泉州市房地产市场运行分析

2007年1-11月泉州【房地产市场运行分析】
2007年12月
目录
第一部份：运行数据分析
第二部份：各级市场概况
第三部份：2007年政策回忆
第四部份：08年走势预测
第一部份：运行数据分析
一、景气指数
2006年第二季度“国六条”公布后，对整个房地产业产生不小的阻碍，市场在经历一段时刻的观望和低迷后，2006年下半年开始到今年上半年，泉州房地产业景气指数及企业家信心指数呈上升态势，市场整体走向良好。

但到今年第三季度，受国家宏观调控，物价上涨，股市波动等一系列因素阻碍，房地产业景气指数回落个百分点，企业家信心指数回落个百分点，为今年最低水平。

2006年-2007年第三季度泉州房地产业景气指数走势情况
105
11011512012513013514006年第一季度06年第二季度06年第三季度06年第四季度07年第一季度07年第二季度
07年第三季度
二、开发投资
今年1－11月，泉州市房地产开发继续维持平稳增加的运行趋势，商品房销售市场需求旺盛，保障性住房建设慢慢加速。

国家对房地产市场宏观调控政策在必然程度上标准泉州市房地产市场向更健康稳固的方向进展。

1、开发投资平稳增加
2007年前11个月，泉州市房地产开发累计完成投资亿元，比去年同期增加了%。

增幅较去年同期回落个百分点，与今年1-6月份相较上升了个百分点。

房地产开发投资占全社会固定资产投资的%。

2007年1-11月泉州市房地产开发投资情况
2468101214161月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月
12月
二、商品房施工高开低走
泉州市2007年前11个月商品房施工面积为万平方米，比去年同期增加了%。

今年以来泉州市各级政府加速套型结构调整和加大闲置土地清理力度，对闲置房地产开发用地进行清查整治和从头计划，促使部份已取得开发用地但尚未动工的开发商担忧失去土地开发利用权，纷纷在上半年动工建设。

今年上半年商品房施工面积达到万平方米，占到前11月的%；但从5月份以来，商品房施工面积明显回落，整体呈下降趋势。

2007年1-11月泉州市商品房施工情况
1002003004005006001月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
3、下半年竣工面积波动明显
今年以来，尤其是下半年，泉州商品房完工面积显现较明显波动，8月份达到低谷。

由于房地产市场从来有 “金九银十”的说法，随着房地产销售旺季的到来，开发商也利用良好的天气状况加速新项目的动工建设，经历10月的回落，11月份商品房完工面积又显现明显上涨。

2007年1-11月泉州市商品房竣工情况
51015201月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
4、商品房空置走势平稳
春节事后，除8月和9月显现小幅上扬外，泉州商品房及商品住宅空置面积整体呈现较平稳的走势。

2007年1-11月泉州市商品房及商品住宅空置情况
1020304050601月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
第二部份：各级市场概况
一、土地出让
2007年前11个月，泉州国土局发布泉国土资[2007]1号、泉国土资[2007]2号、泉国土资[2007]3号共三号国土资告，推出位于市区城东片区及江南片区等区域共6幅土地，其中成交三块。

加上06年推出今年初成交的5宗用地，今年泉州市共成功出让土地8宗。

值得注意的是，今年下半年市区并无土地拍卖，出让全数集中在上半年完成（由于12月可不能有土地出让，因此前11个月的土地成交情形即为今年全年情形）。

2007年泉州市区成交地块一览
注：推出及成交地块以泉州国土局公告为依据
2006年-2007年泉州市区土地成交面积比较
20040060080010002006年
2007年
同去年相较，2007年泉州市区土地不管从成交数量，成交面积，仍是平均成交单价上，都有不同程度回落。

今年市区共成功出让土地亩，同比下降%，平均每亩单价为万元，增幅回落个百分点。

分析其缘故，尽管土地供给量不及去年，但今年国土部门明显加大中心城区周边区域的土地供给。

由于出让地块均位于市区新区，加上多为安置用地出让，存在政府回购行为，因此土地价钱较去年有所下降。

但从同区位历年出让地块成交价钱比较能够发觉，泉州市今年土地拍卖价钱仍在大幅爬升，这在必然程度上也是阻碍泉州市商品房销售市场价钱不断上涨的重要因素。

二、商品房销售
一、商品房供给量进一步加大
2007年1-11月，泉州市共批准预售项目49个，预售面积为㎡。

预售项目数量及预售面积都高于去年同期。

说明今年泉州市商品房项目供给量进一步加大，市场供求矛盾取得进一步减缓。

丰泽区和鲤城区仍然是泉州房地产开发的要紧区域，预售面积占到全市的%。

前11个月泉州市四区商品房预售情形比较
2、商品房销售市场需求旺盛
前11个月，商品房销售面积为万平方米，较去年同期增加了%，增幅较上半年略有上升。

今年泉州市商品房销售在全省房地产销售市场普遍降温的情形下仍维持较为旺盛的市场需求。

经历8月的短暂低谷，9月-11月，商品房销售又恢复平稳，继续维持“金九银十”的销售旺势，并呈现小幅增加。

由此可见银行的调息，第二套住房首付的限制等宏观调控并无对泉州楼市产生较明显的冲击，市场仍然维持良好的供需态势。

2007年1-11月泉州市商品房及商品住宅销售面积
010********
1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月
2007年1-11月泉州市商品房及商品住宅销售额02468101214161月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月
三、二手房交易
近几年来，泉州市存量房交易市场一直处于较活跃状态，同比均维持增加，即便“二手房转让征收营业税”和“开征个人所得税”等政策阻碍下，仍然维持增加。

尽管今年前11个月，全市商品房销售面积继续大幅增加，但是市区二手房交易却大量缩水，存量房交易量整体呈下滑趋势。

1、交易量整体下降
从统计数据来看，今年前11个月，泉州市区的二手房市场遇冷，交易量持续下降。

至于下降缘故，一方面是房价节节爬升，专门是一手房价钱不断上涨，致使二手房市场上卖家期望值太高，不断涨价，而买家却难以经受。

卖家和买家之间存在着必然的价位上的落差，直接致使了买家观望、交易量萎缩的状况；另一方面，国家宏观调控政策的阻碍及市民手中的闲散资金大量流入证券市场也是一个重要的因素；再者，银行陆续收缩放贷额度，二手房贷款困难，也成为阻碍二手房交易量的因素之一。

二、二手房价钱爬升
“有价无市”专门好地归纳了目前二手房交易市场。

交易量下滑，可是房价并无因为市场的不景气而滑落。

今年平均每一套二手房的交易价钱比去年上升约20％。

二手房价钱爬升表现最明显的要数市区的西湖、江滨一带，还有泉州开发区。

而丰泽区比如圣湖、云谷一带，原先在二手房市场上占有专门大优势，在今年的价钱大战中却几乎没有上扬的趋势。

由于丰泽区、鲤城区的屋子建设年代比较早，屋子较旧，很多小区都是开放式的，治理相对照较杂乱。

再加上屋子间距较小，户型不够合理，慢慢失宠。

西湖、江滨一带的屋子大多是近几年推出的新楼盘，居住环境较好，户型结构较科学，符合现代消费人群的需要，因此更受大伙儿欢迎。

而今年桥南立交桥通车后，便利的交通大大带动了泉州开发区房价的提升。

3、保障性住房建设冲击二手房市场
二手房市场爆冷，和泉州保障性住房建设步伐的加速也有着密不可分的关系。

泉州保障性住房建设进入实质性操作时期，可供人们选择的范围大大增加。

市区首个限价房“江南雅园”已终止销售，市区还有4宗限价房也将于2020年1月31日前完工交付利用。

第二，泉州拆迁项目实施模式已由以往的先拆后建转变成先建后拆，先建住房安置小区，再实施动工拆迁，减小了拆迁增加的被动性住房需求，减缓了市场的销售压力。

桥南片区、东海宝秀、见龙亭、城东、海星、东涂等安置小区的建设，大大增加了人们购买房产的选择性，而再也不仅限于中心市区的二手房。

三是增加廉租住房供给。

这一系列保障性住房的建设，给二手房市场带来了必然的冲击。

第三部份：2007政策回忆
今年以来，物权法、新物业治理条例、物业收费新标准、保障性住房新治理方法、建筑节能工程验收方法和最新的提高第二套住房房贷首付比例等一系列相关房地产市场的宏观调控政策陆续出台。

《关于房地产开发企业土地增值税清算治理有关问题的通知》
2月1日起，国税总局《关于房地产开发企业土地增值税清算治理有关问题的通知》正式执行，2007年房地产行业调控拉开序幕。

《泉州市中心市区一般（限价）商品住房销售治理暂行规定》
4月2日，泉州市房地产治理局下发关于贯彻《泉州市中心市区一般（限价）商品住房销售治理暂行规定》的通知，明确规定限价房的申购审批程序、销售程序、销售价钱及权属记录。

《关于增强新建民用建筑停车泊位设置治理的通知》
4月26日，泉州市城乡计划局下发《关于增强新建民用建筑停车泊位设置治理的通知》，明确规定新建民用建筑停车泊位指标。

尔后，泉州新建住宅面积在90平方米以上的住户，享有一户一车位的停车泊位指标。

同时，办公楼、餐饮、医院及商业中心等新建建筑，停车泊位数量也一样有“章”可循。

《关于进一步增强商品房销售治理的通知》
2007年8月21日，福建省下发《关于进一步增强商品房销售治理的通知》。

这次文件不仅是对以往政策的再次强调，政府对预售制的要求加倍严格。

该通知的下发旨在进一步增强我省商品房销售治理，严格依法查处商品房销售进程中的违法违规行为。

通知规定，严禁房地产开发企业未取得预售许可而非法预售或变相预售行为。

房地产开发企业在取得《商品房预售许可证》前，严禁以放号、内部认购、内部记录、办理“VIP卡”等形式收取定金、会员费等任何预定款性质费用。

依照新下发的文件规定，房地产开发企业在取得预售许可证后，必需在10日内采取公布、公平、公正的方式开盘售房，超期未开盘售房的，由房地产治理部门收回《商品房预售许可证》。

对此，业界以为，该文件下发后，房地产商掌控市场的能力将被减弱。

《关于切实增强我省白蚁防治治理工作的通知》
8月31日，省建设厅、省水利厅、省林业厅、省文化厅联合下发了《关于切实增强我省白蚁防治治理工作的通知》。

《通知》规定，尔后，全省会镇所有新建、改建、扩建的衡宇建筑工程动工前，建设单位应当与白蚁防治单位签定白蚁预防合同。

建设项目交付利用后，白蚁防治单位应当在15年包治期内负责无偿复查、灭治。

《福建省住宅建筑层高和面积等有关设计问题的暂行规定》
9月1日起，《福建省住宅建筑层高和面积等有关设计问题的暂行规定》开始实行，该规定明确要求，包括商品房在内的所有住宅建筑层高不得低于2.8米，但不该大于3.2米，首层和顶层层高可适当提高但不该大于3.3米；酒店式公寓（集住宅、酒店、会所多功能生活设施于一体）层高不该大于3.6米。

届时设计和审批单位将严格把关。

《泉州市市区安置房交易治理规定》
泉州市政府出台的《泉州市市区安置房交易治理规定》9月1日开始实施。

依照该规定，安置房在取得衡宇所有权证、土地利用证后能够依法上市交易。

该规定适用于中心市区（鲤城区、丰泽区、洛江区、泉州开发区辖区）由政府组织实施建设的安置房项目。

中心市区安置房交易治理行政主管部门为市房地产治理局。

《中华人民共和国物权法》
自10月1日起实施的物权法明确规定了住宅建设用地利用权期限届满的自动续期；爱惜阳光权；小区车库车位第一要知足业主需要；不动产将实施统一记录制度，办理房产证将进入快车道；土地承包期限届满可按国家规定继续承包等。

物权法的出台将对私有物业的爱惜提升到与公有财产相当的地位，关于房地产行业意义重大。

《国务院关于修改〈物业治理条例〉的决定》
8月31日，《国务院关于修改〈物业治理条例〉的决定》发布，该决定于今年10月1日起实施。

新物业治理条例明确给予了业主选聘和解聘物业效劳企业的决定权，将“物业治理企业”修改成“物业效劳企业”，将“业主公约”修改成“治理规约”，将“业主临时公约”修改成“临时治理规约”。

新物业治理条例明确了物业效劳的主从关系。

物业所在地的街道办事处将成为业主大会、物业公司的一个正式监督部门，业主维权将真正进入有法可依时期。

《关于增强商业性房地产信贷治理的通知》
9月27日，央行、银监会为了、平抑市场过热行为联合发布了《关于增强商业性房地产信贷治理的通知》（以下简称《通知》），明令“对已利用贷款住房、又申请购买第二套（含）以上住房的贷款首付比例不得低于40％，贷款利率不得低于央行发布的同期同档次基准利率的倍”。

另外，该通知还在多个方面提高了银行房贷门坎。

《建筑节能工程质量验收标准》
自10月1日起在全国范围内强制实施的《建筑节能工程质量验收标准》第一次把建筑节能工程明确规定为一项分部工程，规定建筑工程节能不符合标准不能通过验收。

不通过节能验收的工程不得完工。

这将把包括民用住宅在内的建筑节能监督落到实处。

尽管新建工程可能会因为节能要求而略为提升本钱，但关于操纵往后居住本钱效用专门大，居住者也将因此受益。

《泉州市物业效劳收费治理实施细那么（暂行）》和《泉州市物业治理效劳收费指导收费标准》
市物价局、市房管局出台了《泉州市物业效劳收费实施细那么》和《泉州市物业治理效劳收费指导收费标准》，对物业效劳标准进行具体分类。

《泉州市区小区专项维修资金收费标准》
11月8日，泉州市房管局下发通知，明确了泉州市区范围内，住宅物业（包括商业区域）共用部位、共用设施设备专项维修资金的收费标准。

通知提出，购房者专项维修资金的缴纳，依照衡宇产权记录的建筑面积，而公共建筑和会所的费用，通知中明确规定，由房地产开发企业承担，不得转嫁给购房者。

同时，房地产开发公司在办理商品房预售许可证时，按办理预售面积每平方米10元垫付，不得向购房者预收，应在办理产权总记录时结清。

《廉租住房保障资金治理方法》
财政部11月15日出台的《廉租住房保障资金治理方法》提出，要确保将住房公积金增值收益计提贷款风险预备金和治理费用后的余额全数用于廉租住房保障，还要按规定将土地出让净收益不低于10%的比例用于廉租住房保障。

上述两项资金不足的，能够适当提高土地出让净收益用于廉租住房保障的比例。

出台这一方法是为了标准廉租住房保障资金治理，提高廉租住房保障资金利用效益，确保廉租住房保障资金专款专用。

方法自2020年1月1日起实施。

福建省物价局出台新建商品住房交易价钱新规
规定从2007年11月16日起，包括全省商品住房销售必需严格执行明码标价制度，房地产开发经营在销售商品住房前应当向购房人明示所售商品住房单元的楼层、房号、户型、朝向、建筑面积、套内建筑面积、公用分摊面积、销售单价、总售价、销售方式、价款的确信方式和商品住房项目前期物业内容、效劳及收费标准等内容。

《关于增强房地产开发项目容积率治理的意见》
省建设厅和省国土资源厅11月中旬出台了《关于增强房地产开发项目容积率治理的意见》，尔后，土地原计划的容积率若是有变更必需向政府部门提出变更申请，并补缴土地出让金。

建设单位假设未经合法批准在建设进程中擅自提高容积率、增加建筑面积的，将被依法严格查处。

超容积率部份的建筑面积的土地出让金按该宗土地原楼面地价的3倍收取；对严峻阻碍城市计划的，依法限期拆除或没收违法建筑物。

新版购房合同明年元旦起实行
11月16日，省建设厅发布了日前与省工商局联合修订的新版《商品房生意合同》(示范文本)，经征求有关部门意见后印发,自明年1月1日起实行。

2020年1月1日起，购房者在省内购买商品房将签定新版的《商品房生意合同》，该合同新增、修订了多处内容，透明的衡宇信息和严格的出售约定将更好地保护衡宇买受人的切身利益。

《经济适用住房治理方法》
由建设部、国家发改委等7部门制定的《经济适用住房治理方法》11月30日正式发布。

尔后只有城市低收入住房困难家庭能够购买经济适用房，而且只能拥有有限产权，转让时政府能够优先回购。

单套经济适用住房的建筑面积也被限定在60平方米左右。

经济适用住房建设用地以划拨方式供给。

单位集资合作建房纳入经济适用住房治理范围，其建设标准、优惠政策、供给对象、产权关系等均依照经济适用住房的有关规定严格执行。

《土地储蓄治理方法》
酝酿已久的《土地储蓄治理方法》（以下简称《方法》）12月3日正式发布。

《方法》规定，土地储蓄机构应付储蓄土地专门是依法征收后纳入储蓄的土地进行必要的前期开发，必需达到“净地”要求，提高供给“净地”能力以狙击囤地。

土地储蓄机构通过加速前期开发速度，使政府手中的“净地”多起来，使更多的土地具有效地条件，从而能够缩短土地形成房地产有效供给的建设周期，开发商囤地的价值随之减弱，如此就能够够有效避免闲置、囤积土地等行为的发生。

《关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》
12月5日，省政府发出《关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》，明确要求全省所有县（市、区）要在年末前启动廉租房制度，其中，泉州市廉租房的实物配租比例将不低于25％。

到“十一五”末，全省将大体解决城市低收入家庭住房困难，农人工等其他城市困难群体的居住条件也会明显改善。

第四部份：以后走势预测
一、市场放量统计
今年末到明年上半年，市场上将有数个项目取得预售证进入销售环节，整个市场供给比较充分，加上政府90/70政策的限制，市场上小户型的放量将增加，结构方面趋于合理，但中心市区仍然是以大户型为主，“豪宅当道”。

市场以辉映江山，经典名门，湖景花园，西湖豪庭，西湖1号为代表的超200㎡主力户型的产品放量比例仍然很大。

依照不完全统计，估量2007年底到08年上半年，泉州市区可供给的商品房面积将超过到120万㎡，商品房供给量将不低于6000套。

2007年底08年上半年泉州市区楼盘套型供应量示意图
500
1000
1500
单身公寓一房一厅两房小三房三房大三房四房大五房
复式及别墅
其中：单身公寓面积约为25-35㎡，一房一厅面积50-65㎡，两房75-90㎡，小三房100-120㎡，三房120-140㎡，大三房150-160㎡，四房140-180㎡，五房170-200㎡，复式挑高及别墅的面积200㎡以上。

2007年底到2008年上半年泉州市区
商品住房供应套型比例示意
二、走势预判
一、开发投资将继续维持平稳增加态势
随着党“十七大”的召开和2020年全国农运会的临近，城市化进展迅速，各项基础配套设施建设快速进展。

依照市房管局对泉州市10家重点房地产开发企业作问卷调查的结果显示，开发商普遍预期国内经济景气良好，对泉州市房地产市场需求增加维持乐观态度。

因此，泉州市以后1-2年房地产开发投资将继续维持平稳增加态势。

二、住宅市场需求进展势头良好
随着国家一系列宏观调控政策的实施，住房消费群体持币观望的态度占上风，市场积存了相当一部份有购买能力的客户群体，有效的住宅市场需求仍具良好的进展势头。

以后市区新楼盘将会不断推出，泉州市房地产销售市场仍具有专门好的进展潜力。

另一方面，猛烈的市场竞争也有利于泉州市房地产市场向规模化、专业化方向进展；
3、供给格局多元化，供给结构日趋合理
土地部门正按我市“十一五”住房建设计划放量供给土地，近一年半时刻，土地的有效供给将在后期的开发保障住房需求，全市的供求关系将继续维持必然的平稳；保障性住房建设步伐加速，供给结构进一步趋于合理，有效知足中低收入家庭的住房需求。

一般商品住房、经济适用住房、廉租住房及其适度的高级商品住房同时上市，住房供给格局呈现多元化态势。

4、宏观调控政策出台，市场进展加倍标准
今年下半年，物权法、新物业治理条例、物业收费新标准、保障性住房新治理方法、建筑节能工程验收方法和最新的提高第二套住房房贷首付比例等一系列相关房地产市场的宏观调控政策陆续出台，从必然程度上打压了房地产市场不标准的套利模式。

政府通过有力的宏观调控杠杆标准房地产开发商的行为，有利于引导成立多层次、多元化的住房供给体系，调整整合伙源、偏重弱势群体、减缓居民购房压力，标准泉州市房地产市场向更健康稳固的方向进展。

五、城市新区开发速度加速吸引购房者眼球
由于目前市区大户型，高房价的产品更多定位为高端人群，因此愈来愈多的资金有限的购房者都纷纷把目光对准比房价市区低廉很多的城市新区，洛江城东板块，桥南板块，浮桥板块，东海组团等新区楼盘的放量也开始慢慢增大。

随着新区市政配套的进一步完
善，区域建设慢慢进行，将有愈来愈多的人前去新区置业。

中天置业研发中心
2007年12月。