世联深圳天利中央广场一期、商业售后统一经营可行性分析
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暂以利润最大计算，不 计入维护成本。
3年：85.4万 5年：290.5万 10年：1374.4万 15年：3373.5万
时间
3年 1 5年 F 10年
15年
招商收益 （元/m2）
8741 14863 31272 49390
招商租金的年增长率一般是按照CPI(消
费价格指数)，一般在2%—3%，05年深圳 2
100-500m2
展示
车行
100左右
>1000m2
本报告是严格保密的。
试算假设前提：
招商盈利计算
1、2层全部招商出租完 计算方法说明 毕，并且目前整体租金收 开发商收益=招商租金收益--返还业主租金（--商业维护成本）
益均能达到返租水平。
返还业主租金按每年1%
总收益
各持有年限收益
递增考虑。
不考虑商业经营风险，商 业经营状况良好。
商铺的投资回报率一 般在5%-7%之间，本项目 取6%的投资回报率计算 返租金额。
月返租金额
1F每月返还租金=
45000×6% 12×[1-1/(1+6%)50] =238元/m2
32000×6%
2F每月返还租金=
=169元/m2
12×[[1-1/(1+6%)50]
本报告是严格保密的。
招商租金收益计算
实现前提：
►需考虑规避政策风险； ►招商工作前置，降低发展商成本； ►金融支持保障，解决小商铺按揭问题。
优劣势：
►统一返租可对销售价格起到支撑作用，并保证向形象； ►如招商出租收益小于返租金额，则发展商需承担该差额费用； ►如统一经营，需承担经营费用及维护成本； ►承担风险较大，一旦经营不善，则需承担巨额亏损。
本报告是严格保密的。
返还租金计算
说明：本报告以世联 05年11月分提交的《商业 执行报告》中提交的价格 测算为依据，进行试算， 并非最终确定销售价格。
应用公式说明
Vr a=
12× [1-1/(1+r)n]
a:月收益 V:销售价格 r:收益率 n:收益年限(50年）
一层商铺均价取45000 元/ m2，2层商铺均价取 32000元/ m2
各业态价格承受范围
►根据项目返租租金，若保 证盈利，本项目的招商租 金1层整体平均不应低于 238元/m2 ，2层整体平均 不应低于169元/m2。
►从右表可知，需求面积较 大的商家（本项目主要承 租对象），租金承受能力 较低；而符合本项目租金 要求的业态需求面积较小， 并且对位置有较高要求， 若需大量引进，则需付出 高额招商成本，且日后统 一经营管理难度较大、成 本较高。
业态类型
品牌/业态示意
租金范围 需求面积
大型餐饮 西湖春天/王子厨房
60-80
>3000m2
商务配套
中航、浩沙健身会所健身会 （大部分以合作方式经营）
≤50
1000-5000m2
大型主力店 西武/马莎百货/欧尚等
50-70
>3000m2
品牌超市 华润万佳、百佳
40
>5000m2
目前如希珠望宝、招手表商租金达到返200-还500租金3水0-150平m2 ，
难休度闲时很尚 大眼。镜行
100-200
30-150m2
商业街
化妆品
300-600
≤50m2
一线服装名牌店、时装店
200-400
100-500m2
麦当劳（肯德基）
200-300
≤ 500m2
餐饮
面点王
100-200
≤ 500m2
品牌咖啡厅
200-300
≤ 500m2
个人护理店 屈臣氏、千色店、万宁
100-250
市CPI值为1.7%
F
3年 5年 10年
6206 10554 22206
返还金额 收益金额 （元/m2） （万元）
8654
49.7
14568
168.9
29880
79Βιβλιοθήκη Baidu.2
45973
1961.5
6145
35.8
10345
121.6
21217
575.3
本报告按照2%执行，即每年招商租金收 益增加2%。
15年
天利中央广场一期
1、2层商业售后统一经营 可行性分析
本报告是严格保密的。
2020/9/22
销售后返租经营分析
手段——零售产权、整体经营
开发商销售小产权商铺以回收资金，然后通过定期返还租金回报，将 经营权从投资者手中取回，并成立或委托专业的商业管理公司进行物 业的管理和经营，获取租金，回报投资者，赚取差额。
35071
32645
1412
本报告是严格保密的。
3年：85.4万 5年：290.5万 10年：1374.4万 15年：3373.5万
时间
3年 1 5年 F 10年
15年
招商收益 （元/m2）
8741 14863 31272 49390
招商租金的年增长率一般是按照CPI(消
费价格指数)，一般在2%—3%，05年深圳 2
100-500m2
展示
车行
100左右
>1000m2
本报告是严格保密的。
试算假设前提：
招商盈利计算
1、2层全部招商出租完 计算方法说明 毕，并且目前整体租金收 开发商收益=招商租金收益--返还业主租金（--商业维护成本）
益均能达到返租水平。
返还业主租金按每年1%
总收益
各持有年限收益
递增考虑。
不考虑商业经营风险，商 业经营状况良好。
商铺的投资回报率一 般在5%-7%之间，本项目 取6%的投资回报率计算 返租金额。
月返租金额
1F每月返还租金=
45000×6% 12×[1-1/(1+6%)50] =238元/m2
32000×6%
2F每月返还租金=
=169元/m2
12×[[1-1/(1+6%)50]
本报告是严格保密的。
招商租金收益计算
实现前提：
►需考虑规避政策风险； ►招商工作前置，降低发展商成本； ►金融支持保障，解决小商铺按揭问题。
优劣势：
►统一返租可对销售价格起到支撑作用，并保证向形象； ►如招商出租收益小于返租金额，则发展商需承担该差额费用； ►如统一经营，需承担经营费用及维护成本； ►承担风险较大，一旦经营不善，则需承担巨额亏损。
本报告是严格保密的。
返还租金计算
说明：本报告以世联 05年11月分提交的《商业 执行报告》中提交的价格 测算为依据，进行试算， 并非最终确定销售价格。
应用公式说明
Vr a=
12× [1-1/(1+r)n]
a:月收益 V:销售价格 r:收益率 n:收益年限(50年）
一层商铺均价取45000 元/ m2，2层商铺均价取 32000元/ m2
各业态价格承受范围
►根据项目返租租金，若保 证盈利，本项目的招商租 金1层整体平均不应低于 238元/m2 ，2层整体平均 不应低于169元/m2。
►从右表可知，需求面积较 大的商家（本项目主要承 租对象），租金承受能力 较低；而符合本项目租金 要求的业态需求面积较小， 并且对位置有较高要求， 若需大量引进，则需付出 高额招商成本，且日后统 一经营管理难度较大、成 本较高。
业态类型
品牌/业态示意
租金范围 需求面积
大型餐饮 西湖春天/王子厨房
60-80
>3000m2
商务配套
中航、浩沙健身会所健身会 （大部分以合作方式经营）
≤50
1000-5000m2
大型主力店 西武/马莎百货/欧尚等
50-70
>3000m2
品牌超市 华润万佳、百佳
40
>5000m2
目前如希珠望宝、招手表商租金达到返200-还500租金3水0-150平m2 ，
难休度闲时很尚 大眼。镜行
100-200
30-150m2
商业街
化妆品
300-600
≤50m2
一线服装名牌店、时装店
200-400
100-500m2
麦当劳（肯德基）
200-300
≤ 500m2
餐饮
面点王
100-200
≤ 500m2
品牌咖啡厅
200-300
≤ 500m2
个人护理店 屈臣氏、千色店、万宁
100-250
市CPI值为1.7%
F
3年 5年 10年
6206 10554 22206
返还金额 收益金额 （元/m2） （万元）
8654
49.7
14568
168.9
29880
79Βιβλιοθήκη Baidu.2
45973
1961.5
6145
35.8
10345
121.6
21217
575.3
本报告按照2%执行，即每年招商租金收 益增加2%。
15年
天利中央广场一期
1、2层商业售后统一经营 可行性分析
本报告是严格保密的。
2020/9/22
销售后返租经营分析
手段——零售产权、整体经营
开发商销售小产权商铺以回收资金，然后通过定期返还租金回报，将 经营权从投资者手中取回，并成立或委托专业的商业管理公司进行物 业的管理和经营，获取租金，回报投资者，赚取差额。
35071
32645
1412
本报告是严格保密的。