产权式商铺模式下大部分业主同意续约时个别业主能否以侵犯自身权益为由拒绝续约

律师观点
实践中，往往存在业主购买了商铺后，再由开发商或其指定的管理公司进行整体对外出租、经营、管理，业主按照支付的房款数额及约定的固定比例收取回报的情况。

这种经营模式属于产权式商铺经营模式。

那么在这种经营模式下，如果有小部分业主认为该种经营模式侵犯了自身合法权益，而要求停止侵害、恢复原状、赔偿损失的话，应该怎么处理？
本文案例即是业主因与管理公司的委托经营合同到期，业主想要收回商铺，而管理公司却主张合同已经续约而引起的。

管理公司认为委托经营合同中约定了续约条款，即合同履行期届满前三个月，经业主委员会所有业主按投资比例进行投票，有51%以上业主投票通过由管理公司继续经营的，管理公司继续受托经营，同时授权业主委员会与其具体执行操作。

鉴于已经有超过60%的业主同意续约，因此管理公司
与该业主之间的委托经营合同也已经续约。

虽原告主张该条款为格式条款，排除了其作为房屋所有权人自主支配房屋的权利，应该无效。

但是审理法院最终认定该条款合法有效。

法院认为，该条款未违反法律法规强制性规定，且系对续约条件的约定，内容明确。

本文认为，就产权式商铺而言，整体出租更符合整体利益。

产权式商铺的特点决定了整个市场只有统一管理，业主才能更好的获得利益。

因而在上述大部分业主已经同意续约的情形下，更多的需要从商场整体性上考虑，单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资回报。

而且根据《物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、
使用、收益和处分的权利。

业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

”可以得知，产权式商铺的业主在行使专有部分权利时，不得损害
其他业主的合法权益。

A与苏州XX公司合同纠纷案
案情简介
原告A将商铺租赁给被告XX公司，合同期限为2009年1月1日始至2013年
12月31日止，期间该商铺由被告XX公司、第三人必*客吴江XX、必*客公司使用。

后因原告A对该商铺另有用途，故在租期届满后，原告A不愿再续租，并已
将不再续租决定告知XX公司、必*客吴江XX、XX公司。

然而时至今日，XX公司、必*客吴江XX、XX公司仍在无理占有原告A的商铺。

原告诉至法院，请求判令：
被告XX公司立即腾退商铺，并给付原告占有使用费（从2014年1月1日起至实
际腾退租赁物之日止）为416000元。

被告XX公司辩称：原告A与被告XX公司之间的委托经营合同依约已经续签，原
告A主张的诉讼请求没有事实依据。

原告A与被告XX公司在2008年底签订的委
托经营合同第五条第六款规定，在合同履行期限届满前三个月，经业主委员会所有业主按投资比例进行投票，有51%以上业主投票通过由被告XX公司继续经营的，被告XX公司继续受托经营，同时授权业主委员会与被告XX公司具体执行操作。

截止目前，XX续约比例已经远远超过51%，因此依约应当认定原告A与被告XX
公司已经续约，这是符合双方约定和万亚广场整体经营现实的。

对此，原告A认为，该委托经营合同第五条第六款的内容非法无效，业主委员会
系专为物业管理设立的组织，业主委员会无权且业主大会也未授权其与被告XX公
司之间发生经营管理关系或其他关系。

且该条款是被告XX公司提供的格式条款，
排除了原告A作为房屋所有权人自主支配房屋的权利，应该无效。

法院判决
驳回原告A的诉讼请求。

争议焦点
原、被告之间签订的委托经营合同第五条第六款是否合法有效。

法律分析
委托经营合同第五条第六款合法有效。

首先，该条款并不违反法律法规强制性规定。

其次，该条款系对XX条件的约定，内容明确。

再次，对于原告A主张业委会系专为物业管理设立的意见，本院认为，业委会除了法定职责外，可以为了业主的共同权益接受业主委托行使其他权利。

最主要的是，XX系由上千户没有进行物理分割
的商铺构成，**置业将上述商铺出售后，再由业主将购买的商铺交由XX公司进行
统一对外出租、经营、管理，业主按照支付的房款数额及约定的固定比例收取回报。

这种经营模式属于产权式商铺经营模式。

在这种经营模式下，所有权与经营权相分离，不仅存在各业主与XX公司之间委托、租赁、经营等法律关系，还存在各业主
之间利益、权利、义务的分配问题。

因各商铺之间并没有物理隔离，且各商铺是由XX公司整体招租，故业主对各商铺行使所有权时，不能等同于独立商铺，要考虑
其他业主的合法权益。

如在大部分业主要求续约的情况下，仍要求XX公司将少数
业主的房屋腾退，势必将影响XX整体功能的发挥，这违背了大多数商铺业主的意愿，也会造成社会财物的极大浪费。

委托经营合同第五条第六款明确告知原告A，其对房屋享有的权利需要受到维护广
大业主集体利益的限制，是对广大业主集体利益的保护，故该条款对业主行使权利的限制系业主购买商铺时已了解的权利限制，应认定为有效。

相关法律法规
《中华人民共和国民事通则》
第七条民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，破坏国家经济计划，扰乱社会经济秩序。

《中华人民共和国合同法》
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。

第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。

附生效条件的合同，自条件成就时生效。

附解除条件的合同，自条件成就时失效。

《中华人民共和国物权法》
第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。