施工组织作业

目录第一章总论 (3)一项目背景 (3)二项目现状特点 (3)三项目服务对象 (4)第二章项目建设单位的介绍 (4)第三章市场分析和预测 (4)一市场调查 (4)二市场分析 (5)第四章产品与技术方案 (5)第五章项目建设条件 (5)一项目用地功能布局 (5)二项目规划控制指标 (5)三市政建设条件 (6)第六章建设方案及总图布置 (7)第七章节能节水保护 (7)第八章环境保护与安全卫生 (8)第九章项目实施进度安排 (8)第十章建设投资估算 (9)一项目投资概况 (9)二估算结果 (9)第十一章财务评价 (10)第十二章项目综合评价结论 (12)一结论 (12)二有关建议 (12)第一章项目总论一．项目背景随着北京城市化进程的加快、城市社会经济的发展和产业结构的优化，城市用地功能需作进一步调整。

为此拟建住宅楼“毛纺厂居住区”。

1项目名称北京市毛纺厂居住区2 项目承办单位北京益华集团房地产开发部3 项目拟建地区、地点拟建“毛纺厂居住区”位于朝阳区东八里庄，地块北临六里屯路，南至朝阳北路，西起星火路，东到规划中的石佛营东路。

本项目总占地面积28000㎡，其中：规划用地面积20000㎡。

详见表11-1 所示。

项目用地面积及其分布二．项目现状特点1 特点项目用地内的现状建筑主要是厂房、仓库和住宅，将来都要予以拆除，但由于生产水泥制品的需要，以铁路专用线将厂区分为南北两部分，南部为第一期开发，北部为第二期发，中间铁路线及其南北两侧为第三期开发。

规划范围内有三组拟保留建筑：厂区南侧靠近朝阳北路的住宅楼为毛纺厂新建的宿舍区；规划范围内西北角是一组旧住宅楼，分属毛纺厂和五建公司，目前保留，待将来有条件时再改造；厂区中央靠星火路一侧正在兴建的一栋12 层综合楼。

另外，现状厂区内的锅炉房也将予以保留，用于未来小区供热。

项目规划范围以北是石佛营住宅小区，西侧是东八里庄住宅小区，南侧也已建成居住区，东侧隔铁路专用线为仓储区。

铁路专用线以西，本项目周围已形成规模居住区，将厂区改造为住宅区符合规划要求。

按照初步规划方案，毛纺厂居住区由保留建筑和新建建筑两部分组成，其中新建建筑包括高层和多层住宅、小高层和写字楼。

2项目拟建规模该项目的拟建规模如下表所示：表11-3 项目拟建规模和建筑面积分配三项目服务对象居住区将规划建设一处写字楼和绿化带，为附近地区和小区内居民提供服务，其余建筑为多层、高层住宅和小高层。

其中，部分新建住宅为益华集团其它开发项目提供拆迁安置房，部分住宅为公开销售商品房，所占比例分别为30%和70%。

第二章项目建设单位的介绍此项目由益华集团房地产开发有限公司承建，益华集团系香港投资有限公司于1992年投资设立，至今已发展成为拥有房地产业，酒店业和商业为一体的多元化外资企业集团。

此次建设过程，由北京益华集团房地产开发有限公司开发建设，各部门准确测算，设计勘察，虽然周围坏境不利于建设，但各专业人员认真负责，整个过程有条不紊。

第三章市场分析和预测市场调查一市场调查为了顺利完成建设，调查了以下内容：（一）北京市当前房地产市场概况（二）北京市普通住宅市场分析（三）市场供需关系分析经过对北京市的投资环境和市场供求关系分析，我们提出如下建议：本项目所处位置紧邻北京市房地产投资的热点地区之一--东四环路，建议市场定位如下：（1）功能分配。

小区内以普通住宅为主，配以适当的写字楼、商业及绿化带。

普通住宅占73%，其中多层与高层并重，为提高项目的建筑面积，适当增加高层的比例。

（2）销售对象。

普通住宅销售对象以企事业单位、集团购买和益华集团内部其它项目的拆迁用房为主，外地驻京机构为辅，兼顾散户。

（3）户型与功能。

考虑到销售对象，普通住宅户型以三室一厅、三室二厅、二室二厅为主，约占70%；四室二厅为辅，占10%，其余为二室或一室。

面积约60-120 平方米。

在节约成本的前提下，应尽量使功能达到中档水平，如设计冰箱、洗衣机、空调的预留位置。

二市场分析（一）北京市写字楼市场分析（二）北京市商业用房市场分析第四章产品与技术方案房屋预测技术成果应符合以下条件：1．每建筑楼栋（所有地下相连通的建筑视为一个建筑楼栋）的总预测建筑面积不得超过建筑工程规划许可证中批准该建筑楼栋的总建筑面积。

2. 预售房屋建筑面积总和不得超过该楼栋规划可售面积。

3. 房屋测绘技术报告书应由开发企业委托有房产测绘资质的机构出具，测绘机构应按有资质的施工图审查机构审查合格的施工图进行面积预测。

房地产开发企业应提供合法准确的施工图；未按审查合格的施工图进行商品房面积预测的，由开发企业和测绘机构共同承担连带责任。

第五章项目建设条件一项目用地功能布局小区内现状住宅主要分布在厂区西北角和南端。

规划住宅主要集中在小区中央，部分布置于靠近铁路的东北角，在高度控制方面，本着中间高、两边低的原则，越靠近铁路高度越低，以减少铁路噪音对居民的干扰。

毛纺厂周围居住区建成较早，配套设施不完善，缺乏集中的、有规模的地区级公建中心。

因此规划在区域内两条主干道（朝阳北路和星火路）交汇处的东北部，由于缺少有规模的写字楼，所以在园星路以北，靠星火路一侧规划一栋写字楼，并配备空调，写字楼出租按每年70℅出租率，月租金为267696元（价格出处:金铺网）。

星火路是经过居住区的一条主要生活性道路，规划写字楼多沿星火路布置。

在现状综合楼以南安排一处农贸市场，以解决星火路沿线的马路市场问题。

在朝阳北路与园星路之间的星火路东侧形成一组完整的商业区。

居住区东部目前是仓储区，有一组电气化铁路从居住区边经过。

规划中将锅炉房、公交首末站和其它市政场站布置在铁路沿线，另外将中小学用地也靠近铁路布置，但要采取降低噪音影响的物理措施。

规划在石佛营东路西侧布置一条20—30 米宽的绿化隔离带，以减少铁路噪音干扰。

其余绿地集中在现状综合楼以东。

另外，居住区还将配备30班中学一所，24 班小学两所，9 班幼儿园两所，4 班、6 班托儿所各一所。

二项目规划控制指标综合考虑该项目所处的区位及有关规划要求，对该小区容量、用地性质和开发强度提出的控制指标如下：1. 用地情况总占地面积 21000 平方米其中代征地面积 1000 平方米规划建设用地面积 20000 平方米住宅用地 18270 平方米道路用地 1240 平方米绿化用地 100 平方米2. 用地性质使用性质：住宅及配套、非配套公建3. 用地强度总容积率： 2.00其中：新建住宅： 2.06配套公建： 0.806地区商服： 3.834. 建筑设计指标总建筑面积 19700 平方米其中：新建住宅建筑面积： 18270 平方米配套绿化： 100 平方米建筑高度： <=60 米其中：多层住宅： <=18 米高层住宅： 45—60 米地区商服： <=60 米配套绿化： <=5 米中、小学： <=12 米建筑层数：板式 6—12 层，塔式18 层三市政建设条件1. 道路交通系统在毛纺厂居住区四周道路中，星火路已修好，六里屯路和朝阳北路都定过线，只有石佛营东路有待定线。

规划中将东八里庄小区北侧的园星路东延，横穿居住区与石佛营东路相交，此路段将居住区分成南北两个小区，亦有待定线。

为加强小区间的联系，居住区内部规划了半环加十字形的道路系统：即由星火路向东再向南，穿过园星路，再向西回到星火路的半环路和贯穿南北东西的十字型路。

2. 市政设施现状北京毛纺厂原有较完善的市政设施。

为解决北京市热力公司在东郊地区建设供热厂的用电需要，北京市供电局提出结合供热厂投产，建设一座110 千伏变电站（星火变电站）。

站址拟选在京包铁路西侧，姚家园路北侧，建成后将由该变电站向毛纺厂住宅区供电。

随着周围地区的开发建设，该地段的市政设施、地下管线将得到进一步改善，为本项目建成后的使用提供理想的市政条件。

其中：(1) 上水：毛纺厂原有上水条件满足供应。

(2) 雨水：沿区内管线通入市政干线。

(3) 合流污水：沿区内管线送入市政干线。

(4) 煤气：用地西侧的星火路、南侧的朝阳北路有新建的Dg300 中压煤气管线；在用地西侧偏南有现状煤气中低压调压站一座；小区内南北端有部分现状住宅楼已使用人工煤气。

居住区需建设煤气中低压调压站两座，每座建筑面积70 平方米左右。

(5) 供热：基地内可满足供应。

规划在原锅炉房的位置，绿化隔离带以西，设一处占地2.02 公顷的锅炉房，负责整个小区的供热。

(6) 供电：毛纺厂现状用电由国棉110 千伏变电站以10 千伏架空线（石佛营路）供电，由于该变电站已满载，毛纺厂居住区拟由规划建设的星火110 千伏变电站供电。

毛纺厂用电负荷较大，应安排一座占地500 平方米的10 千伏开闭站，由此分别引出双路10 千伏电缆向住宅和公建供电。

(7) 电讯：现状毛纺厂有远离此地的呼家楼电话局提供服务，该局容量已满，无力为新建住宅区提供通信服务。

按电信发展总体规划方案要求，石佛营地区应由开发单位无偿提供土地，新建一个4 万门电话局所，占地面积5000 平方米，建筑面积6000 平方米，初装容量1 万门。

第六章建设方案及总图布置本项目的设计应采用总承包制，小区集中规划，统一设计。

施工采用监理制，采用公开招标的形式选择工程承包商，以使项目的工期、成本、质量得以确保。

工程应达到优良工程水准。

总图布置本着科学规范的原则，为小区居民提供方便，一切从小区居民的要求做起，各项建筑布局美观合理，方便居民生活。

总建筑面积20000平方米，其中小区住宅建筑面积为19700平方米，绿化带围绕小区四布置，占地100平方米。

小区主要以多层住宅为主，建于小区中央，占地面积9870平方米，为方便居民生活，一楼设有各种小型超市，理发店及小型健身室。

小高层建于小区正门后，占地面积5400平方米，高层住宅位于小高层旁侧，占地面积3000平方米，其后设有喷泉及休息场所一，喷泉西侧设有秋千及各种运动机械，以使小区居民生活充实丰富，住宅楼东侧设有售后服务部，方便解决居民遇到的问题，每栋住宅楼前设有保安站，整个小区外围围墙合理布置。

住宅楼统一格式及颜色，以便达到完美统一的效果，小型超市，理发店及小型健身室格调与居住区略有差异，以达到协调的效果。

住宅楼大多为三室一厅，其余为四室一厅、两室一厅，各室均设有书房，燃气及下水管道均连通有序布置，各个房间均设窗通风。

第七章节能节水保护我国是一个水资源短缺的国家，又是一个人口众多的国家，根据相关规定，固定资产投资工程项目的设计和建议，应当遵循合理用能标准和节能设计规范，住宅建筑为建设部指定要求采用节能技术的建筑物之一。

此住宅建筑给排水节能采用下列方式：1.利用太阳能用作住宅热水加热。

2.适当调整楼群的布置和朝向，使每栋住宅均有良好的自然通风，使住户的空调使用期尽可能缩短。