土地储备制度中的融资方式浅析
土地收储融资的困难的探讨
土地收储融资的困难的探讨引言土地储备的过程不但是土地流转的过程，还是一个资金循环的过程。
根据我国的相关土地制度规定，在进行土地收储的过程中，要求土地净地出让，因此周期性较长，所以需要大量的资金作为支撑，而在我国的土地收储融资中存在着许多问难，下面将具体分析。
1我国土地收储的现状在世界各地，出现土地储备制度的原因多种多样，其主要是因为城市化速度过于迅速，造成城市的人口急剧的发展，导致城市的住宅供给压力、城市地价急剧的上涨，使得城市发展的后劲大不如前，部分福利设施由于土地的价格无法建设。
而土地收储制度是处置闲置土地以及推行环保政策的一大重要手段，其能够更好的提高土地的利用率。
我国最早于1996年设立土地发展中心，开启了我国的土地收储道路。
直至2014年，我国已逐渐成立了超过2000家土地收储机构。
尽管我国的土地收储制度迅速的发展，然而我国的土地收储也面临着很大的问题，其融资问题也面临着很大的困难，导致我国土地收储制度不能够发挥其优势。
2 我国的土地收储融资中面临的困难我国的土地融资目前面临着许多问题，主要分为两个方面：首先是我国的土地储备具体法律法规不够完善；其次，针对土地收购的价格也不存在具体标准。
因此，我国的土地收储制度在一定程度上不能够稳定的发展和发挥良好的作用。
2.1资金来源及融资的渠道单一针对我国现行的土地收储融资相关方面的要求，我国目前的土地储备融资通常由3个来源：①单位自有资金；②财政部门针对土地收储下拨的专项资金；③银行融资贷款。
其中，第一种资金的来源属于在收储土地后将其进入市场出售后才可以回收的资金，严格来说其并不属于资金来源。
因为我国目前对于土地的收储还不存在详细的法律法规，因此划拨的资金数量较小，往往无法满足收储过程中的实际需要。
所以，唯一可以满足所需资金的获得渠道是银行、金融机构的贷款。
然而，商业银行贷款具有不稳定性，其受到相关金融政策以及国家经济大背景的约束，若是借贷比例过高直接增加储备地块财务费用，进而增加土地收储成本，加大了实现区域经济目标的不确定性和风险水平。
土地储备融资模式精编版
土地储备融资模式GE GROUP system office room 【GEIHUA16H-GEIHUA GEIHUA8Q8-（一）财政拨款财政拨款是指政府为支持城市土地储备制度顺利运行，为能有效调控城市土地市场为目的而采取的行动。
财政拨款属于一种政府行为（二）银行贷款银行贷款是指土地储备中心向银行等金融机构通过贷款的方式融通资金，是目前最主要的筹资模式，在土地储备中发挥了重要的作用。
（三）土地储备收益土地储备机构通过对收购的土地进行再开发，将其由“生地”变为“熟地”之后进行转让，用土地转让收入扣除土地收购、开发、储备支出后为土地转让增量收入，该收入构成了土地储备收益。
这部分收益除了用来维持土地储备机构的日常开销、偿还贷款外，剩余的部分可以用来征购新的土地。
以上三种融资模式是目前比较常用的土地储备融资模式，根据各自的特点，它们都有自己适用的范围。
创新的土地储备融资模式（一）土地信托土地信托是指土地储备机构以自己的名义，将储备的土地委托给专门的信托公司，由信托投资公司作为受托人，负责信托土地开发的融资活动。
（二）土地基金土地基金是指由政府设立的，以土地资源为载体，通过对外发行以土地的未来收益流为担保的土地收益凭证，向大众募集资金，然后将募得的资金委托给土地储备中心，进行城市土地开发、经营等土地整理工作，土地的出让、出租等所获得的收益都进入土地基金，并根据土地收益凭证进行收益分配。
（三）土地置换土地置换是指土地储备中心按照城市土地储备计划，在进行土地储备的过程中，为了节省土地收购费用、安置现有土地使用者，用已经进入土地储备体系的土地置换使用者目前所使用土地的行为。
（四）土地债券土地债券是指土地储备机构为筹措土地收购、整理资金，以收购储备土地或政府指定范围的土地作抵押，而向投资者发行并承诺以一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证。
新形势下我国城市土地储备融资模式分析
新形势下我国城市土地储备融资模式分析摘要：土地储备金融创新模式有利于土地储备制度的发展和城市经济的健康发展。
本文分析了土地储备融资机制及相关问题，阐述了新形势下土地储备融资机制转换的必要性，建立了土地储备基金，推进土地资产证券化，发行专项债券，探索建立土地储备融资模式的新途径，拓宽土地储备融资渠道。
关键词：土地储备；融资安排；资本结构；资产证券化引言：党的十八届三中全会提出建立城乡建设用地统一市场，在农村集体建设用地出让方面，按照计划和目标规范参股；确保平等获得城市和国家土地以及平等的土地权利。
西北地区土地的财政需求已经修订，我国土地储备融资面临着复杂的社会经济条件。
打破银行贷款融资僵局，建立土地储备融资新模式，是推动土地储备融资良性循环、发展土地储备的必要条件。
探索新条件下土地储备融资的创新途径，为优化土地储备结构提供理论指导。
1.我国土地储备资本结构及融资特点1.1土地储备结构在垄断市场中，盈利能力取决于收益率，也就是说，在建立土地储备制度的最初阶段，地方政府为启动阶段提供了少量资金。
政府和市场加快了土地征用，增加银行贷款，并继续寻求国内外资金来源和长期债务，以加速获得垄断性贷款为了扭转土地基金的高资产负债表，使其融资渠道多样化，地方政府实行土地分类，资金来源主要依靠外部财政储备，国家土地储备主要依靠地方政府投资；二是通过共同开发，吸引社会资本投入土地储备，共同融资，土地财产证券化等。
资金使用年限-土地使用年限；此外，高资本回报率降低了土地开发成本。
1.2中国土地储备融资模式的特点土地储备开发所需的大量资金是土地储备建设的重要组成部分，目前有三种融资方式：土地融资；土地被国家垄断，拍卖所得和土地储备资金转入政府；第二，市建设行政管理部门运用行政手段对土地资源进行生产和管理，以维护和提高土地资源的价值。
政府提前收集城市发展所需的土地。
为此目的分配的时间，以便于在施工期间及时使用，但由于预算拨款的计划性质，通常，这与建立土地储备所需的时间不符，对于储备土地的收购，商业银行贷款是城市土地收购的主要资金来源。
浅谈城市土地储备融资风险分析及对策
招标 、 拍卖、 挂牌出让土地的先决条件是政府手中要有土
地， 土地出让要集 中统一。多年来 由于这两个条件不具
备， 因此， 推行招标、 拍卖、 挂牌出让受到极大 的限制。土
地储备制度的出现 ， 为其创造了条件。从某种意义上说 ，
收稿 日期 ：０８— ８— ５ ２０ ０ ２ 作者简介 ： （９７ ） 男 ， 张敏 １７ 一 ， 江西南 昌人 ， 助理工程师， 从事土地储备与管理工作。
其次 ， 国企改革、 旧城改造等项 目， 占地面积大 ， 大多 拆迁安置量大 ， 需要很大的资金投入 。而且大多涉及复 杂的利益和产权纠纷 ， 盘活这些土地必须依靠政府介入 。
利用土地储备制度 ， 为其提供了平 台。
和城市规划 ， 对通过收回、 收购、 置换 、 征用等方式取得的 土地进行前期开发 ， 并予以储存 ， 供应和调控城市各类建
促进节约集约用地 ， 是我国土地储备制度建立和发展的 根本 目 。１ ７年下发的中央 １ 号文件和 １９ 年实施 标 ９ ９ １ ９９ 的新《 土地管理法》 加强了对 新增建设用地的总量控 ， 制， 促进了我 国土地利用和管理方式 的转变。在严格控 制新增建设用地总量的前提下， 将城市大量的闲置 、 空闲 和低效利用的存量土地优先纳入储备 ， 并加 以整合 和开 发利用 ， 无疑有助于土地供应实现 由“ 增量为主” 存 向“
节约集约用地， 坚守用地红线 ， 增强政府对土地市场宏观
调控的能力 ， 必将影响土地储备工作。而且 ， 近年来迫于 通货膨胀压力， 我国实行从紧的货币政策， 国各商业银 全
１３ 建立土地储备制度的 目的 ．
首先 ， 严格保护耕地 ，
行对土地信用贷款加强调控 ， 因此城市土地储备运作过
土地收购储备融资的探析
质， 使得银行要求土地储备机构必须按期还款付息； 由于
波动性是 土地市场 的～大特点 ，所 以地价会 随市场 的波 动而变化 ，在 市场波动 到较坏 的一点就 有可 能会 导致不
能按时偿还银行贷款的情况发生 ，严重时还会导致财务
【 稿 日期】 ００ １—６ 收 ２１— １２
—
５ 一 Ｏ
赵 丽梅
（ 皇 岛市土 地收购 储备交 易 中心 ， 河北 秦
【 摘
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
秦皇岛
０６０ ） ６ ６０
要】 我国在 土地收购储备融资过程 中存在 土地收购融资渠道 与融资主体过于单一 ， 行还款期限短 ， 银 土地储备
机 构还款压力大等 问题 ， 大了融资压力 ， 加 降低 了土地储备机构的风 险抵抗能力。 有效解决土地收购储备 融资问题 ， 应加快 拓 宽土地收购储备融资的新渠道， 完善土地经营机制， 推进基础设施 市场运营 ， 促进土地收 购储备 的规范运作 ， 实现城市土
第 ２１ 年第 １ ０１ 期 （ 总第 ３５ ） ６期
商 业 Ｉ 济 Ｓ ＮＧ 经 Ｇ Ｉ ＨＡ ＹＥ Ｊ Ｎ Ｊ
Ｎ ．，０ １ ｏ１２ １
Ｔｏａ ．６ ｔｌ Ｎｏ３ ５
ｆ 文章编 号】 １０－０３２１） ０５－２ ０９６４（ １ ０００ ０１ －
土地 收购储备 融 资 的探 析
响， 融资仅仅依靠单一 的银行融资渠道 面临的巨大融 政府 资风 险， 随着时 间的推 移和宏观经济形势 的变化会逐 将伴 渐显现 出来 ， 也会 对政府融资效果产生不利影响。 这 （ 行 还款期 限短 ， 二煨 土地储备 机构还款压力大 首先 ， 按照 中 国人 民银 行 的相关文 件 的规定， 我国土
土地储备融资创新模式的分析
土地储备转型发展的多元化融资方式探析
土地储备转型发展的多元化融资方式探析摘要：本文旨在探讨土地储备转型发展的多元化融资方式，以解决当前土地储备融资面临的问题和提高土地资源利用效率。
通过分析土地储备融资的现状、瓶颈及原因，提出构建多元化融资体系的必要性，并探讨适合的多元化融资方式。
关键词：土地；转型；发展；融资前言随着城市化进程的加速，土地资源供需矛盾日益突出，城市土地资源短缺问题日益严重。
土地储备制度作为一种新型的城市土地管理制度，在提高土地资源配置效率、推动城市更新和转型升级等方面具有重要作用。
然而，随着土地储备制度的发展，融资问题成为制约其转型发展的瓶颈。
一土地储备融资现状及原因分析土地储备是城市规划和发展的关键要素之一，然而，其融资方式却存在一系列问题，限制了其发展和效能。
以下主要分析土地储备融资的现状，并深入探讨导致这一问题的原因。
（一）融资渠道单一土地储备融资主要依赖政府财政拨款和银行贷款。
这两种融资方式的单一性导致了土地储备在融资方面的高度依赖，而无法满足其不断增长的资金需求。
政府财政拨款受限于财政收入，且通常被用于满足各种公共需求，因此土地储备往往无法获得足够的拨款。
同时，银行贷款虽然是一种可行的融资方式，但其本质上是债务，需要偿还利息和本金，增加了土地储备项目的财务压力。
另外，土地储备资金的管理和使用存在问题，导致了部分地区出现资金链断裂等风险。
管理不善、滥用资金等不当行为引发了项目资金的浪费和挥霍，这不仅影响了土地储备的可持续发展，还增加了财务风险。
（二）法律法规不完善土地储备融资方面的法律法规在尚不完善，缺乏统一的标准和规范。
这种法律法规的不完备性为不法分子提供了可乘之机，导致部分地区存在违法违规融资现象。
这包括未经充分审批的土地出让和融资活动，以及不正当手段获取融资资金等行为。
缺乏法律法规的约束也使得土地储备融资变得不透明和不可控制，给土地储备工作带来了极大的风险和隐患。
政府和相关部门难以有效监管和管理土地储备融资活动，这可能导致不合规行为的泛滥，损害了国家和公众的利益。
土地储备融资成本管理浅析
土地储备融 资成 本管理浅析
武 汉新城 土地 整理 储备 中心 董 芹芬
摘 要： 本 文 首 先 介 绍 了土 地 储 备 融 资 模 式 ， 从政府 角度 ， 讨 论 了当 前 土地储备 融资成本管理 中存在的 问题 ， 结合城市基础建设发展 实际， 分 析 了加 强 土 地储 备 融 资 成 本 管 理 对 策 ， 希 望 对 相 关 研 究领 域 提 供 借
经济的快速发展 ， 使得城市 中的基础设施建设规模逐 步扩大 ， 而同 时也加剧 了资金需求与空 间供给之 间的矛盾 。土地储备融 资创新模式 的出现 ， 有效解决 了这一 问题 。但是在实践 中 ， 土地储备融资成本管理 中却还存在 一定问题 。为了保证城市基 础设 施建设能 够顺 利进行 ， 完 善土地储备融资成本 管理显得 尤为重要 。
土地储备融资模式是当地政府在对一些重大基础性设施项 目 在未 （ 二） 加 强 金 融 监 管 来 一定 时期内现金流使用和分析基础上 ， 根据城市实际发展需要 ， 规划 针对 当前在 土地储备贷款 中出现的 问题 ， 金融监管部 门要 加强对 出基础设施项 目周周 一定范 围内的待储备土 地 ， 并将其交 由给重大设 各地 区土地储 备信贷业务 的有效指导和监管 。规范金融合理竞 争 ， 引 施项 目建设单 位（ 项 目建设主体 ） 来完成的土地储备工作 。当土地经过 导银行严格按 照相关法律章 程开展信贷业务 ， 降低金融风 险。要 对土 上 市交 易之后 ， 会将土地储备成本归还到项 目建设主体 ， 其 中取得 的收 地储备贷款内容进行清晰规定 ， 明确内涵界定 ， 要使商业银行对土地储 益专项用 于重大建设施工项 目的建设 。 备贷款业务有充分了解与清晰认识。更为重要的是制定出与土地储备 在 土地储备机构 为中心 的土地 储备方式 中 ， 土地储备机构 中的各 贷款业务相符合的规章制度 ， 防止银行之间的不正当竞 争 ， 促使土地贷 项 职能是依照城市 经济发展需 而设 定 ， 而且 把土地储备收益纳 入到地 款真正应用到贷款项 目中 ， 发挥出土地贷款的真正作用 。另外 ， 贷款银 方财政 中用于经济 建设 。由于政 府对该项资金 的严 格控制 ， 使 得土地 行 要项 目土地现场情况进行全面了解 ， 密切跟踪 ， 对 项 目的具体征 地面 储备收益不能及 时有效 支持 重大项 目的建设。但是在这种土地储备融 积 、 征地进度 和购地款等情况进行 核实 ， 确保 贷款资金能够按 照实际用 资模式下 ， 一方 面 ， 项 目建设 主体在当地政府委托下 ， 进行建设施工 ， 另 途及金额进行发放 ， 做到专款专用。 方面， 也会执行 土地 储备机构 的部 分职能 ， 即开展 土地储备工作 ， 因 （ 三） 建 立健 全 监督 举 报 机 制 而使得项 目资金来源更有保证 ， 也较为灵活。 为了更好地对土地 储备融资成本 管理工作进行监督 ， 政府部 门可 二、 土地储备融资成本管理中存在问题 以根 据实 际情况 ， 科 学合理 的设立专 门监督举报部 门， 并对该部 门中的 （ 一） 成本信息要素构成不 明确 岗位职责进行严格规 定 。可 以通过 电子邮件 、 微信平 台和微博互动等 由于部分 地区使用土地 储备融资模式 时间不长 ， 因而在成本控 制 方式定期 向社会公众公 布土地储备融资成本管理工作 中的信息 。通过 方面还存在一定缺陷 。还没有对项 目主体 的成本管理 和控 制做 出具体 实行 合理的物质 和精 神奖励措施 ， 鼓励 社会公众 向政府相关 监管部 门 明确规定 ， 缺乏有效管理 依据 。尽管 出台了相关 的土地储 备财务管理 提供 专业机构和项 目责任主体在土地储备 过程 中的各种成本 信息 ， 对 条例 ， 但是对于项 目建设主体而言 ， 它 的基本性质 和土地储备 中心有所 虚假信息进行举报 ， 不仅能够扩充政府信息来源 ， 还能加强对土地储备 区别 ， 经济 活动 中的费用 界定 、 区分 、 摊 销以及取费标准 等还没有 明确 工作 的监督力度 。 规 定 。由于成 本信息构成要 素的不 明确 ， 导致项 目责任 主体只能根据 四、 结 束 语 经 验来 对成本信息进行理解 ， 而各个项 目主体 的认识不能保持一致 ， 政 土地储 备融资成本管理 意义重大 ， 能 够确 保基础设施项 目建设资 府也很难形成统一标 准 ， 因而增加成本控制的难度 。 金 的持续 性 ， 促进基 础设 施项 目顺利完成 。因此一定要对 土地储 备融 （ 二） 土地储备 贷款未能真正发挥功效 资成本管理有足够重视 ， 加大研究力度 ， 针对 当前成本管理 中出现的 问 现在 土地储 备的资金体贷款 ， 一般都是二年期。 当贷款提取时 ， 会 题 ， 制定 出科学合理化措施 ， 完善土地储备 融资成本管理体 系 ， 充分调 按 照银 监会的要求进行 实代 实付 ， （ Ｔ ＋ Ｏ 无罪 的说法 ） ， 但 在实际操作 中 动起社会公众监督 的积极性 ， 实现土地储备工作规范化 、 制度化和科学 却存在很 大问题 。土地储备机构只能将贷款资金转移到相关下流企业 化 。 当中， 然后再 返回来 ， 从 而将贷款资金打通使用。而资金成本要么沉甸 参考文献 ： 下来 ， 要么就按 照项 目全额计人该项 目成本中。但在具体实施过程 中， ［ １ ］ 谢俊奇． 中国城 市土地储备 融资方式文献分析ｆ Ｊ ］ ． 中国土地科 学， 真正 的贷款项 目 却 没有使用到该笔 贷款 ， 最终 导致 贷款项 目 融 资成本 ２ ０ １ ２ （ ０ ５ ） ： ９ １ — ９ ６ 过大 ， 不能真实的反应项 目成本 。 ［ ２ ］ 王宏新， 勇越． 城 市土地储备 制度的异化与重构［ Ｊ ］ ． 城市 问题， ２ ０ １ ２
漫谈城市土地储备融资与风险防范
漫谈城市土地储备融资与风险防范土地储备制度不仅是国家在土地利用方面重要的制度创新，更是近年来社会上重要的热点问题之一。
在社会主义市场经济不断完善发展的大背景下，各大土地储备机构综合使用计划与市场两种手段实现了对土地的有效管理，在这一过程中，城市土地的效益也不断上升。
客观来看，在市场经济大杠杆的推动下，土地储备制度不仅实现了对土地资源的优化配置，也在一定程度上提高了土地的利用率与经济价值。
但是任何事物都不可避免地存在着两面性，城市土地储备中还存在着很多的问题迫切需要得到解决。
1 土地储备制度概述城市土地储备制度简单来说，就是以市场经济为基础，以土地储备机构为主导，综合利用征用、置换、专制、收回等方式将原本分散的土地集中起来。
土地储备机构再根据相应的城市规划或其他方案要求，有计划有组织地在市场中投入土地。
当然，在这一过程中，土地储备机构将会负责居民安置、房屋拆遷、土地平整等一系列问题。
但是近年来，在土地储备制度的贯彻落实过程中，因为受到资金因素的限制，实际的土地储备业务也受到了较大的阻碍。
为了进一步实现土地储备制度在提升土地价值，提高土地利用率，实现土地合理配置的重要作用，就需要认真审视资金短缺问题，拓宽融资渠道，防范融资风险。
2 城市土地储备融资中存在的问题2.1 融资能力较差一般来说，土地储备机构手中所持有的很大一部分比例土地都将用于城市基础建设，作为国家重要的公益性项目，项目所产生的社会效益将会远远大过其经济效益，获得收益较少。
因此，土地储备融资一般在政府融资平台上进行。
虽然很多银行与政府签订了相关的协定，银行贷款作为土地储备融资的主要渠道。
但是一般来说，很多的项目其建设周期较长、投放资金较多，加上为了保护土地融资机构的资金来源和政府融资的信誉度而按时还款，土地储备资金的周转与利用水平往往不尽如人意，这极大地限制了其融资能力，而现在融资能力较差也成为现阶段土地储备融资中的突出问题。
2.2 融资主体单一融资主体单一造成的直接后果便是土地储备机构的资金来源较少，融资压力巨大。
试析土地收储融资的现状及对策
试析土地收储融资的现状及对策摘要：土地是一个国家的命脉，土地收储是政府对土地进行宏观调控以实现土地科学发展的制度。
土地收储给社会带来巨大效益的同时，因其不成熟还存在部分问题，有待于进一步的完善。
本文探究了城市土地收储政策存在的部分问题，提出了相应的解决措施。
关键词：土地收储；可持续发展1896年，土地收储政策首现荷兰，1996年上海土地发展中心的建立标志着土地收储政策开始落户中国。
时至今日，已在全国得到全方位的推广，对城市优化带来了巨大的效益。
然而，由于历史短暂，不可避免的存在制度不成熟性和局限性，甚至存在社会隐患，这些问题都亟待解决。
面对这些问题，需要进一步研究、优化政策，多方面下手，全面改进，充分发挥其积极性。
一、土地收储中存在的问题1、收储资金来源较少土地收储工作过程中，需要大量的资金投入。
现今我国土地储备融资的主要来源渠道有：（1）自有的资金。
土地收储自有资金量总体偏小，基本无法满足实际的工作需要。
（2）由财政部门从土地收益基金中划拨出安排用于土地储备的资金。
（3）向银行或金融机构贷款。
目前，这是我国土地收储筹集资金的最主要的方法，但影响它的因素有很多，实施贷款较为困难。
2.筹资风险较高土地的收储过程就是钱与土地的交易过程，土地收储很大程度上会增加城市的财政收入，但也需要巨额的资金投入。
因此，在初期却不得不面临一个资金无法筹备的问题，当政府资金无法筹备或者资金筹备不足时，就无法圆满完成土地收储工作，也就无法对城市土地进行宏观调控与优化配置，这就意味着土地收储工作的目的无法达成。
而资金的筹备，则主要依靠银行贷款，巨额贷款又带来高风险，处理不好就容易适得其反，损失巨大。
3.补偿标准不一土地收储工作推迟，无法顺利进行，大都因为补偿标准不同所导致，同时还会带来社会负面影响。
上访事件屡有发生，其中多因土地补偿不和人意所致。
补偿的合理性直接关系到土地原使用者的切身利益，现在全国补偿标准不一，补偿方式也较单一，只设立3到5个补偿点，导致土地使用者感到不满，拒绝合作，土地收储工作遇到阻碍，无法定期完成土地的转让再开发，延误城市建设。
土地储备规模与融资方式的分析
土地储备规模与融资方式的分析蒋爱晶【摘要】土地储备制度是我国城市土地利用制度的创新,在政府调控城市土地市场中发挥着越来越大的作用.土地储备规模是土地储备模式和制度中的重要组成部分,因此确定合理的储备规模对于促进市场有效运行,保障经济社会又好又快发展极其重要.此外,城市土地储备制度是城市土地使用制度改革不断深入而形成的城市土地市场制度,在城市经济社会发展中发挥着举足轻重的作用,由此也引起了学术界的广泛关注.本文着重综述了城市土地储备的内涵、运作模式、融资及风险、规模及绩效评价等方面所取得的进展.对土地储备制度及其融资方式以及研究的目的和意义进行了综合介绍,系统分析了土地储备融资方式的现状及其存在的问题和理论研究上的缺陷,并对土地储备融资方式在理论研究和实际操作方面进行了展望,以期望进一步对我国土地储备规模和融资方式的分析、改善有参考作用..【期刊名称】《当代经济》【年(卷),期】2015(000)036【总页数】2页(P112-113)【关键词】土地;储备规模;融资方式;评价【作者】蒋爱晶【作者单位】南京市浦口区土地储备中心江苏苏南京211800【正文语种】中文一、我国城市土地储备的内涵及其模式1、我国城市土地储备的内涵对土地储备涵义的界定是研究土地储备问题的起点和基础，较为清楚和系统的界定首先来自高校。
直到2007年国土资源部颁布了277号文件《土地储备管理办法》，才全面统一了土地储备的涵义，即土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。
随着工业用地招标、拍卖、挂牌制度的建立，为了促进工业用地市场的平稳发展，也有学者提出了工业用地储备制度建设的设想。
此外，如何将城市土地储备制度引入到耕地保护领域，提出需要实施耕地储备制度，如实行结构型储备、休耕型储备、流转型储备、开发型储备，以促进农业结构调整、保护和恢复地力以及合理引导土地开发整理。
土地整理融资机制探析
统计与管理 二○一六·三热点透视图1 主要工作步骤这种精细化管理主要体现在两个方面：一方面对技术的精细化管理，这里主要是指对各个技术指标的精细化，例如在将外业底图上图后需要对图形进行拓扑检查，并对检查后结果进行修改，然后重复这一过程，知道所有拓扑错误无误后，将此图进行打印、公示，总之要使每一步骤都严格遵守规范的要求；另外一方面是对流程管理方面的精细化，这里主要指在资料的接收过程中，需要对接收流程进行一定的约束，大量纸质的调查资料在移交的过程中难免会出现遗失、损坏现象，为了减少这种资料在移交过程中的损耗，必须在资料移交过程中设置严格的接收手续，并将此制度化。
总之，精细化管理的主要作用，就是为了使作业过程更加严密、更加合理以保障项目的顺利实施。
（五）尊重历史使广大农民满意由于本次农村土地承包经营权调查，是在二轮土地承包的基础上继续对承包权进行细化的工作，不是要推翻二轮承包成果，所以在设施过程中，首先要尊重历史，尊重土地承包权的现状及其形成过程。
由于农村土地承包经营权调查的核心任务是，弄清楚每一块地的权属状况。
虽然国家制定了详细的规范，但是在具体实施过程中，所遇到的问题则远远超出了规范中的说明。
所以，在调查过程中遇到的许多情况，规范中没有给出相应的解决办法，那么在具体作业过程中，首先应当弄清楚问题的历史成因，以可观、公正的态度了解现实问题的所在，以尊重历史的前提记录并寻求解决问题的办法，尽最大的可能让农民满意。
总之，此次农村土地承包经营权调查项目的最终目的是弄清楚每一块耕地的权属状况，在充分尊重历史成因的前提下，使广大农民满意。
三、结语农村土地承包经营权调查是一项利国利民，功在千秋的项目，组织好、完成好这一项目，对实现我国经济、社会的和谐发展具有不可磨灭的作用。
因此，在组织实施过程中，一定要本着客观、公正的态度，尊重历史的前提，使广大农民满意。
参考文献:[1]NY/T 2537-2014,农村土地承包经营权调查规程[S].北京:中国农业出版社,2014.[2]NY/T 2538-2014,农村土地承包经营权要素编码规则[S].北京:中国农业出版社,2014.[3]NY/T 2539-2014,农村土地承包经营权确权登记数据库规范[S].北京:中国农业出版社,2014.[4]农业部、财政部、国土资源部、中农办、国务院法制办、国家档案局关于开展农村土地承包经营权登记试点工作的意见[Z].[5]关于完善农村土地承包经营权确权登记颁证工作有关事项的通知[Z].陕西:陕西业办发2015年88号.(作者单位：长安大学地球科学与资源学院）摘 要：伴随着我国社会的快速发展，经济问题成为制约一些地区发展的主要因素。
土地储备融资方式及风险分析
土地储备融资方式及风险分析摘要：随着城镇化和工业化的快速推进，我国对土地的需求量快速增加，政府通过土地储备实现对土地一级市场的调控，对提高城市土地资源配置效率，推进区域产业化发展，促进城市化建设及可持续发展具有重要意义。
但是，随着近年来我国经济增速放缓，经济发展进入新常态，在当前土地一级市场疲软的态势下，以往依靠土地收益作为财政预算主要来源的地方财政，即将遭遇较大的资金缺口和财政风险。
在这样的背景下，土地储备融资及相关金融风险，成为了当下困扰土地储备工作的重要问题。
基于此，文章将以土地储备的融资及金融风险特征为切入点，继而围绕如何防范展开相关论述。
关键词：土地储备资金；土地储备融资；融资风险；防范策略引言2015年以前，地方土地储备资金来源主要以银行贷款为主。
为规范土地储备和资金管理行为，促进土地储备健康发展，财政部、国土资源部、中国人民银行、银监会等四部门联合印发《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（财综〔2016〕4号），明确各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款，土地储备融资需求应当通过省级政府发行地方政府债券的方式解决。
针对新形势土地融资方式的变化及其风险，寻找相应的对策和方法加以解决，从而更好地规避土地的融资风险。
1土地储备资金概述土地储备的开展需要较大的资金量，从国内外实践来看，土地储备资金是伴随着土地储备制度的建立、发展，专门设立用于土地储备工作的专项资金，由土地储备机构按照国家有关规定主要用于征收、收购、优先购买、收回土地以及对其进度前期开发等所需要的土地储备成本支出。
1.1土地储备成本。
从土地获取到土地挂牌出让的全过程产生的成本就叫土地储备成本。
根据土地储备的流程主要有土地获取成本、土地前期开发成本、土地保有成本三大成本。
土地获取成本主要包括为获取土地需支付的征地拆迁补偿以及依法支付其他费用。
土地前期开发成本主要是为达到土地出让条件而开展的“七通一平”等基础设施建设支出；土地保有成本主要是财务成本、储备土地管护成本等。
浅析土地整理融资方式
总第236期2013年3月（中）The Science Education Article Collects Total.236March2013（B）浅析土地整理融资方式余芸(合肥市国土资源局计划财务处安徽·合肥230071)中图分类号：DF38文献标识码：A文章编号：1672-7894（2013）08-0201-02摘要土地整理是新农村建设中保证可持续化发展和经营土地资源的重要一环。
土地整理的投入是巨大的,但政府可以投入土地整理项目的财政资金非常有限。
土地整理项目进行多元化融资,是各地政府急需解决的问题。
本文结合土地整理项目的实务,从财务筹资战略方面分析多种融资方式的利弊,以期寻找到推进土地整理的顺利发展的融资之道。
关键词土地整理融资方式分析A Brief Analysis of Financing Mode of Land Consolida鄄tion//Yu YunAbstract Land consolidation is very important to ensure the sus-tainable development and the management of land resources in the new rural construction.Investment in land consolidation is huge,but the funding that the government can put into land con-solidation project is very limited.The diversification of land con-solidation project financing is s an urgent problem that the local governments need to be resolved.This paper combines with the practice of the land consolidation project,from the aspects of fi-nancial funding strategy analysis of the pros and cons of various financing way,in order to find the way to promote the smooth de-velopment of the land consolidation financing.Key words land consolidation;financing method;analysis十八大之后，“新型城镇化”一词已成为全民关注热点。
土地储备融资模式
土地储备融资模式第一篇：土地储备融资模式（一）财政拨款财政拨款是指政府为支持城市土地储备制度顺利运行，为能有效调控城市土地市场为目的而采取的行动。
财政拨款属于一种政府行为（二）银行贷款银行贷款是指土地储备中心向银行等金融机构通过贷款的方式融通资金，是目前最主要的筹资模式，在土地储备中发挥了重要的作用。
（三）土地储备收益土地储备机构通过对收购的土地进行再开发，将其由“生地”变为“熟地”之后进行转让，用土地转让收入扣除土地收购、开发、储备支出后为土地转让增量收入，该收入构成了土地储备收益。
这部分收益除了用来维持土地储备机构的日常开销、偿还贷款外，剩余的部分可以用来征购新的土地。
以上三种融资模式是目前比较常用的土地储备融资模式，根据各自的特点，它们都有自己适用的范围。
创新的土地储备融资模式（一）土地信托土地信托是指土地储备机构以自己的名义，将储备的土地委托给专门的信托公司，由信托投资公司作为受托人，负责信托土地开发的融资活动。
（二）土地基金土地基金是指由政府设立的，以土地资源为载体，通过对外发行以土地的未来收益流为担保的土地收益凭证，向大众募集资金，然后将募得的资金委托给土地储备中心，进行城市土地开发、经营等土地整理工作，土地的出让、出租等所获得的收益都进入土地基金，并根据土地收益凭证进行收益分配。
（三）土地置换土地置换是指土地储备中心按照城市土地储备计划，在进行土地储备的过程中，为了节省土地收购费用、安置现有土地使用者，用已经进入土地储备体系的土地置换使用者目前所使用土地的行为。
（四）土地债券土地债券是指土地储备机构为筹措土地收购、整理资金，以收购储备土地或政府指定范围的土地作抵押，而向投资者发行并承诺以一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证。
第二篇：土地储备融资分析土地储备的融资方式分析随着土地市场的逐渐规范，对政府特别是土地储备部门提出了较高的要求。
土地储备中心的职能就是统一收购闲散土地，通过拆迁、平整之后，以招标和拍卖的方式出让土地使用权。
土地储备融资模式探索
土地储备融资模式探索一、土地储备融资面临的困难和问题当前土地储备融资面临诸多困难，究其根本原因是受到政策的多重限制。
政策对土储融资的限制主要有：1、禁止信托融资。
《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产业务监管有关问题的通知》（银监办发[2010]54号）第四条规定：“信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。
土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。
”2、限制直接融资。
《关于加强土地储备与融资管理的通知》（国土资发〔2012〕162号》文件规定：“国土资源主管部门统一归口管理土地储备工作。
”根据本条规定，土地储备必须归口到土地储备中心，但土地储备中心是事业单位，不是法人企业，不具备债券发行和上市融资的基本条件，无法直接融资。
3、严格管制贷款融资。
国土资源部、财政部、中国人民银行和中国银行业监督管理委员会于2012年11月5日联合下发《关于加强土地储备与融资管理的通知》（国土资发〔2012〕162号》，文件规定：“国土资源主管部门统一归口管理土地储备工作，按照《土地储备管理办法》（国土资发〔2007〕277号）的规定，建立土地储备机构名录，土地储备机构确需融资的，应纳入地方政府性债务统一管理，执行地方政府性债务管理的统一政策。
市、县国土资源主管部门应将符合规定的机构信息逐级上报至省级国土资源主管部门，经省级国土资源主管部门审核后报国土资源部，列入名录并定期更新。
同级财政部门应会同国土资源主管部门、人民银行分支机构，根据年度土地储备计划，核定土地储备融资规模，经同级人民政府审核后，按财政管理级次逐级上报至省级财政部门。
省级财政部门依据地方政府性债务管理法律法规和政策规定核准后，向土地储备机构核发年度融资规模控制卡，明确年度可融资规模并同时反映已发生的融资额度。
土地储备机构向银行业金融机构申请融资时，除相关文件外，还应出示融资规模控制卡。
银行业金融机构批准融资前，应对融资规模控制卡中的已有融资额度进行认真核对，拟批准的融资额度与本年度已发生的融资额度（包括本年度贷款已在本年度归还部分）累计不得超过年度可融资规模，对本年融资额度已达到年度可融资规模的土地储备机构，不得批准新的项目融资。
土地收储融资的现状及对策
土地收储融资的现状及对策【摘要】土地收储融资是当前土地市场重要的融资方式之一。
本文从土地收储融资的现状出发，分析了其面临的挑战，并提出了加强监管和风控措施、推动市场规范化发展等对策建议。
通过对土地收储融资的发展前景、对土地市场的影响等方面进行评估，可以看出该融资方式对实现乡村振兴目标具有重要意义。
未来需要进一步加强监管力度，提高透明度，加强市场规范化建设，推动土地收储市场的健康发展，为乡村振兴提供更强有力的支持。
【关键词】土地收储融资、现状分析、挑战、对策、监管、风控、规范化发展、发展前景、乡村振兴、影响、贡献。
1. 引言1.1 土地收储融资的现状及对策土地收储融资是指地方政府通过向开发商出售土地并提前回购的方式获取资金。
这一模式在中国的城市化进程中发挥着重要作用，但也存在着一些问题和挑战。
当前，土地收储融资市场呈现出多样化和复杂化的特点，不仅有大量的政策性土地收储项目，还有一些商业性质的土地收储项目。
这些项目规模庞大、资金规模巨大，风险也相对较高。
在土地市场调控趋紧的背景下，土地收储融资面临着越来越大的挑战。
为了解决土地收储融资面临的挑战，我们需要加强监管和风控措施，规范土地收储市场的发展。
还需要推动土地收储市场的规范化发展，建立健全的监管体系和风险管理机制，防范和化解各类风险。
只有通过综合施策，才能促进土地收储融资市场的健康发展，为实现乡村振兴目标作出更大的贡献。
土地收储融资市场的发展前景是广阔的，它将在促进城乡经济社会协调发展、增强城市的吸引力和竞争力等方面发挥着重要的作用。
2. 正文2.1 土地收储融资的现状分析土地收储融资是指政府通过土地收储项目，向开发商或投资者收购土地，并在未来通过土地开发或出售获得收益。
目前，土地收储融资在我国房地产领域扮演着重要的角色，对于稳定房地产市场、推动城乡一体化发展具有重要意义。
土地收储融资的规模逐渐扩大。
随着城市化进程的加快，土地收储融资项目的数量和规模不断增加。