房地产整体策划报告书33
房地产项目建议书5篇
房地产项目建议书5篇房地产项目建议书篇1一、工作目标1、销售目标计划一年之内完成销售总额的60~70%，达到盈亏平衡点。
2、广告目标通过全方位、立体式的促销，整体包装、集中轰炸，达到向目标客户和潜在客户推荐____花园的目的，实现预期效果。
3、广告诉求目标客户：（1）、第一客户：CBD商圈及附近区域的高层白领人士、周边私营业主（2）、潜在客户：投资者主要运用工具：（1）、东二环、东三环、朝外大街、工体、富国海底世界等周边的广告路牌及其它方式传达信息；（2）、大中型活动；（3）、报纸广告；（4）、高尚直投杂志；（5）、电台（103.9兆赫）；二、入市总体安排一般而言，楼盘项目入市操作分为四个阶段：认购期、公开期、强销期、持续期；从项目的进展来看，现阶段____花园的上市销售工作主要为两个最重要的时期：8月8日（暂定为“____花园父亲节”）的内部认购期和9月9日（暂定为“____重阳健康节”）的公开发售日，我们的工作将围绕着这两个阶段来准备。
为此，我们将这两个阶段，划分为5个时间段来进行准备工作：1、前期准备期：.5.~.72、形象导入期：.7.1~.7.293、预探市场期：.7.30~.8.74、内部认购期：.8.8~.9.95、正式开盘日：.9.9备注：形象导入期与预探市场期可部分结合进行附表3：入市总体时间安排表：5月~9月工作内容时间安排5月 6月 7月 8月 9月广告的宣传设计及制作●●宣传计划的实施●●销售人员的招聘、培训、市调●●推广方案的确定及定价●●内部登记、咨询及认购●●策略的微调●●正式发售●三、推广策略1、推广分析本项目的客户定位为高级白领和私企老板；相对而言，私营老板可以理解，但白领这个词汇的目标太大，范围太广，容易产生混淆；为此，我们将这个层面继续细分。
所谓白领阶层即为中等收入者即个人基本月薪在5000元以上或双人家庭月薪在8000元以上者，而白领的高层收入者无疑就会将这个收入再提升一个档次（个人基本月薪在10000元以上或双人家庭月薪在16000元以上者）；通过我们对周边市场和工作人群的了解及分析，我们认为以下人士极有可能是我们的第一客户对象：CBD内外企工作在5年以上的，占具高层职位者公司老板小型私营业主高级技术人员高级管理人员此部分人士绝大部分拥有共同的特征：35岁以上、素质较高、生活富裕、工作压力较大、强调身份、强调个性与品牌、崇尚自然与健康等等。
2021年有关房地产销售方案4篇
2021年有关房地产销售方案4篇房地产销售方案篇1一、营销概况：房地产系不动产的商品概念，与其他商品有着本质截然不同的区别，不同于买件衣服那样随心所欲，这是因为买房子价位高，耐用性长。
买主务必经过审情度事、权衡利弊的反复斟酌才能作出决定，而且反弹心理很强，稍有不称心就会改变主意，买主思考的问题，内容丰富，错综复杂，既要考虑得天独厚的地理条件，又要科究优雅舒适的自然环境，楼质、交通、音贝、污染、安全等诸方面的慎之有慎。
由此可见房地产营销深度广，难度大，负荷重，企求在房地产营销上取得卓然显著的成效，并非轻而易举、弹指一挥间，必须加强重视大脑智力投资的力度，具备冰冻三尺非一日之寒的韧劲和毅力。
二、创意理念：房地产营销策划方案要达到尚方宝剑的强大韧劲和力度，必须在创意理念上形成：1、具有高度的自信野心;2、富于竞争，且乐此不倦;3、头脑敏锐，不拘传统;4、感性认识和理性认识相处融洽;5、注重历史，尊重现实，睽重未来。
三、构思框架：1)以塑造形象为主，渲染品味和意念;2)展现楼盘的综合优势;3)体现楼盘和谐舒适生活;4)直切消费群生活心态。
四、实战流程：1、形象定位：对楼盘的综合素质进行整体概括，揭示楼盘从地理位置、物业档次到设计思想、具体细节等到方面的高起点定位。
所谓高起点完全可以从楼盘的整体设计中体现到：吸取园外、境外高档物业经验，处处顾及住户需要，大到小区环境规划设计和公共空间的审美安排;小至空调机位、公共过道采光以及住户户型设计等等,都进行精碉细凿，力争完美。
好东西总有不同之处，因而“不同”二字构成了楼盘这一高档物业的形象基础，使它有机会从众多物业中脱颖而出。
比如：地理位置不同，交通条件不同，物业品质不同，发展商信誉不同，人均拥有空间不同，升值潜力不同，车位数量不同，小区规划不同。
这“八种不同”的明知故问句子成为开发商向楼盘消费对象阐述物业优势的重要线索。
2、主要卖点：对楼盘进行全面分析研究，概括为四个方面的卖点构成：1)地理位置;2)、楼盘设施结构;3)、楼盘做工用料;4)、户型设计。
【房地产】金都广场项目策划报告
【房地产】金都广场项目策划报告项目策划报告书第一部分：市场分析一、宏观环境分析1．2001-2020年珠海都市总体规划2003年5月，珠海市最新都市总体规划获国务院批准，《总体规划》的获批，珠海的都市定位为“珠江三角洲中心都市之一，东南沿海重要的风景旅行都市”。
这对珠海的建设和进展起到良好的指导和促进作用，同时阻碍着珠海工业、商业、房地产业、旅行业、第三产业等的进展，战略性刺激珠海经济的提升。
2．港珠澳大桥、广珠轻轨铁路兴建在即港珠澳大桥经国务院立项并预备兴建，对珠海的进展有着非同平常的阻碍力。
广珠轻轨铁路立即动工，珠海以后将成为中国华南甚至含大西南在内的交通枢纽都市，从而带动人流、物流、资金流、信息流在珠海的流通，加上珠海本身的公路网建设，势必使珠海从一个尽端性都市真正提升至区域中心枢纽都市的战略地位。
3．良好的政策环境珠海市政府树立建设“三个基地、一个中心”的目标任务，主动实施“科教兴市、实业旺市、环境强市、文化盛市”的四大战略，大力推进“工业西进，都市西拓”和新型工业化，使珠海经济增长摆脱多年来依靠政策性驱动坚持增速的被动局面，开始显现企业（专门是外资工业企业）自主投资，消费结构升级和出口需求增加为动力的扩张势头，全市经济取得跨过式进展。
4．与港、澳经济合作加大如果讲港、珠、澳大桥从交通硬件设施方面奠定了加大珠、港、澳经济往来的基础，那么，CEPA的签署则从政策软件方面促进珠海与港、澳的经济合作。
小结：一个都市房地产的进展依靠那个都市整体经济的进展，相对地，房地产业的进展也能拉动都市经济的增长。
住宅市场是一个都市经济进展的晴雨表，珠海市新一轮的都市与经济进展战略，以及政府出台的有关政策，关于本项目来讲都可谓为利好消息。
二、珠海市房地产市场概况1．2003年珠海房地产统计二级市场2003年珠海城中旧村改造工程共完成投资25.89亿元，105万平方米回迁房交付使用，商品房竣工面积154.78平方米，比上年减少7.6%；商品房销售额39.21亿元，比上年增长8.3%；销售面积121.75面平方，比上年增长6.6%。
房地产策划方案范文
房地产策划方案范文
根据市场调研及客户需求，我们为您提供以下房地产策划方案：
一、市场定位
我们将主要定位于高端市场，打造高品质的房地产产品，满足高端客户对生活品质的追求。
二、产品定位
我们将推出高端住宅产品，注重设计、品质和服务，让客户体验到舒适、便利的生活。
三、运营策略
我们将通过多渠道营销和品牌宣传，提升品牌知名度，吸引更多优质客户。
四、售后服务
我们将建立健全的售后服务体系，提供专业的售后保障，保证客户的满意度和信任度。
五、市场营销
我们将充分利用互联网和社交媒体等渠道，进行精准营销，提高产品的曝光度和影响力。
六、团队建设
我们将注重团队建设和人才培养，提升员工素质和专业能力，为客户提供更优质的服务。
七、未来发展
我们将不断创新产品和服务，积极开拓国内外市场，实现可持续发展和长期增长。
以上就是我们的房地产策划方案，希望能够得到您的认可和支持。
我们将以诚信、专业、优质的服务，实现与您共赢的发展目标。
房地产销售方案四篇
房地产销售方案四篇房地产销售方案篇1一. 销售节奏(一)销售节奏的制定原则：推广销售期指从市场导入开始至产品开盘销售，较大规模的项目一般持续3-4个月的时间，因为-项目一期体量较小，建议以2个月左右为好，再结合以实际客户储备情况最终确定;另外，由于销售节点比工程节点易于调整，一般情况下为项目部先出具基本的工程节点，据此营销策划部制定销售计划。
制定本计划的重要节点时间时，未与工程部跟进。
故本销售计划相关节点只是初稿。
待工程节点确定后，再最终定稿。
1. 推广销售期安排3-4个大的推广节点，节点的作用在于不断强化市场关注度，并使销售保持持续、连贯。
2. 鉴于年底临近过年的情况，开盘销售强销期应避开春节假期。
3. 开盘销售前应确保样板区、样板房景观、工程施工达到开放效果。
(二)销售节奏安排：1. 10月底—12月，借大的推广活动推出-项目2. 10月底—11月初，召开产品发布会，正式启动某项目，同时策划师对市场进行第一次摸底。
3. 1月中旬，开放样板房，同时策划师对市场进行第二次摸底。
4. 1月下旬，春节之前，开盘销售强销。
二. 销售准备(1月15日前准备完毕)1. 户型统计：由工程部设计负责人、营销部-共同负责，于__年12月31日前完成鉴于-项目户型繁多，因此户型统计应包含对每一套房型的统计，包括户型、套内面积、户型编号、所在位置。
2. 销讲资料编写：由营销部-、策划师负责，于12月31日前完成-项目销将资料包括以下几个部分：购买-的理由：产品稀缺性销讲基本数据：-的主要经济指标、户型面积统计、配套情况、建筑风格、景观设计、交通情况、交房时间、主要交房配置、物管收费;涉及到设计单位的，由其出具销讲材料。
12月31日前，由-整理后，统一作为产品和项目优势说辞。
建筑工艺及材料：需要在__年12月15日前由工程部出具项目采用的新工艺材料，新技术等基本基本资料。
12月31日前，由-整理后，作为材料工艺说辞。
房地产市场调研报告(最新6篇)
房地产市场调研报告（最新6篇）随着人们自身素质提升，报告的适用范围越来越广泛，多数报告都是在事情做完或发生后撰写的。
那么一般报告是怎么写的呢？下面是精心为大家整理的6篇《房地产市场调研报告》，我们不妨阅读一下，看看是否能有一点抛砖引玉的作用。
房地产市场调研报告篇一关注民生，让百姓实现住有所居的目标，是党委、政府的中心工作之一，也是政协组织关心的重要议题。
为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因，促进榆林房产业的健康有序发展，按照XX年榆林市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。
为了切实搞好这次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。
视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。
现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下：一、基本情况近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅三位一体的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。
XX年至XX年10月份，全市共建成商品房面积210.6万㎡，完成销售面积136.8万㎡，空置面积74.0万㎡，空置率为35.2%，其中XX年1-10月份全市建成商品房面积49.1万㎡，销售27.2万㎡。
XX年榆林市区商品房均价1646元/㎡，XX年涨至2300元/㎡，XX年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡，XX年1-10月份，高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。
尽管XX年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。
(房地产策划方案}中海地产号地块住宅项目策划报告P
（房地产策划方案）中海地产号地块住宅项目策划报告P中海地产苏园（2005）07号地块项目市场定位策划报告目录一、项目概况1、苏项目地块区位环境分析 (6)2、周边环境分析 (6)3、项目所在区域规划情况分析 (7)3.1项目自身概况 (7)3.2项目周边区域规划 (8)二、项目市场环境分析1、苏州市房地产经济背景分析……………………………………….…..…,,,91.1苏州市概况 (9)1.2苏州市宏观经济影响关系分析 (11)1.3苏州市城市规划概况及对本项目的影响 (25)1.4苏州市房地产政策概况对本项目的影响2、苏州市区房地产市场情况调查 (28)2.1 苏州近几年房地产态势分析 (32)2.2苏州房地产2006年发展态势总结及预测 (33)2.3苏州市区房地产市场调查分析 (35)2.4苏州市区二级市场（商品房市场）分析 (38)2.5苏州市区三级市场（二手房市场）概况及分析 (42)3、苏州市区房地产区域市场调查 (42)3.1苏州房地产市场区域板块分析 (46)4、苏州工业园区房地产市场 (46)4.1园区房地产发展及走势 (48)4.2近年内各年度园区供应及销售情况 (48)4.3园区商品房价格走势及与其他片区房价比较情况 (49)4.4园区未来房地产市场分析与预测 (57)4.5典型个案和基准竞争对手分析 (61)三、苏州各类物业分物业形态专题分析1、苏州各类物业形态的发展情况 (69)1.1写字楼 (69)1.2类别墅 (70)1.3多层等低密度住宅 (75)1.4高层及小高层住宅市场 (76)2、苏州各类物业市场的主要特征 (79)3、苏州各区域典型个案分析 (80)四、消费者需求分析1、区域内购房者细分及需求分析 (84)1.1何谓市场需求? (84)1.2我们的需求者在哪里? (84)1.3需求者购买因素分析 (85)2、消费者需求分析 (87)2.1私营业主 (87)2.2政府官员 (89)2.3本地高收入职业经理人 (90)2.4外来高收入职业经理人 (93)2.5等自由职业者 (95)2.6投资客户 (97)五、本项目分析及定位1、本项目SWOT分析……………………………………………………..2、本项目整体形象定位…………………………………………………….3、本项目可能发展物业形态的目标客户定位…………………………….3.1目标客户职业分析……………………………………………………………………3.2目标客户来源地及比例分析…………………………………………………………3.3目标客户家庭成员构成分析…………………………………………………………3.4目标客户可承受总价范围段及各自比例……………………………………………3.5目标客户可承受面积范围段及各自比例……………………………………………3.6客户特征描述…………………………………………………………………………3.7客户行为习惯分析……………………………………………………………………4、楼型（物业形态及配比）定位………………………………………….5、价格定位、分析与建议……………………………………………….…6、户型建议……………………………………………………………….…六、产品多方案配比建议1、经济成本分析………………………………………………….………….2、总体规划分析……………………………………………………………..3、针对消费群分析…………………………………………………………..4、分期发展规划分析………………………………………………………..5、销售分期分析…………………………………………………………….七、营销概念主题与项目规划概念的结合点1、概念产生的背景………………………………………………………….2、概念主题的诠释……..……………………………………………………3、案名诠释…………………………………………………………….…….一、项目概况1、项目地块区位环境分析07号项目地块位于苏州新加坡工业园区金鸡湖西南岸，东临金鸡湖，西接星港街，南靠机场路，北面垂柳路；可以说是近几年来园区湖西的稀有临湖观景板块。
房地产项目营销策划方案报告书(四篇)
房地产项目营销策划方案报告书(四篇)房地产项目营销策划方案报告书篇一1、信心比黄金更珍贵快速回款减少成本增加利润2、创新驱动发展战略主动出击全城营销全员工营销3、走非常路策略钱用在刀刃上4、走安利销售方式一、老客户推荐策略1、老客户上门或上单位，带上礼品(约200-300元)，带上诚意，每推荐一个新客户，奖1000元，推荐10新客户，再补奖3000元。
2、召集安阳跑保险人员，举行产品推介会，每个保险人员推荐一个新客户，奖1000元。
3、召集老客户晚上聚餐，增进感情，介绍产品优势，每推荐一个新客户，奖1000元，推荐10新客户，再补奖3000元。
二、教师策略寻找热心教师，每推荐一个新客户，奖1000元，推荐10新客户，再补奖3000元。
三、单位策略主动联系友好单位，到单位去推销，单位主要负责人推销十套房，自己购房在正常优惠上，再去掉1.5万元。
四、各县城、乡镇、主要大村策略1、发短信、进行派单，每个县，约需2万元。
2、寻找当地联络人，每推荐一个新客户，奖1000元，推荐10新客户，再补奖3000元。
3、在主要地段，考虑价格的.基础上，可做些广告。
五、派单策略继续原派单，到乡镇、县城去，到安阳市主要单位去。
六、其他1、直接按排售楼员，到客户家里或单位里。
按排售楼员与客户吃饭。
2、加大催款力度，定房时，签定协议，协议上注明，一个星期内交到贷款40%。
一次付清全部交清。
否则不再接收此客户定房。
3、各县城、乡镇、主要大村到项目部应考虑车辆，中午考虑吃饭、送礼品等。
(因为在县城、乡镇、主要大村一户可带动多户。
)4、加大现有售楼员思想教育，提高信心。
5、单页上用词直接，如“安阳东区最优位最低价一口价”等。
如“无融资、无贷款公司”等。
6、每个购房户，在价格上，有原则，也要有方式。
7、提早回款，把银行贷款或个人款还了，我保证完全可行，也就是说把利息让给客户，我们也同时卖了房，一举两得，很好。
房地产项目营销策划方案报告书篇二1、信心比黄金更珍贵快速回款减少成本增加利润2、创新驱动发展战略主动出击全城营销全员工营销3、走非常路策略钱用在刀刃上4、走安利销售方式一、老客户推荐策略1、老客户上门或上单位，带上礼品(约200-300元)，带上诚意，每推荐一个新客户，奖1000元，推荐10新客户，再补奖3000元。
房地产策划案范文3篇
房地产策划案范文3篇本文是关于房地产策划案范文3篇，仅供参考，希望对您有所帮助，感谢阅读。
房地产策划案范文1一、活动目的和背景本次房地产开盘活动初定时间为20xx年6月19日，星期六。
从20xx年度至今年五月份在"亿万酒店"项目的推广，再加上5月下旬开始的媒体推广到现在，"太极景润花园"在市场上已经具有一定的知名度，通过媒体推广和销售接待，客户群对项目的了解已经趋于成熟，同时根据从6月6日到现在的项目销售情况统计说明，项目的已放号客户群中准客户所占比例较大，预计到开盘前夕，项目放号量将会持续增加，因此开盘活动的市场背景条件应该说是比较成熟的，同时通过一段时间的推广，项目也已到了必须开盘的时候，再推迟势必会造成客户的流失。
房地产开盘活动紧紧围绕"销售"为中心，通过一系列的包装等工作，在开盘后两天内争取达到30~40%的成交率，同时将"太极景润花园"的市场知名度和美誉度扩大化，为一期项目的销售成功和今后二期的推广、销售打下坚实的基础。
二、活动时间20xx年6月19日(星期六)三、活动地点太极景润花园项目销售中心现场四、房地产开盘策划方案主题思路定位强调氛围突出品位提升档次有条不紊圆满成功1) 通过开盘当天在周边及现场的包装和庆典活动，给项目渲染出浓烈的喜庆氛围，突出表现项目的开盘盛典。
2) 通过在售房部现场的包装和水酒供应，工作人员的细微服务来突出表现项目的品位和档次，让到来的客户都能从现场感受到一种尊贵感和荣誉感。
3) 通过合理的区域划分，有效的活动流程安排，现场工作人员工作职责的合理分配以及对客户关于"选房、购房流程"的讲解和传达，有条不紊地对开盘当天的现场人流人群进行有效合理的控制，以使整个项目现场感觉有次序、有、层次，整个项目现场有条不紊。
4) 通过一系列的工作辅助，最重要的是在销售过程中抓住客户心理，充分利用好销控掌握的方法，以置业顾问来积极调动购房者的迫切心态，以使之达到成交，签定相关合约。
2023房地产主题活动策划方案精选6篇
2023房地产主题活动策划方案精选6篇房地产主题活动策划方案1在去年金融危机之前，我们国家的房地产市场一片繁荣，楼房的价格被炒到了历史，不过在我看来只不过是虚假的繁荣，果然自从全球金融危机到来之后，我们国家的楼市持续低迷，虽然房地产厂家想出了多种促销方式，不过似乎作用一直不大。
房地产的持续低迷也影响了国家经济的发展，所以很多地产商在投资的时候更加谨慎了，一般的地段是不会再投资了，不过已经盖好的楼房却需要销售，我做房地产策划工作已经很多年了，奉命写出了房地产公司营销策划书。
一般说来，“营销策划书”并没有统一的格式和内容，但是，大部分的“营销策划书”都是针对发展商的需要而撰写的，通常包括下列内容：一、研展部分1、项目简介。
其内容包括开发商、基地面积、总建筑面积、住宅面积、公建面积、容积率、绿化率、建筑密度、停车位、自行车停放面积、住宅总套数、地理位置等。
2、区域市场分析。
其内容包括地理位置、交通配套、个案市调等。
3、swot分析。
主要是在区域市场分析的基础上分析本案的优势(strength)、弱点(weakness)、机会点(opportunist)及存在的问题(threats)。
4、客源分析。
包含客层分析、年龄层分析、客户________分析等。
通过对目标客户的分析，从而可以对产品进行定位。
这部分内容通常可以用饼图来显示，较直观。
5、产品定位。
包括产品建议、价格建议及付款建议。
在产品建议中必须罗列出为什么这样定论的理由和房型配比建议，在价格建议中也要罗列出定价的理由和随工程进度和销售率可能达到的价格。
二、企划部分包括：1、广告总精神。
2、诉求重点。
3、np稿标题初拟。
4、媒体计划。
三、业务部分主要包括销售阶段的分析、业务策略及执行计划两大部分。
其中销售阶段分析一般分为三阶段(引导期、强销期、持续期)做详细阐述。
业务策略及执行计划也分为三部分：策略拟定、销售通路及业务执行等做一一陈述。
完成了以上研展、企划、业务三大部分的报告后，一份提案报告书基本上出来了，但最后不要忘记还有一个关键的事情必须在报告书里涉及，那就是与开发商的“合作方案”，营销公司一般可以有三种代理的方式：(1)纯代理;(2)代理(即包括广告);(3)包销。
房地产楼盘销售方案7篇
房地产楼盘销售方案7篇（最新版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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房地产销售方案模板八篇
房地产销售方案模板八篇房地产销售方案篇1房地产营销策划的重要环节按照现代市场营销观念，营销策划要贯穿房地产开发经营的始终。
前营销与后期的'销售（推销）一样，都是房地产营销链中不可缺少的一环。
当开发商有了投资意向后，通过对房地产市场的供求、软环境的调查与分析，以及对市场的定位，财务上的可行性分析等一系列前营销活动，最终作为投资决策。
由于前营销最能体现“发现愿望并满足他们”营销的本质属性，因此，与房地产开发的后期推销工作相比，前营销还是房地产策划的最重要的组成部分。
如果没有前营销的介入，开发商就很难真正把握市场需求，其开发出来的商品房也无法顺利的销售，甚至带来商品房长时间闲置及资金积压的风险。
房地产营销策划的最前端房地产开发大致要经历如下阶段：投资意向、地块选择、市场调查、产品定位、投资报酬分析、投资决策、方案设计、建筑规划、广告企划、业务行销、物业管理、企业形象整体策划等，对前6个阶段进行的营销策划活动就是“前营销”。
从房地产开发整个过程看，房地产的前营销与后期的推销工作相比，则处于整个营销策划的最前端。
这里应该说明两个问题。
第一，前营销不同于房地产开发的前期工作。
如房地产估价师执业资格考试指定辅导教材里，把房地产开发划分为房地产开发投资机会选择与决策、前期工作、建设阶段、租售阶段、物业管理等几个阶段，认为前期工作是在确定了具体开发地点与项目之后，在购买土地使用权和开发项目建设过程开始以前需要做的工作。
由此可见，前营销是在“前期工作”之前进行的营销策划活动。
第二，前营销是在“拿到地块”之前进行的营销策划活动。
洪建宁在《前营销——房地产开发制胜的密诀》一文论述房地产前营销的必要性时指出：“大多数的开发商拿到地块后不去认真做市场调查工作，而是凭自己的感觉、老经验得出一些粗造的产品概念”，他实际上把前营销看作是“拿到地块”之后进行的营销策划活动。
笔者认为，前营销是在“拿到地块”之前，因为拿到地块表明投资者已经做出了投资的决策。
住宅楼建设项目合约策划报告
中海**园三期A区项目合约策划报告一、项目概述中海**园项目位于中山市沙溪镇, 项目占地约30万m2, 总建筑面积约33万m2, 三期总占地约190755 m2,总建筑面积223234.04m2, 其中三期A区建筑面积为109410.18m2。
三期A区项目计划开工日期为2007年06月25日, 竣工日期为2008年08月7日, 总发展时间历时402天。
二、合约策划综述（一）目的为预控、指导下一步的工程管理, 协调合约各方关系, 控制成本管理工作, 有必要在项目前期阶段制定出良好的合约管理体系、合约工作计划表等, 以确保相关的节点目标和成本控制指标得以实现。
（二）合约分判总体思路1.本项目拟采用不完全总承包模式。
2.土建总承包需完成主体结构施工内外粗装饰施工, 并承担现场全面管理及协调的责任。
3.指定分包范围（见架构图）。
4.甲供材范围（见架构图）。
5.合同模式: 原则上采用施工图招标, 总价包干的模式。
6.特殊项目, 如白蚁防治、房地产测绘、管道煤气、有线电视等垄断行业,采用议标的形式直接委托, 对其报价进行核价和谈判。
7.工程招标前, 项目部应编制现场要求, 明确工期、工程范围；设计管理部应详细明确工料标准, 特别是甲指乙供材料, 应提前确定品牌、规格,便于投标单位的准确报价以及我司的成本控制。
8.工程招标前, 合约管理部必须组织项目部、设计管理部、发展管理部等相关部门对投标单位进行考察和选择, 考察合格后方可进行投标报价。
原则上每个工程必须由三个以上合格单位进行投标报价。
为了控制造价, 分判工程在评标时会根据报价情况及实际需要进行二次、三次报价以及议价等程序, 原则上是合理低价中标。
投标单位在回标时, 必须按我方要求提交用于该工程的主要材料样板供我司审核, 并需经设计管理部书面确认。
工程定标后, 所有样板必须封板并妥善存放于项目部。
（三）合约管理架构见下页图1: 中海**园三期A区项目合约管理架构图。
2023年房地产项目建议书范文合集六篇
2023年房地产项目建议书范文合集六篇房地产项目建议书篇1一、项目建议书是房地产开发企业根据国民经济和社会发展的长远规划、行业规划、地区规划的要求，结合各项自然资源、市场预测与分析，在基本条件后向国家、地区项目主管部门推荐的建设性材料。
建议书的形成，是基本建设程序中最初的阶段，是工程项目准备阶段的开始，项目建议书不仅是确定项目建设的依据，也是具体设计的依据。
二、房地产开发建设项目的建设书的内容（一）项目名称、建设单位、主管部门（二）项目提出的必要性的依据，主要写明建设单位的现状。
拟建项目的名称、拟建的性质、拟建成地点及建设的必要性和依据。
（三）项目建设方案主要是指项目的初步建设方案。
建设规模、主要内容和功能分布。
（四）建设条件指项目建设的各项内容的进度和建设周期。
（五）初步建设计划指项目建设和各项内容的进度安排和建设周期。
（六）项目建设后的经济效益和社会效益。
（七）项目建设投资概算及资金________指项目投资总额及主要建设的资金安排情况，筹措资金的办法和计划。
三、项目建设书的编制（一）主管部门的编制建设单位提出项目建议后报主管部门，由主管部门组织专门人员按有关要求编制项目建议书，其基本程序是：建设单位提出的项目设想，所请主管部门编制项目建议书，主管部门完成编制任务书并报请有关部门审批。
（二）建设单位编制指由建设单位负责人指令本单位专来机构编制项目建议书。
其程度是：专业机构提出设想，建设单位负责人决策认可后由专业机构编制建议书并报有关部门批准。
（三）专业设计单位编制建设单位提出设想后，提交专业设计单位编制建议书，专业设计单位完成建议书编制书后报有关部门审批。
这一方式适用于规模大，技术要求较高的民用建设项目。
房地产项目建议书篇2__X市作为宁夏新兴的旅游城市，随着旅游经济的快速崛起，带动了相关产业的发展，中卫的城市建设也步入了发展的快车道，为中卫的房地产市场提供了广阔的发展空间。
宁夏懿鑫煤业作为从中卫走出去的企业，为了回报家乡的关心与厚爱，积极投身到__X市的城市建设中，就懿鑫煤业取得开发权的土地，我们提出如下开发建议：一、属性描述(一)地段属性：1、本宗土地为原__X市一中校址，地处__X市鼓楼东街，在__X市最繁华的鼓楼东北拐角逸兴大酒店的东边，南临鼓楼东街，临街地界长度约50米，其它三面均未直接临街。
房地产策划书(18篇)
房地产策划书（18篇）房地产策划书房地产策划书（精选18篇）房地产策划书篇1对公司拟投资项目进行初步考察，掌握基本情况和信息，制订具体的市场调查计划，开展正式的房地产市场调研工作，提出项目操作的初步总体思路，对项目入行初步的市场定位，为公司管理层的投资项目决策提供依据。
主要工作内容：一、对项目位置、规划红线图、项目相关的法律手续文件、项目周边环境、项目所在区域的市政规划入行了解熟悉;二、开展房地产市场调查①市场环境调查分析对项目所在地的城市规划、宏看经济、人口规模、土地资源和房地产市场入行考察②房地产市场调查分析对项目所在地的房地产市场供给、需求状况、价格现状和趋势、产品类型及市场缺位、销售渠道入行具体调查。
三、项目初步定位根据相应的市场研究分析后，初步明确项目的形象定位、产品定位、价格定位等，为项目开发提供切实可行的依据。
四、提出初步的项目操作总体思路。
第二阶段：项目开发阶段跟踪动态市场行情，进行竞争楼盘和竞争对手调查、消费者调查，对本开发进行优劣势分析，入一步明确的项目市场定位和项目的总体操作思路，提出相应的营销策略;主要工作内容：一、开展房地产市场动态调查深入了解项目所在区域的房地产市场供应、需求状况，价格现状和未来发展趋势，产品类型、销售渠道。
二、开展竞争楼盘和竞争对手势态调查分析①竞争楼盘扫描②替在竞争对手入入可能扫描;③供给量分析④竞争对手的产品分析，包括房型、规划、土地、综合配套;⑤竞争对手的市场定位及趋向⑥竞争对手的价格基准分析⑦竞争对手的背景和实力。
三、进行消费者调查，明确项目的目标客户群①消费者的二手资料分析②竞争对手消费者轮廓描述(职业特征、消费关注、消费心理、产品选择)四、明确项目的市场定位，明确项目的总体操作思路根据深渗透的市场研究分析后，明确项目的形象定位、产品定位、价格定位等;明确项目的总体操作思路①产品分析②本项目的SWOT分析(优劣势分析)基于SWOT分析(优劣势分析)提出针对性的营销策略五、战略分析与规划①项目卖点回纳②营销总策略③销售价格总策略④总推案分阶段策略⑤公关与宣传总策略⑥营销推广项目的策划*各阶段推广主题策划*各阶段营销分析与总汇*各阶段市场动态分析与对策*各阶段客户总体分析与推盘策略渗透市策划、强销策划、促入策划对本项目进行分析六、最终确定销售渠道选择①自售②代理：通过邀请招标或公开招标等方式确定入围的专业物业代理公司对项目进行交底，要求各投标代理公司各自提交营销策划报告组织公司相关人员对《营销策划报告》入行评审，选取最优方案，确定物业代理公司。
保定某房地产项目发展报告
目录第一局部工程全然情况一、宗地描述〔一〕地理位置本地块位于保定市主城区的东北部，北市区二环内，距离北二环大约800米，距离保定市成熟商务金融中心大约10-15分钟车程。
〔二〕地块四至东：恒祥北大街，宽度为50米的双向六车道快速路，现状路况较好。
路对面为空地，已建设高层住宅，并由一家开发商猎取开发权，只是由于资金咨询题无法及时开工。
南：复兴中路，宽度为50米的双向六车道快速路，人流和车流较大。
路对面差不多开发的住宅楼和一些临时建筑。
西：中的瑞祥大街，现状为一条水泥小路，路宽大约5-6米，路面状况较差。
路西侧为保定市第一体育运动学校。
瑞祥大街全面修通时刻不行估量。
北：路，现状为耕地以及苗圃。
附照片地块东侧恒祥北大街小区西侧瑞祥大街现状地块南侧复兴中路地块北侧的耕地和苗圃〔三〕用地规模工程地块面积大小为222,080㎡，约333亩，在保定市场确实是基本比立大规模的住宅用地。
整个地块呈不规那么的多边形，要紧是由于地块西南角大约60亩的用地被其他开发商占有。
〔四〕地块现状本地块现状为空白耕地，地表较为平坦。
地块范围内有一条宽约3米明渠用来给四面工厂排污水。
地块西北侧有少量电线杆。
这些需要开工之前进行整改。
附照片地块地表现状地块内的排污渠排污渠和电线杆二、地块周边配套分析1)周边管网差不多通达；2)周边道路修建通达情况良好。
3)上水、下水周边配套已具备。
4)地块周边短距离内无集中商业效劳，大型商业、超市、文化娱乐类均在政府都市中。
可见，本地块作为居住工程，全然具备了开发、交通的便利条件。
但要提高人气，促进销售，需要完善小区的商业配套。
三、地块所在区域综述保定处于一个旧城改造、建设新城区的进程中，其市内全然不存在集中大规模的新兴居住区。
当地居民公认的最适宜居住的地点要紧是东部军校广场四面和本地块所在的北部。
本地块所在区域差不多为集中居住区，并同时由多家开发商猎取了周边地块的开发权，形成了蓄势待发的局势。
差不多开发的工程诸如名人国际、秀兰都市花园差不多在该区域内树立了一定程度的形象，并销售良好。
房地产销售方案4篇_3
房地产销售方案4篇房地产销售方案篇1一、计划概要针对枣阳光彩产业城一期标铺、家居大卖场、小商品城需回款3亿元的销售目标，制定如下市场分析及销售计划。
二、机会与问题分析项目以百盟集团为背景，拥有充足的商业支持力以及丰富的专业市场运作经验。
也得到了市场和枣阳人民的一致认可，这点从第一次开盘能达到1400多组认筹中就足以证明。
1.机会与挑战分析基于襄阳百盟的影响力，枣阳人民对百盟是抱有很大希望、对于百盟产业城的顺利开业也是充满期待的。
但由于几年来，枣阳市先后出现枣阳万象城、汉城等模仿百盟的商业模式先后面世，带走了一批投资户及自营户，但由于他们的不专业、不负责任，也伤害了一批投资户及自营户。
我们现在要做的就是找回客户的信心，然他们重新回到百盟的怀抱。
2.优势与劣势分析枣阳百盟光彩产业城从地段、规模、规划、物流、仓储、办公配套以及政府支持力无论是枣阳还是襄阳，甚至武汉都是独一无二的。
但目前在项目整体包装、推广上面，并没有将项目本身大气、航母般的气势诠释出来。
对于一个近百万方的超大项目，几个板块同时启动，无论是规划、施工、宣传、策划、人员等都是极大的挑战。
在3个多月，103天的时间内完成3亿元的回款不是问题，但目前市场的预热、形象的出街、沙盘模型的制作、各媒体资源的确定、蓄客、各种政策的制定及人员等等工作都没有启动，要完成3亿元回款的目标，在目前看来，困难是巨大的。
3.问题分析截止到今天，总共认筹112组，离10月28日开盘仅有33天时间，按现在平均每天3、4组的来访量，到10月28日可增加105组新客户来访。
70%成交率，可增加74组认筹。
加上之前的累计认筹189组。
认筹全部认筹也才增加105组认筹，按照70%的转筹率，可完成实际成交132组，50万/套，开盘可完成6598万销售额。
这是经过半年时间的准备才达到成绩。
如果想在短短3个月时间时间完成近5个亿的销售额，3个亿的实际回款，按目前的来电及来访量显然是不行的。
周口房地产万基项目策划报告书
第二部分:重点竞争楼盘的分析
（一）兰亭山水(五期) （二）现代城(蝶湖湾三期) （三）奥林匹克花园（重点介绍）
(一)兰亭山水(五期)
类 别：别墅 多层公寓(纯住宅式模式) 目 标:第一水景,第一别墅,第一大道,第一洋房。 特 色:以水景为卖点,大范围的水景洋房别墅. 地 址：周口市迎宾大道中段。 开发商：周口汇林置业有限公司。
项目威胁 THREAT（威胁）
主要竞争对手
本案紧邻有较强实力的竞争对手——奥体花园。奥园以地 产连锁模式进行经营便于统一模式管理资金回笼速度快.动 工和开盘销售时间,产品模式类似本案预计将会对本案造成 一定影响.
其它对手
周口市城市进程加快，在未来几年将有大量新盘陆续上市。
本区域的愿景：未来新都市中心高尚住宅和繁
结论：1、开发前充分分析项目周边环境，认清其利弊，花力气采取措施最
大限度地削弱周边环境的不利影响，平衡和挖掘地块的价值。
2、商业、配套先行，提升区域价值；独自做旺区域市场，成为区域的领导 者。
广州星河湾开发项目定位借鉴：
星河湾位于华南板块华南快速干 线出口处，总占地面积1200亩 ，首期 总投资8亿元人民币、建筑面积30多万 平方米、居住户数1900余户，由六大 充满异域风情的水景园林社区组合而 成 。首期49栋7-9层电梯洋房呈星座 式分布，采用人车分流的道路系统， 容积率为1.2 ，绿化率达50%。
山三湖”，地势起伏较大
万科四季花城－第一居所为主的大盘 背景：交通不便，区域认知度低 解决：配套先行，区域打造先行；
稳健的、面对主流的定位 成熟产品线的复制，适应当地情况适当创新 前期低价位产品保证销售速度，后期赚钱 大量活动营销立势，配合发展战略 项目核心竞争力：完善的生活配套，尤其是高档教育配套 成熟的万科产品线，超越区域市场水平
房产市场调查报告(优秀3篇)-最新
房产市场调查报告（优秀3篇）在不断进步的时代，报告的适用范围越来越广泛，报告包含标题、正文、结尾等。
其实写报告并没有想象中那么难，下面是的为您带来的3篇《房产市场调查报告》，希望能对您的写作有一定的参考作用。
房地产市场调查报告篇一一、摘要目前XX新城区规划面积3３平方公里，人口35—50万。
行政中心搬过去后，加上高教园区、高档住宅区，一个大型新城区已初具雏形。
通过引进比较成熟的商业版块来聚集人气、提升城市形象，房地产界也正是看中了其多种业态百花齐放、房多隆市的规模效应。
以新城区为中心，中心镇、近郊镇共同发展的房地产建设新格局已形成。
随着东湖花园、华泰剑桥、金湾华庭、格兰云天等大型高品质楼盘陆续交付，还将有不少楼盘先后开盘，伴之XX中心区生活配套设施和交通条件的不断完善，XX中心区即将成为XX的又一个居住中心。
二、城区规划背景（XX新城：未来XX的城市副中心）XX新城区其定位为XX未来的政治、经济和文化中心。
该区域规划总面积3５平方公里，近期计划开发12平方公里，其中工业区5平方公里，规划总人口约12万人。
XX新城区远景规划年限一直到20xx年，届时计划容纳20万人口；同时根据市里“南居北工”的发展战略，到20xx年XX新城区将成为一个现代化、生态型、园林式的国内一流中等城市，充分发挥其XX城市副中心的优势，分担XX主城区的城市功能，减轻中心城区的城市负荷。
XX新城区在基础设施建设上已累计投资近百亿元，完成了宁南北路、天童南北路、嵩江路、钱湖北路、鄞州大道等“三纵三横”的主要交通道路。
其中，沿鄞州路以南河道的两岸布置的东西轴，为休闲文化商业景观轴，今后将建设高档酒店、单身公寓、艺术展览馆、酒吧区、中西式餐饮区、演艺中心、健身中心及适合不同年龄段人群的活动场地等。
南北轴则沿平行于天童南路的河道设置，办公楼、入口广场和一批住宅小区将落户其间。
在两轴的交会处，即鄞州路和天童北路交叉口西南的一个区块，是大型的城市公园。
房地产开发项目前期策划的案例分析报告
房地产开发项目前期策划的案例,分析报告篇一：上海某住宅房地产项目开发前期策划案例上海某住宅房地产项目开发前期策划案例住宅小区的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业管理等几个阶段。
前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘价格售价，房型定位及占比方案，购房户购买力分析，开发方案的策划，住宅建设标准，建筑造型，停车方式及停车位数量，开发成本估算及盈利性分析等。
前期策划、投资咨询的牵涉面广，专业性强，开发商依靠自身的力量往往无力完成，而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成。
现针对一案例，欲对上海住宅小区开发的前期策划、投资咨询作粗浅的探讨。
某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积21000M2，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，高架、公交、地铁（在建）等交通设施完备，目前，开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议，土地出让协议中规定土地出让年限为70年，用途为住宅，规划容积率为2.5，出让金为3675万元。
另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为200万元/亩，该开发商在委托设计单位进行规划设计之前，在目前只有土地出让协议和动拆迁协议两份基本资料的基础上，欲委托咨询机构进行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析。
一、住宅小区开发前期策划1、楼盘价格定位根据咨询人员市场调查，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，购房户有较大的选择空间，多数楼盘价位集中在中价范围。
具体调查结果见下表：从上表可以看到，附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在4980-6980元/M2。
经过综合分析，拟定待建住宅小区购房户以上海本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能力较弱群体和高收入白领阶层为辅，根据自身楼盘的特点，拟定楼盘住宅商品房销售均价在6180元/M2。
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房地产整体策划报告书前言 11.市场分析 21．1．区域市场分析 21．2．定向市场分析 41．3．项目分析 51．4．竞争对手资料分析 71．5．项目周边配套状况 151.6.项目企划思路 152．项目市场定位 202．1市场定位 202．2．项目形象定位 222．3．目标客户定位 242．4．目标市场细分 282．5．目标客户 313．销售策略建议 323．1．市场气氛培养 323．2．促销手段建议 343．3．付款方式建议 394．宣传策略 404．1.媒体选择建议 414．2.宣传主题 434．3广告创意及诉求 474．4广告宣传推广策略 484．5、媒介的组合策略 49结束语 511.市场分析1．1．区域市场分析天河区位于广州市东部，东与黄埔区相连，南濒珠江，西南接东山区、北连白云区。
总面积147.77平方公里，人口41.8万人。
天河区交通四通八达，是广州市连接珠江三角洲及粤北粤东地区的要通。
全区有中山大道，黄埔大道等63条主要干道，广深高速公路共穿东西，广州火车东站和地铁号线天河终点位于区内。
天河区是广州著名的科研高教区，有超过22所大专院校，34间科研院所，15所中学、1所职中、61所小学、95所幼儿园。
区内社会保障事业发展较快。
由于城市中心东移，天河区作为新兴区域，也就成为了广州市商品楼集中地。
天河区楼盘分布相对集中，主要分布在以天河北、员村、天汕路、东圃为中心的集中区域。
随着城市向东移的规划现状日渐成熟，有关新城市中心的利好信息不断展示在人们眼前，故天河将发展成为以天河政府为中心。
天府路为中轴线的新城市中心，根据其发展的特点，东移重心将会沿着中山大道沿线发展起来，而黄埔大道沿线则因为工厂、企业众多，村落范围广阔等负面特点，使得此带区域向现代化城市规划迈进受到一定程度的阻碍。
1．2．定向市场分析员村位于天河区南部，毗邻天河公园和天河区政府，地理位置优越。
附近工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。
随着多年发展，该外来人口越来越多，逐渐发展成了外来人口聚居地，由于天河区政府的搬迁和落成，使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的发展，吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。
由于房地产业发展的不成熟，以及管理制不完善的原因，致使该区城内开发了不少不同性质的房地产，有商品房、安居房、集资房、宅基地等，成了广州市典例，区域市场竞争十分激烈。
员村，作为新城市中心的一部分，在规划发展或房地产发展都有其特殊的一面，正如该区域楼盘的价格与一路之隔的对面区域相差甚远，原因不明而喻。
但由于临近天河区政府，员村有特殊的优越性，而天河区政府的搬迁则大大有利于带动东部地区的规划发展和经济繁荣。
因此，位于天河区政府门前的员村，还是可以借助天河区新政府落成这一东风，使在规划、配套、环境等方面得到更大的改善。
1．3．项目分析1.项目名称：海景中心2.项目规模：由2幢28层组成3.推售情况：现推都景轩，海都轩的7～28层4.宣传主题：只交一成，即做业主5.价格：4076～5598元/m2，均价4708元/m2（复式）4228～7289元/m2，均价6255元/m26.装修标准：一级一类装修（高级锦砖地面，双面豪华门，全景落地玻璃门）7.优劣势分析⑴优势分析1、本项目由海景公司开发，发展商实力雄厚，能给买家充足的信心。
2、位于广州新城市中轴线，发展潜力巨大。
3、临近珠江新城，可尽享区内的成熟配套。
4、地处交通主干道黄埔大道和华南大道交汇点，交通十分便利；5、项目以准现楼发售，增强买家信心。
6、社区配套设施较完善，有学校、医院、市场、天河公园、赛马场等；7、户型可供选择多；8、有停车场，物业收费合理。
（2）劣势分析1、珠江新城配套设施仍然未成熟，发展尚须时日。
2、近期周边物业市场销售情况不活跃。
3、竞争对手的广告宣传及促销活动皆比本案强，形象已经广为人知。
4、由于项目档次和周边物业无区隔，其销售对象竞争激烈。
5、项目三面被楼宇包围，景观被遮挡了一大部分。
6、外来人员多，治安问题多，影响买家心理；7．紧邻主干道旁，噪音大，空气污染严重；8．缺乏商业气氛，社区配套不成熟；9．周边楼盘较多，竞争激烈，影响销售；10．无小区花园，缺乏生活大自然气氛。
11．三房单元无主人套房，成为其主要抗拒点1．4．竞争对手资料分析对手一1.项目名称：侨颖苑2.项目规模：由3幢12层及一幢9层组成3.推售情况：现推C栋C1～C4梯的3～12层，B2栋的2～12层4.宣传主题：新天河、新市民、新文化5.价格：4481～5145元/m2，均价4655元/m2（复式）5668～6195元/m2，均价5861元/m2（最新价格）6.装修标准：一级二类装修7.优劣势分析⑴优势分析①该楼盘已为现楼，可即买即入住，易于吸引买家入住；②价格较同区域其他楼盘为低，有竞争优势；③位于内街，可避免主干道噪音及空气污染影响，但亦可方便出入主干道，属旺中带静，有一定的升值潜力；④发展商知名度较高，能够给买家一定的信心支持；⑵劣势分析①周边外来人口较多，人流复杂，治安环境较差，影响买家购买心理；②楼盘周围环境欠佳，影响楼盘档次；③户型设计一般，凸柱位较多，影响使用率；④外立面缺乏特色；⑤建筑密度较大，楼距较密，私密性较差对手二1.项目名称：紫林居2.项目规模：由3幢连体9层组成3.推售情况：现推C—H座的3～9层4.宣传主题：品味家在公园旁的舒适与休闲5.价格：4511～6208元/m2，均价5320元/m26.装修标准：一级二类装修7.优劣势分析⑴优势分析①该楼盘是员村一带为数不多的小区楼盘，且内部环境优美，易于吸引买家购买；②邻近交通主干道黄埔大道，交通异常便利；③该楼盘紧靠天河新区府，天河公园近在咫尺，对楼盘档次的提升有莫大的帮助；④建筑设计为无电梯低层住宅，且物业收费低廉，对买家有极大的吸引力；⑤小区缺乏中庭花园，吸引力欠佳。
⑵劣势分析①该楼盘部分单位靠近马路，受噪音影响大，空气污染大，影响销售；②周边外来人员多，且时常有治安事件发生，影响买家入住信心；③该楼盘周边生活配套设施不齐全，且多为装饰材料店铺，影响楼盘档次；④户型设计上有一定的不足，有凸柱现象；⑤规模小，难上档次。
对手三1.项目名称：天一庄2.项目规模：由12幢高层组成3.推售情况：现推玲珑阁、锦茵阁的7～18层4.宣传主题：天然高台全封闭绿色小区5.价格：5019～5802元/m2，均价5393元/m26.装修标准：毛坯房7.优劣势分析：⑴优势分析①为同区域少有的大型住宅小区，易于吸引买家购买；②小区规划内有大型绿化建设，且内部配套设施齐全，楼盘棕合质素高，升值潜力大；③能巧妙地利用岗顶地势抬高之特点，因应采用独特设计，令本楼盘拥有鲜明卖点；④邻近主干道，但又有一定的距离，且有小区路环绕小区四周，令住户在享受安静环境的同时又可享受便利之交通。
⑵劣势分析①周边同档次的对手楼盘多，竞争压力大；②本小区外部建有一幢高层建筑，有碍整体建筑美感；③周边外来人员多，治安管理有隐患；④周边生活配套设施不完善，难以满足住户日常生活需求。
对手四1.项目名称：恒安大厦2.项目规模：1幢连体30层3.推售情况：现推恒乐轩5～25层4.宣传主题：一点一滴……令为生活细节设想5.价格：4218～5980元/m2，均价5102元/m26.装修标准：毛坯房7.优劣势分析：⑴优势分析①位于主干道旁，交通方便，出入市区方便，有一定的升值潜力；②户型设计方正实用，间隔采用隐梁隐柱设计，方便住户日常生活；③虽为单体楼，但内部配套设施齐全，有助吸引买家购买；④南向单位可享受一定的绿化景观及安静环境，有利于销售。
⑵劣势分析①位于主干道旁，受噪音影响及空气污染严重，影响买家购买意欲；②楼盘门前外来人员较多，出入欠缺安全感；③楼盘周边相同类型的对手楼盘较多，销售上有不小的压力。
1．5．项目周边配套状况1.社区配套①大学：暨南大学、华师大、民族学院、广州市环境保护学校②中学：四十四中学、华师大附中、天华中学③小学：昌乐小学④银行：中国建设银行⑤饮食：云景酒家、中意食庄、食神等。
⑥康体：天河体育中心、羽毛球馆⑦公园：天河公园⑧医院：华侨医院、市六医院2.交通状况23路车陂—梅花路 504路西洲—白云路39路员村—豪贤路 518路棠下—广园西瑶台53路员村—宝岗大道 540路怡景新村—瑶台177路员村—广州东站 542路怡景新村—瑞宝村221路保税区—江南新村 550路绢麻厂—广州火车站243路员村—文化公园 813路员村—火车站245路保税区—农林下路 882路保税区—彩虹桥脚284路员村—广园新村 886路员村生活区—机场生活区296路员村—南湖游乐园1.6.项目企划思路由于项目为广电成熟生活区物业，拥有优良的先天条件。
但日前区域的外部条件劣势较为明显，故如何做好项目的销售企划工作，将是项目能否取得成功的重点。
从以上对市场和项目的理解，我们初步得出以下的企划思路：1.充分利用先天优越的交通环境项目的交通环境较为优越，故可利用具备的先天优越的条件来谛造一个“天河中心区宜商宜住精品公寓典范”，塑造独特的品牌形象。
2.改善现存规划中的不足项目作为单体楼在市场上竞争力不足，必须做好一切细致的规划，与现有的广电成熟社区结合起来成为整体，使现有的资源得以充分合理的利用，提高项目的综合素质，树立大型生活区形象，在市场上立于不败之地。
3.把握市场需求，迎合买家心理随着房地产市场由卖方市场转为买方市场后，供方面临的严峻问题就是，产品的消费是否迎合客户的需求。
因此，充分把握市场，迎合消费者的需求心理，提倡新现代的生活居住概念，才能更有效地促进销售。
4.加强区域性宣传，吸引人流由于项目周边同档次商品房项目不是市场热点，客流量低，故如何吸引更多的客户到场，是项目成败的基础条件。
故此，在户外媒体、销售网点、单张派发方面应加强区域性宣传，增强传送项目信息的途径，以吸引大量人流。
更重要一点是宣传区域唯一至大型社区概念，因为社区概念是目前消费者首选,这也项目是否成功的关键。
5.营造现场舒适环境，引起客户购买冲动在吸引大量客流后，现场环境的好坏便是销售能否成功的关健。
项目应当在规划设计、园林绿化、现场包装、接待中心、示范单位等方面营造一个非常舒适的内部环境，配以销售策略上营造的热烈买卖气氛，力求迅速打动客户的心，促进客户成交。
6.在宣传及销售上体现项目的规划前景由于员村一直以来给外界的形象是环境较为杂乱。
如何消除这一不利因素，把规划中的利好因素特别是新区府落成等，呈现在消费者面前，需要在宣传及销售上重点把握，并在软性宣传、宣传资料、人员培训等方面重点加强。
7.体现“以人为本”的经营理念面对多元化的目标客户，我们必须抓住人的特点，规划设计更加“人性化”。