南京市玄武区楼宇经济发展现状与对策分析

南京市玄武区楼宇经济发展现状与对策分析
张昊
【摘要】楼宇经济是现代城市发展过程中的一种重要经济形态,它具有产业集聚、增加税收、扩大就业和带动区域经济发展的综合作用.南京市玄武区通过大力发展
楼宇经济,不断提升第三产业发展水平.文章对玄武区楼宇经济发展状况进行分析,剖析经济效益相对低下楼宇产生的原因,提出促进玄武区楼宇经济稳步、健康、高效
发展的对策建议.
【期刊名称】《江苏科技信息》
【年(卷),期】2016(000)036
【总页数】3页(P19-21)
【关键词】楼宇经济;低效;对策
【作者】张昊
【作者单位】南京市玄武区统计局,江苏南京 210018
【正文语种】中文
2015年年底，南京市玄武区重点楼宇（建筑面积在5 000 m2以上）数量已达73栋，形成了以现代服务业为主体的发展格局，楼宇经济已成为玄武区经济发展的一个重要“增长极”。

然而，由于当前玄武区各重点楼宇业态品质参差不齐，财税贡献差异明显，本文对低效楼宇进行综合分析，促进玄武区加快实施“腾笼换鸟”，全面推动产业升级。

玄武区是南京市的中心城区，虽然存在固有的空间局限，但在中心区位、自然风貌、
历史文化、科教资源，以及商业中心、交通枢纽等方面，具有突出的比较优势，具备发展现代服务业良好基础。

2015年玄武区实现地区生产总值539.84亿元，其
中第三产业增加值为517.71亿元，占比达到95.9%，产业结构不断优化,在南京
城市转型发展、创新发展中起到引领作用。

当前发展楼宇经济成为玄武区突破土地资源短缺瓶颈，推动产业结构转型升级的重要引擎。

笔者认为，进一步优化重点楼宇业态布局，加快低效楼宇“腾笼换鸟”，是补齐玄武区空间资源短板的一剂良方，是实现紧凑集约、高效绿色发展的助推剂。

2015年末，玄武区共有重点商务楼宇73栋，其中新街口街道20栋、梅园新村街道18栋、玄武门街道9栋、锁金村街道2栋、红山街道3栋、孝陵卫街道4栋、徐庄软件园17栋。

全区73栋重点楼宇总面积达380.61万m2，其中新街口街道166.75万m2、梅园新村街道37.65万m2、玄武门街道17.02万m2、锁金村街道5.1万m2、红山街道29万m2、孝陵卫街道4.13万m2、徐庄软件园120.96万m2；共入驻单位6 066家，其中新街口街道2 221家、梅园新村街道1 683家、玄武门街道378家、锁金村街道223家、孝陵卫街道92家、徐庄软件园1 469家。

2015年，玄武区73栋重点楼宇共实现全口径税收24.15亿元，平均每栋楼宇实
现全口径税收3 308.17万元。

其中新街口街道9.84亿元、梅园新村街道3.99亿元、玄武门街道0.93亿元、锁金村街道0.22亿元、孝陵卫街道0.28亿元、徐庄
软件园8.90亿元。

1.1 楼宇空间分布相对集中
从楼宇的数量分布看，新街口街道、梅园新村街道、徐庄软件园、玄武门街道、孝陵卫街道、红山街道、锁金村街道范围内的重点商务楼宇分别为20栋、18栋、
17栋、9栋、4栋、3栋、2栋，占比分别是27.4%，24.7%，23.3%，12.3%，5.5%，4.1%，2.7%，新街口街道、梅园新村街道和徐庄软件园合计占比为
75.4%，全区3/4重点商务楼宇坐落在这两个街道和一个园区。

从商务楼宇的建筑面积规模看，新街口街道范围内的20栋重点商务楼宇建筑面积为166.75万m2，占玄武区所有重点商务楼宇建筑面积的43.8%；徐庄软件园范围内的17栋重点商务楼宇建筑面积为120.96万m2，占玄武区所有重点商务楼
宇建筑面积的31.8%；梅园街道范围内的18栋重点商务楼宇建筑面积为37.65万m2，占玄武区所有重点商务楼宇建筑面积的9.9%；三者合计占全区的比重为85.5%。

从商务楼宇实现的税收看，新街口街道内的重点楼宇实现税收9.84亿元，占比40.8%；徐庄软件园内的重点楼宇实现税收8.90亿元，占比36.9%；梅园街道内
的重点楼宇实现税收3.99亿元，占比16.6%；三者合计占比94.3%。

无论从楼宇数量、建筑面积，还是从楼宇实现的税收来看，玄武区的楼宇经济主要集中在新街口街道、梅园新村街道和徐庄软件园。

1.2 建筑面积超过10万m2的单体商务楼宇相对较少
玄武区73栋重点商务楼宇中，建筑面积在5万m2以下的单体楼宇有56座，占
比76.7%；（5～10）万m2的楼宇有8座，占比11.0%；（10～20）万m2的
楼宇有3座，占比4.1%；（20～30）万m2的楼宇有4座，占比5.5%；30万
m2以上的楼宇有2座，占比2.7%。

从玄武区重点商务楼宇的建筑面积分布看，
单体楼宇的建筑面积主要分布在5万m2规模以下，占到玄武区楼宇的3/4，而建筑面积10万m2以上的楼宇共有9座，占比为12.3%（见表1）。

驻企业的发展。

（3）业主逐利行为阻碍政府优化产业布局。

玄武区重点楼宇的产权多数不在政府手中，私人业主在进行销售、租赁时，往往只考虑如何获取更多收益，对入驻企业经营的产业业态没有进行充分考量，在一定程
南京市玄武区位优势明显，但空间资源相对有限，需要更加科学地进行空间规划，更加精细地进行产业布局，统筹好城市空间、规模、产业三大结构，立足关键街区，
整合盘活资源，实现高端资源高效利用、优质空间精致开发、特色区域特色发展。

然而，通过综合相关资料进行分析，玄武区尚存在一些经济效益较为低下的楼宇。

笔者认为产业定位不明确、业态更新不及时、周边配套不完善、管理服务不到位、业主逐利难控制是造成低品质楼宇产生的主要原因。

具体来讲，造成玄武区低效楼宇产生的原因包括以下三个方面：
（1）空间和产业布局处于转型调整阵痛期。

从产业布局上看，部分重点楼宇正在经历由传统服务业向现代服务业转变。

例如曾经名扬全国的珠江路电子一条街，经历了最初的蓬勃发展后，在很长一段时间内产业业态集聚于电子产品的批发零售。

由于缺乏科技创新造就的核心竞争力，在市场同质化竞争愈加激烈的过程中，企业利润空间被不断压缩。

当前玄武区正在以珠江路创业大街建设为龙头布局众创空间，相关楼宇产业布局也正处在由传统服务业向现代服务业转型的过程中。

（2）楼宇管理服务水平仍需进一步提升。

未来楼宇的品质提升，将更多体现在管理、服务、文化等“软实力”上。

玄武区部分重点楼宇“软实力”显得相对不足，缺乏专业的商务服务和优质的物业管理，上下班时间电梯管理混乱，小企业杂乱分布，周边交通拥挤、停车不便，缺乏文体娱乐等配套设置，严重影响了入度上阻碍了政府进行载体功能定位和产业布局优化。

针对当前玄武区楼宇经济发展的特点，结合各地在提升楼宇经济发展质量方面的先进经验，提出以下几点建议。

3.1 进一步完善楼宇经济发展战略规划
楼宇经济是一个产业链组织，它不仅能使楼宇内企业关联发展，更重要的是吸引与楼宇产业密切联系的配套产业在周边集聚，因而需要政府和市场结合，形成合力共同推动。

如果单靠市场自发的力量，载体功能定位和产业发展方向在发展过程中可能会产生偏移，就会造成楼宇功能单一、产业同质化竞争激烈等问题。

为了避免出现市场无序发展的情况，政府部门应综合考虑城市功能定位、文化特色、建设管理
等多种因素，科学制定具有全局性、前瞻性和延续性的楼宇经济发展规划，统筹谋划空间和产业战略布局，根据不同产业和功能定位引导相关企业入驻，并与周边环境互动发展进一步融合，为楼宇经济核心产业的发展提供全方位支撑。

3.2 以众创空间建设推动楼宇经济业态升级
2015年中央经济工作会议提出：要坚持深入实施创新驱动发展战略，推进大众创业、万众创新，依靠改革创新加快新动能成长和传统动能改造提升。

玄武区要以珠江路创业大街建设为龙头，大力推进新型众创空间建设，对载体资源进行全面盘整，推动楼宇整体出新、公共设施改造和周边环境提升，进一步丰富载体的办公、研发、展示功能，加快建设集技术研发、产业孵化、创业服务、生活配套等于一体的众创空间，满足不同层次、不同类型创业者的需要。

通过载体资源重新整合、产业布局重新规划，促进玄武区产业结构向现代转型、向高端攀升。

3.3 着力提升“精细化管理”水平
要有效提升楼宇整体效益，就必须在“精细化管理”上做文章。

比如：开展专业化、个性化的商务服务，实现优质、高效的物业管理，提升商务楼宇管理品质；构建商务休憩中心，配套发展酒店式公寓、商务酒店等商务设施，营造良好的商务氛围。

此外，一座楼宇建设完工后，不能仅仅靠企业独立运作，需要政府给予大量后台服务支撑，包括强化金融支持，优化基础配套，精心营造良好的绿化、市容、治安、交通、公共文化、公共服务等周边环境。

玄武区需要一个专门服务于楼宇的平台，这个平台整合各街道和相关职能部门行政资源，实现“一楼一个服务团队、一楼一套服务策略”。

针对不同楼宇的功能定位和软硬件水平，制定个性化服务策略，由政府精心打造的专业化服务团队为入驻企业提供高效、便捷、全面的“贴心服务”。

具体来说，就是要加强对入驻企业相关行政审批的指导和服务，入驻企业可以在这个平台上完成所有审批事项。

要进一步完善服务机制，通过平台建立部门、街道与楼宇业主、物管公司、入驻企业定期交
流的机制，及时沟通信息，帮助企业解决发展中面临的问题。

同时，还应出台配套的奖励政策，包括对楼宇业主和招商主体的奖励、对入驻企业的扶持等，吸引更具影响力的企业入驻。

3.4 提高招商引资质量，促进产业结构调整
建议玄武区在可供开发的土地资源相对稀缺的客观条件下，在对现有载体进行招商引资的过程中，充分利用好本区的比较优势，重点引进一批具有全球视野、经营定位高端的国际知名企业，精心培育一批成长性好、创新力强的新兴潜力企业，着力扶持一批文化底蕴深、服务品质高的文化旅游企业，将有限的土地资源和宝贵的载体空间更多地投入到当前重点发展的支柱产业和新兴产业中，从而有力地促进玄武区经济发展提质增效。