澳门房地产价格分析

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澳门房地产市场分析

一、城市环境分析（一）城市概况1、地理> 澳门位於中国广东省东南沿海的珠江三角洲，毗邻广东省，与香港相距60公里，距离广州145公里。

> 由澳门半岛、氹仔和路环两个离岛组成，由于填海造地，2011年底陆地总面积扩张至32.8平方公里。

2、人口> 澳门居民约有55.8万人，其中大部份居民住在澳门半岛，两个离岛人口较少。

> 澳门居民以华人为主，占总人口的94%，葡籍及其他国籍人士只占6%左右。

3、经济> 人均GDP： 66311美元（2011年）。

> 2011年澳门经济增长的主要动力来自服务出口以及内部需求扩大，服务出口方面，博彩服务出口增长34.6%，旅客总消费上升7.2%。

澳门作为中国特别行政区，属于经济发达区域。

消费力较强，经济主要组成为旅游业、博彩业。

区域辐射力较强。

1、人均GDP2、人均收入澳门区域经济及本地人均收入均到达了一个很高的水平，其消费力、消费观念与内地居民有着相对明显的差异。

1、宏观规划（1）双核心澳门半岛核心：以堂区为基础的商住混合小社区；新填海区核心：以新经济活动为发展基础的新区。

（2）两轴内向型南北轴：加强澳门内部经济发展的联系与合作；外向型东西轴：加强与珠三角、香港及国际的合作。

（3）未来发展澳门半岛将成为未来的主要生活社区；氹仔成为内部枢纽，加强交通和配套的发展；新填海区着重发展旅游业和会展业；路环依托大面积绿色资源成为体育及休闲区。

2、填海规划2006年1月澳门政府公布了二十年城市发展计划，在澳门半岛和氹仔的沿岸海床提供2.98平方公里的填海土地，其中1.63平方公里的填海土地将会规划为住宅、商业和酒店用地。

区域面积功能定位A区域 1.05平方公里商业和住宅B区域0.13平方公里改善道路和景点C 区域0.56平方公里低密度住宅D区域 1.30平方公里住宅、商业和酒店E区域0.94平方公里中密度住宅和酒店本项目所在路氹城并非核心规划居住区域，而是新经济区域，在区域规划上无明显规划优势。

三十家头部商业地产企业产品线分析(含港资)

对出初入行业的商业新人来说，有时把商业名称，以及对应的档次定位和开发商搞清楚，需要一个熟悉的过程。

加之，越来越多商业地产集团开始实行多产品线战略，市场更加多元和复杂。

因此，本文对在国内市场比较活跃的连锁集团的产品线和重点项目，进行了相对全面的梳理盘点。

本文总共涉及到28家集团企业，主要以全国性布局的商业集团为主。

在内地，聚焦于一线和具备持续经济增长潜力的重要城市，主要发展的商业项目包括：上海及长三角：上海国金中心、上海环贸广场、中环广场、上海ITC（预计整个项目于2024年分阶段落成）、上海天荟（商业13万平方米，筹备中）、南京国金中心（商业9.3万平方米，筹备中）等等。

广州及珠三角：天汇广场、天环广场、广州南站项目（2025年分阶段落成）、南沙庆盛项目等等。

北京：北京APM、NTP新城广场。

成都：成都环球贸易广场（商场部分为环贸ICD，由12万平方米购物中心及1.7万平方米商业街组成，筹备中）。

2恒隆地产恒隆地产总部设于中国香港，发展及管理多元化的国际级物业组合。

在内地市场，业务覆盖9个城市，物业组合均以恒隆广场“66”品牌命名，定位高端。

在营项目包括：上海恒隆广场、上海港汇恒隆广场、沈阳市府恒隆广场、沈阳皇城恒隆广场、大连恒隆广场、天津恒隆广场、济南恒隆广场、无锡恒隆广场、昆明恒隆广场、武汉恒隆广场。

澳门旅游地产业发展现状及趋势分析

澳门旅游地产业发展现状及趋势分析作者：魏颖来源：《旅游纵览·行业版》2012年第12期摘要：近年来，随着澳门回归、博彩经营权的开发、CEPA的签订实施、内地港澳“自由行”的推出、“澳门历史城区”申遗的成功以及内地改革开放的深入，澳门的旅游业、地产业和旅游地产都实现了快速发展，澳门旅游地产业发展在不同阶段也呈现的不同特点，并在此基础上预测出未来的几个发展趋势。

关键词：旅游地产业；现状；趋势旅游地产作为旅游业发展到一定阶段的产物，已经有许多学者进行过相关的理论探讨，但缺乏专门针对澳门旅游地产的研究，仅局限于针对中国内地及其相关理论研究。

本文在一系列研究的基础上，对澳门旅游业、地产业以及将两者相结合的旅游地产的现状与发展进行了探讨。

一. 地产业发展现状与趋势分析（一）澳门地产业发展概况澳门近几年的地产业状况可分为三个阶段：1999年至2003年回归初期地产业低靡，2004年至2007年快速增长，2008年以后进入调整。

1.1999年到2003年地产业低靡期。

在90年代初大量热钱涌入澳门，导致地产业过热发展，供给远远大于需求，大量新增建筑单位卖不出去，空置单位数量巨大，百业萧条。

2002年经济持续低靡，不少投资者对地产业前景持观望态度，大量投资项目处于停工状态。

特区政府继于2001年再度推出《购买房屋四厘利息补贴计划》后，继而推出《投资居留政策》，鼓励本澳居民置业并积极吸纳外地投资者购买澳门不动产，这些政策对调节市场上大量空置商住单位的销售起到积极的作用。

2003年，经济逐步走出低靡，多项大型工程及区域重整建设项目相继开工，年经济增长率高于2002年。

2.2004年到2007年地产业快速增长期2004年，开放博彩业的政策，吸引数百亿资金涌入澳门，澳门年经济增长率超过20%。

2005年祖国出台多项积极政策，推动港澳地区经济快速增长。

博彩旅游业的持续兴旺带动澳门整体经济快速发展。

大量外来投资涌入澳门，地产业持续兴旺。

新西兰及我国台湾、澳门地区房地产业的危机与机遇

入房地产市场。如果新西兰也这么做，将有近１亿新西０兰元的资金在２ｏｏ８至２１年流入房地产市场。新西兰小Ｏ２规模的国内市场注定了本国投资者将步澳大利亚人的后尘在近期走向国际市场。西兰的写字楼和工业投资市场的估值超过１０。０亿新西兰元（合７０美元）折６亿．在
制。新西兰市场比较成熟在过去５当中保持可观年投资回报。自２０００年以来５０万新西兰元以上的投０案例中，海外投资购买者占据了４％。从成交金额上看２海外投资者买卖量高达３％。高涨的租金水平证明新８兰主要城市的市场已经活跃起来自２０年来尚属首次。虽然经济增长略微放缓，但是预期仍会有１０到１５％的涨幅短期内将进～步巩固房地产市场的基本面状况
的，与澳大利亚沿用多年的模式类似。澳大利亚养老金的成功之处便是让那些上市的和没有上市的房地产公司得
以在全球范围运作，基金拨出平均８～１％的资金投％０
二、需求拉动和向好预期成为台湾房地产发展动力
２００８年４，台湾地区领导人选举过后第一个月月
上海房地更有一些来自大陆的富商名流他们通过各种渠道，以代理人的身份投资豪宅。一些大陆买家对台湾的豪宅逐步产
生兴趣这些买家往往更在意楼盘的知名度．其次则是建
三、民间主导转向政府参与搞活澳门楼市
自从２年４月叫停投资移民抑制澳门楼市的外 ∞７来投资者以防楼价过快飙升后，从２０年初开始．澳门０８
过去３中年成交量在５亿新西兰元之上。各种物业类年０
台北市看房人数增长四成多，豪宅成交更达到三位数。仨北少数顶级豪宅开到每坪（约等于３３平方米）２Ｏ万元ｏ新台币的历史天价，甚至有些项目考虑停盘，重新高售价后再推出。同期台北楼市～些项目的订房量激埋六成多．这其中．海外华侨和台商占比达五成。有统计

澳门产业现状初步整理

从区域经济一体化看澳门产业发展对策澳门位于广东境内珠江和西江三角洲的南端，范围包括澳门半岛、凼仔岛和路环岛三个部分，总面积为23.5平方公里。

一、澳门产业发展现状澳门的产业结构有其独特的特征：第一产业微不足道，农渔业地位微弱；第二产业薄弱，工业中主要以纺织成衣业为主；第三产业处于绝对重要的地位，旅游博彩业在澳门经济中举足轻重。

2008年尽管受全球金融风暴影响，博彩税收入仍超过140亿澳门元，同比增长31%。

目前，出口加工业、旅游博彩业、金融业和建筑房地产业构成澳门经济的四大产业支柱。

（一）博彩旅游业澳门的博彩业一直举足轻重，是澳门经济中最具特色的产业。

其历史可追溯到150年前的鸦片战争。

1847年，澳葡政府鉴于当时香港作为自由港的崛起，澳门转口贸易的衰落，宣布赌博合法化，将赌业列为一种特殊的合法商业贸易。

自此，澳门赌业发展迅速。

20世纪60年代初，澳门传统的赌业开始向旅游博彩业转化。

目前，澳门博彩旅游业已形成了以博彩业为核心，包括游览观光业、酒店业、饮食业、娱乐业以及旅客运输业、珠宝金饰业等多元化的行业架构。

长期以来，博彩旅游业一直是澳门经济的第一大产业，每年吸引了数百万旅客前来博彩、消费、观光。

2008年，来澳旅客达到2700万人次，创历史纪录。

近年来，博彩旅游业在澳门本地生产总值中的比重逐年上升，到1997年已占45％，实际上成为澳门经济的半壁江山。

此外，博彩旅游业还是澳门政府财政收入的主要来源。

据统计，1993-1997年博彩税在直接税中所占比重一直高达75％以上，博彩税收入达到64.03亿澳门元，在澳门政府一般收入中所占比重从45.1％上升到59.5％，其中1995年达到61.1％。

可以说，博彩税对维持政府运作和公共投资具有举足轻重的作用。

澳门的这种经济结构特点在世界现代城市中，不能不说是一种特殊现象。

（二）出口加工业澳门出口加工业从17世纪初铸造铜炮和制造帆船开始，已有300多年的历史，但一直发展缓慢。

澳门建筑业发展、酒店业发展和房地产发展的关联性分析

均达到７％以上，这是具有典型意义的旅游业带动酒店业发５
展的象。
５０）０（
ｌ０（０）
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ｌ０００ｆ】２ＵＪ＂Ｉ２
３３旅游业带动房地产业发展．据普查资料推算，旅游每增加ｌ收入，相关产业的收元
是达到２５３０万人。以服务业为主体的第ｊ产业规模的扩张，对工业房地产和商业房地产需求量大幅上升。随着城市经济的发展，居民工资水平也有较大幅度提高。２００５年第三季度木，制造业全职员工的薪酬方面，平均
１０６０间的中型洒店７个，６０２０间客房的大型洒店Ｏ～００～００
６个，还有一个接近１００间客房的趟大型洒店项目正在施００
重要。博彩业的发展将会进一步促进澳门旅游业的稳定和发展。
２Ｏ年达ｌ２．万人次。０３达Ｉ８万人次，０４Ｏ１０７９２０年１８２０年达
１６６７万人次，２００５年达１９８０万人次。２００８年，来澳旅客更
海运、码头、填海工程、学校和住宅的建设：建造第二条澳内
大桥、机场、深水港等，基础建设项目对澳门的建筑业也起
主导产业。因此，将这个产业作为主导产业有利于带动其他产业的同时发展。主导产业在经济发展中具有扩散效应，即主导产业对经济发展和产业结构的主导作用。对一个地区而

澳门经济2011年回顾及2012年展望

澳门经济2011年回顾及2012年展望一、2011年澳门整体经济状况澳门是开放经济体，2011年面对复杂多变的外部环境，在主流行业的强劲带动下，整体经济保持了较快发展。

港珠澳大桥、轻轨、公屋等大型公共工程进展顺利，推动本地固定投资增长；粤澳合作和横琴开发进程的不断加快，进一步拓展澳门未来的发展空间。

（一）GDP实现快速增长，居民收入水平进一步提高在服务出口强劲增长的带动下，2011年GDP为2,921亿元（澳门元，下同），实质增长率为20.7%。

全年人均本地生产总值为531,723元，较上一年增长34.2%。

就业水平持续改善，2011年12月末全澳失业率降至2.1%的历史低位；居民收入进一步提高，2011年第四季度收入中位数达10,000元，较去年同期上升11%。

（二）政府收入及外汇储备持续增加博彩旅游业的高速发展，带动特区政府财政收入的快速增加。

2011年财政收入较上一年增长41.5%至1127.2亿，财政盈余达637.3亿，较上一年增长52.2%。

博彩税是澳门财政收入的主要来源，占比达88.4%。

2011年特区外汇储备已达2833亿元，同比增长47.6%。

特区立法通过《财政储备制度》，为特区建立起更为规范的公共财政管理模式，对长期规范公共储备的合理运用提供保障机制。

（三）贸易规模进一步扩大澳门货物贸易长期处逆差，贸易总量持续上升。

2011年货物进口额为624.9亿元，较上一年增长41.6%，中国大陆、欧盟、香港和日本为主要的货物进口地，内地占澳门货物进口额30%；全年货物出口额为69.74亿元，较上一年微增0.21%，主要出口地为香港、中国大陆、美国和欧盟。

（四）通胀走高受进口原材料价格、租金及人力成本上升的影响，澳门通胀水平攀升。

2011年12月通胀水平按年达5.81%，较2010年底上涨3个百分点，但从下半年起上涨幅度已有放缓趋势。

二、澳门主流行业2011年发展状况（一）博彩收入再创历史新高，持牌公司积极规划新的项目2011年博彩收入延续高速增长态势，不断刷新历史纪录，全年博彩收入达2690.6亿元，增长幅度达42%。

“烂尾”背后的商业地产

“烂尾”背后的商业地产作者：麦岚来源：《齐鲁周刊》2017年第16期日前，澳门名嘉集团在山东10年造8座烂尾项目的庞氏骗局、假冒“韩国现代”集团在各地拿地骗补的新闻颇受关注。

本刊记者对此进行了相关采访和调查，发现投资裹挟之下，三四线城市商业地产度过激情勃发的时代，进入刀口舔血的状态，其后果如同一盏灯、一面镜子，照亮了一片被投資投机共谋的海市蜃楼，也照出了同属一个时代的分裂与荒诞。

澳门名嘉和“韩国现代”上演“空城计”如果回到2010年那个投资莱芜名嘉广场商铺的周末，济南人张辉也许仍然会被一串高大上的词汇和人满为患的销售盛况所迷惑。

莱芜名嘉广场位于当地经济开发区的黄金地段。

2010年开始，这里被宣传称一座世界级的超级商业航母，在当年9月的招商仪式上，名嘉集团的老总谢硕文表示，未来八年将在全国200个经济比较发达的城市投资建设200座连锁Mall，而莱芜名嘉广场是第五个项目。

张辉在一次免费看房中来到了与居住地比邻的莱芜，在人满为患的午后看到了开发商出具的五证资质。

“当时售楼中心出现抢钱式的狂热。

如果你不买，就像吃了亏一样。

”张辉拿出大部分积蓄全款购房。

回家之前，张辉站在售楼中心门口抽烟，顺便跟一位本地人闲聊。

“当时那个本地人就说，投资的都是你们外地人，我们本地没有投的。

”尽管心里打鼓，但开发商负责统一招商、运营管理，项目成熟以后可自主决定是否交由开发商运营，此“售后返租”模式设计让张辉深信这是一项收益不菲的投资。

一晃六年，他想起那次无意的聊天仍然后悔不已。

这期间，原本应在2012年3月竣工的莱芜名嘉广场将交房时间一拖再拖，在最近几次探访中，其主体楼体基本完成，但内部施工几无进展。

问询原因，开发商以一句“缺钱”敷衍。

张辉追问当初购房款去了哪里，开发商方面解释说：“资金，政府没有正确的监管，资金流失到别的地方了，拿地银行有贷款，销售出去以后还了部分银行贷款。

”按照这种说法，业主当初缴纳的购房款开发商并没有用来建设商铺，而是偿还了贷款。

房地产价格的跨区域相关研究——基于澳门与珠海的实证

元，珠海房价增长０．２６２９０４美元，两者之间的滞后时期大约是１年；澳门与珠海房屋均价之间的差距将逐渐缩小，这是由于澳门房地产资本和投机资本将加速进入交通成本极低的珠海市场所致。关键词：房地产价格；跨区域相关研究；澳ｆ－ｊ；珠海；实证
２０１３年５月２７卷第５
经济与管理
ＥｃｏｎｏｍｙａｎｄＭａｎａｇｅｍｅｎｔ
Ｍａｙ．，２０１３
ｏｆ－２７ Ⅳ ．５
●宏观经济管理
房地产价格的跨区域相关研究
— —
基于澳门与珠海的实证
付宏一，史闻东，宋来胜。
澳门与珠海一直保持着密切的经济往来关系，
由于社会制度的差异，澳门回归后实施“ 一国两制” ，
．
基金项目：教育部人文社会科学规划基金青年项目（０９ＹＪＣ６３００６０）；湖北省教育厅科研项目（Ｑ２ｏ１２１９０７）作者简介：付宏（１９７９一），男，湖北大悟人，中山大学管理学院博士后，湖北经济学院经济学系副主任，讲师，博士，研究方向为企业成长、产业升级研究；史闻东（１９６９一），男，陕西人，珠海华发实业股份有限公司总裁助理，副教授，研究方向为房地
响机制，分析澳门和珠海房价的内在联动机制，试图厘清澳门与珠海房地产市场联系的内在机理。
面一致持续到珠海“ 双限” 时期。显然，经济增长是房

澳门房地产业：经济地位、香港元素与产业合作

《产经评论》２０１５年５月第３期
・
港澳台与内地产业关系・
澳门房地产业：经济地位、香港元素与产业合作
陈章喜稂欣
［摘要］澳门经济的动态发展进程中，香港元素是一个不可忽视，也绕不开的因素。房地产业作为澳
门四大传统支柱产业之一，随着澳门赌权的开放，与博彩旅游业一起，进入了产业成长的新阶段。香港元
公路、铁路等大型基础设施，在澳门的统计中一般都将房地产与建筑业视作一个行业，统一归为
“ 建筑地产业” 。在本文的理论观察与数据分析中，将 “ 建筑地产业” 视为澳门房地产业的行业组成Ｌ门博彩旅游业的发展以及澳门与内地尤其是珠三角地区的合作上，而关于港澳在房地产业方面的合作
素在澳门房地产业运行中研究的经济带动力效能，显示出澳门房地产业发展对香港的依赖性。运用灰色关联度分析方法实证研究澳门房地产业－９香港的关联性。计量结果表明，澳门房地产业对香港具有较强的依赖性，也存在着一定程度的融合性。因此，应充分利用香港元素对澳门房地产业的带动力效能，合理推动
向多元化是以澳门博彩旅游业为龙头，延伸优势产业链条，在博彩旅游业的基础上发展与其密切相关
的行业，如商务、会议展览业等，推动澳门从博彩旅游转为综合旅游发展。横向多元化的基本内涵是指发展相对独立于博彩旅游业的其他行业，注意产业间融合，增强产业关联性。如以博彩旅游业的发展带动航空运输业、航空物流业、金融业、建筑地产业以及商贸业的发展。由于澳门经济的横向多元化离不开澳门房地产业一定程度的发展。因此，合理发展澳门房地产业，培育和发展新的产业链，是澳门经济多元发展的重要举措。澳门和香港是中国的两个特别行政区，在澳门房地产业发展的历史进程中，“ 香港因素 ” 一直扮演着不可或缺的角色（陈章喜和颜昌明，２０１０）Ｉ１ｊ。澳港两地之间的经济合作在２０世纪６０年代以后进入到快速发展的新阶段，大量香港资本涌入澳门经济的各个领域，有力推动了澳门７０年代中期的经济起飞。香港资本对澳门投资的重点领域为澳门出口加工业和博彩旅游业，从产业发展来看也为澳门的房地产业带来活力，带动了两地在房地产业的全面合作（邓卫，２０００）。在回归祖国的最初五年里，澳门房地产市场持续低迷，随后受澳门经济迅速发展和赌权开放的刺激，澳门房地产业也迅速繁荣起来（萧志泳等，２００８）Ｊ。ＣＥＰＡ（《内地与香港、澳门关于建立更紧密经贸关系的安排》的英

简析澳门房屋税制度

在该房屋上存在租赁关系时就是指有关租金，如果没有出
租则是指使用人或享用人所取得或者可能取得的经济利
益
对于有租赁关系的房屋以出租人按照租赁合约有权
收受的实际租金为可课税收益。如果出租人承担租赁房屋
四、房屋税的减免
根据法律对以下５类房屋可以享受无限期免税：公１
共机构及公益团体持有之房产，分为两大类：一是房屋收益权利持有人为政府及其任何机关、组织及机构
．
的维修和保养义务．可以扣除租金的１％作为保养和维０持费用。对于承租人分组的情形，以次承租人全年交付租金减去承租人全年交付出租人的协定租金后的差额作为
可课税收益。
人均为房屋税的纳税义务人，按各自
爹一
一
定在自由合约制度下出租全年可得的合理租金。租值以房屋记录上注明的收益为准，并定期进行调整。
享有权利的份额分担税负。房屋分租中次出租人所收租金超过付给出租人
的租金的，差额部分以次出租人为纳税义务人。在房屋租购中，房屋的使用及享用人为纳税义务人。
简析澳门房屋税制度
上地海房
文／包振宇
再请
●
《
澳门特别行政区的房地产税主要包括房屋税和物业转移税。其中物业转移税是在流转环节征收的间接税，而内地房地产税制改革中热议的房产
税或物业税相当于澳门的房屋税，又被称为业钞 ” 。
１粤‘ １１

港澳台地区房地产市场现状

开发商应注重项目的品质和配套设施的建设，提高项目的综合竞争力。
投资者应理性看待房地产市场的投资价值，避免盲目跟风和过度投资。
THANKS
逐渐繁荣起来。
近年来，随着政策的调整和市场需求的增加，房地产市场发展迅
速。
当前房地产市场特点
01
港澳台地区房地产市场呈现出高价值、高流动性和高收益的特点。
02
房地产市场供求关系较为紧张，价格普遍较高。
03
房地产市场投资和投机需求较大，市场波动性较大。
04
政府对房地产市场的调控政策不断加强，市场逐渐走向规范化和专业化。
港澳台地区房地产市场的机遇与挑战
机遇
随着经济的发展和人口的增长，港澳台地区的房地产市场需求仍然较大，同时政府对房地产市场的调控也更加科学和合理，为开发商提供了更多的发展机会。
挑战
随着调控政策的加强和市场竞争的加剧，开发商的利润空间受到压缩，同时购房者的需求也更加多元化和个性化，需要开发商不断创新和提升产品品质。
为稳定市场和保护消费者利益，港澳台地区政府出台了一系列房地产市场调控政策，如限购、限
贷、土地供应等。
法律法规健全
港澳台地区房地产市场法律法规健全，保障了市场秩序和消费者权益。
监管力度加大
政府对房地产市场的监管力度不断加大，对违规行为进行严厉打击，维护市场公平竞争。
03
港澳台地区房地产市场面临的挑战与机遇
经济形势变化对房地产市场的影响
1 2
经济周期
经济周期对房地产市场的影响较大，经济繁荣时房地产市场活跃，经济衰退时房地产市场低迷。
பைடு நூலகம்利率水平
利率水平对房地产市场的影响也较大，利率上涨会导致购房成本上升，抑制购房需求。

万科公司战略分析报告上

万科公司战略分析报告上（完整版）资料(可以直接使用，可编辑优秀版资料，欢迎下载）万科集团调查分析报告---宏观因素分析及行业竞争分析一、政治要素最近几年，国家制定了很多相关的政策，法律来限制疯涨的房价。

而这些具体的政策也给房地产业带来了很大的影响。

其中有：1、政府调控采取了平稳的步骤（1）前期----营业税优惠政策有力地促进二手房市场（2）部分城市的房价和成交量一直飙升，市场已经显得过热，房地产优惠政策适当退出。

2、限制房地产开发的的贷款管理。

对项目资本金比例达不到35% 或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；限制了房地产商的资金来源，规范了房地产行业。

3、加强住房消费贷款管理商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。

对购买首套自住房且套型建筑面积在90 平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于20% ；对购买首套自住房且套型建筑面积在90 平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30% ；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套( 含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。

增加了投资者投资房地产的成本，减少了消费者购买房屋的成本。

二、经济要素我国的房地产市场的发展和宏观经济依然保持着较为密切的相关性，国内房地产的周期与GDP 增长有明显关系，波动基本一致，但波幅前者大于后者。

但不管宏观环境还是微观环境的改变对于房地产这个对于经济政策敏感的行业都会造成很大的影响。

国家的经济环境变化如下：1、国民生产总值持续高速增长这是影响房地产行业的最主要的经济因素，因为只有需求的增加才能真正的促进供给的增加。

中国连续GDP连续这么多年的经济飞速发展，人民收入的增加也导致了购房需求的旺盛。

香港房地产三次“熊市”中银行及股市兴衰史

香港房地产三次“熊市”中银行及股市兴衰史作者：厚德载福从二战战后开始考察，香港房地产市场在发展过程中，至今有过三次较大幅度调整的“熊市”。

我们可以顺便考察下香港银行行业在房地产大幅调整过程中的兴衰成败。

房地产行业作为香港的主要经济支柱，房地产市场波动对经济的影响比日本、台湾、泰国、美国等国家地区都更为显著。

第一次“熊市”：1965-1968年从1954年开始，香港就进入了房地产市场的快速发展时期。

一方面是中国内地迁移过去的居民剧增，也带去相当多的资金。

香港60年代初期，人口就增加到300万。

而伴随的是工业经济的腾飞，1956-1966年，香港制造业工厂数量从2944家增加到了8941家。

财富的积累以及人口的迅速增长，加上香港房地产商推进的“分层置业”和“分期付款”模式都导致了香港战后房地产市场的繁荣。

期间房价的涨幅是很惊人的，在尖沙咀商业区，地段较佳的商铺在1954年一年，房价就翻了1倍。

而当时的香港房地产企业也大幅增加到1960年的接近2000多家，其中有一定规模的也有400家之多。

不过这些房地产企业大多在后来的市场竞争中被淘汰了。

例如当时房地产行业的龙头公司：置地、霍英东的立信置业、嘉年地产、廖创兴家族等等，在后面都逐步退出或走向衰亡。

繁荣之后就必然是调整，到60年代初期，市场已经暗藏杀机。

这就是60年代初期香港爆发的银行危机。

起源是1961年的著名华资银行：廖创兴银行被挤兑破产，创始人廖宝珊脑淤血病逝。

为避免进一步的银行风潮，港英政府制定和通过了《1964年银行条例》，首次真正对银行业进行监管，并设立相应的监管指标。

其中最主要的包括针对股本的要求（每家银行必须有500万股本要求），流动资金比例至少为25%，投资股票/房地产不能超过股本加储备积累的25%，单一客户贷款比例不能超过总额的25%等等。

港英政府的想法很好，但结果却是致命的。

因为香港银行业在经历了长期的粗放式发展后，积累的问题反而全部暴露出来。

房地产的国际经验：全球几种主要地产模式分析

房地产的国际经验：全球几种主要地产模式分析1998年以后头十年，我国房地产发展主要借鉴和采取的是“香港模式”。

可是随着房地产开发商垄断利润的同时，也聚焦了银行和信贷风险。

此模式不可持续，急需要一种新的模式作为补充，那就是后十年里同步进行的“美国模式”，以地产信托成为了房地产产业链中重要角色——虽然此时利润被平摊给整个产业链条中的各个环节、各个参与主体，可是同样聚焦了民间和社会资本，亦是聚焦了所谓的风险，从而亦是不可持续的。

尤其是在当下，基于我国地产快速发展所带来的的一系列社会问题和矛盾的时候，对于如何化解这些矛盾、地产金融风险与地产泡沫，及其缓解社会贫富差距等等问题？则成为重中之重。

因此当前我国急需一种更新的地产模式和经验的引入，于是，借鉴“新加坡模式”和“德国模式”的精髓之处则迫在眉睫。

原来，“新加坡模式”和“德国模式”成功的本质和共同之处在于，对于像住房这样事关民众公共方面的事情，政府并没有完全将其交给市场主导，而是由政府绝对主导，或者强行干预其间。

国际现存的几种典型的房地产发展模式：纵观国际房地产市场发展情况，主要存在以下几种典型模式：一种是以市场化资本运作为主、注重专业化细分和协作的“美国模式”；这种模式最大受益者是投资房地产的金融资本。

第二种是从融资、买地、建造，到卖房、管理都以开发企业为中心的“香港模式”；这种模式最大受益者是房地产开发商。

第三种就是分类分层，政府主导+市场同步进行的“新加坡模式”；它最为典型特点是政府的有为干预较多。

对照且回溯我国近二十年的房地产发展情况，从1998年起到2005年，所谓前期阶段，我国房地产开发模式吸取的主要是香港模式，此期间广深沪地区进入多家港资背景的地产开发商。

但若干年后“香港模式”逐渐暴露出一些问题：撇开地方政府卖地所得，房地产开发商成为暴利者，同时给商业银行聚集了巨大贷款风险，基于这几点，所以此后我国开始转向于“美国模式”，尤其自2005年以来到2016年的这个期间，“美国模式”成为中国地产圈最为向往的模式，这期间房地产信托成为重要的产物——与此同时“香港模式”持续并存。

港澳台法律案件(3篇)

第1篇一、案件背景近年来，随着我国港澳台地区与内地的经济文化交流日益频繁，涉及港澳台的法律案件也逐渐增多。

本文将以一起典型的跨境知识产权纠纷案件为例，分析港澳台法律案件的特点及处理方法。

二、案件简介原告：某知名品牌服饰有限公司（以下简称“原告”）被告：某香港服饰贸易公司（以下简称“被告”）案件事实：原告在我国大陆、香港、澳门、台湾地区拥有“某知名品牌”的商标权。

2019年，原告发现被告在香港市场上销售了一批假冒其注册商标的服饰产品，严重侵犯了原告的商标权。

为此，原告向香港知识产权署提起诉讼，要求被告停止侵权行为，赔偿损失。

三、案件分析1. 案件特点（1）跨境性：本案涉及内地、香港、澳门、台湾四地的法律关系，具有明显的跨境性。

（2）知识产权纠纷：本案属于知识产权纠纷案件，涉及商标权的保护。

（3）诉讼主体多样：本案的诉讼主体包括原告、被告和香港知识产权署。

2. 案件处理方法（1）证据收集：原告在诉讼过程中，应收集充分、有效的证据，如侵权产品实物、销售记录、侵权广告等，以证明被告的侵权行为。

（2）法律适用：本案涉及跨境知识产权纠纷，香港的法律规定与内地存在差异。

原告和被告应充分了解香港的法律规定，选择合适的法律依据。

（3）诉讼策略：原告在诉讼过程中，应根据案件的具体情况，制定合理的诉讼策略。

例如，可以要求被告停止侵权行为、赔偿损失、消除影响等。

（4）调解与仲裁：在诉讼过程中，原告和被告可以尝试通过调解或仲裁解决纠纷，以降低诉讼成本和风险。

四、案件判决经过审理，香港知识产权署认定被告侵犯了原告的商标权，判决被告立即停止侵权行为，并赔偿原告经济损失人民币10万元。

五、案例分析本案的判决结果表明，港澳台地区对知识产权的保护力度较大。

对于涉及跨境知识产权纠纷的案件，当事人应充分了解相关法律法规，采取合理的诉讼策略，以维护自身的合法权益。

六、结论随着我国港澳台地区与内地经济文化交流的加深，涉及港澳台的法律案件将会越来越多。

使用SWTO来分析澳门产业结构

使用SWTO来分析澳门产业结构作者：陈理来源：《智富时代》2017年第06期（广西民族大学东南亚语言文化学院，广西南宁 530000）【摘要】澳门博彩业历史悠久，从1847年澳葡政府颁布法令宣布赌博合法化至今已经有160多年的历史。

但是由于资源、历史、社会、政策等因素的影响，使得博彩业逐渐占据澳门经济的主导位置，形成澳门产业特点：第一产业微乎其微，第二产业日渐弱化、萎缩，第三产业迅速递增但过于早熟。

产业结构单一，连带效应弱，波动性大及抗风险能力差的特点。

本文希望通过SWTO来研究和分析澳门产业结构，提高博彩业本身高技术含量的同时，以内地第二、第三产业为依托，建立更加完善的多元化产业结构。

【关键词】澳门博彩业；SWTO分析；多元化产业结构一、SWOT分析澳门产业优势第一，区位优势。

澳门地处南海之滨，珠江口西侧，北与广东珠海市相邻，东与香港约60公里隔海相望。

临近庞大的市场和客源地——中国内地。

据了解，在访澳旅客中中国大陆的旅客占到一半以上，到2012年所占比重已经达到60.19%。

第二，政策优势。

在“一国两制，澳人制澳”高度自治下，澳门是目前中国境内唯一承认的博彩业合法化的地区。

随着近年来内地经济不断发展，人民的收入和生活水平有所提高，加上“自由行”政策的放宽，近年内地越来越多人来澳门观光旅游，使澳门博彩业、零售业、酒店业等行业不断在发展。

特区政府也一度下调税率及实施各种税收优惠政策，以至于澳门税制呈现税种少、负税轻的特点，是全球低税率的地区之一。

有利于本地中小企业的发展、吸引外来投资，使经济适度多元化的发展。

劣势第一，土地资源有限。

澳门土地面积约有32.8平方公里（包含2009年11月29日国务院批准澳门填海造地360公顷合3.6平方公里的澳门新城区），小小的土地上不仅要容纳58万的本地居民，每年还要接待上千的游客。

以博彩旅游为龙头的澳门，博彩业用地占用了许多土地面积，在带动房地产价格上涨的同时，也挤压了中小企业的生存空间，增加了澳门产业向多元化发展的难度。

澳门的建筑地产业历史及现状

澳门的建筑地产业历史及现状建筑地产业是澳门经济的重要组成部分，也是澳门商品交易最活跃的市场之一。

在澳门四大支柱产业中，房地产建筑业排列第三，仅次于工业制造业和旅游博彩业，1997年占澳门本地生产总值的10%左右。

澳门的绝大部分居民居住在澳门半岛上，当地的人口密度达到每平方公里5万多人，高居世界第一位。

人多地少，使土地成为澳门十分紧缺而又宝贵的资源。

从1987年起，澳门政府每年以公开拍卖的形式批出30多公顷土地，每次均以高出底价数倍的价钱卖出。

1992年，澳门政府从卖地收益以及从物业交易中征收的税款接近30亿元，占当年财政总收入约40%。

1993年后，澳门半岛基本上已无现成的土地供应，新的土地来源只能依靠填海造地和收购旧住宅区进行重建。

数十年来，澳门的建筑地产业几经起伏，成为澳门经济的寒暑表。

60年代，西方经济特别是香港经济的迅速发展，直接带动了澳门出口加工业和旅游业的发展，澳门人均收入水平也出现较大提高;再加上70年代后期，内地实行改革开放政策，外资纷纷流入澳门市场刺激了整体经济的发展。

这期间大批内地移民获准来澳定居，使澳门人口增多。

这些都为当时地产业的发展创造了良好的供求氛围，引发澳门建筑地产业的急速发展。

在这第一个蓬勃发展期，土地供应和交易的数量超过了以往20多年的总和。

1980年的楼价较1979年大约上升了52%，高质量的物业升幅更达60%以上，地价则跳升1至3倍。

好景不长，到了1981年下半年，由于受西方经济不景气、银行利息高以及香港房地产业转淡等因素影响，澳门建筑地产业因而从高峰滑落。

经过了1981年至1984年的低潮，1985年下半年澳门建筑地产业重趋活跃，并于1986年开始进入第二个高潮。

然而，新地盘的不断增加，楼价的飚升，对物业的实际承接力造成相当压力，到80年代未，空置住宅单位估计已达6000至8000个，供求呈现不平衡。

1989年下半年，澳门建筑地产业发生了戏剧性的变化，市道从高峰回落并进入了为期长达1年多的调整期。

不动产估价制度

- 第十章不动产估价制度重点提示：本章主要介绍了中国大陆不动产估价制度的开展和中国特殊行政区的估价制度，以及英国不动产估价制度、美国不动产估价制度和国际评估准则的概况。

第一节中国不动产估价制度中国地区、特殊行政区和澳门特殊行政区的估价制度与大陆不动产估价制度相比各有特点，本节着重介绍大陆和特殊行政区的估价制度。

一、中国大陆不动产估价制度八十年代末，由于中国对外开放的不断深入，商品经济浪潮的推动，不动产投资在中国的东部经济兴旺地区开场浮现，房地产出租、出售等产权交易现象也公开或者半公开地在一些商品经济兴旺地区产生。

为了适应这一经济变革，不动产估价业也在中国复和萌芽，随即就表现出强大的活力，在诸如土地出让、国企改革、企业重组、不动产税收、抵押贷款等社会经济活动中发挥了重要的作用。

国土资源部、建立部、财政部等政府部门对不动产估价行为发布了一些行政法规和行业规标准。

目前，经有关部门发布的与不动产估价有关的法规、规章和标准见表10-1 。

表 10-1 与不动产估价有关的法规、规章和标准名称发布部门城镇土地定级规程〔试行〕原国家土地管理局国有资产评估管理方法国务院国有资产评估管理方法施行细则土地估价师资格考试暂行方法城镇土地估价规程〔试行〕城市房地产交易价格暂行方法房地产估价师执业资格制度暂行规定注册资产评估师执业资格制度暂行规定土地估价报告规格式资产评估操作规意见房地产估价规视局关于印发"资产评估报告根本容与格式的暂行规定的" 通知关于调整注册资产评估师执业资格考试有关规备注国务院91号令国资办发 [1992]36号 [1993国]土[籍] 字第28号计价格 [1994]1714号建房[1995]147 号人职发[1995]54号中评协[1996]8号3 GB/T50291-1999财评字[1999]91号人发[1999]2号3原国家国有资产管理局原国家土地管理局原国家土地管理局国家计委建立部、人事部人事部、原国家国有资产管理局原国家土地管理局中国资产评估协会建立部国、家质量技术监实施日期 1990年1月1日 1991年11月16日 1992年7月18日1993年2月13日 1993年6月22日 1994年11月11日 1995年3月22日 1995年5月10日 1996年3月1日 1996年5月7日 1999年6月1日人事部、财政部 1999年3月11日 1999年3月2日财政部二、中国特殊行政区不动产估价制度测量师学会成立于 1984 年， 1990 年立法局通过了"测量师学会条例"，1991 年立法局又通过了"测量师注册条例" ，奠定了测量师学会及测量师的法律地位。