产品价值提升的五个途径2006-7-263集合住宅产品卖得是集合如何发挥集合带来的优势，如何弱化集合带来的问题与不足洋房产品卖得是不是集合如何体现与集合住宅的差异度类低密度产品卖得是别墅如何在产品形式与面积的制约下，尽量实现别墅生活的感受别墅产品卖得是原型如何在产品中通过对原型的再现，来激发消费者对于居住理想的价值认同。
【易居】上海_星河湾_产品建议报告82P
上海成交均价 区域占位
闵行成交均价 板块占位
颛桥成交均价
上海整体公寓市场成交量已经连续4月呈现下滑 态势。 闵行区公寓产品去化量占全市约为10%，且一直 保持稳定。 颛桥板块公寓产品在区域内一直保持较低的占位， 但近3个月有明显上升，主要是因为“鑫都城云天 绿洲 ”项目近期因其小户型、低总价而持续热销 所至。
0
-20%
08-01 08-02 08-03 08-04 08-05 08-06 08-07 08-08
上海去化
闵行去化
颛桥去化
区域占位
板块占位
08.01~08.08公寓产品成交均价市场表现
20000
10%
15000 10000
5000
0% -10% -20% -30% -40%
0
-50%
08-01 08-02 08-03 08-04 08-05 08-06 08-07 08-08
6000~7000 10000~12000
08.01~08.08公寓产品成交总价市场表现
100% 80% 60% 40% 20% 0% 08-01 08-02 08-03 08-04 08-05 08-06 08-07 08-08
<60
60~70
70~80
80~90
90~100 100~110 110~120
全市公寓产品供求及成交均价走势
尽管市场恶劣，但08月还是有部分楼盘仍能耀眼夺目。 成交排名第一的正阳世纪星城之所以热销，主要归功于其本身的地理位置。该案地处奉贤最繁华的南桥
6
宏观市场解读——别墅市场 联排别墅抗跌性好，独栋豪宅进入市场冰冻期
万平方米 45.00
40.00
洋房及类低密度住宅产品专题研究4
较高的建筑密度带来的空间压抑和紧促感可以通过一些手段来缓解和规避
较高的建筑密度
围合组团 建筑单体 联院处理 公共绿地
在节约基地面积的前提之下，通过围合组团的公共空间来增加 邻里 流空间，减少较小的庭院面积带来的负面影响(典型案例：纳帕 溪谷）
• 设计中需协调下沉式庭院院墙与临院关系 • 增加土方工程量 •日常使用成本略高，需要配备水泵
纳帕溪谷SA户型16m2
公共绿地
集中公共绿地可以散落分 布在小区内，以解决小独 栋别墅庭院空间小而产生 的活动空间不足，同时为 邻里之间的交流提供了良 好的场所 零散分布的集中绿地可以 缓解较高的建筑密度带来 的视觉压抑和疲劳感 多处集中绿地的开放性对 于实现均衡物业价值有良 好的效果 典型案例：温哥华森林
围合组团式排布
小独栋别墅应在能保证 一定的私家庭院面积 下、尽可能减少对土地 面积占有；
解决方案之一是采用组 团式布局，即4-6栋别墅 通过围合的形式，在节 约基地面积的同时保证 一定的公共交流空间， 减少由于较小的院落带 来的负面影响 案例：纳帕溪谷小户型布局
建筑单体的朝向与体型
在建筑单体的排布方向处理上，采取了房子的布局与正 南、正北约40度的夹角，增加了朝阳面。 项目的高容积率决定了其宅基地短面宽/大进深的缺 点，单体设计上采用了竖L型，把客厅等需要日照和采 光的公共空间放到首层延伸处，而卧室区退后设置；实 现了客厅等的立体采光和卧室的多面采光，给解决对视 问题留出了窗子设置的空间
■建筑基地的面积在200平米/栋左右，可以通过几栋别墅围合一个集中的 组团开放空间的形式，在节约基地面积的同时仍保证一定面积的室外空间。
低密度高档别墅住宅小区技术管理总结
低密度高档别墅住宅小区技术管理经验总结大山地南区一共有3栋多层、6栋小高层、30栋别墅及1栋会所、1栋幼儿园，总建筑面积为82282m2，容积率为0.98（南北地块分宗后为1.04），为一个典型的低密度高档别墅住宅小区。
南区分一期A区、一期B区、二期滚动施工，一期A区主体开工时间为2005年12月；一期于2007年12月入伙；二期于2007年10月完成竣工初验，于2008年4月9日完成入伙（商铺于5月31日入伙）。
下面是南区现场技术管理、设计、合约、面积测绘、渗水维修方面的一些经验总结。
一、现场技术管理(一)关于项目部技术岗位职责范围方面按以往惯例，项目部发现设计问题一般联系设计部（现包括发展管理部，以下同），设计部视情况需要再联系设计院：但多项目运作后，设计部明显没有精力去处理每项具体事宜，而设计出图周期较短，且别墅栋号多、户型多、设计复杂，图纸一般存在许多问题，故实际上往往是由项目部联系设计院达成共识后，再经过设计部认可，且实际操作上也不可能所有事宜均经过设计部认可，存在问题为：1、项目部处理设计问题的权限不清晰，各个项目部及设计部各个专业、各个工程师把握的尺寸不一，项目部和设计部之间容易产生分歧；2、设计院要同时面对设计部、项目部，且项目部对设计院没有合同、经济方面的约束，很难达到项目部要求的配合程度，如配合拖延则直接影响到进度拖延及成本增加。
鉴于上述问题，建议：1、公司明确项目部技术岗位的处理权限，建议明确出图后与设计院联系的主要部门转为项目部，图纸深化设计由设计部跟进，图纸问题、现场问题由项目部跟进，超出项目部技术岗位权限以外的重大技术问题才需由设计部认可，既可加快设计问题处理的效率，也可把设计部从项目配合的具体事务中解脱出来，集中精力到出图前的审查中，改善出图质量以形成良性循环；2、在与设计院签署设计合同中体现第1条内容，使设计院能更好地配合项目部关于设计方面的管理。
(二)关于装修阶段项目部现场管理人员分工方面别墅施工的难点集中在装修阶段，大山地南区一期A区、一期B区、二期为滚动交叉施工，进入外立面及装修施工阶段后，土建分包单位较多，如铝合金门窗、入户门、栏杆、外墙涂料、屋顶涂料、大堂及楼梯间装修单位等，且各种做法较复杂，我司各项目部管理人员常规上为按区域划分，优点为便于此区域的进度管理和各单位的施工协调管理，缺点为不利于技术及质量管理，如：1.每个管理人员均管理多家分包单位，无法深入、全面掌握每个合同、样板的相关技术、质量要求，容易导致大家都在管，但都未深入管理的弊病；2.我司技术要求、设计变更、现场变更较多，一个单位、一个分项工程多人管理，容易导致无法进行有效的技术、变更的项目部内部交底；3.容易出现一个分项工程各区域做法、技术要求、质量要求、变更施工不同的情况。
洋房及类低密度住宅产品专题研究
社区景观看似自由随意，实则精心经营，与楼座布局形成良好的呼应
通廊围合 建筑围合
1.在两级布置中，通过建筑的 围合，通廊的围合、景观的围 合，最终形成一种院落套院落 的围合感觉，从而提高了住户 的安全感及私密性，富有生活 意趣。 2.同时，在围合的庭院中，园 林和建筑合一，四季植物呈现 出来时间的流动和生命的变化 延续。 3.在社区的氛围营造上，绿城• 桂花城着力于塑造一个步行的 社区，中心绿地、组团花园、 广场等整个社区活动空间都可 以通过步行来实现，而人性尺 度的把握上则控制在200、300 米的步行距离内。
1 2
洋房住宅产品
洋房产品的定义与特征
洋房产品的价值分析 常见洋房产品的分类
类低密度住宅产品
ห้องสมุดไป่ตู้
Townhouse产品 经济型小独栋产品
Townhouse定义与特征 Townhouse价值分析 Townhouse常见溢价方式
小独栋产品的界定 规避小独栋产品缺陷的手段 小独栋产品户型设计建议
洋房产品的定义与特征
2、以万科情景洋房系列为代表———““情景化洋房”” 路线
3、以万科宽景House为代表———““叠拼化洋房””路线
案例1. 天津水晶城
区域：位于天津市西 青区，外环线以外，临 近南开、红桥两区； 占地面积： 38.4万平 米。 建筑面积： 38.41万 平米 物业类型：情景洋房、 公寓、联排，共2700户。 组团：9 综合容积率：1
前者突破了功能导向的窠臼，赋予生活更多的自由度和可能性，激发了消费者的场景 联想。后者密切了居住空间内外间联系，对自然资源的享有更加充
中低密度住宅产品控制要点浅谈
中低密度住宅产品控制要点浅谈张琦近期由于首创置业有多个低密度项目处于开发阶段，因此经领导批准，产品研发中心特组织本中心及正在进行相关产品开发的项目公司相关人员，在深圳博万设计公司的协助下，赴深圳进行为期三天的项目考察。
本次考察的项目均为中低密度产品，其中以深圳万科运作的项目为主。
研发中心对考察项目的资料信息进行分析研究后，现将其中影响产品控制体系的关键要素整理出来，供公司同事交流分享。
一套基本的产品控制体系至少应包括：产品定位、整体规划、单体平面、单体立面、园林设计、户内精装设计等内容。
本次考察中收获最多的主要集中在：产品定位、整体规划、以及单体立面和园林景观的细部设计方面。
因此，以下将针对重点项目分别从这三个方面展开分析。
一、产品定位谈及产品定位，在这里我们重点将讨论两方面的内容：1、在既定容积率下不同密度产品的分配比例和主力户型的面积区间。
2、建筑风格。
接下来，我们将从以上两个方面分别对深圳万科城、东莞万科棠樾、万科17英里这三个典型项目进行分析论述。
1. 深圳万科城——城市核心区外的人性化宜居社区深圳万科城位于深圳龙岗区坂雪岗大道东侧、贝尔路北侧，占地面积约43万平米，地上建筑规模约53万平方米（其中44万平方米为2003年7月以9.7亿元竞得，另外9万平米于2004年竞得），综合容积率超过1.2。
产品形式包括：Townhouse、情景洋房、小高层、高层等多种建筑形态。
从整个项目来看，万科城追求实现的是一种城市近郊的、拥有丰富生活配套设施的、具备舒适居住环境的高品质大社区。
因为万科城整体规模较大，从客户的财富阶层分布来判断，本项目很难做成服务于顶尖客户的极高端项目，而应该面对购房人群金字塔的中上部人群。
另外，从万科城超过1.2的整体容积率来看，在低密度项目中虽然属于相对偏高的水平，但基本能够获得中高端客户的认可。
此类客户往往要求社区整体品质要好，基本生活配套设施要全，距离城市中心的距离要适中，而深圳万科城所处的区位恰恰符合这一要求。
(整理)低密度高档别墅住宅小区技术管理总结.
低密度高档别墅住宅小区技术管理经验总结大山地南区一共有3栋多层、6栋小高层、30栋别墅及1栋会所、1栋幼儿园，总建筑面积为82282m2，容积率为0.98（南北地块分宗后为1.04），为一个典型的低密度高档别墅住宅小区。
南区分一期A区、一期B区、二期滚动施工，一期A区主体开工时间为2005年12月；一期于2007年12月入伙；二期于2007年10月完成竣工初验，于2008年4月9日完成入伙（商铺于5月31日入伙）。
下面是南区现场技术管理、设计、合约、面积测绘、渗水维修方面的一些经验总结。
一、现场技术管理(一)关于项目部技术岗位职责范围方面按以往惯例，项目部发现设计问题一般联系设计部（现包括发展管理部，以下同），设计部视情况需要再联系设计院：但多项目运作后，设计部明显没有精力去处理每项具体事宜，而设计出图周期较短，且别墅栋号多、户型多、设计复杂，图纸一般存在许多问题，故实际上往往是由项目部联系设计院达成共识后，再经过设计部认可，且实际操作上也不可能所有事宜均经过设计部认可，存在问题为：1、项目部处理设计问题的权限不清晰，各个项目部及设计部各个专业、各个工程师把握的尺寸不一，项目部和设计部之间容易产生分歧；2、设计院要同时面对设计部、项目部，且项目部对设计院没有合同、经济方面的约束，很难达到项目部要求的配合程度，如配合拖延则直接影响到进度拖延及成本增加。
鉴于上述问题，建议：1、公司明确项目部技术岗位的处理权限，建议明确出图后与设计院联系的主要部门转为项目部，图纸深化设计由设计部跟进，图纸问题、现场问题由项目部跟进，超出项目部技术岗位权限以外的重大技术问题才需由设计部认可，既可加快设计问题处理的效率，也可把设计部从项目配合的具体事务中解脱出来，集中精力到出图前的审查中，改善出图质量以形成良性循环；2、在与设计院签署设计合同中体现第1条内容，使设计院能更好地配合项目部关于设计方面的管理。
(二)关于装修阶段项目部现场管理人员分工方面别墅施工的难点集中在装修阶段，大山地南区一期A区、一期B区、二期为滚动交叉施工，进入外立面及装修施工阶段后，土建分包单位较多，如铝合金门窗、入户门、栏杆、外墙涂料、屋顶涂料、大堂及楼梯间装修单位等，且各种做法较复杂，我司各项目部管理人员常规上为按区域划分，优点为便于此区域的进度管理和各单位的施工协调管理，缺点为不利于技术及质量管理，如：1.每个管理人员均管理多家分包单位，无法深入、全面掌握每个合同、样板的相关技术、质量要求，容易导致大家都在管，但都未深入管理的弊病；2.我司技术要求、设计变更、现场变更较多，一个单位、一个分项工程多人管理，容易导致无法进行有效的技术、变更的项目部内部交底；3.容易出现一个分项工程各区域做法、技术要求、质量要求、变更施工不同的情况。
关于低密度、大套型住房和别墅住房标准有关说明函
关于低密度、大套型住房和别墅住房标准有关说明函尊敬的市规划管理部门：我是一位对房屋标准和住房设计有浓厚兴趣的市民，我希望能就低密度、大套型住房和别墅住房的标准问题向您提出几点认识和建议。
低密度住房是指以住宅为主的小区、社区或楼盘中，每个单元所拥有的建筑面积、房间数量和居住面积相对较大，并且附带一定的绿化和公共配套设施。
这种住房设计以提供舒适和宜居的居住环境为出发点，强调低密度和高品质特点，具有较高的空间和私密性。
针对低密度住房标准的问题，我认为有以下几点需要考虑：首先，关于每个单元的建筑面积，应该将其设定在一定的范围内。
这样可以保证住房不会过于拥挤，并给予居民更多的自由空间。
同时，建筑面积的合理规划也能保证建筑的美观度和居住质量。
其次，低密度住房应该注重房间数量和居住面积的合理分配。
房间数量的设定应该符合居民的需求和居住方式，以便提供更舒适的居住环境。
同时，居住面积的分配也需要考虑家庭成员的数量和生活习惯，以确保每个人都能享受到充足的居住空间。
第三，低密度住房必须配备一定的绿化和公共配套设施。
绿化可以提供宜人的环境和美丽的景观，使居住者感到放松和舒适。
公共配套设施，如公园、游泳池、健身房等，可以增加居住区的便利性和娱乐性，提高居民生活品质。
大套型住房是指建筑面积相对较大、房间数量较多的住房类型。
它提供了更大的居住空间，适合家庭人口较多或者追求舒适生活的人群。
针对大套型住房的标准问题，我认为以下几点需要考虑：首先，大套型住房的建筑面积应该足够大，以满足家庭成员的居住需要。
这不仅意味着每个房间的面积要宽敞，还要考虑到室内布局的合理性，使每个房间都能够得到合理的利用。
其次，大套型住房在房间数量上应该有一定的标准。
这样可以满足居民不同房间的功能需求，比如卧室、客厅、儿童房等。
合理的房间数量分配可以使居民的生活更加便捷和舒适。
最后，大套型住房在公共配套设施方面也需要有相应的规定。
为了提高居住品质，如小区内应配备儿童游乐设施、停车位、便民商店等。
成都低密度产品案例研究
豪华主卧带 阳台，卫生 衣帽间，书 房
主卧玄关
挑空
天井 天井
挑空 挑空
挑高客厅
赠送入户 花园露台
表示全赠送
表示半赠送
畅销产品（二）叠拼3.4楼297平米套四
赠送160平米屋顶花 园
顶层
优点： 1.内庭院，天井双采光。地下室采光效果好 2.赠送入户花园，阳台以及160平米屋顶花园，总赠送面积240平米 3客厅挑高，彰显大气
畅销产品（一)叠拼1.2楼216平米3室4厅
露天花园，设置壁炉，烧烤台
超大面积主卧，功能齐全
储藏室
楼道入户
入户花园 露台 花园入户
优点：1.双入户方式，且可直接从地上平层进入地下室，不影响室内空间
2.每个卧室均享受一个卫生间，层层退台
畅销产品（二）叠拼3.4楼234平米3室4厅
露台连接餐厅、 客厅 餐厅外接露台
保利公园198叠拼产品分析
产品创新:叠拼联排化 叠拼产品联排化
对产品进行级。项目首期叠拼别墅规划布局为分为4或5联排别墅， 单独叠拼别墅 呈现“品”字形，整体呈现联排别墅气质，排与排之间通过抬高5米形成层次感，放 大视线。
产品设计：
1.突出特点:大开间。叠拼产品赠送大面积花园，提高性价比。
2.每户均有两个以上采光天井，地下室采光好 3.1.2楼设计门牌是别墅的基本标志之一，3.4楼住户单独设计私家走廊，入户均独 立化，私有化，以弥补3.4楼住户盘楼的不足。同时入门处均设立信报箱。
1.半岛多层洋房带电梯，同时对产品进行升级，创先引进“9层多层 洋房”理念
2.10米面宽，户户均带入户花园，最打3.3米进深超大入户花园，中 西餐厅结合，局部挑高 3.6米挑高错景阳台
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赠送空中花园01
送空中立体花园03 上 空
口玄关正对小 天井 送地面阳光双车 位
送空中立体花 园02
赠送空中立体花 园01上空 6.1×2.9M 亲 水 平台
赠送空中立体花园02上 空 5.7×2.7M大露台
6.1×3.8M超大露台
送空中立体花 园03
赠送大面积空中花园增加通风采光，并 赠送地下室、前后大面积户外花园、超 大赠送露台、阳光双车位，提高附加值。
•
创新夹层家庭 厅设计
主卧5.6米开间 步入式 观景阳台
夹层平面
二层平面
顶层平面 典型案例——瑞河耶纳
案例 借鉴
错联别墅——使产品保持相对完整独立的体型
不规则平面设计， 交错连接，独栋感 觉
• 错联别墅使每户 均有完整的体型 和丰富的立面朝 向入口和庭院。
首层
首层：89平米 二层：80平米
二层
华发世纪城
客户语录: 这里赠送面各比较多，很实用，我感觉挺满意的！ 华发业主陈先生，购买340平米别墅产品 这房子通风采风都不错，还是双车位设计，景观也不错！ 华发业主李小姐，购买260平米别墅产品
市场产 品分析
华发世纪城产品分析—340平五房
玄关上空中空，减少 压迫感 赠送空中立体花园01 上空 赠送空中立体花园02 上空
市场产 品分析
从前期推售项目来看，珠海别墅产品打造多以赠 送面积为主，产品创新亮点发挥空间仍较大。
1、华发世纪城：赠送大面积空中花园增加通风采光，赠送地下室、 前后大面积户外花园、超大赠送露台、阳光双车位
2、凤凰山一号：赠送面积多,主卧独享顶层，并预留电梯井，体现
设计人性化
3、时代廊桥：设夹层地下室，赠送面积较多
步行系统
下户前庭
增强上下两户的分户感，各自独有入户路 径互不干扰，同时降低上层入户的高差。
亲地属性——DOWN HOUSE的特质
叠墅下户能够拥有可采光的地下室，可以DIY喜欢的空间，更具亲地属性 前庭、后院等代表别墅享受的空间，舒适度大大提高。
Garden town house
高迪官邸
1.前庭后院——赠送空间集中、实用性较
高的花园
TH 面积250-300平米，主流产品，规避风险，达到稳定销售的目 标。
花园
Garden town house
高迪官邸
2.中庭花园——南北通透，采光通风
通常采用中部的庭院采光，避免了进深大形成黑房间的可能。打造中建议保证南北通 透，采光通风。
第一户范围
矮墙连接
第一户
第二户
间隔节点
间隔节点处理示意
案例 借鉴
联院处理——局部构件相连实现独栋化，山墙 保证私密性
前院 山墙保证庭院的私 密性 通过局部构件相连，实现 联排别墅独栋化
在短面宽/大进深 的基地条件下，U 型或者L型设计， 把庭院在空间划分 为三层：前院、内 院和后院，产生了 步移景换的效果， 并保证了每个房间 都可以拥有院景的 效果
案例借鉴：
北京亚澜湾
院墙
Garden town house
高迪官邸
创新联排别墅 设计基本理念
设臵绿化中庭，以有效的 用地面宽，全部功能用房 具有自然通风和采光。
利用地势提供平入户及向 上入户两款连排别墅。
私 家 花 园
入户前花园 大露台 绿化中庭
户型启示：
将别墅平面设置成“L”形 增加每户室外的活动空间， 制造多重私密领地。
产品 策略
产品高端定位，通过产品的全面创新升级， 打造出纯别墅区的居住体验
高迪官邸——让联排拥有独栋的特质！
Garden TH
产品升级
高迪美墅——让叠拼拥有联排的特质！
Garden house
G
Garden villa
Garden house
arden city ：
自然宜居的
花园内城
高迪官邸——联排
每户带阳台——功能分区细化
景观主卫保证了舒适度的同时， 更提升了产品的档次。
每户带阳台的设计，体现了 标杆产品的豪华感。
Garden town house
高迪官邸 7. 赠送大地下室空间——DIY空间设计
附赠大面积的地下室，可改 房，形成藏酒室或影音室，大 大提升别墅的舒适度。
高迪官邸——联排
Garden TH
基本指标 户型 面积 套房数 停车位 五房五厅七卫 340 5 2
市场产 品分析
华发世纪城产品分析—260平米四房
赠送3个空中独立花园，前后超大 花园，阳光双车位，
户型
赠送空中花园01
基本指标
四房四厅五 卫 260 4 2
面积 套房数 停车位
送地面阳光双车位 口玄关正对小天井
送空中立体花园02 .1×2.9M亲水平台
外部空间——有天有地
•前庭后院 •中庭花园 •屋顶花园+大面积露台
内部空间——豪华细致
•横厅挑空+餐厅挑空 •每层设臵家庭厅+主卧附带家庭厅 •中西厨分离+设臵早餐厅+景观主卫+每户带阳台 •赠送大地下室空间
plan
花园城第二幕：高迪美墅
叠墅Garden house
•亲地属性——DOWN HOUSE的特质 •景观特质——UP HOUSE的特质
天井中庭采光 可作部分景观， 在实用性的同时 增加观赏性。
Garden town house
高迪官邸
3. 屋顶花园+大面积露台——将景观引
入室内
赠送露台集中、面积大、实用 性较高，可作为聚会的家庭厅用
Garden town house
高迪官邸
4. 横厅挑空+餐厅挑空——内部空间豪华感
标杆产品主要彰显豪华大气的尊贵感，户型设计不拘泥于常规。采用舒适度较高的横厅，客厅
赠送空中立体花园02上空
.2×2.7M大露台
玄关上空中空，减少压迫感 赠送空中立体花园03
送空中立体花园01上空
送空中立体花园01上空
赠送空中立体花园03
市场产 品分析
凤凰山一号
客户访谈汇总： •赠送面积多
•利用率高
•客厅尺度大 •花园太小 •车库太低 •没有全部装电梯 •建筑密度太高
客户语录： 这里除了景观资源好，赠送面积也挺多了，可以自己改一下，利用起来。---徐小姐，购买联排264平米产 品
叠拼TH住宅单元
高迪 美墅
Garden house
上户有一个小的入户花园， 保证了有天有地的生活。 抬高地面缩短了上户 的楼梯入户，并 同时花园绿化,保证了 能为地下车库增 下户型的下沉后院私密 加侧向采光。 性， L两户相互错开， 保证相互之间 的视线区隔， 加强分户感。
下户的下沉庭院，保 证了下户前庭后 院。
内院
后院
三重庭院的效果也 缓解了整体庭院面 积过小带来的视觉 压抑和紧凑之感
案例：香江别墅
案例 借鉴
成功案例借鉴：龙湖滟澜山——景观体系有效降 低建筑密度感
龙湖滟澜山地下停车及宅间景观系统剖面图 步行系统 组团绿化 建筑 入户桥
前庭园
地下车库
下沉庭园
步行系统
步行及组团绿化系统
从二层向组团绿化看
下沉庭院
联排
独栋
这里产品还不错，客户蛮大的，但是花园和卧室就略微小了些！---澳门客户唐小姐 购买383平米独栋产品
这个社区建筑太密了，没有全部装电梯，车库也不是很好用。---王先生 购买259平米联排产品
市场产 品分析
凤凰山一号产品分析—297平米五房
入户
主卧
分析点评： •预留电梯井 •主卧独享顶层，并设家庭厅
这个社区建筑太密了，没有全部装电梯，车库也不是很好用。---王先生 购买259平米联排产品
市场产 品分析
时代廊桥：设夹层地下室，赠送面积较多
•设夹层地下室， 赠送面积较多； •主卧独享顶层; •前院较为完整；
•楼层过多，无电 梯井
基本指标
主卧独 享顶层 露台 露台 户型 面积 套房数 停车位 四房二厅 226 3 2
产品创新
高迪美墅——让叠拼拥有联排的特质！
Garden house
高迪 美墅
Garden house
传统型： 上层TH的舒适度受到 限制。
创新型：
南北向入口，叠拼上层保证独立入口与三面 采光，并赠送屋顶花园。
叠拼TH住宅单元组 合保证上层TH有三 个采光面，并赠送 屋顶花园。 保证每一户都有独立 的出入口，保证每户 的独立性。
产品攻略。
基于竞争策略及客户定位之上的产品攻略
五层产品的选择 市场产品分析 优秀案例借鉴 产品打造建议
市场产 品分析
客户访谈汇总 •坐拥3个“空中立体花园”，通风采光优 越 •前后均设入户花园及私家花园，赠送地下 室、前后大面积户外花园、超大赠送露台、 •阳光双车位等 •入口玄关正对小天井，卧室围绕内庭院
类别
别墅
产品
TOHO
Garden town house
高迪官邸
户型建议：联排TOHO
设计基本理念
超大内庭院体现建筑跟自 然的完美融合 ； L形联排设计成类独栋的感 觉； L形建筑自然围合形成的超 大内院彰显私家尊邸园林 之尊贵； L 形设计保证每间房都能看 到内部园240-324
高迪官邸
居住主体：普通联排
设计基本理念
功能空间齐备，充分考虑 生活需要，同时创造奢侈 空间； 多设计可拓展空间，增加 产品的附加值。；
临景观面宽加大,“L”造型充分引入水 体或景观，形成更多私有资源
创新关键点：
前庭、后院、私家泳池 用院子来包围建筑，三面采光， 或者超大中庭花园； 赠送地下室空间，增加 实现了联排TH的一大步 附加值； 独立双车位车库； 面积 楼层 吧台、雪茄屋、视听室 250-260 3层 等个性空间。