杨泽轩-商业地产社区商业定位与招商197PPT151

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社区商业类型--按照社区规模分类
大型社区：
人口规模：1-1.5万户（相当于街道办事处管辖规模）； 人均商业面积：0.8-1.2平米/人； 可设定的商业层次：便利商业组合+（商业街区）+社区商业 (邻里购物中心或社区购物中心)，交通条件优良者可考虑形成 商业街区； 商业交通时间：步行15分钟以内； 商业功能满足：可考虑建设全方位服务和商品的社区商业中 心的设置，并考虑休闲娱乐类商业的补充，餐饮全业态引进；
第五部分 案例分享
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社区商业定位与业态规划
社区商业市场分析
社区商业定位策划
社区商业业态组合
社区商业规划布局
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社区商业市场分析—主要要素
周边人口统计 周边消费群特征分析 竞争对手分析（现有及潜在的竞争对手） 周边人车流量统计分析


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社区商业类型--按照社区规模分类
中型社区：
人口规模：2000-5000户； 人均商业面积：0.6-0.8平米/人； 可设定的商业层次：便利商业组合+商业街区或邻里购物中心 (交通条件优良者可考虑形成商业街区)； 商业交通时间：步行10分钟以内； 商业功能满足：日常性服务与商品并重，便捷性餐饮并可结合 部分中式正餐，可考虑建设社区商业中心。
邻里级商业：面积一般在3000-20000M2，以超市为主力店，
包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在3000-50000人；
社区级商业：面积一般在20000-50000M2，以生活百货或大
卖场为主力店，辅助其它专业、专卖、餐饮和服务，服务人口一般在 50000-150000人。
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有专家把构建社区购物网称作“51015”，即居民出家门
步行5分钟可以到达便利店，步行10分钟可到达超市和 餐饮店，步行15分钟可到达社区购物中心。
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社区商业类型--按照服务的规模分类
便利级商业：面积一般在3000M2以下，由一组小店或集中
在一起的一个大集成店组成，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺， 服务人口一般在3000人以下；
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社区商业类型--按照载体建筑形式分类
底商型商业 裙房型商业 独立型商业
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社区商业类型--按照布局分类
散点式商业 商业街型商业 购物中心型商业
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社区商业类型--按照位置分类
内部型商业 外部型商业 兼有型商业
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社区商业类型--按照社区规模分类
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社区商业规模定位
商业规模是确定社区商业类型的基本要素之一，特别是对于未确定商业面积 的项目来说，规模的定位更是重中之重，适中的商业规模才能有利于项目的整体 发展。商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的性质，一般情况下，社区 商业的规模越大，人均商业面积越高，其商业的对外经营性质越强，呈现出正相 关的关系。规模定位中主要考虑的因素有： 区域的商业市场容量 市场整体租售状况对项目规模的影响 项目的商业属性（辐射型、中间型或内向型） 主力店的带动效应（一般主力店与其辐射区域面积比为1：1.5）
5.项目概念测试（设计项目定位与初步规划，对消费者、小型商家和相关人士进行测试）
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社区商业的定位策划
市场定位 顾客定位 规模定位 主题定位
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社区商业市场定位
市场定位是前期定位策划的最重要定位之一，主要包括：
功能定位：按商业辐射程度分为辐射型社区商业、中间型社区商业、
小型社区：


人口规模：300-700户（组团，相当于居委会管辖规模）；
人均商业面积：0.6平米/人以下； 可设定的商业层次：便利商业组合，个别交通条件特别优良者 可考虑形成商业街区；

商业交通时间：步行5分钟内，如形成商业街区则可考虑步行十 分钟内品和服务，便捷性餐饮。
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社区商业的问题
鸡先还是蛋先 便民与扰民 出租与出售 一铺养三代与三代养一铺 放水养鱼还是杀鸡取卵 物业：管理还是经营 步行街还是不行街
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小结
搞清楚社区商业是什么？ 搞清楚你要什么？
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目
录
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 定义与特征分析 定位与业态规划 招商与销售管理 营销与运营管理
间 的 关 系 究 竟 是 什 么 ？
社 区 商 业 与 住 宅 开 发 者 之
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社区商业的角色
局部服从整体优先原则 利益最大化的辅助原则 顾客需求导向产品原则
忠告：玩社区商业的 不要让社区商业把你玩了！
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社区商业与整体住宅区关系
社区商业的开发应该遵循“商业服从整个社区的大盘思维原则”，首 先要考虑的就是如何更好地提升整个社区的综合价值及居民生活素质。其 次才是社区商业自身价值的最大化。商业特色的营造也不例外，应与住宅 的文化、特色保持高度一致。假如住宅营造的是欧洲小镇风情，社区商业
表现形式
建筑外观、线条 地方代表植物 景观小品点缀 与住宅风格统一 建筑外观、线条 地方代表植物 景观小品点缀 与住宅风格统一 建筑外观、线条 地方代表植物 景观小品点缀 与住宅风格统一 建筑外观、线条 地方代表植物 景观小品点缀 与住宅风格统一
中海阳光棕榈园
都市闲情+地中海生活情景
波托菲诺
意大利风情山海小镇
桃源居
世外桃源
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社区商业与整体住宅区关系
万科四季花城
桃源居
波托菲诺
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社区商业与整体住宅区关系
从整个社区的综合价值提升的角度来看，商业服从于社区，这一点，反映在商业特色的营造上，体现 为商业的文化、主题、特色应该与住宅保持高度统一； 在建筑外观及线条上，除了与住宅风格相统一，还应该注意强调自身色彩及线条的强化运用，因为商 业与住宅是不同区间的两种物业，商业在外观的处理上更强调视觉的冲击力； 景观小品、植物及地方代表性建筑对于整个社区商业的特色营造及商业氛围提升也有着重要作用，具 体可依据自身特点进行相应的布置。如万科四季花城特色主题是欧洲小镇风情，其在假日大道商业街的整 体景观营造，包括常绿乔木、休闲座椅等均给人很强烈的欧洲小镇风情感受。唯有做到大到建筑外墙，小 到一草一木，均浑然一体，各具特点而又围绕同一主题，整个社区商业才能够给人很鲜明的特点，形成项 目自身的差异化优势； 除了以上几点，定期或不定期地举办一些与主题相关的活动也很有帮助，目前来说，较少有社区商业 采取这样的形式，原因是处于刚起步阶段，运作模式尚不成熟。这种较为灵活的方式不但可巩固社区商业 特色，使之在业主/消费者心中留下深刻印象，而且也是与业主/消费者拉近距离，可以从一个侧面体现社 区商业的贴心服务，营造活泼、亲切的商业氛围。
周边商业业态的统计分析
周边市政规划分析 商业物业条件分析
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社区商业市场分析---调研模板
1.项目周边环境调研分析
1)项目1.5公里半径周边商家/机构分布 2)项目周边未来20000平米以上商业规划/在建项目 3)项目商圈调查与分析:


分别0.5/1/1.5公里半径居民人口数、人口结构、家庭收入水平,
却以江南园林特色为主题，则显得非常突兀、不协调。不但整体建筑外观
应坚持此原则，甚至一草一木都不容疏忽，不能只停留在“表面功夫”,细 节也是体现事物本质的重要组成部分。
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社区商业与整体住宅区关系
楼盘名称
万科四季花城
主题风格
欧洲小镇风情
内部型社区商业； 业态类型：日常生活消费、社区配套、餐饮、休闲、娱乐、专业市场
等，但社区商业中定位为专业市场的商业较少；
形象定位：低档、中低档、中档、中高档、高中档、高档； 名称建议（通常是综合项目所处区域、项目自身特点、开发商名称等 来确定）。
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社区商业顾客定位
顾客是谁 顾客规模 顾客特征：肖像描绘


竞争性项目对项目规模的影响
市政规划对项目片区商业规模的影响 项目自身条件对规模的影响等。
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社区商业主题定位
商业主题形象定位主要考虑的因素：
住宅楼盘的整体风格
化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。
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社区商业类型--人均商业面积比指标
类型 案例 美丽365花园 招商海月花园 辐射型 锦绣江南 海滨广场 中间型 阳光棕榈园 蔚蓝海岸 祈福新邨 皇御苑 内向型 万科四季花城 风和日丽 户数 1,799 4,199 4,400 4,760 2,946 5,119 7,464 3,690 4,700 3,600 人口 6,297 14,697 15,400 16,660 10,311 17,917 26,124 12,915 16,450 12,600 商业总面积 （㎡） 16,000 28,000 25,000 18,000 9,000 15,500 19,800 5,940 6,000 1,980 人均商业面积 （㎡/人） 2.54 1.91 1.62 1.08 0.87 0.87 0.76 0.46 0.36 0.16
星河湾
10,330
36,155
5,000
0.14
上表中，辐射型社区商业的人均商业面积在1.0—2.5㎡之间，中间型及内向型社区商业的人均商 业面积在0.14－1㎡之间 。面积不是判断辐射\中间\内向型的唯一标准.（来自外部资料）