2015年上海房地产估价师《制度与政策》：房地产业概述试题

2015年上海房地产估价师《制度与政策》：房地产业概述试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于（）。

A．业主希望的投资回报率
B．承租人愿意承担的费用
C．承租人的承受能力
D．同类型物业的市场供求关系
2、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款。

已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是（）元。

A．2040.8
B．3451.83
C．5089.1
D．6666.7
3、民事法律关系当事人根据本身意愿拍卖其所有的特定标的物是。

A：任意拍卖
B：强制拍卖
C：动产拍卖
D：不动产拍卖
E：执行层的组织协调
4、以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款期限最长不得超过__。

A．半年
B．1年
C．1年半
D．2年
5、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。

该房地产的净收益为（）万元。

A．245
B．275
C．315
D．345
6、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。

那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是模式。

A：选择专业化
B：产品专业化
C：大量定制
D：单一市场集中化
E：借款合同
7、面积误差比的计算公式为。

A：面积误差比=[(合同约定面积一产权登记面积)／合同约定面积]×100％
B：面积误差比=[(产权登记面积一合同约定面积)／产权登记面积]×100％
C：面积误差比=[(合同约定面积一产权登记面积)／产权登记面积]×100％
D：面积误差比=[(产权登记面积一合同约定面积)／合同约定面积]×100％
E：执行层的组织协调
8、下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（）。

A．土地总价
B．土地单价
C．楼面地价
D．商品房价格
9、在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是__。

A．空置率＞合理空置率
B．空置率＜合理空置率
C．空置率＝合理空置率
D．不能判断
10、市场的客体通常是指__。

A．买家
B．卖家
C．交易对象
D．交易价格
11、不属于宏观经济政策目标的是。

A：充分就业
B：消费质量
C：价格稳定
D：经济增长
E：执行层的组织协调
12、某写字楼的建筑面积为540㎡，年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元／㎡，土地资本化率为10．8％。

假设收益期限无限，该写字楼用地的价格为万元。

A：500
B：750
C：800
D：1000
E：工业用地的监测点评估价格
13、按我国《公司法》规定，当公司股本总额超过亿元时，其社会公众股的面额至少要达到6000万元以上。

A：2
B：3
C：4
D：5
E：执行层的组织协调
14、房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开
发的，可以不征收土地闲置费，其原因是。

(2009年试题)
A：发现地下文物
B：银行贷款未按期到账
C：相关建材供应缺货
D：更改建筑设计
E：房地产估价机构必须加盖公章
15、某家庭于2005年购买住房时申请了一笔20万美元的贷款，贷款方式为“2/28”，第一年和第二年的年利率为7.5%，两年后的年利率调整为8.5%，则该家庭在第28个月的还款额为（）美元。

A．1250
B．1398
C．1416
D．1562
16、报酬资本化公式的假设前提不包括。

A：净收益A每年不变
B：收益年限n为有限年
C：报酬率Y不等于零
D：价格y符合评估时点市场情况
E：工业用地的监测点评估价格
17、工程__是监督成本费用、降低工程造价的重要手段。

A．成本控制
B．进度控制
C．质量控制
D．合同控制
18、某房地产开发项目的占地面积为1万m2，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元/m2（按建筑面积计），预测能够以8000元/m2（按建筑面积计）的销售价格实现鱼部销售，则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格（按占地面积计）为（）元/m2。

A．3000
B．5000
C．7500
D．8000
19、某成片荒地面积，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2％，开发经营期为1年。

上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65％，该地块可转让土地的应计成本是元／㎡
A：310.61
B：321.60
C：477.87
D：494.77
E：工业用地的监测点评估价格
20、暂停办理拆迁的书面通知应当载明暂停期限，暂停期限应不超过__年。

A．1
B．2
C．3
D．5
21、某宗房地预计未来每年净收益为16万元，该类房地产的报酬率为9％，假设该宗土地的年限为无限年，则该宗土地的价值为。

A：158万元
B：156万元
C：176万元
D：178万元
E：工业用地的监测点评估价格
22、某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按（）作为计息周期的。

A．年
B．半年
C．季度
D．月
23、关于房地产中介服务机构的业务管理，说法错误的是__。

A．房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面合同
B．房地产中介服务机构和人员对委托人提供的资料文件，有保密的义务，未经同意不得转借相关资料
C．中介服务人员可以同时在两个中介服务机构工作
D．对伪造、涂改、转让各种中介人员执业资格证、合格证的，县级以上房地产行政主管部门收回资格证书或者公告证书作废，并可处以1万元以上3万元以下的罚款
24、在估价报告中应包含一份由（）的估价师签名、盖章的声明。

A．本估价机构所有
B．所有参加该估价项目
C．对该估价项目负第一责任
D．任本估价机构法定代表人
25、下列关于假设开发法的表述中．不正确的是。

A：假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法B：运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用
C：假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D：假设开发通常是一次性的价格剩余
E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、房地产金融按其融通方式可划分为__。

A．政策性金融和直接金融
B．短期金融和长期金融
C．直接金融和间接金融
D．政策性金融和自营性金融
2、房地产置业投资的清偿能力指标一般有（）。

A．借款偿还期
B．利息备付率
C．偿债备付率
D．资产负债率
E．速动比率
3、关于违约和违约责任，下列说法有误的是__。

A．当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限到来之后要求其承担违约责任
B．履行期限到来之后，当事人不履行或不完全履行合同义务，都将构成实际违约
C．实际违约行为的类型有：拒绝履行、迟延履行、不适当履行、部分履行D．违约的形式包括预期违约和实际违约
4、房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向__发出保修通知。

A．建设单位
B．施工单位
C．总承包单位
D．监理单位
5、在房地产市场分析中，对特定区域内商品住宅市场的供需分析属于。

A：区域房地产市场分析
B：专业房地产市场分析
C：项目房地产市场分析
D：总体房地产市场分析
E：借款合同
6、下列关于需求价格弹性与消费者支出之间的关系，说法正确的是。

A：若某种商品的需求富有弹性，则价格与消费者支出成反方向变动
B：若某种商品的需求富有弹性，则价格与消费者支出成同方向变动
C：若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出成反向变动
D：若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出成同向变动
E：若某种商品的需求为单一弹性，即价格升(降)的百分率与需求减(增)的百分率相等
7、某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是。

A：有效市场＞渗透市场＞服务市场
B：服务市场＞有效市场＞渗透市场
C：有效市场＞服务市场＞渗透市场
D：服务市场＞渗透市场＞有效市场
E：借款合同
8、附件是估价报告的有机组成部分，通常包括。

A：估价委托书、估价师注册证复印件、估价对象权属证明
B：估价委托书、估价对象位置图、估价师注册证复印件
C：估价对象照片、估价对象权属证明、估价机构资质证书复印件
D：估价对象权属证明、估价委托人身份证复印件、估价师注册证复印件
E：估价机构营业执照复印件、估价师注册证复印件、估价对象权属证明
9、工业用地使用权出让方式不包括。

A：招标方式
B：挂牌方式
C：划拨方式
D：协议方式
E：执行层的组织协调
10、速动比率是反映项目快速偿付流动负债能力的指标。

该指标属于__能力指标。

A．短期偿债
B．中期偿债
C．长期偿债
D．远期偿债
11、建筑物重置价格的求取方法有（）等。

A．单位比较法
B．工料测量法
C．指数调整法
D．分部分项法
E．成新折扣法
12、人身保险主要包括。

A：人寿保险
B：健康保险
C：意外伤害保险
D：信用保险
E：个人信用保险
13、地产业投资的物业类型包括__。

A．居住物业
B．商用物业
C．工业物业
D．特殊物业
E．运输物业
14、征地补偿费应合理使用，耕地占用税用于__，土地复垦费、土地荒芜费用于土地的调整与治理。

A．集体财政
B．国家财政
C．土地开发与农业发展
D．土地管理部门的业务开支
15、某市去年住宅的实际销售量为500万m2，预测销售量为450万m2，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测今年的住宅销售量是__万m2。

A．450
B．475
C．490
D．500
16、在拆除有产权纠纷的房屋之前，拆迁管理部门应当组织拆迁人，并将有关材料向公证机关办理证据保全。

A：选择拆迁安置的地点
B：拆迁安置
C：对被拆除房屋进行评估，做好勘察记录
D：确定房屋重置价的标准
E：执行层的组织协调
17、下列关于地租理论，表述正确的是。

A：地租是使用土地的代价，即土地这种生产要素的价格
B：土地的需求曲线与供给曲线的交点，决定了土地的正常价格，即地租
C：地租由土地的需求与供给所决定
D：土地的需求通过土地产品的需求得以反映，它取决于土地的边际收益产量E：当其他生产要素的投入量固定不变时，随着土地使用量的增加，边际收益产量呈递减趋势
18、商品房销售中，禁止的行为包括__。

A．返本销售
B．实名制购房
C．未取得商品房预售许可证收取定金
D．成套住宅分割拆零销售
E．预购人将购买的期房再行转让
19、房地产是三者的结合物。

A：实物
B：权益
C：区位
D：价值
E：用途
20、下列房地产企业的融资方式中，属于债务融资方式的有．(2006年试题) A：发行企业债券
B：向银行借入信用贷款
C：房地产开发贷款
D：在公开市场上发行股票
E：土地储备贷款
21、根据《注册房地产估师管理办法》，下列人员中不符合房地产估价师注册条件的有。

A：缓刑期未满的人员
B：现职公务员
C：年龄超过65周岁的人员
D：具有完全民事行为能力的人员
E：申请在2个房地产估价机构执业的人员
22、已知年名义利率为12%，按月计息，则年有效利率为（）。

A．12.55%
B．12.00%
C．12.36%
D．12.68%
23、是减轻纳税人负担的措施。

A：附加
B：加成
C：减税
D：免税
E：规定起征点和免征额
24、某宗2000年末取得土地使用权的工业厂房，正常情况下通过出租每年可获净收益160万元，该房地产的报酬率为7%估价时点为2005年末，该宗房地产的收益价格为__万元。

A．1830.4
B．2176.88
C．2169.27
D．2285.71
25、某房地产项目转让收入3000万元，其应该缴纳的营业税、城市建设维护税、教育税附加合计为__万元。

A．60
B．90
C．150
D．165。