上海市2010年房地产市场分析报告

上海市2010年房地产市场分析报告作者：世联地产目录1.综述2.宏观经济概况3．行业政策盘点3.1土地政策3.2金融信贷政策3.3行政法规3.4地方法规4.市场表现4.1一级市场4.2二级市场5.后市展望1.综述一级市场：2010年上海市新增土地供应777宗，总供给面积达23493629.1平米。

其中，商品房用地供应7181006.0平米，比2009年减少41.5%。

2010年上海土地成交567宗，总成交面积23994750.8平米。

其中，商品房用地成交8746893.5平米，比2009年增加24.6%。

二级市场：2010年上海商品房共成交13597305.0平米，比2009年减少37.8%；成交均价为20073元/平米，比2009年增长24.1%。

商品住宅成交9722527.0平米，比2009年减少44.9%；成交均价为21688元/平米，比2009年增长34.0%。

总的来讲：2010年商品房土地供应较2009有所减少，而土地成交增加；商品房成交较2009年呈现量跌价升的态势。

2.宏观经济概况据国家统计局数据显示，2010年GDP达397983亿元，比上年增长10.3%；固定资产投资总额达278140亿元，比上年增长23.8%，其中房地产开发投资为48267亿元，增长33.2%；社会消费品零售总额达154554亿元，比上年增长18.4%；CPI上涨3.3%；城镇居民人均可支配收入19109元，增长11.3%，农村居民人均纯收入5919元，增长14.9%。

从投资和消费两大指标继续保持较快增长的态势来看，2010年全国社会经济发展总体运行态势平稳。

上海2010年规模以上工业总产值30003.6亿元，比2009年增长23.1%；全社会固定资产投资总额达5317.7亿元，比2009年增长0.80%；房地产开发投资达1980.7亿元，比2009年增长35.3%；社会消费品零售总额达6036.9亿元，比2009年增长17.5%；居民消费价格指数为103.1；城市居民人均可支配收入达31838元，比2009年增长10.4%；农村居民人均可支配收入达13746元，比2009年增长11.5%。

3．行业政策盘点3.1土地政策【政策名称】：《关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》【发布时间】：2010年3月2日【制定单位】：国土部【主要内容】：一是依法维护农民应有的居住权益。

要依法维护农民宅基地的取得权，规范宅基地审批程序，加强农村宅基地确权登记发证和档案管理工作。

二是在宅基地分配和使用中，坚决贯彻节约集约用地的原则。

要加强农村住宅建设用地规划计划控制,科学确定农村居民点用地布局和规模。

要严格宅基地面积标准和规范，合理分配宅基地。

要在保障农民住房建设用地基础上，严格控制农村居民点用地总量，统筹安排各类建设用地。

农民新建住宅应优先利用村内空闲地、闲置宅基地和未利用地，凡村内有空闲宅基地未利用的，不得批准新增建设用地。

鼓励通过改造原有住宅，解决新增住房用地。

逐步引导农民居住适度集中,因地制宜地推进“空心村”治理和旧村改造。

三是加强监管，建立宅基地使用和管理新秩序，通过开展动态巡查、责任追究、建立共同责任机制、查处乱占滥用行为，不断研究解决新情况新问题。

【政策名称】：《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》即国19条【发布时间】：2010年3月10日【制定单位】：国土资源部【主要内容】：被业界人士称为国土部“19条土地新政”，其内容包括了“开发商竞买保证金最少两成”、“1月内付清地价50%”等19条土地调控政策。

有业内人士称，“国19条”掀土地整治风暴,除确保房地产用地供应和及时开发外，核心思想就是整治囤地、炒地行为，是《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》的延续和细化，土地市场今后将迎来更加严格的监管。

【政策名称】：《国土资源部、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》【发布时间】：2010年9月27日【制定单位】：国土部【主要内容】：一是统一思想，加强部门协调配合。

二是强化住房用地和住房建设的年度计划管理。

三是加快推进住房用地供应和建设项目的审批。

四是严格住房建设用地出让管理。

五是加强对住房用地供地和建设的监管。

六是加大违法违规行为清理查处力度。

从加大保障性住房用地供应，和打击囤地、炒地等方面重申了调控的要求。

3.2金融信贷政策【政策名称】：《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》【发布时间】：2010年3月23日【制定单位】：财政部、国家税务总局【主要内容】：通知称：对《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税[2008]137号)中首次购买普通住房契税优惠政策问题明确如下：对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。

【政策名称】：《财政部、国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》【发布时间】：2010年9月27日【制定单位】：财政部、国家税务总局【主要内容】：对公租房建设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税。

对公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税予以免征。

对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；对公租房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税予以免征。

【政策名称】：《财政部、国家税务总局、住建部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》【发布时间】：2010年9月27日【制定单位】：财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部【主要内容】：对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。

对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。

对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

【政策名称】：《中国人民银行、中国银监会决定完善差别化的住房信贷政策调节和引导住房需求》【发布时间】：2010年9月27日【制定单位】：中国人民银行、中国银行业监督管理委员会【主要内容】：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。

【政策名称】：《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》【发布时间】：2010年11月3日【制定单位】：住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会【主要内容】：住房公积金个人住房贷款只能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住房，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。

使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20％；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30％。

第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。

停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

【政策名称】：《关于调整住房公积金存贷款利率的通知》【发布时间】：2010年12月25日【制定单位】：住房和城乡建设部【主要内容】：要求各省、自治区住房和城乡建设厅，及各直辖市、新疆生产建设兵团住房公积金管理委员会、住房公积金管理中心，从2010年12月26日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.34个百分点，由现行的1.91%调整为2.25%。

当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。

五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.25个百分点。

五年期以下(含五年)从3.50%调整为3.75%，五年期以上从4.05%调整为4.30%。

3.3行政法规【政策名称】：《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》简称“国11条”【发布时间】：2010年1月10日【制定单位】：国务院办公厅【主要内容】：《通知》称，金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。

对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价。

【政策名称】：《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》简称“新国十条”【发布时间】：2010年4月17日【制定单位】：国务院【主要内容】：要求各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责，坚决抑制不合理住房需求，增加住房有效供给，加快保障性安居工程建设以及加强市场监管。

《通知》特别强调，要严格限制各种名目的炒房和投机性购房，房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

《通知》还要求加强对房地产开发企业购地和融资的监管。

从土地性质来看，2010年土地供应中，商品住宅用地供应3560545.5平米，占土地总供应的15.2%；商办用地面积达3620460.5平米，占土地总供应的15.4%；其他用地供应达4430224.4平米，占土地总供应的18.9%；工业用地面积达11882398.7平米，占土地总供应的50.6%。

从各区域的土地供给来看，2010年奉贤、宝山、松江、金山、浦东和嘉定等区域的土地市场供应较多，这6个区域的土地供应已占上海全市土地供应的72.1%。

其中，奉贤土地供应面积最大，占17.2%。

奉贤供应工业土地较多，商品房土地仅供应5宗，共281156.0平米；宝山商品房土地供应8宗，共482551.9平米；松江商品房土地供应12宗，共886086.5平米。

黄浦、徐汇、虹口、静安土地供应较少，卢湾无土地供应，市区土地极度稀缺表现明显。

【政策名称】：《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》【发布时间】：2010年11月15日【制定单位】：住房和城乡建设部、国家外汇管理局【主要内容】：境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房，而境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。

【政策名称】：《对房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题开展专项治理工作的通知》【发布时间】：2010年11月17日【制定单位】：住房和城乡建设部、监察部【主要内容】：对2007年至2009年3月底领取规划许可证的所有房地产项目进行清理，重点对大中城市涉及提高容积率及改变土地性质的房地产项目逐一清理检查。