芜湖策划提案

第一章芜湖总体市场阐发
一、芜湖历史沿革
芜湖，位于长江三角洲西北部、安徽省东南部，居华东中心位置，紧邻长江东岸。

芜湖市辖芜湖、繁昌、南陵三县和新芜、镜湖、马塘、鸠江四区。

全市总面积3317平方公里，市区230平方公里；总人口220.26万人，市区65.88万人，流动人口10万人左右。

芜湖历史悠久，历朝历代均为商贾云集的商业重镇，尤以明清为最。

明朝永乐年间，就有“十里长街”，以浆染、铁工、粮米、杂货聚散而闻名；清朝被辟为对外通商口岸，成为全国四大米市之一；民国前期被誉为“皖中之坚”、“长江巨埠”的美称。

芜湖位于长江三角洲西北部、安徽省东南部，居华东中心位置，紧邻长江东岸。

芜湖市辖芜湖、繁昌、南陵三县和新芜、镜湖、马塘、鸠江四区。

全市总面积3317平方公里，市区230平方公里；总人口220.26万人，市区65.88万人，流动人口10万人左右。

二、芜湖总体经济介绍
近年来，通过大力大举实施外向发动战略，加快调解财产结构，芜湖经济得到了快速康健生长。

2001年全市实现国内生产总值218.77亿元，比上年增长9.1%；财务收入29.54亿元，增长12.4%；城镇居民可支配收入6025元，增长5.4%；农民人均纯收入2751元，增长3.5%。

芜湖市场潜力巨大，业已形成三大支柱财产－－新型建材、汽车零部件、电子通信制造业。

商贸、旅游业方兴未艾。

同时芜湖又是皖
南通信中心。

芜湖是长江沿岸位于武汉、南京之间开放度最高的中等都市之一，是长江安徽省沿线和皖南区域经济贸易中心。

芜湖人才资源富厚，劳工、技工、中级技能人员充裕，有高等院校8所，拥有一定命量的高级治理人员。

芜湖是华东地区重要的水陆交通枢纽：从铁路来看，是华东第二通道的咽喉，可直达15个大中都市；从公路看，205国道和318国道穿境而过，长江公铁两用大桥是中国21世纪初的标记性修建之一。

芜湖第三财产依托陈腐商埠的传统优势，以建立区域性商贸中心为偏向，相继生长了中山路步行街、凤凰美食一条街等一批精品商业街市，鸠兹广场、九华广场、吉和广场等都市亮点极大地增强了都市的抚玩性和吸引力。

新建、扩建了一批区域性专业市场，长江市场园区、皖江水产物批发市场、峨桥茶市等市场生长完备，辐射力、集聚力日益扩大，芜湖已成为辐射华东、影响全国的物流中心。

芜湖是中国优秀旅游都市，境内旅游资源富厚，小九华等释教旅游资源名闻中外。

配合黄山、九西岳、太平湖旅游开发，芜湖着力建立旅游快速通道，构建了完善的都市旅游底子设施，芜湖市已成为辐射皖南、皖中等世界级风物区的旅游目的地都市。

三、芜湖房地产生长表面
从1997年开始，芜湖市房地产随着全国住宅消费的升温，逐渐体现出温和放量的历程，总体市场稳步生长。

2001年开工量虽然比上年开工量放大100%多，而考虑到1999、2000两年该市压缩开发范围，控制开发，同时市场经济体现良好，消费能力旺盛，因此可以认
为市场在未来2-3年应该继承稳步生长，而楼盘的区位或品质竞争会逐渐猛烈。

从市场成交代价走势来看，近5年来代价根本呈温和上扬的历程，但是通过图表我们发明自2000年竣工量和开工量有所放大后，市场平均代价受到平抑，预计短期（2年内）代价的继承上扬另有待其他优惠利好政策的出台和区域经济的连续向好。

1997年1998年1999年2000年2001年
附：历年芜湖市房地产统计数据
单位：万平方米亿元
总结：目前芜湖市的房地产生长根本存在以下特点：
1、地区代价、产物素质决定产物代价
地区的位置在房地产商品的代价中占绝对因素，这一点在我国中小都市中尤其突出。

而产物的代价决定了商品代价的未来增值率，同一地段的质优住宅楼盘可以比一般项目高10—15%
2、主力消费仍为自用型，投资型客户有所增加
为解决根本居住及改进居住条件的购房行为占绝大多数，可以肯定的是在未来几年内芜湖住宅房地产市场的主力消费仍为自用型；而随着芜湖市作为省内重点旅游、商贸都市的进一步开发、开放，投资
型客户会逐渐增加，其中商铺市场的投资比例会迅速生长。

3、目前房地产市场特性
●需求市场潜力较大；
●消费者开始追求优质楼盘；
●消费者对住宅户型的需求仍以经济实用型为主，大户型市场的生
长短期内有限；
●市场在上一年均价急速推高后将出现盘整蓄势的历程；
●楼盘策划开始有外来营销公司、告白公司介入，销售竞争手段开
始提高。

第二章、区域市场研究阐发
一、区域市场表面
目前芜湖市在都市结构上分为三大块：解放路以北为产业区，包罗经济开发区、长江大桥经济园区和城北产业区；解放路至青弋江为城中区，是全市的商贸旅游区；青弋江以南为城南区，是主要生活居住区和文体、会展、行政中心。

二、区域市场生长筹划
本案项目地块属于马塘区，归于城南片，凭据建立外向型、现代化都市新区的要求，总体上由大学园、体育公园、市政公园、文化公园和居住花圃形成框架，充实发挥生态自然优势，体现“以人为本”的筹划看法，对水系掩护、园林绿化、城南片老城区改革、经济园区、滩头利用、门路交通等强调高起点、大手笔的筹划，并与都市总体筹划相衔接。

目前市政府办公楼和奥体中心已经开始动工，预计两年内将投入运行；而最近拍卖的几块开发用地预计将在今后两三年内形成快要50万平方米的开发量，随着这些楼盘的建成和现有南瑞新城等楼盘的的入住，该区域将形成一个可以容纳20万人口、芜湖市最具范围的新型崇高居住区。

三、竞争项目比力阐发
20
40
60
80
100
120
140
160
铁佛花园
中西友好花园
芜湖世纪花园香苑家园
从以上图表可以，市区楼盘代价范畴为1700—2300元/平方米。

主力户型在100平方米左右的楼盘销售率比力高，而主力户型大于120平方米以后销售率普遍下降，再次证明芜湖市场住宅经济型占主导职位的现状。

第三章项目SWOT阐发
一、项目优势阐发（S）
A、地处南部新城，该区位筹划前景优越；
B、投资三方资源整合，实力强大。

其中亚东客户网络中有大量可以
挖掘的资源；
C、项目实行范围经营，是目前城南最具范围性的综合性项目；
D、市政府即将搬家至城南；而芜湖奥体中心、市政公园建立在即，
周边各项市政配套、门路建立列入筹划，前景潜力大。

二、项目劣势阐发（W）
A、目前该区位未被市区购房者完全担当，形象上还需整体宣传配合；
B、目前市府筹划的公建配套在资金上另有缺口，实际落成时间可能
会和筹划有收支；
C、未来两年内全市开发竣工量将会大于市场消化量，购房者将有更
多的选择；
D、作为商业项目，区位上和邻近的市中心商业街相比存在很大的劣
势，对投资或经营者的吸引力有限；
E、周边配套，如花津路步行桥的建立开通等直接制约商业街的人气
营造，而这个重要因素的控制权不属于生长商；
F、项目周期长，周边竞争风险较大。

三、项目的市场威胁（T）
A、今后几年区域内住宅将会合上市，主要威胁来自区域内部；
B、区域内高端产物有浙江开发商投资的1#、2#地块做代表，低端产
物有现在开发的南瑞新城做代表，并且开发量都很大。

本案项目只能作为一其中档的新型小区面市，代价走势会受到前两者制约；C、周边配套如果一旦因资金或筹划问题产生调解，本案的销售会受
极大影响。

四、项目的市场时机点（O）
A、项目引进外资仓储式大卖场，对人气的迅速营造有非常积极作用；
B、花津路步行桥的建立开通将对本案起到积极促进作用；
C、区域内其他项目的开发同样对本案的板块看法炒作有积极意义；
D、生长商高度重视，以先进的筹划理念，打造产物内在品质，并且以品牌营销的战略看法贯穿开发始终。

五、总结：
1、该项目从区位上属于生长潜力较大，但在短期内存在市
场担当的时间问题；
2、花津路的开通对整条商业街的兴旺与否起至关重要的作
用；
3、商业街的商业营造必须做出差别化和特色，从而增加项
目潜在利润时机；
第四章定位阐发
一、目标客户阐发
本案目标客户群（住宅）组成大抵如下：
●芜湖市各企事业单位职工、部分动拆迁回购客户
●开发区的外资、合资企业中、高层治理人员或技能型人才、白
领
●就近区域二次置业换房的潜在客户
●外地在芜湖经营或投资的
住宅消费以区域客户为主，主要包罗城南、城中的现有潜在购房者，同时又分身商业街投资或经营客户对住宅再投资置业，预计投资和自用比例分别为：10%、90%。

本案目标客户群（商铺）组成大抵如下：
●芜湖市个别私营业主或经商者（如步行街的投资业主、沿河路
市场经营户）
●外地在芜湖经营或投资的
●品牌企业对芜湖市场的战略投资
商铺消费应面向全省，乃至周边省市的其他投资、经营客户，预计投资和自用比例为各50%左右。

二、客户心理阐发
凭据市调阐发购买住宅的潜在客户以二次购房者比例居多，一般置业心理谨慎，在本地具有一定经济实力，主要动机是提高
居住品质，体验全新生活方法。

他们配合点是体贴居住品质、楼盘代价以及配套设施的完善性，同时还在一定水平上希望得到社会对其品味与职位的认可。

凭据市调阐发购买商铺的潜在客户以投资、自用各占半壁山河，他们具有很强的经济实力和意识，最体贴市场能否生长兴旺，赢利概率有多高。

他们的配合点是体贴市场的定位、政府的支持力度、区域今后的生长潜力，如果是自行经营客户还会体贴业内其他竞争者的介入情况。

三、项目定位
凭据前期亚新策划对芜湖市场的充实调研、阐发，结合目前的实际情况和有关专家的发起，我们明确本案的市园职位是市中心商业街的延伸和增补，并强调成果上的差别性和互补性。

将本案建立成城南极具影响力的商业名街，做出项目的奇特本性。

亚新发起，本案的定位为：
“立足芜湖，辐射周边的新型现代化商业街”
所谓的“新型现代化”，是指包罗项目内包罗居住、酒店、餐饮、休闲娱乐、精品购物、金融、日常生活配套、仓储式购物等等种种行业、业态的综合体，其生长标记取范围商业、现代商业的诞生；
所谓“立足芜湖，辐射周边”是要将本案项目影响力和现代化品位充实张扬释放，将其品位不绝提升，并作为芜湖市乃至全国新区建立中商业物业建立和住宅社区建立乐成嫁接之复合型地产的代表。

四、芜湖城南商业街品牌流传战略阐发
关于取名字
●案名
作为城南商业街这样的综合性项目，取一个什么样的名字，主要依赖这样的几个因素作为权衡标准：
响亮---------------------高音节
有气势-------------------容易和城区旧的商业街形成竞争对垒
意头好-------------------经商之人对此极为敏感
朗朗上口-----------------容易发音声线好
平民化色彩---------------老黎民的定位要求大俗风雅
起码三个字以上-----------有节奏感韵律富厚
我们主张发起的名字有四个：
●新时代商业街
●新大鑫商业街
●新天地商业街
●十里长街
●新时代商业街
“我们走进新时代----改造开放富起来---”，这首歌每小我私家耳熟能详。

从项目属性来看，城南商业街是一个综合性商业项目，融商铺、住宅、饮食、休闲娱乐为一体的商业航空母舰，这个名字有着明显的民众吸引力，就像一个“大众情人”，人见人爱。

●新大鑫商业街
新大鑫商业街，我们仍然发起“新”字，新的商业模式，新的投资时机，一座正在起航的商业航空母舰。

值得一提的是这个名字和开发商大股东有着密切的联系，这个项目的名字用大鑫对大鑫房地产开发公司未来的品牌代价影响可想而知，大鑫公司这么多年的良好信誉可以资助到项目的商业推广，大鑫商业街的乐成和成熟对付开发商而言也是一个里程碑，所以我们发起取名“新大鑫”。

●新天地商业街
这个名字旨在突出它的崭新面貌，也很容易上口。

●十里长街
十里长街很容易让人联想到天街一样的繁华，十里是一个数字看法，长街越发体现了项目的范围气势。

加之芜
湖历史上就有十里长街的说法，人们对它应该十熟悉的。

●各区位产物名称：
建材装饰段---------------------美居中心
大卖场段-----------------------时代广场
饮食休闲段---------------------沐日时光
入口段---------------------------现代城
关于告白流传的品牌核心代价阐发
我们主张以“新时代商业街”作为原城南商业街的案名。

推广的主题语“走进新时代、一起来发达”。

前期先推住宅项目“现代城”，着重标榜它生活的快捷方便。

周围完善的生活配套有医院、银行，大卖场超市快
餐店等商业设施应有尽有，坐拥商业中心的繁华与便利，现在拥有升值就在眼前。

重新时代商业街的商铺客户类型来阐发，全部是商人，商人要求生意红火，人气要旺。

推广的主题语“走进新时代、一起来发达”确巧满足了商人的胃口。

一般看来，这样的流传用语比力俗气，但是靠近大众，生意人把“恭喜发达”常挂在嘴边，没有人会拒绝这样的祝福。

从生意人的特征来阐发，新时代商业街以及推广的主题语“走进新时代、一起来发达”是一个比力不错的品牌主张，并且它也具备可延续的要求。

在接下来的告白流传中，现在可以考虑的几个支持点：
“城南商圈将成为芜湖商业的炮口”看法炒作大造声势
强调局势所趋，不可逆转。

不绝向市场贯注市政府搬家的事实、大学高校城的搬家，原城南的居住人群，紧邻市中心的便利。

它将成为芜湖的第二个商业中心，超前的筹划、整体的配套将为商家的经营带来旧的商业中心无法相比
的商业气氛。

“在家乐福旁边开店，生意虽然火爆爆！”
强调品牌店的参加能够促进购买者的信心，展望到自己购买商铺的旺盛人气是绝对强势的诱惑。

“今天你坐着期待，明天你望铺兴叹！”
因为项目方才启动升值无限，现在是入市新时代商业街是的绝佳时期。

关于告白流传的阶段分别发起
我们发起把前期的告白操纵分为三个阶段进行：炒作阶段、升温阶段、保温阶段
●炒作阶段10月1日------11月1日报纸告白
●升温阶段11月1日------12月31日部分运动、现场包装、
报纸告白
●保温阶段1月1日正式开盘开始相关的卖点不绝出现
考虑部分的电视告白和户外告白
我们预期十月份开始预热，炒作二个月时间，到十二月开始进行内部认购，元旦可以正式开盘。

十月份以软性炒作为主。

不绝用大幅新闻稿大做煽风点火事情，宣传城南商圈的形成势不可挡，新时代商业街将成为芜湖商业的航空母舰。

同时为乐配合代价方面的摸底，做一定量的单张派发到现有旧的商业街业主手上，争取他们的意见，并起到一定的流传作用。

十一月有硬性的报纸告白出现，展示城南商业街的筹划效果图和部分延续性的报纸告白创意，和前面的炒作来个呼应，进一步引发市场的存眷。

同时，案场的欢迎中心和工地包装到位。

和温州等地方的个别协会进行相同，争取把招商现场移植到本地并拿回质料到芜湖进行放荡炒作。

关于流传手段发起
前期的商业推广，主要以软文炒作和运动操纵为主。

电视告白将在商业街模型出来后制作五分钟的电视告白杂志，一方面可以考虑在欢迎中心循环播放。

另一方面将选择在黄金时间的热点电视剧插播。

工地和欢迎中心的现场包装将突现商业街未来的繁华和商业类别的特征
商业运动的策划能够抓住部分准买家的注意力，实时促成买卖成交。

宣传画册的印刷将以单张为主，差别类别的客户发差别的资料，制止浪费。

外地招商是一个不容忽视的问题，联合本地的媒体和个别协会进行。

主要是浙江江苏的一些重点都市，另有以芜湖为中心的沿线中等
都市。

关于创意偏向的战略提议
创意力求遵循品牌核心代价里面确定的“生意人不求品位档次、但求通俗易懂！”大原则，比如：“在欧尚旁边开店，生意虽然火爆爆！”画面要求设计红红火火，标题文字大而清晰。

文字为主的新闻炒作一定要有力度，比如，“城南商圈将成为芜湖商业的炮口！”
电视告白的内容将以论述新时代商业街的商业成果和投资升值的角度进行创意。

关于媒体选择发起
●报纸以本地大报《芜湖日报》《芜湖晚报》为主，并全部做整
版和半版告白
●电视发起做五分钟的电视告白杂志在本地电视台黄金时间电
视剧插播
●户外在市中心、旧的商业街大市场或商业城四周取大的户外告
白牌，新时代商业街文字设计得很大很醒目
第五章打造项目品牌
除了准确的策规定位和强有力的销售执行外，当前国内房地产项目竞争的最高级别无疑就是——品牌竞争。

因为一旦确立项目的品牌优势，可以大大提高项目的竞争力和产物附加值，打开项目的利润空间；同时还为开发企业自己的品牌经营打下扎实的底子。

本案项目的品牌建立可以从以下几个方面进行：
一、内在品质
住宅：从立面、户型（面宽、错层、跃层平台等）、面积控制、电梯、均好性、景观、采光、物业治理安保等各个方面打造切合其定
位的修建特性；
商铺：从立面、层高、框架结构、面积控制、成果定位互补、交通组织、配套等各个方面进行筹划设计，强调舒适、便捷、实用，
充实考虑客户的需求，要真正“以人为本”。

二、媒体造势
利用新闻预热和事件营销，在开盘前造势；
利用软新闻炒作，报纸告白，电视以及种种销售媒介在销售中重复增强力度，使项目的影响力在短时期内扩大；
利用楼盘中后期商业发动区域经济的效应，提高项目增值利润。

三、品牌营造的主要手段
●引进国际、国内知名品牌，殊如欧尚、肯德基、麦当劳等类似
品牌。

●利用城南地区超前的筹划和政府的支持度大打“政府牌”，提
高项目的知名度。

●利用投资三方已有的开发乐成业绩，树立项目的公信力。

●围绕准确的定位，形成楼盘本性特点，增强楼盘差别化优势。

四、培育市场
商业街项目差别于住宅或办公项目的重要一点在于，商业街项目已经不但仅是纯粹的开刊行为，而是从一个培育市场、做旺市场的角度来筹划、设计、销售、引进，这样才华把商业街项目的代价充实的发挥出来，其衍生出来的附加值往往是惊人的。

比如沿海一些先进都市（如上海），在一些商业街项目项目乐成开发后，其一年的商业街户外告白收入就达上千万。

另外，从培育市场商业气氛的角度来讲，必须前期引进专业商业治理公司参加到商业街的市场筹划、治理中来。

第六章、项目产物发起
一、项目分类发起
由于本案是以商业街为主体的项目，因此在分类筹划上要充实考虑内部成果的互补和利用。

发起在区域内筹划仓储式大卖场，吸引人气；发起筹划精品购物步行街、美食广场、产权式酒店（或SOHO 商住楼）；发起在筹划沿街散铺时要考虑到“吃、穿、用、玩”、银行、生活配套等种种配套，同时要分身文化、体育、娱乐等各方面的潜在需求，借鉴外洋“shopping-mall”的形式。

二、项目比例发起
本案项目分为住宅、商业两大块。

在筹划设计住宅上，亚新策划发起应以多层为主，小高层为辅，多层、小高层应该各占80%、20%左右。

小高层必须要设计板式，区位摆设在景观较好的位置，注意户型的均好性。

三、项目方案设计发起
①、满足芜湖市修建设计筹划的根本要求；
②、首层街道两侧在进深允许的情况下，尽可能多做绿化或植
树；部分地方，如美食广场、酒店等前可以做景观、休闲椅
和喷水池等；
③、商业街内部应该引入一些特色水景；
④、商铺或多层住宅顶部，或多余地块可以考虑设置网球场等其
他休闲设施，同时整体考虑酒店、住宅和休闲之间的搭配；
⑤、鉴于贯穿商业街的马路非步行街，为了积聚人流，发起在部
分街道两侧修建物上做骑楼式的排挤步行连廊；
⑥、发起本案商业街在交通组织上以限时步行街的方案为主；
⑦、商业街的停车位应主要摆设在大卖场或小高层的地下部分，
其余路面停车位应该尽量摆设在支路上，以免影响商业街景
观；停车位数量按商业街老例配置并适当超前。

四、项目立面气势派头发起
发起住宅立面采取现代简约的气势派头。

发起采取落地窗、飘窗等大面积采光的设计，注意空调室外机位置和立面的整体
统一。

色彩上要求首先同商业铺面的气势派头协调融合，其次
再是尽量体现现代、美观的优势。

发起商铺立面采取现代简约的气势派头。

发起在设计上除了要尽力体现现代修建的美感，要注重立面体现、色彩搭配上
具有浓郁的商业气氛。

五、项目单体方案发起（住宅）
住宅单体设计上发起层高做到2.8—2.9米，配比发起如下：
多层户型设计要求：
小高层户型设计要求：
发起在部分户型上考虑设计错层，增加产物差别性；
●跃层单位必须设计中庭挑空、设计大露台，增加产物竞争力；户
型内部考虑适当超前，可以引入事情阳台、飘窗、落地窗、玄关等；
●邻街住宅发起设双层玻璃；
●住宅进深不能太大，务必控制在10~11米，增加套型竞争力。

●住宅设计必须保持均好性，进深控制在10-11米。

户型方正，注
意套内分区和动线公道性；客厅面宽做到一房3.9米，二房以上
4.2米；卧室面宽做到3.3—3.6米；厨房面积做到6平方米左右，
由于做框架结构，发起做开放式厨房；卫生面积控制在5—6平方米，发起做干湿疏散，如部分户型景观好发起做适当飘窗；户型内部适当考虑玄关、事情阳台以及两卫设计，考虑设计部分错层房型推向市场；保持户型采光、通风情况良好。

六、项目单体方案发起（商铺）
●要求商铺单体设计是考虑犬牙交错，有收有放；
●商铺进深控制在12米以内，商铺面宽做到3.6~4.2米；
●商铺层高发起做部分加高。

如某些商铺凭据今后筹划的经营行业需
求特点，对底层或二层的层高加高至4米左右；
●商铺务必采取框架形式，以包管今后种种客户的实际需求；
●商铺单体设计时要考虑预留统一的门头、告白灯箱位置等等；。