2007东莞塞纳河畔城市花园营销执行方案 55p
中原东莞田禾塞纳河畔策略总纲及销售执行报告
规划沿街商铺、超市、 餐饮等商业设施，提升
项目整体商业价值。
绿化景观
打造优美的绿化景观， 包括公共绿地、庭院绿 化等，提升居住环境品
质。
社区服务
提供完善的社区服务， 包括物业管理、家政服 务等，确保住户生活便
利。
02
市场分析
目标市场分析
01
02
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目标客户群
中高端购房者，注重居住 品质和生活环境的改善。
制定销售流程
制定详细的销售流程，包括客户接待、产品介绍、意向登记、签约 成交等环节，确保销售过程的顺畅进行。
销售团队组织与培训
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组建销售团队
根据项目规模和市场需求，组建专业的销售团队， 包括销售经理、销售顾问、客户服务等岗位。
培训与提升
定期对销售团队进行专业培训和技能提升，包括 产品知识、销售技巧、客户关系管理等，提高团 队整体素质和服务水平。
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产品升级
根据客户需求和市场变化，计划对项 目进行产品升级，增加更多智能化和 绿色环保设施。
营销策略
针对目标客户群体，制定更具针对性 的营销策略，提高项目知名度和市场 占有率。
客户关系管理
加强客户关系管理，建立完善的客户 回访和售后服务体系，提高客户满意 度和忠诚度。
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应对措施
密切关注市场动态，及时调整 销售策略，如加大宣传力度、
推出促销活动等。
竞争风险及应对措施
总结词
竞争风险是指项目面临的市场竞争，可能导致项目在市场上失去 优势。
竞争对手实力
竞争对手的实力和规模可能对项目的销售和定价造成威胁。
应对措施
通过差异化策略，如提高产品质量、提供更好的售后服务等，以 增强项目的竞争力。
某城市花园整合营销传播策划案
某城市花园整合营销传播策划案一、市场分析某城市是一个具有较高文化底蕴和旅游吸引力的城市，拥有许多优秀的花园景点。
然而，在市场竞争日益激烈的情况下，如何更好地推广和整合城市的花园资源，吸引更多的游客成为一个亟待解决的问题。
二、目标群体1. 本地市民：主要是以家庭为主，希望在闲暇时间能够有舒适、宜人的环境休闲，了解和体验本地花园的美丽和文化内涵。
2. 城市游客：以国内外的游客为主，对于城市的文化和景观有浓厚的兴趣，希望在旅行中能够参观多个花园景点，感受城市的独特魅力。
三、整合营销传播策划1. 品牌建设a. 制作精美的城市花园宣传册和宣传片，展示花园的美丽和特色；b. 设计统一的城市花园标识和Logo，建立统一的品牌形象；c. 在各大旅游平台、社交媒体等渠道上进行品牌推广和宣传。
2. 花园导览服务a. 培训一批专业的花园导游，提供花园导览服务，让游客更好地了解花园的历史和文化；b. 开发花园自助导览APP，提供花园的地图、介绍和导游语音讲解等功能。
3. 主题活动推广a. 每个花园定期举办各具特色的主题活动，如花卉展览、艺术表演、文化讲座等，吸引游客参与；b. 利用节假日等机会，开展系列化的主题活动，打造城市花园节，吸引更多的游客。
4. 合作推广a. 与旅行社、酒店、交通运输等旅游相关企业建立合作关系，提供特别的优惠和服务，吸引游客选择城市花园旅游；b. 与本地商家合作，在各大商场、餐厅等场所进行城市花园宣传，并举办相关的促销活动。
5. 线上线下相结合a. 利用互联网和社交媒体进行线上宣传，发布花园的相关信息、新闻和活动，引导游客参与；b. 在花园场所设置电子导览屏，提供更加便捷的信息展示与讲解。
六、预期效果通过以上整合营销传播策划，预计能够实现以下效果：1. 提高市民对城市花园的重视程度，激发市民参与城市花园活动的兴趣。
2. 吸引更多的城市游客来到某城市，参观花园景点，提升城市的知名度和美誉度。
3. 建立具有较高影响力和号召力的城市花园品牌形象，形成品牌传播的良好口碑。
城市花园方案
为人文绿都添彩为人居环境增色青岛啤酒多彩生活休闲时尚花园南京计划一、活动背景今年是完成“十一五”规划目标的决战之年，也是全面实施“三个发展”的开局之年。
季建业市长在《政府工作报告》中要求，全面贯彻落实科学发展观，加快转变发展方式，坚持以调结构、促转型、抓创新、上水平为主线，坚持先进制造业和现代服务业“双轮驱动”，坚持创新驱动和投资消费拉动，着力推进经济结构调整和产业转型升级，着力推进科技创新型经济发展，着力提升市容环境、提升城市品质、提升人居质量，着力推进以改善民生为重点的社会建设。
作为城市人居环境景观的重要一环，城市广场与城市人居质量休戚与共。
城市广场既是市民平时外出时休息的“客厅”，同时也是游客了解城市的一个窗口。
随着经济生活的高节奏和多样化，人们有了更多的休闲方式和娱乐选择，这也对广场的建设提出了更高的要求。
全面贯彻落实科学发展观，加快转变发展方式，要求城市广场积极开拓市场，捕捉商机，以满足城市居民的日益增高的休闲娱乐需要。
与品牌企业进行合作，有利于城市广场快速实现效益最大化，为推进改善民生为重点的社会建设做出更大贡献。
二、活动定位秉承时尚新颖的理念，引进欧美风情文化，以城市花园为载体，采用专业的手法，打造高规格、高品位，集娱乐、时尚、潮流为一体的精神文明平台。
用优美的音乐、欢乐的话题、清新的自然环境以及市民的积极互动，充盈城市中“市民广场”或“城市公园”的文化内涵，提供百姓娱乐平台，把积聚欧美街头和欧美小镇的风情文化，带给寻常百姓，丰富市民休闲娱乐内容，提升市民精神文化品味。
同时此举还可以解决部分市民再就业难题，既是城市中一道亮丽的风景线，也是取之于民用之于民的一件利国利民的民生事业。
名称：青岛啤酒多彩生活都市休闲时尚花园以下简称：都市花园三、活动时间2010年3月开始实施，持续一年。
——初期为保证品质和形象，时间可以定位半年，待培养出一批专业人才可增加花园数量亦可适时延迟运行时间，以满足更多居民需求。
城市花园项目营销策划报告
城市花园项目营销策划报告一、项目背景随着城市化进程的加快以及人民生活水平的提高，越来越多的人开始向往以往的自然生活方式，希望有一个轻松宜人的环境来放松身心。
城市花园项目作为一种新型的居住区规划，能够满足人们对自然和环境的需求，受到了越来越多人的关注和喜爱。
在这个背景下，本报告主要对城市花园项目的营销策划进行分析和规划。
二、目标市场分析1. 目标人群定位：本项目的目标人群主要是那些追求高品质生活和环境的中高收入群体，他们对居住环境要求较高，追求绿色、健康和宜居的居住环境。
2. 目标市场规模：根据城市的人口规模和经济发展水平，可以初步估计本项目的潜在市场规模为50万人。
3. 目标市场需求：目标人群对于居住环境的需求主要包括绿化景观、休闲娱乐设施、便捷交通、安全保障等方面的需求。
三、竞争分析1. 竞争对手分析：目前市场上已有一些类似的城市花园项目，竞争对手主要包括附近的住宅小区和其他房地产开发商。
2. 竞争优势分析：本项目的竞争优势主要在于其独特的绿化景观设计、专业化的管理团队以及丰富的休闲娱乐设施，能够为目标人群提供一个理想的居住环境。
四、营销策略1. 定位策略：本项目将以高品质、绿色、宜居等关键词作为定位策略，以满足目标人群对于居住环境的高要求。
2. 售前宣传策略：通过线上线下的宣传活动，向目标市场传递项目的核心卖点和特色，吸引目标人群的关注。
3. 销售策略：采取分期付款、贷款购房等灵活的销售方式，降低目标人群的购房门槛。
4. 售后服务策略：与周边的商业资源合作，为业主提供便利的生活配套和优质的物业管理服务，提高业主满意度。
五、推广渠道1. 线上渠道：通过社交媒体平台、房地产网站等渠道进行线上推广，吸引目标人群的关注。
2. 线下渠道：通过户外广告、地铁广告、展览活动等渠道进行线下推广，增加项目的曝光率和知名度。
六、预算规划根据市场调研和推广渠道的选择，制定合理的预算规划，确保推广活动的效果和投入的回报。
城市花园整合营销传播策划案
路漫漫其悠远 2020/3/28
富乐城市花园 整合营销传播策划案
路漫漫其悠远
委托单位：中房绵阳房地产开发有限公司 报告单位：成都阿佩克思营销咨询有限公司 报告日期：11月15日
目
录
第一部分 整合营销传播市场背景 第二部分 整合营销传播策略 第三部分 整合营销推广策略 第四部分 整合营销传播媒体策略
路漫漫其悠远
“三桥地区”分别有5%和8%的购买比例，如果加上回答的如“游仙财政局宿舍”、“富 乐小区”等临近三桥位置的答案，那么潜在购买的比例会上升到13%左右，在消费者心目 中具有比较大的认同度。
路漫漫其悠远
3、住房的类型
图3 基数：已经购房者54个及潜在购房者150个 多层住宅在过去一年占据了绝对优势（占90%）。从今年消费者的态度来看，多层 住宅的受欢迎程度有所下降，高层电梯公寓的接受度增长了10个百分点，别墅也开始被 接受；但从整体上看，未来两年内，多层住宅仍是为绵阳市民普遍接受的住房类型。 高层电梯公寓接受程度低并不表示消费者不认同，更多是由于高层电梯公寓本身价 格限制消费者的需求。 同时，绵阳目前一些推出的高层电梯公寓由于户型设计、物业管理、配套设施（如 低质量电梯）存在的问题，也造成消费者望而却步。但是，高层电梯公寓已经逐渐为消 路费漫者漫其接悠受远 。
前面分析的是绵阳房地产市场的基本情况，“三桥项目”的规划和营销企划都需要考虑市 场和消费者的现实状况以及未来的发展来综合制订。
路漫漫其悠远
二、消费者分析 (一) 现有和需求住房对比分析 1、购房目的
图1 基数：所有被访者204个 在本次调查中，我们接触了54位在过去一年内购买过住房的消费者和150位打算在未 来两年内购买住房的消费者，下面我们分别对这两类消费者的购房地段、户型、面积等进 行对比分析。从对比分析中我们可以看出购房者需求的变化。
某城市花园营销策划案
某城市花园营销策划案一、背景介绍某城市市区内拥有一片面积较大的空地，城市规划部门计划将这片空地打造成一个花园公园。
这个花园公园的建设将为市区居民提供一个休闲娱乐的场所，同时也可以促进城市的绿化。
为了吸引更多的居民前来参观和游玩，在建设花园公园之前，市政府决定制定一个全面的营销策划案。
二、目标和目标受众1. 目标：提高公众对花园公园的认知度和兴趣，使其成为市区的热门景点之一。
2. 目标受众：市区的居民，特别是家庭、年轻人和老年人。
三、策划内容1. 品牌塑造a. 花园公园的名称：选取一个简洁、易记且能够代表花园公园特色的名称，如“城市绿洲”。
b. 建立标志：设计和制作一个独特的标志，展示花园公园的设计理念和主题。
2. 市场推广活动a. 宣传介绍：通过市政府的官方网站和社交媒体平台发布花园公园的介绍，包括规划图、设施介绍和开放时间等。
b. 媒体报道：邀请当地媒体参观花园公园，并发表相关报道和新闻发布会，增加公众对花园公园的关注度。
c. 广告宣传：在市区的主要街道、公交站点、商场和社区广播花园公园的广告，吸引公众的注意。
d. 举办开放活动：在花园公园开放之前，举办一场盛大的开放活动，吸引公众前来游玩和参加。
3. 特色推介a. 花卉展览：在花园公园内定期举办花卉展览，展示各类花卉的品种和养护知识，吸引园艺爱好者和业余摄影师。
b. 健身活动：设置专门的健身角落，提供健身器材和健身教练，吸引年轻人和健康意识较高的市民。
c. 休闲娱乐：在花园公园内设置儿童游乐区、音乐喷泉和户外音乐台，提供丰富多彩的娱乐活动。
d. 美食集市：与当地餐厅合作，在花园公园内设立美食集市，展示本地美食，满足公众的饮食需求。
4. 合作伙伴a. 酒店和旅游公司：与当地酒店和旅游公司合作，提供优惠的花园公园套餐，吸引外地游客。
b. 社区组织：与附近社区合作，共同举办社区活动和义工活动，加强与居民的互动和沟通。
5. 营销活动评估定期进行市场调研和消费者反馈调查，以评估市场推广活动的效果和公众对花园公园的满意度，并根据调查结果进行相应的优化和改进。
某城市花园整合营销传播策划案
某城市花园整合营销传播策划案一、市场背景分析某城市作为一个发达的经济大都市，人口众多，生活节奏快，对于休闲娱乐活动的需求不断增加。
然而，由于城市化进程加快，市区内的绿地空间逐渐减少，市民们对于公共花园的需求量逐年上升。
二、目标受众分析1. 主要受众：市区居民、上班族、游客等2. 细分受众：中老年人、年轻家庭、学生等不同年龄和社会群体三、竞争对手分析1. 其他公共花园：市区内已经存在一些公共花园，为市民提供了休闲娱乐场所。
2. 商业娱乐场所：城市中还有一些其他商业娱乐场所，如购物中心、餐厅等。
四、市场需求分析1. 市民对绿地空间的需求量不断增加，渴望有一个安静、美丽的花园可以供他们休闲娱乐。
2. 市区的商业娱乐场所相对较多，但缺乏自然环境和绿色空间。
五、营销传播策略1. 品牌定位：打造成为市区最美丽、最优质的公共花园，提供绿色环境和休闲娱乐场所。
2. 目标市场：以中老年人和年轻家庭为主要目标顾客群体，通过吸引这些群体的关注和参与来推动市场发展。
3. 宣传传播渠道：- 线下宣传：在市区的重要节点、购物中心、商业街等地设置展板和宣传广告，吸引市民的注意力。
- 线上宣传：通过社交媒体平台、城市生活网站等渠道发布宣传信息，吸引年轻人群的关注。
4. 宣传内容：- 强调公共花园的绿色环境和美丽景观，吸引市民参观游览。
- 强调公共花园提供的休闲娱乐活动，如户外音乐会、花艺展览等，吸引市民参与。
5. 联合营销：与周边商家合作，开展联合促销活动，吸引更多顾客前来参观。
6. 品牌形象塑造：- 注重公共花园的整体形象和环境，打造一个宣扬绿色、环保理念的公共空间。
- 通过活动策划和营销手段，提升公共花园的知名度和美誉度。
六、实施计划和预算1. 实施计划：- 第一阶段：宣传发起，包括设计宣传物料、制作宣传广告等，时长为2个月。
- 第二阶段：宣传推广，包括线下宣传、线上宣传和活动策划等，持续时间为6个月。
- 第三阶段：活动持续开展，包括户外音乐会、花艺展览、游园活动等，持续时间为1年。
城市花园项目策划方案
“**城市花园”项目策划方案2004年9月25日目录第一篇项目分析 ______________________________ 错误!未指定书签。
一、市场分析______________________________ 错误!未指定书签。
（一）项目优势与劣势分析 _______________ 错误!未指定书签。
（二）项目机会与威胁分析 _______________ 错误!未指定书签。
二、项目定位______________________________ 错误!未指定书签。
（一）项目总体定位______________________ 错误!未指定书签。
（二）项目功能定位______________________ 错误!未指定书签。
（三）项目业态定位______________________ 错误!未指定书签。
三、卖点分析______________________________ 错误!未指定书签。
四、入市时机______________________________ 错误!未指定书签。
第二篇项目总体营销策略 _____________________ 错误!未指定书签。
一、项目总营销策略分析___________________ 错误!未指定书签。
二、纯商业板块营销策略___________________ 错误!未定义书签。
（一）纯商业板块概念阐释 _______________ 错误!未指定书签。
（二）纯商业板块筹建策略 _______________ 错误!未指定书签。
（三）纯商业板块经营策略 _______________ 错误!未指定书签。
（四）纯商业板块效益分析 _______________ 错误!未指定书签。
三、纯公益板块营销策略___________________ 错误!未指定书签。
（一）纯公益板块概念阐释 _______________ 错误!未指定书签。
（二）纯公益板块筹建策略 _______________ 错误!未指定书签。
城市花园缤纷街区营销推广策划案共38页
谢谢
11、越是没有本领的就越加自命不凡。——邓拓 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。——爱尔兰 13、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。——老子 14、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。——歌德 15、最具挑战性的挑案
16、人民应该为法律而战斗，就像为 了城墙 而战斗 一样。 ——赫 拉克利 特 17、人类对于不公正的行为加以指责 ，并非 因为他 们愿意 做出这 种行为 ，而是 惟恐自 己会成 为这种 行为的 牺牲者 。—— 柏拉图 18、制定法律法令，就是为了不让强 者做什 么事都 横行霸 道。— —奥维 德 19、法律是社会的习惯和思想的结晶 。—— 托·伍·威尔逊 20、人们嘴上挂着的法律，其真实含 义是财 富。— —爱献 生
精编塞纳河畔商住楼工程投标方案
精编塞纳河畔商住楼工程投标方案尊敬的招标方及有关人员：大家好！我们是来自建筑工程公司的投标方，非常荣幸地参与了这次对精编塞纳河畔商住楼工程的投标，感谢您们给我们此次投标的机会。
本次工程是一项融合商住功能，建设在繁华的塞纳河畔，群众闲暇之所，商业文化之都。
我们非常认真对待此次竞标，为此，我们制定了一份详细、全面的投标方案，希望能够获得您们的青睐。
一、公司介绍我们是一家从事建筑工程的综合服务公司，专注于房屋、桥梁、机电设施、路面等领域，经过多年的积累和业务拓展，已经成为了一家集设计、施工、监理、运维等为一体的公司，拥有众多专业的技术和管理人才，从而可以为客户提供最优秀的服务和高质量的施工。
二、项目概述该商住楼工程位于塞纳河畔，紧邻商业、商务区，属于占地面积14000平方米，总建筑面积近10万平方米的复合城市综合体，其中商业面积约为30000平方米，住宅面积约为70000平方米，建筑层数为25层。
项目是一个综合性的、高品质的、现代化的建筑，我们会全力打造成一种具有非常高度的设计精度、空间创意与功能性的综合型文化空间。
三、设计意图为此，我们在此次设计过程中，主要从以下几个方面进行了考虑。
1、函数分区的考虑：本次工程设计前期，我们积极与业主进行沟通，了解他们对于商住楼的期望和需求。
同时，在其周边环境的基础上，我们特意考虑到建设物的实用性，使其更符合市场容纳的需求，以求顺应社会主流市场的发展趋势，让商业空间与住宅生活融为一体，达到最佳的使用效益，且将其结合，打造出一个完美的立体感。
2、立面设计的考虑：该项目的立面设计采用了时尚感与符合商住共处的风格。
色彩方面，我们采用了暖色调，体现了山水之间的和谐，同时更多的运用强度较高、稳定性较好的建筑材料，加强了建筑本身的结构稳定性，使其更具可靠性。
3、生态思考：在建筑形态上，我们根据场地特点尽量减少建筑密度，用更为自然、优美、节能的形态来表现设计理念，使其与周围环境融为一体，具有美感与实用性同步提升的素养。
东城水岸整问合营销策划方案
东城水岸营销推广策划方案二、公关策略目第壹部分：市场概述一、房地产现状分析二、项目概况三、目标客户分析第叁部分：营销推广策略一、市场推广策略二、广告发放时间计划录一、综合定位二、其它定位三、行销方向定位一、广告策略执行计划三、前期广告发布计划扼要三、销售策略第壹部分：市场概述除了自然资源与地段之外，以品质和性价比为核心的楼盘综合素质，是评判好楼盘的另一个标准一、房地产现状分析（一）、2007中国房地产市场分析1、2007年中国房地产市场发展风险趋势分析2007年是继2006年后的又一个房地产政策年”从土地管制到金融信贷紧缩，从住宅供应结构调整到税费调控，调控力度进一步加大，并且针对由于市场供需结构性失衡导致的房价持续走高的现象，采取了更加严厉的调控措施。
这一系列的政策通过其传导渠道，作用于中国房地产的方方面面，将对市场产生巨大而深远的影响，尽管这些影响最终还需要时间和市场来验证。
展望2007年的政策走向，尽管政策调控的效果尚未充分得到体现，但作为稳定规范市场的政策，稳定价格、规范市场、防止泡沫、促进发展仍然将是政策出台的核心目标。
因此，从当前的市场状况看，2007年在税收、金融、土地供应等方面仍然存在政策出台的空间。
热议中的物业税、土地市场治理、物权法出台、流动性过剩问题、逐步上升的汇率预期，仍然将是政策调控房地产市场的重点。
应该说2007年的政策仍然是影响市场走向的最大因素，而这种影响或将加强。
土地管理更加严格，土地增量供应控制更严，土地成本将提高，这也将加剧对于存量土地的竞争。
2006年以来国家对土地的调控政策之多为近年少有。
这些政策指向将使得土地增量供应受到更严格的控制，从而抑制房地产开发投资的过快增长，并对快速增长的国内固定资产投资起到降温的效果。
从近期陆续报道的地方土地违规违法事件以及不断从严的政策措施来看，土地总体规划的调整审批权限以及土地出让金的管理权限可能会上收，建设项目用地管理将更加严格。
河畔新城营销策划方案
河畔新城营销策划方案第一部分市场分析一、经济增长加速带来房地产业快速进展1、国民生产总值产生的阻碍2003年沈阳市国内生产总值（GDP）1600亿，与上年对比上升14.1%，明年推测能达到1815亿元（数据来源：沈阳市人民政府）。
经济增长出现加速提升的状态。
在中央支持下，老工业基地重新振兴将加快步伐，沈阳经济进入二次创业起飞时期。
整体经济环境趋好，必定会带动房地产业相应的快速进展。
2、居民收入对房地产进展的阻碍截止于2003年9月，沈阳市人均可支配性收入为695.04元/月，比上年同期增长13.8%，1—9月用于居住的人均消费支出达到491.93元，为上年同期的129.1%，住宅消费大幅度升温。
据权威机构调查了解：沈阳市居民购房需求相当旺盛，1年以内欲买房或卖掉旧房再购置新住房的占9.2%。
其中有一半人买新房，每户按80平方米运算，共需商品房近500万平方米（数据来源：东北新闻网）。
二、2003年沈阳住宅市场进展状况1、开发状况沈阳市2003年的总开发量达到1500万平方米，大批外地开发商进入沈阳投资房地产开发，市场显现前所未有的开发热度，出现“井喷式”进展，沈阳房地产市场在2003年步入与全国同步高速行驶的轨道。
2、成交状况⏹2003年1月——12月初，沈阳市商品房住宅销售成交面积为433.23万平方米，成交金额为125.6亿元，其中浑南新区成交面积为29.28万平方米，成交金额为8.3亿元，估量2003年沈阳市全年成交面积将超过500万平方米；⏹增量商品房市场急剧升温，投资销售比趋于合理，进展态势良好。
1-6月，全市增量商品房销售面积比上年同期增长31%，而销售额比上年同期增长40%以上，前进的幅度是近年来所罕见的。
⏹存量房再次刷新记录，稳居全国前茅1-6月，全市存量房交易量和交易额均比去年同期增长50%以上，半年的交易面积相当于1998年全年交易量的5.76倍，与快速进展的2001年全年的交易量差不多少。
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塞纳河畔城市花园营销执行方案二00七年一月重要说明从传统惯例来言，一月份是大家准备年货的月份（2007年春节在1月29日），消费倾向和重点不适宜做新盘推介，因此我司建议按07年3月开盘这一目标来布署营销计划，同时，本案中会详述如何在内部认购期内及时回笼一部分资金的问题。
以三月春暖花开之时作为开盘时间，一方面，年后市民手中资金得到积累，新项目面市促销能取得较理想的效果，另一方面，客户累积、物料准备等都有较充足的准备时间，为项目上市影响力及上市后保持较好的营销节奏作铺垫。
计划是否得当，请天纬公司尽快安排讨论，我司便于执行！目 标总体目标：二〇〇七年三月五日（二〇〇七年三月五日）（星期日）项目正式开盘阶段目标：时 间 阶 段 计划目标 备 注2007年1月2日至2007年2月14日 筹备期 方案修定、长效性广告的准备、实施2007年2月15日至2007年3月4日 预热期 阶段性广告投入，累积客户（关系客户与市场客户进行内部认购），发放VIP卡 2007年3月5日至3月11日 开盘期 枫丹园A、B、C、D住宅35%-40%2007年3月12日至3月31日 热销期 再完成枫丹园A、B、C、D住宅20%-30% 2007年4月1日至4月30日 促销期 再完成枫丹园A、B、C、D住宅25%-30% 开盘前完成小区主景观的施工，B栋多层C、D开工，A栋具备交房条件。
B栋电梯房进入安装工程阶段。
售楼中心装修、装饰完毕。
2007年5月 进入二组团认购第一篇 项目市场竞争环境分析一、 区域市场现状与趋势 ：1、总体竞争形势延续2006年的平稳势头，2007年的东莞楼市继续稳步发展，市场整体趋于成熟进入理性发展时期，竞争更加激烈，具体主要表现在以下几个方面：伴随着东莞房地产市场10余年的发展，开发商实力的增强，市场消费力和消费意识的提高，东莞楼市逐步摆脱了单体、小规模商住楼的开发模式，向小型社区、大规模纯住宅或纯商业办公的方向发展，由于开发规模大、开发成本相对降低、便于修建高质量的建筑和环境好、配套完善等因素，大盘规模化开发经营成为楼市的开发的趋势。
据不完全统计，东莞楼市10万平方米以上的项目已经不下30个，50万平方米以上的住宅小区逐渐增多，占地1000亩，开发量100万平方米以上的项目也已经登上楼市舞台。
尽管同广州、北京、大连等地的3000亩、万亩大盘相比，东莞大盘的单个体量相对较小，但对于城市常住人口仅260余万人，年成交量不足350万平方米的东莞市场而言，不管你愿不愿意，可以这样认为，东莞的大盘时代已经来临。
经过多年的开发、培育和发展，东莞的开发商也逐步成长壮大，并形成了一定的市场影响力，如老牌的中天集团、鸿基集团等。
市场宏观经济的良性走势、各种经济实体的多元化发展、一些非老牌的地产公司进入市场，共同来发展和分享东莞的楼市蛋糕，如民营的麒龙房开、金龙公司房开等。
出于对市场的看好，广东恒大集团也在东莞风光的走了一回大盘秀，而更多有实力的本地和外地机构也相续进入市场，如振华集团、澳龙房开等。
相信2007年将会有更多的地产新贵在东莞的地产舞台上崛起。
据了解，2007年城市中心区将保持约200万平方米相对平稳的开发量。
主要的开发量将集中在东城、莞城、万江几个区域，以上三个区域将陆续推出的总量预计达到630万平方米，其中湘桥区域定点项目约20个，未来将陆续推出的开发量将达250万平方米。
万江根据去年的土地出让情况，预计在年内将有约80万平方米的项目开工上市。
万江新区除碧海花园的待上市部分外，市政府规划200万平方米的森活林城也将在推出，如果进展顺利预计近几年有近300万平方米项目开发。
在如此大的新开工面积和以往的在建面积双重压力下，市场竞争更加激烈，如何在东莞增长相对缓慢的销售总量中分取更多的份额，成了各地产公司乃至各板块楼盘营销工作的重中之重，进一步细分市场、实施产品差异化战略、走板块联合道路等等，已会成为2007年房地产市场开发工作的热门话题。
经过几年来的培育和发展，东莞的存量房交易日趋活跃，且发展势头增速，交易量和交易价格明显增加，房地产消费形成了一个基本的梯级模式：“没房的租房、有房的换房、换房的投资房”。
二手房市场初步与商品房市场形成联动的发展，在一定程度上推进了商品房市场的发展。
2、万江竞争环境分析。
万江在东莞的城市老版图上一直处于配角角色，长期以来给人以交通不便、环境糟糕、缺乏人文气息的印象，但随着大东莞战略的实施、万江新区的建设、南城区政府的重点发展，万江已经今非昔比。
凭着连接东莞新老城区，紧连东莞深圳、广州两大交通干道，区域内良好的植被和用地条件等多种优势，吸引了省内外多家具备较强实力的地产机构进入开发行列，一些新的地产思想与东莞本土较为成功的开发经验将在这块土地上演绎出新的东莞地产风云录。
截止目前，头桥至万江20万方以上项目就有“圣泉流云”、“贝地·卢加诺”、“金龙苑”、“智慧龙城”、“宏泰苹果园”项目等项目，开发量之巨，前所未有，且项目上市时间接近，同质化问题严重，因此“天纬·塞纳河畔城市花园”项目想突围而出，在产品构成上、在工程进度上、在营销节点安排上一定得下大功夫，传统的运作方式需要革新，如何争取客户的亲睐是目前工作的重点。
二、 竞争性楼盘点评（规模、营销效果、价格、户型、品牌形象、营销主题与手法等）1、东莞在售及即将上市大型房地产项目统计区域项目名称开发商开发量（万方）目前状况备注天纬城市花园 55二期已于2006年9月开盘，目前销售态热较好。
目前销售价格在4200元/平左右。
二期产品中70%是多层面积在90—130平方米。
高层与小高层占25%，低层占5%左右。
天纬珠江湾畔铁五建房开56 06年11月10日开始进行内部认购（交壹万元订金，开盘后半年内购房抵壹万伍仟元，如没有购房随时可退壹万元）。
一期：多层一梯二户的120套（面积在120—130平三房为主）；多层一梯四户的多层有288套（面积60—80平两房、110平三房）。
16层高层一梯四户384套；5+1洋房340套（面积130—160平三房四房）。
6+1洋房96套面积在130—160平。
二期：双拼别墅27栋（200平），独立别墅32栋（300平），5+1洋房80套。
三期：以高层、小高层、多层为主东城区绿苑省经济房开 50 经济实用房，已发售，销售态热较好。
经济实用房。
07年5月开盘销售。
目前销售价格在5700元左右。
山水静城宏立城房开 93 一期部分已交房。
目前二期销售态势较好。
山水静城二期主要为140—180平方米的4+1、5+1洋房，预计在400套左右。
二期还建有300—500平方米的TOWENHOUSE。
美佳馨苑宏安房开 10 青年路口，尚未正式发售以多层为主的综合小区。
南城区暂未定卓信房开占地100亩暂未定项目定位为高端产品，主要以洋房、TOWNHOUSE为主中天花园中天房开目前主推月亮湖别墅区东莞目前少数配套完善的别墅区峰景时代驰峰房开共110多层、小高层多层均价4700元/平方米，小高层均价4900元/平方米，面积从50-200平方米。
中天世纪新城世纪中天房开100一期联排别墅、回迁户已基本入住，二期山泉别墅正在热销中共中央以260——380平方米的TOWNHOUSE 为主 暂未定名 嘉信天和房开50拆迁中市区高层，地段优越，拆迁量较大，定位高档亨特国际亨特房开 30 销售态势较好 ，价格约3800元/平方米户型中以85平两房户型为主占19%，剩余户型中三房面积在100—134平之间占60%；四房面积在148—230平方米之间（为错层）。
五房面积在200—230平之间。
顶层跃层在300—400平方米之间，约占20%。
小石城泰联房开 37 一期基本竣工，二期在建定位主要为别墅、洋房等高端产品暂未定沙田 区金狮小区 省经济 38 一期已基本竣工 经济实用房。
销售态势较好城市山水公园 金泰房开 16.5 已于07年7月开盘 48栋。
其中3栋11+1小高层（110—130平）；44栋90—100平三房；剩余一栋60—80平的多层小户型。
目前均价约为4720元/平方米。
蓝波湾 龙润德房开 31 已动工，现在前期客户积累一期以社区商业项目为主要开发对象。
住宅项目的规划设计在修改中初步确定为别墅、TOWNHOUSE 、洋房等高端产品仁恒项目未定名上海投资商 未定 前期规划中 乌当二中周围，属招商引资项目，总投资额达10亿。
预计以高端产品为主 常平 区 水锦花都三期 侨新房开 22 三期在建 项目以多层小高层为主，面积以80、120平方米为主。
5月份开始销售。
丽水铭苑永茂房开 占地390亩， 纯别墅区，一、二期销售态热较好。
三期正在前期准备中 容积率:0.43，绿化率:65%。
共分为三期开发。
一期建别墅74户。
二期规划全部为沿湖独立别墅。
约30多套。
一期别墅房型主要分为220平米，240平米和400多平米的别墅。
其中240平米的别墅最多，其次为220平米的联排别墅。
均价约在8800元左右，最高价在9500元左右南浮宫·御园经鑫房开 建筑面积约5万方正在热销 别墅区：独体别墅面积以220、240、260、290平米为主，另有部分350平米左右的面积独立的别墅。
联排别墅面规划暂未出台对外销售价格为4288元/平方米。
项目在启动前销售价格从4200元/平到5800之间都曾出过价，万江景怡苑明诚地产（香港独资企业） 58万 现在针对监管局正进行内部认购，预计明年1月份正式开盘，。
经济实用房。
（多层小高层/别墅/高层均有）从70平—300平。
一期以多层、小高层为主。
3、万江区域主要竞争楼盘：区域项目名称开发商开发量（万方）目前状况备注万江圣泉流云集成房开 58 已于2007年9月正式发售，从东莞房地产网预登记情况来看，9月和10月仅销99套房一期以多层为主，。
面积在80—180平之间，价格3700元/平方米起价，开盘时均价4200元/平方米。
贝地·卢加诺三力房开 22 目前在做2万平的社区商业街（低层建筑）及卖场。
VIP卡发售到11月11日，正式开盘11月19日现在接受排号登记，享受优先选房、9.5折，VIP卡每日增值200元，预计11月底进行换卡开始增值。
一期产品从61-160平方米，二十余种。
折后价4100元/平方米起价。
项目定位以高端产品路线。
年内开盘。
一期以4+1、5+1洋房以及TOWNHOUSE产品为主，方量暂未确定智慧龙城智诚房开 55 二期正在基础部分，预计明年初正式开盘，06年底交房。
目前一期已基本售完，仅余部分联排别墅和顶层复式，据报价按套卖52万一套（套内面积145平方米，赠送二十多平方米露台）二期现报价4580元起价，共十栋小高层，面积从80-170平方米。