房地产开发企业涉税问题
房企10个涉税案例详解 含详细计算过程
以协议方式取得国有土地使用权契税缴纳问题某房地产企业2019年3月以协议方式取得一块国有土地使用权，向国土局支付土地出让金5亿元，又向原住户支付安置补助费2亿元，支付地上附着物补偿费0.5亿元，支付市政建设配套费1亿元。
那么，该房地产开发企业取得土地使用权应当如何缴纳契税呢？假设该地区契税税率为4%。
根据《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）第一条第（一）项规定：以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。
成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：1、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。
2、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。
因此，该公司应缴纳契税（5亿+2亿+0.5亿+1亿）*4%=3400万元。
以竞价方式取得国土土地使用权契税缴纳问题2019年3月，某房地产企业通过竞价方式取得一块国土土地使用权，竞价的成交价格为5亿元，支付市政建设配套费1亿元。
在对该地块上原住户拆迁补偿问题上，竞价条件约定，房地产企业将来要用2万平方米的房屋补偿给原居民。
按补充协议约定，拆一还一需要现金补偿的，每平方米补偿现金1万元；不要现金用房屋面积补偿的，按拆一还一等面积补偿。
因此每平方米房屋约等于现金1万元，结果原居民选择补偿房屋，因此补偿给原居民的2万平方米合计等价现金2亿元。
假设当地政府规定契税税率为4%，那么，在本案例中该房地产开发企业该如何缴纳契税？根据《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）第一条第（二）项规定：以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
浅谈房地产开发业税收管理的难点及对策
浅谈房地产开发业税收管理的难点及对策近年来，全国各地房地产开发业已成为促进地方经济发展、增加地方财政收入的最佳捷径之一。
但由于房地产业自身的特点以及市场化运作等诸多因素的干扰，给税收管理工作带来很大难度：一、房地产业税收管理的难点（一）纳税主体认定难。
政府因经营城市的需要，对商业用地进行拍卖，由于是按地段竞价，所以允许“多人联合一人举牌”的方式进行购买。
为确保建设进度，政府要求多地段限期开工建设，种种政策导致了“先上车、后买票”的行为发生。
即许多地区的工程开工了，但国土部门的批复还没办理。
加之竞标来的土地采取转包或分包的形式开发，这就为税务机关对销售不动产行为的纳税主体的认定设计了障碍。
（二）政策不清界定难。
从现行税收制度看，涉及房地产业的各项制度不够规范、完善，如税法对在建工程和提供劳务不超过12个月的，可按约定的价款结算或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。
但在实践中很难区分，有的工程完工不及时进行竣工决算，收入难以确认，有的工程按完工百分比法难以核实。
又如“联合建房”，它是指若干户通过竞拍取得某地段土地的共同使用权，按相关部门规划建设商住房，然后均分使用权。
这种情形与目前税法界定的自建自用的规定不完全相同。
容易造成征纳双方在政策理解和把握上出现偏差。
（三）控管不力征管难。
由于管理不到位，造成税源不清、申报不实。
在税源管理、征收管理、稽查管理三者之间没有形成整体合力，征、管、查相互脱节，负责税源的只管申报，负责征收的只管征收，负责稽查的只管稽查；由于管理缺位，信息不畅，造成稽查对象的选择缺乏科学性、针对性，稽查环节缺乏系统的分析或反馈。
加之从事房地产开发业除预收款外，工程结束尚有不动产待销售，而什么时间售出无确定性。
因此，后续管理匮乏，致使税收管理难以实施到位。
（四）帐务不全核算难。
随着企业改制的不断推进，民营经济已成为经济发展的主流。
房地产企业经营开发期间的税务风险及管理措施
ACCOUNTING LEARNING125房地产企业经营开发期间的税务风险及管理措施吴诗文 北京创远亦程置业有限公司摘要：房地产开发企业具有开发建设周期长、前期资金投入大、资金回流缓慢、结利时点滞后、财务杠杆高等特点，根据上述行业特点，为确保财政收入稳定、税金按时缴纳，政府部门对房地产行业制定并颁布了具有行业特征的税收政策和征收条例，要求房地产开发企业在项目开发阶段按预收款金额预缴税金，待项目竣备交付后再整体清算。
基于对房地产开发企业的特殊税收政策规定，房地产企业会面临税金超缴风险。
对此，本文探讨房地产企业经营开发期间的税务风险及相应的管理措施。
关键词：房地产企业经营开发；税务风险；管理措施引言现今的房地产行业已不同于以往的“暴利”时期，随着市场需求由投资转为刚需，行业利润水平呈逐年下降趋势。
房地产行业是一个资源整合型行业，是一个高税负行业，涉税业务繁多，涉税种类复杂，房地产企业普遍被当地税务部门列为重点税源企业，导致房地产企业涉税风险较高。
房地产开发企业应更加注重精细化管理，加强成本控制和风险管理。
基于现状，对房地产开发企业在税务风险管理上提出更高要求。
避免在项目亏损的情况下出现企业承担超额税负的问题。
本文基于房地产开发企业各开发节点展开描述纳税义务及涉税风险点，提出税务风险管理建议。
一、房地产企业经营开发关键节点概述及纳税义务房地产企业二级开发一般涉及如下几个关键节点：取得土地使用权、取得立项、施工、预售、竣备、交付、项目清算。
下面介绍房地产招拍挂拿地模式下，二级开发项目涉及的经营开发节点，以及该节点产生的纳税义务。
（一）招拍挂拿地房地产企业通过国土资源局发布挂牌地块信息，以投标人身份缴纳投标保证金，参与投标竞拍拿地。
中标后，取得成交确认书，获取国有土地使用权，按合同约定缴纳土地出让金和契税，签订国有土地使用权出让合同，办理土地证。
此环节产生的纳税义务有契税、印花税和土地使用税。
房地产企业签订土地出让合同并按合同约定缴纳土地出让金时，土地的所有权转移，产生契税的纳税义务，应在纳税义务之日起10日内完成税款缴纳；印花税，自土地出让合同签订之日起15日内，按合同约定价格缴纳税款；土地使用税，在征期内缴纳，自取得土地使用权的次月，以实际占用的土地面积为计税依据缴纳税款。
房地产开发企业的涉税风险及其节税建议
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地方城投公司接管房地产企业过程中涉税问题
地方城投公司接管房地产企业过程中涉税问题深入探讨地方城投公司接管房地产企业过程中涉税问题引言：地方城投公司接管房地产企业是一种常见的行业现象，尤其在中国这样的发展中国家中。
尽管这种行为可以帮助防止房地产泡沫、提升城市治理和推动经济发展，但在实际操作过程中，常常会涉及到各种复杂的税务问题。
本文将围绕地方城投公司接管房地产企业过程中的涉税问题展开分析和讨论。
一、地方城投公司接管房地产企业的背景和动机1. 背景：随着中国经济的快速发展，房地产市场成为了经济增长的重要驱动力。
然而，由于一些房地产企业在市场竞争中失利或因管理不善而陷入困境，地方政府往往需要采取措施来维护市场秩序和保障投资者的利益。
2. 动机：地方政府通过成立城投公司接管房地产企业，旨在稳定房地产市场、保障项目的完成以及促进经济的可持续发展。
在这个过程中，处理好税务问题是非常关键的。
二、地方城投公司接管房地产企业过程中的涉税问题1. 资产重组和转让：当地方城投公司接管房地产企业时，首先需要进行资产的重组和转让。
在涉及到土地、房产等大宗资产的转让过程中，需要严格遵守国家税法，并履行相关的税务申报和纳税义务。
2. 企业税收优惠政策的适用：为了引导和促进地方城投公司接管房地产企业，地方政府往往会出台相应的税收优惠政策。
在接管过程中，地方城投公司应当准确把握这些优惠政策的适用范围和条件，并及时向税务部门进行申报。
3. 资金筹集和投资方案：地方城投公司接管房地产企业时，常常需要筹集大量的资金，并制定合理的投资方案。
这些资金的筹集和投资活动也会涉及到税收问题，如企业所得税、印花税等。
地方城投公司应当根据相关税法规定，合理安排资金运作，确保合规纳税。
4. 涉外交易和跨境税务合规：地方城投公司接管房地产企业的过程中，可能会涉及到涉外交易和跨境税务合规的问题。
在处理这些问题时，地方城投公司应当了解并遵守国际税收合作的相关原则和规定，确保在合法合规的前提下进行活动。
年终总结税务部门对房地产开发商的税收监管政策
年终总结税务部门对房地产开发商的税收监管政策房地产行业一直是国民经济的重要支柱之一，而税收作为国家财政的重要来源，对于房地产开发商的税收监管政策显得尤为重要。
这篇文章将为您详细介绍税务部门对房地产开发商的税收监管政策，并解析其对房地产行业的影响。
首先，税务部门对房地产开发商的税收监管政策主要包括营业税、房产税、土地增值税和个人所得税等方面的规定。
在营业税方面，房地产开发商按照市场化运作，通过房屋销售等方式获取企业利润，税务部门根据企业经营状况对其应纳税额进行计算，并依法征收。
在房产税方面，房地产开发商作为房地产资产的所有者，按照不动产市场价格计算房产税的缴纳金额，税务部门对其进行有效的税收监管。
此外，土地增值税作为重要的税收项目，对于房地产开发商而言，其在土地出让、房地产销售等环节需要缴纳土地增值税，税务部门对其税款的征收和使用进行严格监管。
最后，个人所得税作为税务部门对房地产开发商个人收入的纳税方式，根据个人收入总额和税率进行计算和征收。
税务部门对房地产开发商的税收监管政策的实施，对于房地产行业产生了积极影响。
首先，税收监管政策的执行加强了对房地产开发商的监督，促使其遵守税法规定，减少了非法逃税行为的发生，维护了税收秩序，有利于国家财政的稳定运行。
其次，税收监管政策的实施，通过加大对房地产开发商的税收征收力度，增加了税收收入，为国家财政提供了强有力的支撑。
另外，税收监管政策的引导，使得房地产开发商更加重视合规经营，注重税收合规管理，提升了企业的法律意识和责任意识。
然而，税务部门对房地产开发商的税收监管政策也面临着一些挑战。
首先，税务部门需要关注房地产行业的复杂性和特殊性，以便对其税务管理政策进行细化和个性化的制定。
其次，税务部门需要加强对房地产开发商的税收监管力度，提高税务管理的科学性和有效性，防止逃税行为的发生。
此外，税务部门还需加强与相关部门的沟通合作，形成合力，共同打击涉税违法行为。
综上所述，税务部门对房地产开发商的税收监管政策在维护税收秩序、保障国家财政稳定方面发挥了重要作用。
试论房地产公司的涉税风险及应对策略
试论房地产公司的涉税风险及应对策略房地产公司的涉税风险主要体现在以下几个方面：1. 资金流动性管理风险：房地产公司通常要面对大量的资金流动，包括购地、开发、销售等环节。
在这个过程中，如果资金流动不合规范，可能会面临涉税风险。
房地产公司可能通过虚构购买合同来转移资金，或者通过将资金转移到境外来逃避税收监管。
2. 土地增值税风险：房地产公司购买土地后，如果在一定时间内将其转让，可能会面临土地增值税缴纳的风险。
土地增值税的税率较高，如果公司没有合理规避税务风险，可能会导致增加成本、减少利润。
3. 销售合同风险：房地产公司销售房产时，必须签订合法合规的销售合同。
如果合同内容不完整或存在虚假陈述，可能会面临税务部门的处罚。
销售合同的签订和履行过程中也可能会存在逃税或避税行为，增加公司的税务风险。
1. 加强资金流动性管理：建立健全的内部控制制度，确保资金的合规流动。
加强对关键环节的监管和风险控制，避免出现资金流动异常的情况。
与税务部门保持密切沟通，及时了解相关政策和法规的变化。
2. 规避土地增值税风险：合理规划土地转让时间，避免在转让期限内销售土地，从而减少土地增值税的缴纳。
通过合法合规的方式进行土地使用权的转让，减少税务风险。
3. 合规销售合同：建立健全的销售合同审核制度，确保销售合同的合法合规。
加强对销售人员的培训，提高其合同意识和合规意识。
与税务部门密切合作，及时咨询和确认销售合同的合规性。
房地产公司还可以积极参与税收政策的讨论和制定过程，为行业利益发声，争取更好的税收政策。
加强与相关政府主管部门的沟通和合作，及时了解和应对税收风险。
房地产公司涉税风险较高，需要采取相应的应对策略。
加强内部控制，规避风险，合规合法经营是房地产公司应对涉税风险的关键。
通过合规合法经营，不仅能避免税务风险，还能提高企业的声誉和竞争力。
房地产企业所得税常见问题及对策
房地产企业所得税常见问题及对策一、常见问题1.税基确定问题房地产企业主要以售房收入作为税基。
然而，税基的确定面临着多重问题，如订单和营销策略的变化、房产估值问题、税务部门的审查等。
税务部门在税前利润的计算方面可以有不同的解释，因此，企业需要遵守税法的规定并尽可能地保证税务部门的理解和认可。
2.税收筹划问题税收筹划是企业利用税法规定的合法手段，最大限度地减少税负的一种方法。
但是，对于房地产企业而言，税收筹划必须遵循稳健、合规、合理的原则，避免使用类似涉税规避等非法方法导致的潜在风险。
3.财务会计与税务会计之间的差异财务会计和税务会计存在本质上的差异。
财务会计主要关注企业财务和经营运营状况，而税务会计则关注纳税义务的履行、税收负担的承担和税务合规的需求。
因此，企业需要重视财务会计和税务会计的差异，及时调整会计核算方式，保证财务会计和税务会计的数据一致性。
4.经营模式转型问题随着房地产市场的变化，房地产企业需要不断地调整自身的经营模式。
房地产企业的经营模式转型涉及的税务问题较多，如企业所得税财务成本的重分配、转型后的利润分配等问题。
因此，企业需要及时与税务部门沟通，协商解决税务问题。
5.税务风险管理问题房地产企业应该了解涉税风险，发现和解决存在的问题。
企业应加强内部管理，做好税务风险防控工作。
同时，企业应建立稳定的税务管理机制，及时更新法规，预测涉税风险，保持对税收政策的敏感度，以减轻涉税风险并确保自身税务合规。
二、对策1.加强税务合规自查和管理房地产企业应该建立完善的税务管理体系，制定内部税务合规自查制度，建立起专业的税务合规自查团队，定期进行自查和修订。
企业应多方位开展税务合规宣传教育，培训工作人员税务合规意识，提高管理水平，确保企业合规纳税。
2.合理使用税收政策和优惠政策房地产企业应积极寻找优惠政策，抓住节税机会。
企业可以通过合理的税收筹划和与税务部门的沟通，了解各种税收政策，使企业在纳税方面获得优势。
房地产代销合同中的涉税风险管控
房地产代销合同中的涉税风险管控一、引言房地产代销合同是指房地产开发企业与代销商之间签订的合作协议，旨在通过代销商的销售渠道推广和销售开发企业的房地产项目。
在房地产代销合同中，涉及到的税务问题是不可忽视的。
本文将针对房地产代销合同中的涉税风险进行详细分析，并提出相应的风险管控措施。
二、涉税风险分析1. 增值税风险房地产代销合同中，涉及到的一个重要税务问题是增值税。
增值税是指在商品流通和劳务服务过程中，按照一定比例征收的税费。
在房地产代销合同中，可能存在以下增值税风险：（1）代销商未按规定将销售额计入增值税纳税申报表；（2）代销商虚报销售额以减少纳税额；（3）代销商未按规定办理增值税发票。
2. 个人所得税风险房地产代销合同中，代销商作为个体工商户或个人独资企业，其所得应当缴纳个人所得税。
个人所得税是指个人从各种来源取得的所得，按照一定比例征收的税费。
在房地产代销合同中，可能存在以下个人所得税风险：（1）代销商未按规定申报个人所得税；（2）代销商虚报所得以减少纳税额；（3）代销商未按规定办理个人所得税缴纳手续。
3. 印花税风险房地产代销合同中，涉及到的另一个税务问题是印花税。
印花税是指对各类经济文书和交易行为征收的一种税费。
在房地产代销合同中，可能存在以下印花税风险：（1）代销商未按规定办理印花税缴纳手续；（2）代销商虚报代销合同金额以减少印花税额；（3）代销商未按规定办理印花税票据。
三、风险管控措施为了减少房地产代销合同中的涉税风险，需要采取以下风险管控措施：1. 加强合同管理房地产开发企业和代销商应建立完善的合同管理制度，明确双方的权利和义务，规范合同的签订和履行流程。
合同中应明确涉及税务的条款，包括增值税、个人所得税和印花税等方面的规定，确保双方按照法律法规的要求履行税务义务。
2. 定期进行税务培训房地产开发企业和代销商应定期组织税务培训，提高双方对税法法规的了解和应对能力。
培训内容可以包括税务政策的更新、税务申报的流程和注意事项等方面的内容，以提高双方对税务风险的识别和防范能力。
房地产企业纳税风险防范
加强企业员工对纳税风险的重 视程度，提高全员的风险意识 。
培养专业人才
通过招聘、培训等方式，培养 具备税务知识和经验的专业人 才，提高企业的纳税处理能力 。
合理利用外部资源
寻求外部税务咨询和审计服务 ，借助专业机构的力量，降低
纳税风险。
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企业因纳税问题而导致经 营受阻或面临法律诉讼等 风险，影响企业的稳定发 展。
纳税风险防范的重要性
保障企业合法权益
促进企业可持续发展
通过防范纳税风险，企业可以避免不 必要的经济损失和法律纠纷，保障自 身的合法权益。
防范纳税风险有助于企业建立良好的 税收环境，确保企业的稳定发展，促 进可持续发展。
提高企业竞争力
借助其专业知识和经验，为企业提供税务筹划和风险防范建议。
03
加强与税务代理机构的沟通与协作
及时了解和掌握最新的税法政策，共同应对和防范纳税风险。
加强与税务机关的沟通和合作
1 2
建立良好的沟通机制
主动与税务机关沟通，了解最新的税法政策动态 ，及时调整企业的税务策略。
遵守税收法规
确保企业依法纳税，不进行违法避税行为，树立 良好的企业形象。
建立激励机制
鼓励税务人员主动学习和掌握最 新税法政策，提高其综合素质。
建立考核机制
对税务人员的业务能力和工作表 现进行考核，确保其具备胜任工
作的能力。
合理利用税务代理机构的服务
01
选择信誉良好的税务代理机构
与有资质、经验丰富的税务代理机构合作，确保其能够提供专业、准确
的税务服务。
02
充分利用税务代理机构的专业优势
结论
房地产企业涉税风险管控
房地产企业涉税风险管控随着我国房地产市场的发展，房地产企业在经营过程中面临着各种税务风险。
税务风险涉及税收政策变化、税务管理不规范、税收违法行为等多种因素，对企业经营造成了一定的影响。
房地产企业需要重视税务管理，加强税收风险管控，确保企业经营合规、稳健。
本文将对房地产企业涉税风险进行分析，并提出相应的风险管控对策，以期为房地产企业的税务管理提供一定的指导。
一、房地产企业涉税风险分析1. 税收政策变化风险房地产业作为国民经济的重要组成部分，受到了多项税收政策的影响。
政府对于房地产市场的调控力度不断加大，税收政策也在不断变化。
税收政策的变化可能会影响到房地产企业的税负水平，增加了企业的税务风险。
2. 税务管理不规范风险在房地产企业的经营过程中，有可能存在税收管理方面的不规范行为，如会计核算错误、报税逾期等问题，这些不规范的行为可能导致企业税务风险的增加。
3. 税收违法行为风险在房地产企业经营中，由于税收政策的变化和税务管理不规范，企业有可能涉嫌违法行为，如逃税、偷税漏税等行为，这些行为会给企业带来严重的法律和经济后果。
1. 加强对税收政策的研究和跟踪房地产企业应建立健全的税务政策研究机制，密切关注税收政策的变化，及时了解国家对房地产业的最新税收政策，为企业的税收规划和经营决策提供参考。
2. 健全内部税务管理制度房地产企业应加强内部税务管理制度的建设，明确税务管理的责任主体和工作程序，规范税务管理的各项流程，加强内部审计和监督，确保税收申报和缴纳的准确性和及时性。
3. 提高税务风险意识房地产企业应加强员工的税收法规培训，提高员工对税务风险的认识和意识，做到依法纳税，杜绝违法行为的发生。
4. 强化税务合规管理房地产企业应建立起科学、完善的税务合规管理体系，明确责任、规范操作，加强过程监控，确保企业的税收合规性，避免税务风险的发生。
5. 积极应对税收政策变化房地产企业在面对税收政策变化时，要及时进行调整和应对，合理规划企业的经营活动，确保企业能够适应新的税收政策环境，减少税收政策变化对企业经营的不利影响。
房地产企业涉税问题
浅析房地产企业涉税问题中图分类号:f812 文献标识:a 文章编号:1009-4202(2010)01-100-02摘要随着改革开放更进一步的深入和人民生活需求的不断提高,房地产业得到了迅猛发展,增加了税收收入,其缴纳的税收总额在税收收入总量中的比重也日益增大。
但由于房地产开发、销售周期长,多个项目滚动开发,成本核算隐蔽、复杂,交易手段多样化,房地产业出现税收问题仍然很普遍。
本文通过房地产会计的实践和对现行有关房地产业税收法律、法规及规章的学习研究,综合房地产企业自身特点,现就房地产业涉及到税收问题进行一下剖析。
关键词房地产企业涉税问题原因策略一、最容易出现的涉税问题一是房地产开发企业通过与其他单位合作建房等方式,以房换地不记收入。
部分房地产开发企业由于自身资金不足和征地的需要,或是拥有土地一方的利益需要,房地产企业与拥有土地一方签订联合建房协议,建成房屋后用所建房屋顶上所换土地款,所换价值不按规定确认收入。
二是预售购房款挂在往来账面。
将预售购房款记入往来账,使得应该马上缴纳的税款变成往来流动资金,或者将预收房款开具普通收据,不开具税务机关的预收商品房收款收据或发票,隐瞒收入或不按收入原则确认收入。
预售商品房收取的预收款,在帐务处理上不做预收处理,或根本就另外记一套流水账,内部掌握,这是房地产开发企业较为普遍采用的一种手段。
三是房地产企业以商品房或门面抵工程款不记收入。
房地产开发企业属劳动密集型、资金密集型企业,开发前期资金投入大、资金短缺严重,而建筑安装工程在承接建安工程时,为了顺利拿到所招投标项目,经常出现与房地产开发企业协议首先带资入场的现象,房子建成后就以相应等值的商品房或门面抵建安工程款,只在与工程公司的往来账上记载,而不做相应的收入调整。
四是房地产企业以收据收取车库、杂物房、阁楼等售房款不记收入。
国家建设部和国家测绘局对房地产行业在办理产权登记时有规定,凡架空层高度未达到2.2米的车库、杂屋不予办理产权登记。
关于房地产开发企业所得税征管问题的思考与建议
关于房地产开发企业所得税征管问题的思考与建议随着房地产行业的迅猛发展，房地产业已成为我国国民经济的支柱产业之一，成为拉动各地区税收增长的重要组成部分。
但是目前针对房地产开发企业税收征管中仍存在一些亟待解决的问题，特别是在开发项目企业所得税的预缴与清算方面还存在很多征管问题。
本文就此方面的主要涉税问题、产生原因进行了探讨并提出了征管建议。
一、房地产开发企业所得税征管中存在的主要问题1.未如实申报收入少缴税款（1）预收账款没有按规定申报纳税一是将预收购房者的预付款挂在“其他应付款”等往来账上，或记入“短期借款”等科目，账面不反映收入；二是用自收凭证收取预收房款，存入其它银行卡上。
虽然开发商最终会因购房者需要开具发票而作收入处理，但明显减少了当期收入，减少当期应缴税金；三是将预收的定金以购房者的名义存入银行，不作预收款申报收入。
（2）隐瞒收入，私设小金库（3）收入直接抵减应付工程款，偷逃税款房地产开发商因施工方延误工期等原因收取的罚款收入不通过“营业外收入”科目核算，而直接抵减应付工程款，从而减少会计利润偷逃企业所得税。
（4）企业之间合作建房不按规定申报纳税目前房地产行业已形成多种开发形式，有一部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，形成所谓的合作建房或名义的代建房。
按照税法规定，合作建房的双方属于发生了销售不动产和转让无形资产行为，应该申报纳税，但在实际上合作双方经常出现不申报纳税的行为。
有些开发商利用以合作建房名义销售商品房，其方法不是“以物易物”，也不是一方出地，另一方出钱，而是以共同购地共同建房的名义，只就其建筑营业税及附加结算缴纳到地税，而销售房屋，则视同自建自用未申报缴纳销售不动产营业税。
2.未按规定使用发票漏缴税款房地产企业不按规定使用发票的现象非常普遍，开发商在预付给建安企业工程款时一般都没有按规定取得建安发票，而是以收据支付，这样既不能及时结转工程成本，又给建安企业造成了漏税。
房地产企业所涉税种及会计处理
房地产企业所涉税种及会计处理耕地占用税1、纳税环节：在纳税人获准占用耕地的环节一次性征收。
2、会计处理：借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费贷：应交税金——耕地占用税土地使用税1、纳税环节：房地产开发企业所开发的项目土地，从闲置、施建到完工销售全过程，每年须缴纳土地使用税。
房屋完成销售，产权转移完成后，房地产开发企业停止缴纳。
2、会计处理：①施工前的土地使用税借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费贷：应交税金——土地使用税②施工开发过程的土地使用税借：开发成本——前期工程费贷：应交税金——土地使用税③完工销售过程的土地使用税借：管理费用——税金贷：应交税金——土地使用税建设期间的土地使用税属于开发成本中的土地成本，在计算土地增值税时可以扣除，并且可以加计20%扣除。
契税1、纳税环节：房地产企业取得土地使用权，缴纳土地出让金时缴纳契税，税率一般为3%-5%。
2、会计处理：借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费贷：应交税金——应交契税在计算土地增值税时可以扣除，并且可以加计20%扣除。
印花税1、纳税环节：①房地产企业取得土地使用权，税率为万分之5。
②房地产企业签订房产销售合同时缴纳，税率为万分之5。
2、会计处理：①借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费贷：应交税金——应交印花税②借：管理费用——印花税贷：应交税金——应交印花税营业税1、纳税环节：房地产企业完成销售时，就全部营业收入缴纳，税率为5%。
2、会计处理：借：主营业务税金及附加——营业税贷：应交税金——应交营业税城建税和教育费附加1、纳税环节：按实际缴纳的营业税计征，与营业税纳税环节相同。
税率有7%、5%、3%，按当地政策。
2、会计处理：借：主营业务税金及附加——城建税和教育费附加贷：应交税金——应交城建税和教育费附加土地增值税1、纳税环节：在完成销售环节，按转让房地产所取得的增值额按超率累进税率30% - 60%缴纳。
2、会计处理：借：主营业务税金及附加——土地增值税贷：应交税金——应交土地增值税房产税1、纳税环节：①房地产企业对于自有房产，要(按财务账本所登记的房产原值+公司取得的土地使用权交易实际价值）*1.2%计算应缴房产税；②房地产企业对出租房产的房产税要用出租房产收入*12%计算来计缴；③房地产企业开发的商品房，鉴于其在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税。
房地产企业谨防涉税风险
业所得税 。而对企 业从事建筑 、安装 、 认问题
二、开发产品收入的税务处 装配工程业务和提 供劳务等 ．持续 时
理
在销售 收入实现 的确认上 国税
间跨越纳税年 度的 ，则按照纳税年度 发 ［０ ９ １ 文 件 规定 ： 企 业 通 ２０ 】３ 号
新会计 准则将权责 发生制作 为会 内完工进度或 者完成 的工作量确定 从 企业课税考虑 ，仅 以权 入 的实现 。
付借 款 的利率高于税 收政 策规定的利 会造成多结转开发成本 。
预 收账款 ”科 目计算的预计毛利 额 ， （ ）房产税和城镇土地使用税 申 三
报不实
接入 账 ，作为财务 费用列支 ，以及支 异时 ，企业未及 时做 出差异调整 ，也 导致企业所得税季度预缴额少申报 。 率上 限，并计入开发成本 。 ２ 开发企业代施 工企业 缴纳的建 ． （ 四）未按规定取得发票 有的开发 企业 自行采 购部分 电器
房地产企业谨防涉税风险 ／ 文红 金 萍
房地产开发企 业在经营过 程 中存 在的漏税 问题 ，有相 当一部 分是 因为
对政策 的不理 解或理 解有偏差而导致
的 ，并非有意偷税 。为此 ，笔者对房 地产开发企业税 收及 其会计 核算 中存
在 的问题进行 归纳分析 ，以期提 醒房 地产开发企业防范税 务风险 。
一
、
开发产品完工认定条件
国家税 务总局 《 于印发 （ 地 关 房 产 开 发 经 营 业 务企 业 所得 税 处 理 办 法 ）的通知》 （ 国税发 ［０ ９ １ ） ２ ０ 】３ 号
对房地产 开发经营业务范 围进行 了界
定 ，包括 土地的开发 ，建造 、销售住
宅 、商业 用房以及其他建筑 物、附着
房地产企业建筑企业涉税风险探讨
企业因涉税问题可能面临法律诉讼和法律责任， 影响企业的稳定发展。
02
房地产企业建筑企业常见涉 税风险
增值税风险
总结词
增值税申报不实、进项税抵扣不规范、虚开增值税发票等。
详细描述
房地产企业建筑企业在增值税方面可能存在的风险包括申报不实，如少报、漏报或虚报增值税销项税额和进项税 额；进项税抵扣不规范，如将非法的进项税额进行抵扣；以及虚开增值税发票，通过不法手段获取虚假的增值税 发票进行抵扣。
企业应对涉税风险的挑战与机遇
挑战
随着税务政策的严格和透明化，企业 需要更加注重涉税风险的防范和管理， 提高自身的税务合规意识。
机遇
对于遵守税务政策的企业，将更容易 获得税务部门的信任和支持，有利于 企业的长期发展。
未来企业涉税风险管理展望
企业将更加注重涉税风险的防范和管理
随着税务政策的严格和透明化，企业将更加注重涉税风险的防范和管理，提高自 身的税务合规意识。
制定税务筹划方案
根据企业实际情况，制定合理的税务筹划方案， 降低企业税负。
定期评估与调整
对税务筹划方案进行定期评估和调整，确保其持续符合税收政策和企业利益。
加强与税务部门的沟通与合作
建立良好沟通机制
与税务部门建立长期、稳定的沟通渠 道，及时了解税收政策变化和涉税问
题处理进展。
遵守税收法规
确保企业经营活动符合税收法规要求， 避免因违规行为引发涉税风险。
其他税种风险
总结词
房产税风险、城镇土地使用税风险、印花税风险等。
详细描述
除了上述主要税种外，房地产企业建筑企业还可能面临其他税种的风险，如房 产税风险，未按规定缴纳房产税；城镇土地使用税风险，未按规定缴纳城镇土 地使用税；以及印花税风险，未按规定缴纳印花税等。
地方城投公司接管房地产企业过程中涉税问题
地方城投公司接管房地产企业过程中涉税问题一、背景介绍随着房地产市场的不断发展，房地产企业的数量也在不断增加。
然而，由于各种原因，一些房地产企业可能会陷入经营困境，无法继续经营下去。
此时，地方城投公司通常会接管这些企业，并进行重组和整合。
然而，在接管过程中，涉及到的税务问题也比较复杂。
二、接管前的准备工作1.了解被接管企业的财务状况在接管前，地方城投公司需要对被接管企业的财务状况进行全面了解。
这包括了解该企业的资产负债表、利润表、现金流量表等财务报表，并通过分析这些报表来判断该企业是否存在涉税问题。
2.制定接管计划根据对被接管企业的全面了解，地方城投公司需要制定一份详细的接管计划。
该计划需要包括对被接管企业进行重组和整合的具体措施，并考虑到可能涉及到的税务问题。
三、涉税问题分析1.所得税问题在接管过程中，最常见的税务问题是所得税问题。
如果被接管企业存在逃税行为或税务违规行为，地方城投公司需要及时处理。
此外，地方城投公司还需要根据被接管企业的具体情况，制定合理的所得税筹划方案，以减少所得税负担。
2.增值税问题在接管过程中，涉及到的另一个重要税务问题是增值税问题。
如果被接管企业存在增值税违规行为，地方城投公司需要及时处理。
此外，地方城投公司还需要根据被接管企业的具体情况，制定合理的增值税筹划方案，以减少增值税负担。
3.其他涉税问题除了所得税和增值税之外，在接管过程中还可能涉及到其他涉税问题。
例如，企业所得到的补贴是否应该计入纳税范围内等。
在处理这些问题时，地方城投公司需要遵守相关法律法规，并尽可能减少企业的纳税负担。
四、解决涉税问题的措施1.加强内部管理地方城投公司需要加强对被接管企业的内部管理，并建立健全的内部控制制度。
通过加强内部管理，可以有效减少企业存在逃税或违规行为的可能性。
2.合理筹划税务方案地方城投公司需要根据被接管企业的具体情况，制定合理的税务筹划方案。
例如，可以通过优化企业的财务结构、调整企业的经营模式等方式来减少企业的纳税负担。
地方城投公司接管房地产企业过程中涉税问题
地方城投公司接管房地产企业过程中涉税问题引言地方城投公司接管房地产企业是一种常见的行业重组或破产处理方式。
在这个过程中，涉及到的税收问题是非常重要的，它涉及到税收政策的执行、资产评估与转让、税务风险的识别与管理等方面。
本文将就地方城投公司接管房地产企业过程中的涉税问题进行全面的分析和探讨。
地方城投公司的角色与职责地方城投公司作为地方政府的投融资平台，在接管房地产企业时扮演着重要的角色。
其主要的职责包括：1.负责与房地产企业的债权人、股东等相关方进行协商和合作，确保协调一致的重组方案的顺利实施；2.对房地产企业进行资产评估，确定其准确的价值；3.根据合法程序，承接房地产企业的资产和负债，并在此基础上重新组织和运营企业；4.管理和优化房地产企业的负债结构，确保良性的运营；5.支持房地产企业的再生产发展；6.确保相关税务纳税义务的履行，合法避税。
涉税问题的主要内容及解决方案在地方城投公司接管房地产企业的过程中，涉及到的税务问题主要包括：1. 资产评估与转让地方城投公司需要对接管的房地产企业进行资产评估，以确定其准确的价值，并在此基础上进行资产的转让。
在这个过程中，需要特别关注以下税务问题：•资产评估是否符合税务法规定的公允价值原则；•资产转让是否涉及到增值税、企业所得税等相关税种的征税；•是否存在资产重组或转让的间接转让税务问题，需要识别和处理相应的风险。
解决方案包括：•合规开展资产评估工作，确保公允价值原则的遵守；•在资产转让前进行税务尽职调查，确保税务风险的识别和管理；•合理规划并结构化资产转让，合法避税。
2. 对原企业的税收风险的传承处理在接管房地产企业的过程中，地方城投公司需要承接原企业的税收风险，并进行合理的处理。
主要涉及以下问题：•是否存在税收欠缴、偷逃、遗漏等问题；•对涉及税收风险的资产和负债的处理，是否合规；•对原企业的税收争议的处理。
解决方案包括：•对接管企业的历史税收情况进行全面审查和核实，发现隐患及时处理；•合规处理企业税收争议，通过与税务机关的沟通和谈判，尽量降低纳税风险；•与税务机关建立良好的沟通合作关系，加强对涉税政策的了解和把握。
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房地产开发企业涉税问题
作者：朱东训
来源：《管理观察》2011年第35期
摘要：随着“新国十条”、提高存贷款比率、提高存款准备金率等一系列宏观调控政策的出台，北京、上海、深圳等一线城市房价开始出现松动，现在逐渐向二线城市蔓延。
房价再次成为大家议论的焦点问题，税金作为房价一个重要的组成部分，有必要对房地产企业涉及到的税种进行深入的了解。
本文重点从营业税、土地增值税等税种入手，阐述了相应的税务处理。
关键词：房地产企业涉及税种税务处理
有个成语叫“安居乐业”，言外之意乐业的前提是安居，只有安居才能乐业。
“衣、食、住、行”中的“住”也成为当今社会物质需求中最为重要的一环。
在住房商品化、货币化的今天，房价日益成为人们街头巷尾、茶前饭后议论的话题。
11月6日，国务院总理温家宝在俄罗斯圣彼得堡表示，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。
楼市、房价再次成为大家关注的焦点。
房价无非是由土地成本、开发成本（包括：拆迁补偿费、前期费用、建筑安装工程费、基础设施费、配套设施费等）、开发费用（包括销售费用、管理费用、财务费用）、税金四个部分组成。
税金作为房价重要的组成部分，那么有必要对房地产企业涉及到的税种和相关的税务处理进行深入的了解。
1.营业税的税务处理
房地产企业开发房屋的施工方式有两种：一是房地产开发企业自备施工力量组织施工（以下称自建）；二是出包给其他建筑公司进行施工建造（以下称代建）。
自建行为和代建行为的税务处理并不完全相同，下面分别阐述营业税的处理办法。
1.1自建自售行为的税务处理
房地产开发企业自己组织建筑施工自己对外销售，按照税法规定，涉及建筑与销售不动产两个应税行为，所以自建行为应按建筑业缴纳营业税，自售行为再按销售不动产征收营业税。
自建部分须按组成计税价格计税，组成计税价格=工程成本×（1+成本利润率）÷（1－营业税税率）。
上述公式中的成本利润率由各省、自治区、直辖市地方税务局确定。
自售部分须按销售价格计税，对于价格明显偏低而又无正当理由的，主管税务机关有权核定销售额。
实例一：某房地产开发公司自建楼房10栋，建筑安装费用5000万元（核定的成本利润率为15%）。
该公司现已将其中6栋对外销售，取得销售收入4500万元。
计算该公司应纳营业税额如下：
自建行为应纳营业税=5000×（1+15%）÷（1－3%）×3%=177.84万元
自售行为应纳营业税=4500×5%=225万元
应缴纳营业税=177.84+225=402.84万元
1.2代建自售行为的税务处理
房地产开发企业出包给其他建筑公司施工自己对外销售，按照2008年11月5日国务院第34次常务会议修订通过，2009年1月1日施行的《营业税暂行条例》及实施条例规定，只涉及销售不动产一个应税行为，自售行为按销售不动产征收营业税。
代建过程中，房地产开发企业不再对施工企业进行代扣代缴营业税，由施工企业回机构所在地自行申报缴纳营业税。
2.土地增值税的税务处理
土地增值税是房地产开发企业的重要税种之一，重要性不次于营业税，对利润的影响也比较大，因此正确计算土地增值税的应纳税额显得非常重要。
计算应纳税额分为四个步骤：（一）计算增值额；（二）计算增值率；（三）依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率；（四）依据适用税率计算应纳税额，公式为：应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。
通过该公式可以发现计算土地增值税的关键是确定扣除项目金额，下面以实例加以说明。
实例二：某房地产开发公司开发楼房对外出售，取得销售收入5000万元，支付土地出让金1000万元，开发成本1800万元，缴纳营业税、城建税及教育费附加275万元，当地政府规定开发费用的扣除比例为10%，另外房地产开发企业允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和加计20%的扣除。
计算应缴纳的土地增值税如下：
扣除项目金额=1000+1800+（1000+1800）×10%+275+（1000+1800）×20%=3915万元
增值额=5000-3915=1085万元
增值率=1085÷3915≈28%
应缴纳土地增值税=1085×30%－3915×0=325.5万元
3.其他税种的税务处理
3.1城市维护建设税和教育费附加
城建税与教育费附加以“三税”为计税依据，对房地产开发企业而言，以实际缴纳的营业税为计税依据。
根据企业所在地的不同，分别适用7%、5%、1%的城建税税率。
教育费附加比率为3%，现在有些地区还开征地方教育费附加。
3.2房产税
房地产开发企业开发的商品房在出售前，对该企业而言是一种商品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在出售前不征房产税。
但对出售前开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
开发企业将出售前闲置的商品房出租的，租金收入为计税依据，税率为12%；自己或出借给他人使用的，房产税的计算公式为：应纳税额=房产原值×（1-原值减除率）×1.2%
3.3城镇土地使用税
房地产开发企业建造商品房的用地，除经批准开发建设经济适房用地外，对各类房地产开发用地一律开征城镇土地使用税。
城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，实行分级幅度税额。
另外，房地产开发企业还会涉及到契税、印花税、企业所得税、个人所得税等等，其税务处理同其他企业差别不大，在此不再赘述。
◆
参考文献：
［1］税法（Ⅰ）/全国注册税务师执业资格考试教材编写组编.北京：中国税务出版社，2006.1
［2］税法（Ⅱ）/全国注册税务师执业资格考试教材编写组编.北京：中国税务出版社，2006.1
作者简介：
朱东训（1975.7-），男，汉，山东淄博人，大学学历，会计师，审计师，就职于淄博师范高等专科学校。