新乡市项目市场调研报告修改版

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2012年新乡市全年生产总值突破1600亿元大关， 达到1618.93亿元，同比增长11.4%。河南省排名 第五，处于上游水平； 其中，第一产业增加值200.34亿元，同比增长 4.5%；第二产业增加值950.04亿元，同比增长 14.4%；第三产业增加值468.55亿元，同比增长
8.2%。三次产业结构为12.4∶58.7∶28.9；
科隆电器：其蒸发器、冷凝器 居国内第一位 本报告是严格保密的。
TCL—美乐公司：TCL彩电居国 内领先地位
新飞电器集团冰箱、冰柜国 内行业排名第二
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功能分区：双核城市，城市向东发展迅速，东区成为新的行政和高端生活区， 目前牧野区发展最为繁荣
凤泉区：主要为重工业区，区域内有水 泥等工厂，区域居住人口较少，通过少 有的公交线路与市区相连，生活配套 少，多依赖于中心城区；
晋新高速


京广 铁路
107国道
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人口与城镇化率：省内二线城市，经济实力强，人口基数大，为房地产市场 的健康发展提供了经济基础和购买力
新乡市行政总面积8169平方公里，总人口550万。现辖 两市(辉县市、卫辉市)、六县(新乡县、获嘉县、原阳 县、延津县、封丘县、长垣县)、四区(卫滨区、红旗 区、牧野区、凤泉区)以及高新技术产业开发区、西工 区、新乡工业园区； 2011年新乡市总人口593万人，城镇化率42.9%，人口 比较稳定，其中市区内人口密度大，对住宅需求较大，
年均增长15%以上，2010年达到50亿元。
城市发展规划---根据推测，2010年城市人口110万人， 其中：中心城区103万人，卫星城区7万人。按城市人口 人均用地90平方米， 预计2010年规划城市建设用地约 99平方公里，其中：中心城区89.9平方公里，卫星城区 9.1万平方公里。
城市建设规划---城市向东，是整个新乡城市规划的重
新乡市2011年家庭平均人口情况
总人口(万人)
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总户数（万户）
家庭平均人口 3.49
593
170
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收入与消费：家庭生活处于富裕阶段，存款余额远高于社会零售总额，潜在 的购房消费力较强，房地产市场有待进一步挖掘
新乡市与河南省人均可支配收入对比
30000
20000
10000 0 2009年 2010年 2011年 2012年
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城市简介：“豫北明珠”地处中原腹地，中原城市群“十字”核心区城市。
新乡市地处河南省北部，南临黄河，与省会郑州、古都开封隔河相望；北依太行，与鹤壁、安阳毗邻；西 连煤城焦作，与晋东南接壤；东接油城濮阳，与鲁西相连，豫北的经济和交通中心，是中原城市群重要城市 之一，河南第三大城市，总人口550万，总面积8169平方公里。
新乡市项目市场调研报告
项目选取原则：我们选取最能代表市场水 平的样本进行数据整理，选取项目约为22 个，以此推断新乡整个市场，在售项目物 业类型均为高层
城市基本情况 宏观经济情况 商品住宅市场 竞品分析
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一、城市基本情况
城市简介
行政区域及人口
城市交通 功能分区 城市规划 城镇规划体系 产业情况及工业情况 房地产开发企业情况
铁路方面：新乡市地处中原腹地，是 国家重要的综合交通枢纽，京港高 铁、京广铁路、新焦铁路、新菏铁 路、太石铁路、郑新城际轻轨纵横交 汇； 高速公路：新乡为国家二级交通枢纽 城市，境内有107国道、106国道、京 珠高速公路及正在规划建设的阿（内 蒙古阿荣镇）—深（深圳）、济（济 源）—东（山东东明）、新（新 乡）—陵（山西陵川）等高速公路穿 境而过。沿京珠高速公路南行， 距新郑国际机场不足100公里，从新 乡出发，1个半小时即达郑州、开封、 安阳、焦作、鹤壁等大中城市。
GDP增幅 房地产发展 周期 ＜4% 萎缩 4~5% 停滞 5~8% 稳定 发展 ＞8% 高速 发展
经济的快速增长将带动新乡市房地产业的高速发展 ，根据GDP增速与房地产发展周期的关系可以看出 新乡市目前房地产发展处于高速增长期。
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人均GDP：2012年新乡市人均GDP28909元，同比增长10.35%，房地产处 于平稳发展期，以改善需求为主
联合国粮农组织标准 恩格尔 系数
家庭生 活阶段
近年来新乡市社会零售总额与存款对比
2000 1500 1000 500 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012
社会零售额（亿元）
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30 20 10 0
存款余额（亿元） 存款余额增长率（%）
59%以 上
贫困
5059%
2012年新乡市城镇人均可支配收入20159 30000 元，同比增长12.1%，恩格尔系数为28.5； 农民人均纯收入8647元，同比增长14.8% 20000 ，略高于河南省水平；
10000 0
新乡城镇人均可支配收入 河南省城镇人均可支配收入
新乡农民人均纯收入 河南省农民人均纯收入
2012年新乡市社会零售总额为540.35亿元 ，同比增长17.1%；增速较2011年有所回 落，年末存款余额为1476.61亿元，同比增 长13%，但增长势头保持较好的节奏； 根据联合国粮农组织标准，新乡市家庭生活 达到富裕阶段，并且城镇家庭已经处于最富 裕阶段。
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红旗区
牧野区
老城区 市 政 城市发展方向 府
新区
卫滨区 高新区
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城市发展规划：城市功能定位更加准确，东区和南区将成为未来主要发展方向 ，而老城区升值空间有限。
经济发展规划---根据“十一五”规划，“十一五期间” 新乡市要实现经济“提速晋位”，主要经济指标翻一番。 GDP年均增长15%以上，2010年突破1000亿元。人均 GDP达到30000元。全社会固定资产投资五年累计达到 2480亿元，年均增长15%以上。地方财政一般预算收入
中原城市群
新乡市
秦等重大历史事件，拥有灿烂的仰韶文化，龙
山文化。 市标：火红盛开的石榴花造型，寓意“奋发有 为、与时俱进的新乡人民，将建设一个繁荣富 强、充满活力的新新乡”。 2011中国地级市综合实力50强（位居全国非 省会城市第44位，河南非省会城市第2位）。
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城市交通：紧邻省会郑州，交通便利，具有承东启西、沟通南北的枢纽地位 ，为豫北地区唯一的国家公路运输枢纽城市
启动期 生存需求
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2011年河南省人均GDP排名
60000 40000 20000
800-4000$
快速发展期
8,000$
平稳发展期 改善需求 为主 平稳发展 以质量为主，数 量与质量并重
20000$
减缓发展期 改善需求 为主 缓慢发展
排名中游水平
1.郑州 2.洛阳 3.南阳 4.许昌 5.新乡 6.安阳 7.周口 8.焦作 9.平顶山
10.商丘 11.信阳 12.驻马店 13.开封 14.三门峡 15.濮阳 16.漯河 17.鹤壁 18.济源
1000 500
0
2007 2008 2009 2010 2011 增长率（%） 2012 经济总量（亿元）
近年来新乡市人均GDP增幅情况
40000 30000 20000 10000 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 人均GDP（元） 增长率（%） 25 20 15 10
2012年，新乡人均GDP28909元，同比增长 10.35%，2011年人均GDP全省排名处于中游 水平； 研究认为GDP在4000～8000美元为房地产平稳 发展阶段，新乡人均GDP4739.57美元，恰处于 平稳发展阶段；说明新乡现需求特征：以改善 需求为主；发展特征：平稳发展，以质量为主 ，数量与质量并重。 400080000-800$
0 2000 1500 1000 500
城镇化率
新乡市个乡镇人口占比情况
0.50 0.40 0.30 0.20 0.10 0.00 卫 滨 区 红 凤 牧 卫 旗 泉 野 辉 区 区 区 市 面积（平方公里） 辉 县 市 新 获 长 乡 嘉 垣 县 县 县 人口（万） 原 延 封 阳 津 丘 县 县 县 人口/面积
新乡源于西汉为获嘉县的新中乡，东晋太和五 年（370年）在今新乡市建新乐城。《史记志 疑》说：“乐者村落之谓，古字通用”，新乐 亦即新乡之意。隋置新乡县。1949-1952年为 中华人民共和国平原省省会。1949年建国设新 乡市。 中华民族古代文明发祥地之一，牧野大战、比 干剖心忠谏、围魏救赵、、官渡之战、张良刺
温饱
4050%
小康
3040%
富裕
低于 30%
最富裕
社会零售增长率（%）
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新乡产业情况 城市产业：省内产业集聚重点城市，拥有7大产业集群、5个省级工业园区、 13个产业集聚,工业发展居全省第3位
工业概况：2009年新乡市全部工业增加值585.49亿元，比上年增长14.7%，规模以上工业增加值430.15亿元，增长16.1%；规 模以上工业企业683家，大中型工业企业88家。全国520户重点企业2家，全省100强企业11家，销售收入超亿元企业49家，超 五亿元企业8家。已初步形成电子电器、生物工程与新医药、新型电池及原材料、化纤纺织、能源电力五大强势产业。 七大产业集群：制冷产业集群、电池产业集群、起重装备产业集群、汽车及零部件产业集群 、机械产业集群、医疗器械产业 群、纺织产业集群； 5个省级以上工业园区：高新技术开发区、新乡工业园区、新乡经济开发区、长垣起重工业园区、化学（物理）电源产业园； 13个省首批产业集聚区，已成为产业聚集的重点区域； 年产值超亿元工业企业270家，金龙集团、新飞集团入选中国制造业500强，金龙集团还入选2009年中国企业500强第321名， 新乡化纤、华兰生物、心连心化肥3家企业实现上市。现有6个中国名牌产品；44个河南省名牌产品；新飞、平原、卫华、飘安4 个国家驰名商标，有27类（个）产品位于国内同行业前三位或省内第一位。15家企业被确定为省重点转型升级企业，居全省第3 位。 知名企业：新飞电器公司、华兰生物、新乡化纤白鹭集团（我国最大的粘胶连续纺生产线）、科隆化工、金龙精密铜业工业、 安美公司等一大批国内外知名企业。
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二、宏观经济情况
城市经济总量
人均GDP情况
投资环境分析 房地产开发情况
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国民经济：2012年新乡市全年生产总值1618.93亿元，排名全省第五，处于 河南省上游水平，房地产发展处于高速增长期
2012年河南省18个地市GDP排名
近年来新乡市GDP增幅情况
2000 1500 30 20 10
近年来新乡市人口比重情况
600 42.9 400 200 0 2007年 2008年 总人口(万人) 2009年 城镇人口 2010年 2011年 40 35 30 45
家庭平均人口以3-5人为主；
按规划来讲，2006年底中心建成区面积77平方公里， 人口90万；规划2010年建成区面积110平方公里，人口 110万；规划2010年建成区面积180平方公里，人口 180万。 城市发展规划---根据推测，2020年，新乡总人口630 万，城镇人口365万，城镇化率达到58%。
凤泉区
本案
红旗区：老居住区，因铁路阻隔，区域 发展缓慢，同凤泉区一样，依赖于老城 区的配套，区域经济水平相对较低；
卫滨区：老生活区，区域发展较为缓 慢，但由于紧邻中心区商业地带，近几 年逐渐成为置业的首选区之一； 牧野区：主城区之一，在区域东部新建 城市新区，本区人口密集，是城市的行 政、商业、教育、娱乐、居住中心； 高新区：轻工业区，区域有新飞电器等 支柱产业，区域内交通便利、人口稀 疏、环境宜居，属于高端住宅品供应 区，但生活配套相对较少; 新乡市城市总体规划（2010— 2020）》提出了“南扩、东优、西 联、北控”的空间发展战略.
点，围绕市政府所在地进行的城市规划，已经规模初
现，在开发区的新乡CBD已经动工建设。 10
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城市概况总结
中原经济区北部中心，地利优势突出， 工业基础雄厚，城市发展迅速，城市扩张迅猛； 经济与居民收入水平居中等，增长迅速很快； 城区规划向东、南部，该区域发展迅速。
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