成都极地海洋世界商业市场调研报告
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极地海洋世界商业项目市场调研报告
目录
第一章市场运行环境分析 (5)
一、宏观市场环境 (5)
1、经济运营状况 (5)
2、宏观政策解析 (6)
二、成都市经济运营状况 (7)
1、成都市城市发展状况 (7)
2、成都市城市规划 (8)
3、成都市经济环境分析 (9)
4、成都经济发展趋势 (10)
三、成都市消费市场探析 (11)
1、人口状况 (11)
2、居民收入特点分析 (12)
3、市区居民消费特点分析 (13)
4、消费指标走势分析 (14)
四、成都市商业发展状况及相关政策研究 (15)
1、成都市商业发展概况 (15)
2、商圈发展现状及布局情况 (16)
3、成都商业网点规划政策 (19)
第二章成都市商业地产现状及发展研究 (23)
一、成都市商业地产的发展历史 (23)
二、成都市商业地产发展现状分析 (25)
1、成都商业地产供需分析 (25)
2、商业地产市场板块分析 (31)
三、商业地产项目发展特征 (35)
1、商业地产供需失衡 (35)
2、商业用房空置面积不断上涨 (35)
3、生活配套商业的供应与需求关系 (35)
4、专业市场为目前市场上最受欢迎的类型 (35)
5、旅游地产项目的开发如火如荼 (36)
第三章项目区域市场分析 (37)
一、项目区域界定 (37)
1、项目位置 (37)
2、极地海洋状况 (37)
3、城市区域规划 (37)
4、南沿线区域规划图 (38)
5、区位示意图 (39)
二、项目区域概况 (40)
1、经济概况 (40)
2、市政规划 (43)
3、区域发展状况及趋势 (44)
4、车流量概况 (46)
三、区域商业市场分析 (46)
1、区域商业分析 (46)
2、区域商业地产分析 (53)
3、本项目消费者分布情况 (57)
4、项目消费者机会分析 (62)
第四章成都市商铺投资者调查 (64)
一、项目投资者问卷数据分析 (64)
(一)对商铺投资的偏好 (64)
1、商铺类型的偏好 (64)
2、选择商铺的影响因素 (65)
3、商铺投资的预期 (66)
4、商铺面积需求 (67)
(二)消费能力 (68)
1、总价承受度 (68)
2、付款方式 (69)
3、首付款及月供款能力 (69)
(三)项目测试 (70)
1、对项目升值潜力的预期 (70)
2、对项目升值潜力持肯定态度的理由 (71)
3、对项目升值潜力持否定态度的理由 (72)
4、购买本项目的可能性 (72)
5、影响购买本项目商铺的因素 (73)
6、投资本项目商铺可承受的最高总价 (73)
7、对本项目商铺的建议 (74)
(四)项目投资者背景 (74)
1、媒介渠道 (74)
2、目前的主要投资状况 (75)
3、职业状况 (75)
4、年龄状况 (75)
5、家庭结构 (76)
6、家庭年收入状况 (76)
7、受教育程度 (77)
8、现居住地 (77)
(五)总结 (78)
二、商铺潜在投资者问卷数据分析 (78)
(一)潜在投资者对商铺类型的偏好 (79)
1、商铺类型的偏好 (79)
2、选择商铺的影响因素 (79)
3、商铺投资的预期 (80)
4、商铺面积需求 (81)
(二)消费能力 (81)
1、总价承受度 (81)
2、付款方式 (82)
3、首付款及月供款能力 (82)
(三)项目测试 (83)
1、对项目升值潜力持肯定态度的理由 (83)
2、影响购买本项目商铺的因素 (83)
3、投资本项目商铺可承受的最高总价 (84)
4、对本项目商铺的建议 (84)
(四)商铺潜在投资者背景 (85)
1、媒介渠道 (85)
2、目前的主要投资状况 (85)
3、职业状况 (86)
4、年龄状况 (86)
5、家庭结构 (87)
6、家庭年收入状况 (87)
7、受教育程度 (87)
8、现居住地 (88)
(五)总结 (89)
(六)对本项目的建议 (89)
第五章成都市商铺经营者调查 (90)
一、目前经营状况 (91)
1、目前经营商铺的业态、面积 (91)
2、目前经营商铺取得的方式、档次 (92)
3、目前租赁商铺的市场价值 (93)
二、商铺经营者的延展需求特征 (94)
1、经营者开店的可能性及影响因素分析 (94)
2、计划取得商铺的方式 (96)
3、意向区位分析 (97)
4、面积需求分析(类型、开间、进深、层高) (98)
5、对其它硬件配置要求 (102)
6、需求价格(租金、售价等) (102)
7、对市场配套及后期管理的需求 (104)
三、对本项目的建议及前景预期 (105)
1、对南沿线现有商业的认识 (105)
2、经营本项目商铺的意向分析 (110)
3、对本项目的市场反馈 (111)
4、本项目最适合经营的业态 (114)
5、对本项目开发的建议 (116)
四、经营者/经营企业背景特征 (117)
1、经营经历/企业背景 (117)
2、经营者背景调查 (117)
五、总结 (119)
六、对本项目的建议 (120)
第六章项目消费者研究分析 (121)
一、项目相关测试 (121)
2、项目消费者的交通状况 (123)
3、项目的客户滞留能力及各板块的商业吸引力 (123)
4、项目未来消费状况预测 (125)
5、对项目的评价及建议 (125)
二、消费者消费习惯和行为分析 (126)
1、消费出行交通工具 (126)
2、一般出行的人数 (126)
3、同伴的身份 (127)
4、游玩的时间 (127)
5、类似旅游的频率 (127)
6、餐饮偏好及餐饮消费水平(元/人) (128)
7、休闲偏好 (129)
8、娱乐偏好及休闲娱乐消费水平(元/人) (129)
9、逛街购物消费水平(元/人) (130)
10、运动健身消费水平(元/人) (131)
11、近郊游玩消费水平(元/人) (131)
12、游园场馆消费水平(元/人) (132)
13、餐饮消费地点 (132)
14、休闲娱乐消费地点 (133)
15、逛街购物消费地点 (133)
16、运动健身消费地点 (134)
17、近郊游玩消费地点 (134)
18、游玩场馆消费地点 (135)
19、消费者理想的休闲消费环境 (135)
三、消费者背景 (136)
1、被访者年龄结构 (136)
2、家庭结构 (136)
3、教育程度 (137)
4、职位状况 (137)
5、行业分布状况 (137)
6、家庭月收入 (138)
7、居住方位调查分析 (138)
8、现居住房屋位置(成都) (139)
四、总结 (139)
五、对本项目的建议 (141)
第七章成都市可比复合地产项目调研 (143)
第一个重点项目:世纪城 (143)
第二个重点项目:芙蓉古城 (148)
第三个重点项目:国色天香 (149)
第四个重点项目:远大.荷兰水街 (150)
第五个重点项目:嘎纳印象 (153)
第八章青岛海洋世界项目调查类比 (159)
结束语 (167)
第一章市场运行环境分析
一、宏观市场环境
1、经济运行状况
2005年中国以2.229万亿美元的GDP总量,超过意大利和法国,并略微超过英国,成为全球第四大经济,人均国民收入已达到1740美元。
2006年上半年,我国国内生产总值达到91443亿元,同比增长10.9%,增速比去年同期快0.9个百分点。
其中第二季度GDP增长达11.3%,为十年来最高水平,这表明,我国经济继续保持快速增长的良好势头。
根据2006年2月17日中科院发布的7项宏观经济预测报告,我国经济已进入新一轮景气周期的上升期。
本轮周期始于2004年,2006年全年经济运行处于上升阶段,经济增速在上半年略微放缓之后,下半年将有所上升,经济已经处于拐点后上扬态势,2006-2010年中国GDP年增长率将保持在8%,保持平稳快速发展。
2006年上半年,成都市的GDP为1224.1亿元,同比增长13.5%,其中第一产业为72.8亿元,同比增长4.1%;第二产业为546.5亿元,同比增长18%;第三产业为604.8亿元,同比增长11%;GDP总量占全省32.1%,占全国的1.3%。
上半年成都市消费品市场继续保持平稳增长的势头,成都市社会消费品零售总额得到快速增长。
上半年成都市实现社会消费品零售总额567.1亿元,比去年同期增长14.5%。
实际利用外资直接投资3.5亿美元,同比增长20%,固定资产投资总额819.7亿元,同比增长36.3%;地方财政收入128亿元,同比增长38.5亿元,全市储蓄存款余额2270亿元,同比增长19.8%,城市居民人均可支配收入6320元,同比增长
8.7%;居民消费价格指数102.1。
2006年1-7月,成都房地产市场总体保持健康、稳定的增长态势,市场需求旺盛,新建商品房成交量大幅增长;而房价依然延续了稳中有升的态势;商品房新增供应量同步增长,与需求相比,五城区商品住宅供求关系明显得到改善,非住宅供应依然偏大。
2006年1-7月,全市新建商品房成交1044.20万平方米,同比增长30.8%;其中住宅成交919.44万平方米,同比增长37.4%。
2006年1-7月房价稳中有升,全市新建商品房成交均价为3521元/平方米;其中住宅成交均价为3304元/平方米。
2006年1-7月,成都市房地产开发累计完成投资320.76亿元,比去年同期增长29.4%。
自2006年2月起,房地产开发投资分别增长-9.8%、3.9%、13.6%、16.8%、24.3%、29.4%,开发投资额逐月增加,开发投资增幅呈现明显的回升态势。
2006年住宅投资仍是开发热点。
从开发商的投资重点看,由2005年的住宅、办公楼和商业地产齐头并进,看重商业地产的态势,改变为住宅投资继续加大,对商业地产的投资明显减少的态势。
为满足成都房市旺盛的消费需求,增大房市供应,开发商继续增大了对住宅的投资,1-7月住宅完成投资218.81亿元,增长46.1%。
开发商对商业地产的投资明显降温,2006年1-7月商业营业用房完成投资33.38亿元,下降30.3%。
2、宏观政策解析
为了抑制房价过快增长,维持房地产市场健康发展,确保金融体系和宏观经济运行环境的健康和稳定。
国家从2004年开始相继对房地产市场出台了一系列的宏观调控政策。
随着调控新政相继出台,住宅投资日渐理性。
但调控新政主要是针对住宅市场,商铺写字楼等商业地产则游离在宏观调控之外。
2006年6 月,国内商业地产市场
异常活跃。
由于此前出台的“国六条”以及国家9 部委意见,指向的目标是住宅市场,与商业地产没有直接的联系。
而政府对商业地产的相关调控措施还并没有出台,目前也没有过多的开发限制,使得多数寻求出路的住宅项目开发商将目光投向了商铺等商业地产热点领域。
但在新一轮宏观调控之前,商业地产,尤其在商铺投资方面也出台了一些限制政策,如禁止“售后包租”,限制外资投资房地产业等,这在很大程度上将影响到持有型高档商业地产的开发和销售。
商铺销售模式的选择面变窄。
宏观政策中对商业房地产的影响最大的主要是相关的金融政策。
如03年央行121号文件,近两年内央行两次提高存款准备金率,中央银行对商铺个人投资贷款的放贷控制等等。
多条金融政策的出台不但限制了开发商同时也限制了投资者,甚至对于后者影响还要大一些。
伴随政策整体的阶段性深化,政策的落实还将不断深化。
因此在开发项目的整体现金流把控方面必须强化可操作性,以求能够有效应对随时发生的政策面变动。
从整体上看,目前我国商业地产建设正呈现出过热特点,部分城市商业地产项目空置情况严重,已经到了宏观调控的关键时期。
针对商业地产投资过热所带来的市场风险,目前国内部分城市商业银行已出现封杀商业用房贷款或捆绑贷款的做法。
商业地产政策调控向精细方向发展。
目前,在国家建设部和商务部的直接指导下,相关建筑设计单位及行业协会已着手对《商店建筑设计规范(JGJ48-88)》进行修订工作,部分条款将会成为强制性标准,再次表明了政府对于商业地产的调控力度加大,对于分期开发的本项目来说,政策方面的威胁将随着项目开发周期的延长而变得更大。
2006年7月,国内首次针对商业设施建设情况进行的专项调查已于7月上旬全面启动,调查重点地区锁定广东、广西、福建、上海、江苏和浙江等省。
商务部此番动作虽然不是全国撒网,但其目的和意图都十分明确。
防范大型商业地产投资过热、
规范国内大型商业地产建设已被提上了议事日程。
同时,成都市出台了《成都市商业网点发展规划》,意在规划商业网点在城市中的区域分布、行业分布、业态分布,对市场进行调节,引导企业投资。
正在修订的《成都市城市商业网点管理条例》也即将出台。
该条例规定今后凡是设立3000平方米以上的大卖场的商贸零售企业必须经过有关部门、专家及居民的听证。
总之,目前商业地产已被纳入宏观调控视野,商业地产即将进入周期性和结构性调整阶段。
但从政府出台的各项政策和商业地产市场发展状态来看,国家支持房地产业发展的基调并没有改变,只是针对其中不合理的投机成分进行调整。
一系列政策“组合拳”将对房地产市场的长远发展起到引导作用。
从目前来看,宏观经济的平稳快速发展可以为商业地产的发展提供强有力的支持。
商业地产市场的政策环境相对于住宅市场来说比较宽松。
但2006年开始国家有关部门已经开始关注商业地产市场。
因此,在开发商业地产的过程中要密切关注相关宏观政策,特别是在房地产开发融资以及商铺销售方式等方面的政策。
二、成都市经济运行状况
1、成都市城市发展状况
成都作为西部大开发的战略支撑点,西南地区重要的中心城市,四川省省会城市基础设施建设较为完善,是西南地区重要的综合性工业基地,具有强大汇聚能力。
现有各类专业技术人员达到49万人,位居西部大城市前列,高校林立,人才优势明显。
2004年以来每年新增外来人口都超过30万,2005年更是达到了35.5万,机械人
口增长20.6万。
这有效印证了成都对周边乃至整个西南地区的强大汇聚能力。
成都为中国西南交通枢纽,拥有西南最大的航空港——双流国际机场,年旅客吞吐量居全国第6位,国内航线70余条,国际航线7条。
市区相继建成了一环路、二环路、三环路、绕城高速公路等重要干道,形成了环状加放射状城市立体交通网络。
市区及市郊各区(市)县水、电、气供应充足,均能较好地满足人民生活和生产、建设的需要,形成了功能齐全和较为完善的市政设施体系。
同时城市生态环境良好。
府南河建设与综合整治工程,正发挥越来越大的经济效益、社会效益和环保效益,受到国内外广泛的赞誉,荣获联合国“人居奖”、“地方首创奖”、“最佳范例奖”。
沙河综合治理、金堂县城市防洪综合整治工程和西南民族大学生态校园建设项目荣获2004年中国人居环境范例奖。
由于交通便利、市政配套设施完善、生态环境良好、历史文化及旅游资源丰富,成都市成为西部大开发的战略支撑点、西南地区重要中心城市、国家历史文化名城、国家重点旅游城市。
2、成都市城市规划
成都市规划发展定位为国际旅游枢纽城市、西部规模最大、最具活力、实力最强的城镇群,创业环境最优、人居环境最佳、经济实力最强的现代特大中心城市。
未来城市人口为800-1000万人。
经济方面规划建设成为西部重要经济中心,重点建设一个基地(现代民用工业和国防工业基地)、二个枢纽(交通运输枢纽、邮政通讯枢纽)、三个中心(科教中心、商贸中心、金融中心)、四大主导产业(高新技术产业、商贸产业、旅游产业、金融产业)、建设面向我国西部地区的中央商务区,形成西部地区最大规模的第三产业中心。
按照《成都市城市总体规划》,成都发展格局将呈现“一主六组团”的局面,即绕城以内的主城区和新都——青白江、龙泉、双流(东升)、华阳、温江、郫县六个组团。
空间拓展方向近中期(2015年前)空间拓展以向东、向南方向为主,远期(2020年前)和远景(2020年后)以向南、北方向为主。
近中期规划中的向东向南发展战略,为城市可持续发展拓展了合理的空间。
其中向东发展规划以带状形式为主,重点发展十陵、洪河、大面、龙泉、同安等5个重要片区;向南发展规划以组团形式为主,利用牧马山浅丘台地,发展高新技术产业开发区和华阳、牧马山等片区。
本项目的地理位置正处于城南,是未来成都市城市发展的重点区域。
这一点对本项目是一个重要的有利条件。
成渝城镇空间布局战略图
3、成都市经济环境分析
2005年,成都市地区生产总值达2371亿元,并且连年保持13%以上的增幅较快发展(见图1)。
产业结构中第三产业比例逼近50%,第二产业比例约43%。
农业所占比例较小,三产结构较为合理。
固定资产投资2005年达1457亿元,同比增长
40.1%,呈快速增长态势。
宏观经济运行保持持续、稳健、较快发展态势。
这使得城市就业稳定增长。
2005年末,从业人员619万人,比2000年增加64.8万人。
在第三产业中,成都的旅游业快速发展,假日旅游拉动作用突出。
2004年,全市共接待国内游客3215.3万人次,国内旅游收入216.8亿元。
共接待海外游客40.9万人次,旅游外汇收入1.4亿美元。
旅游接待设施继续改善,年末全市有旅游定点饭店144家,其中三星级以上饭店74家,旅行社217家。
同时,会展经济日趋活跃。
2004年,拥有展(场)馆面积10多万平方米,注册会展的企业30多家。
成功举办了全国春季糖酒会、国际软件合作洽谈会、首届中国国际美食旅游节、成都电脑节、购物节、海外专家学者高新技术洽谈会等160多个不同类型和规模的会展活动,参加会展的外地嘉宾、客商近40万人,带动相关产业增加消费超过100亿元。
“十五”期间,随着营销方式发生了根本性的变革,市内购物中心、超市、连锁店、专卖店、快餐店等应时而生,总代理、总经销、连锁经营等经营形式不断涌现,改变了单一百货商店柜台式销售的局面,营销水平大幅度提高。
2005年社会消费品
零售总额达999.2亿元,比2000年增长80.3%,年均增长12.5%。
4、成都经济发展趋势
近年来,成都市经济保持持续、稳健、较快发展态势,人民生活水平不断提高。
随着城市基础设施和市场相关法律法规的进一步完善,未来成都市的投资环境会不断改善。
目前成都市政府正在加强成都市产业结构的调整。
城市工业将以石化、天然气应用、汽车及机车、集成电路、生物医药、航空航天、光电、新材料、优质食品、核电等重大项目为重点,引导产业集群发展,加快改造传统产业,增强工业发展后劲。
第三产业将以现代物流、旅游休闲、金融、会展、文化、流通市场、美食中心、社区服务、信息服务等重大项目为重点,优化服务业行业结构和空间布局,改造提升传统服务业,积极发展现代服务业,提高服务业的产业化和集约化水平。
城市产业结构将更趋合理化。
同时城市居民收入的增长提高了居民投资和消费能力,有利于增强城市经济增长动力。
这为本项目的开发提供了有利的经济环境。
从总体上来看,成都整体经济发展状况良好。
人民生活水平较高。
其中,旅游休闲等项目将成为城市第三产业发展的重点之一。
从城市产业政策上来说,本项目的开发可以得到一定的支持。
同时,项目所在地——华阳镇是《成都市城市总体规划》提出的“一主六组团”中的组团之一,且地处城南,是未来成都市城市发展的重点区
域。
虽然,目前华阳镇人口相对较少,市政配套设施较为缺乏,商业市场尚未成熟,但随着城市规划的进一步推进,华阳镇的各项基础设施会不断完善。
华阳的商业市场也具有很大的潜力。
三、成都市消费市场探析
1、人口状况
根据2005年进行的全国1%人口抽样调查结果,全市20个区(市)县的常住人口为1221万人,与2000年第五次全国人口普查的常住人口1124万人相比,增加了97万人,增长8.56%。
(1)年龄结构
全市常住人口中,0—14岁的人口为177万人,占总人口的14.44%;15—64岁的人口为906万人,占总人口的74.24%;65岁及以上的人口为138万人,占总人口的11.32%。
与第五次全国人口普查相比,0—14岁人口的比重下降了1.99个百分点,65岁及以上人口的比重上升了3.36个百分点。
这表明成都人口出现老龄化趋势。
(2)受教育程度
全市常住人口中,具有大学程度、高中程度、初中程度、小学程度的人口分别占总人口的9.50%、16.22%、33.33%、33.91%。
与2000年第五次全国人口普查相比,拥有大学以上文化程度的人口及高中文化程度的人口分别增长了30.92%和22.50%,初中文化程度的人口及小学文化程度的人口分别下降了0.51%和2.90%。
文盲率由3.68%减少到2.54%,下降1.14个百分点。
全市整体受教育程度有较大提
高。
(3)家庭户人口
全市共有家庭户391万户,家庭户人口为1158万人,平均每个家庭户的人口为2.96人。
与第五次全国人口普查相比,平均每个家庭户的人口减少了0.12人。
成都市家庭规模日趋小型化。
(4)城乡构成
在全市常住人口中,居住在城镇的人口占常住总人口的59.85%;居住在乡村的人口占总人口的40.15%;与第五次全国人口普查相比,城镇人口占总人口的比重上升了5.13个百分点。
家庭小型化、人口文化素质提高以及城镇人口的增加有利于增加居民消费能力,为城市商业地产的发展提供有力支持。
2、居民收入特点分析
良好的经济运行使居民收入快速提高,2005年城乡居民储蓄余额达2074亿元,同比增长20%,人均可支配收入达11359元,分别比全国、全省平均水平高866元和2973元;与上年相比,增长9.3%,低于全国2.1个百分点,高于全省0.5个百分点。
“十五”期间我市城市市区居民人均可支配收入年均增长8.2%,比全国增速低2.6个百分点,比全省增速高0.9个百分点。
城乡居民收入持续增加。
3、市区居民消费特点分析
近5年以来,随着居民收入的增长,成都市居民消费性支出一直呈上升趋势,年平均增长率为4.87%。
居民消费能力不断增强。
从居民家庭购买的各类商品所占消费性支出的比例来看,成都市居民的食品支出仍占消费性支出的主要部分,但恩格尔系数逐年降低,2005年城镇居民恩格尔系数为35.3%,处于富裕水平。
除食品支出以外,对娱乐教育文化服务的消费支出占了成都市居民消费的较大部分支出,平均每年比居住的消费支出高出2.3个百分点。
这反映了成都市居民偏好休闲、娱乐的消费观念。
另外,成都市居民消费观念具有时尚性、超前性的特点。
这种消费观念使近年成都市居民对汽车的需求量快速增长。
随着成都及周边地区的道路系统日渐发达,近年
来成都汽车消费热度居高不下,保持着20%的年增长率。
目前成都机动车保有量已达154万辆,其中85%以上为私家车,多年来一直仅次于北京和广州,有全国“私家车第三城”之称。
本项目定位于旅游符复合地产,正好契合了成都居民偏好休闲、娱乐、享受和喜好新鲜事物的消费习性。
2001—2005成都市居民消费性支出表
数据来源:成都统计信息网注:(1)表示城镇居民家庭购买各类商品支出的绝对值;
(2)表示城镇居民家庭购买各类商品支出占总消费支出的比例。
4、消费指标走势分析
2006年上半年,成都市社会消费品零售总额得到快速增长。
上半年全市实现社会消费品零售总额567.1亿元,比去年同期增长14.5%。
分行业看,批发零售贸易业实现零售额459.6亿元,比去年同期增长14.3%,其中限额以上批发零售贸易业增长28.2%;住宿和餐饮业实现零售额102.7亿元,比去年同期增长15.1%。
分经济类型看,国有经济实现零售额26.8亿元,比去年同期增长12.6%;集体经济实现零售额36.4亿元,比去年同期增长6.1%;外商及港澳台投资经济实现零售额64.8亿元,比去年同期增长17.5%;私营个体经济实现零售额296.8亿元,比去年同期增长14%;股份制及其他经济实现零售额142.3亿元,比去年同期增长17%。
从长远来看,在消费者对未来预期有所改善的条件下,居民消费会随着居民收入的提高而出现一定程度的增长。
但是,由于目前社会保障制度还不完善,住房制度改革、教育制度改革、医疗制度改革等使居民预期的支出仍然较大,造成居民即期消费加快增长的基础性动力不足。
2006年上半年成都市社会消费品零售总额。