现金消费规划
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▪ 本金安全 ▪ 资金流动性高 ▪ 收益率相对活期储蓄较高 ▪ 投资成本低 ▪ 分红免税
9
货币市场基金的投资范围
▪ 短期国债 ▪ 中央银行票据 ▪ 银行背书的商业汇票 ▪ 银行承兑汇票 ▪ 银行定存 ▪ 大额可转让存单 ▪ 期限在一年内的回购等货币市场工具
10
现金规划的融资工具
▪ 信用卡 ▪ 其他银行融资方式 ▪ 保单质押融资 ▪ 典当融资
需要办理公证，每件200元
保险费：商贷时需要加购房综合险
抵押登记费：按每平方米0.3元计算
印花税：按购销额3‰－5‰
29
购房财务规划的主要指标
房屋月供款与税前月总收入的比率。一般 不应超过25%~30% 所有贷款月供款与税前月总收入的比率。 一般应控制在33%~38%
30
能买得起多贵的房子
▪ 金先生夫妇都在南方电网工作，去年他们家庭的总 收入为32万元。他们非常谨慎地理财，没有任何负 债。现在他们打算买一栋房子，并想知道根据他们 的收入到底能借到多少钱。他们打算用积攒下来的 30万元作为首付款，现在五年期以上的房屋抵押贷 款利率为6.80%（首套上浮6%，以20年为例）。
40
案例
李先生向银行申请了20年期30万元贷款，利率 为5.508%，采用等额本金还款。
第 一 月30： ， 0000(1＋20125.508% ) 2012 12
第 二 月30： ， 0000(1＋201215.508% )
2012
12
......
41
等额递增还款法
把还款期限划分为若干时间段，每个 时间段内还款额相同，下一个时间段 的还款额按一个固定金额递增。 适用于目前收入一般，但未来收入会 逐渐增加的人群。如毕业不久的学生 等。
即40万元。
34
个人住房商业性贷款
个人住房商业贷款的条件： • 有稳定的经济收入 • 有合法有效的购房合同 • 自筹30%以上的房款 • 能向银行提供有效的抵押、质押或保证担保 • 一般最高不超过100万元 1.贷款期限一般不超过30年
35
个人住房商业贷款的方式
• 抵押贷款：用购房契约向银行作抵押 • 质押贷款：用动产或权利做质押 • 保证贷款：用具有代为清偿能力的法人、其
PV 1020000
32
个人住房公积金贷款
贷款期限30年 利率较低，4.5% 贷款对象有特殊要求，公积金缴存人基本上没 有年龄上限制 贷款额度大于商业银行个人住房额度，贷款额 度不超过购房合同金额的70%。
33
案例
一位公积金制度的客户，打算购买一套100万元
的自住普通住房，拟申请贷款。假定目前客房本
• 原则上必须是1年以后，银行允许
• 银行对提前还贷起点金额有要求
• 提前还贷的前提是以前贷款不拖欠
• 借款人一般须提前15天或1个月提出书面申
请
• 贷款期限在1年以内的，不能部分提前还本
• 贷款期限在1年以上的，可以部分或全部清偿
• 借款人提前偿还全部贷款后可到保险公司退
还提前期内的保费
• 组合贷款不必先还公积金贷款
7
相关储蓄品种
▪ 零存整取——适合收入稳定，攒钱以备结 婚、上学等用途的客户
▪ 存本取息——适合积攒养老金的客户 ▪ 教育储蓄——适合有教育投资需求的客户 ▪ 定活两便——适合拥有大笔资金，用途明
确，时间不定的客户 ▪ 个人通知存款——适合有短期资金需求，
期限不足定期存款最低限的客户
8
货币市场基金
提前还贷 • 无论出于何种还贷目的，动用提前还款选择
权的决策原则仍然是成本效益原则。
44
提前还贷的方法
• 全部提前还款，剩余的贷款一次性还清 • 部分提前还款，保持每月还款额不变，将还
款期限缩短，（节省利息较多） • 部分提前还款，每月还款额减少，保持还款
期限不变，（但节省程度低于第二种） • 部分提前还款，每月还款额减少，同时将还
42
等额递减还款法
把还款期限划分为若干时间段，每个 时间段内月还款额相同，下一个时间 段的还款额按一个固定金额递减。 适用于目前还款能力强，但未来收入 将减少的人群。如中年人或未婚的白 领人士。
43
提前还贷的选择权
• 借款人在贷款时对自身的偿还能力估计不足 • 借款人调整投资组合后而提前偿还贷款 • 借款人在贷款一段时间后收入增加，有能力
货币 T C I
L
时间 O
C
L T 时间 I
21
购房、租房决策
购房
住房消费
住房支出
租房
住房投资
22
住房抵押
▪ 钱先生夫妇从碧桂园房地产公司购得200万 的别墅。钱先生夫妇首先付给60万现金， 剩下的140万购房款将以抵押的方式贷款付 清。抵押权人中国建设银行广州分行同意 了他们的抵押要求。
▪ 钱先生夫妇以为他们已经拥有了一栋别墅， 包括房子的产权。
13
超限期
▪ 许先生申请了某银行的信用卡，按发卡行 规定，每月2日为账单日，22日为还款日。 本月2日，许先生刷卡购买了价值10500元 的商品。若该银行为许先生所提供的信用 额度为10000元。
▪ 免息期：50天 ▪ 浮动信用额度：10％ ▪ 超限费用：5％
14
循环信用
▪ 刘女士拥有一张信用卡，该发卡行规定的 账单日为每月5日，到期还款日为每月23日。 4月5日银行为刘女士打印的本期帐单包括 了她从3月5日至4月5日之间的所有交易账 务：3月30日至4月5日之间的所有交易账 务；本月账单周期刘女士仅有一笔消费：3 月30日，消费金额为2000元，刘女士的本 期账单列印“本期应还款”为2000元， “最低还款额”为100元。
• 形成现金规划报告，交付客户
17
吴先生家庭月平均支出表（单位：元）
家用固定电话 100 吴先生手机费
200
吴太太手机费 150
上网费
150
水电费 交通开支
300 2500
购买日常生活用 品开支
休闲娱乐等开支
2000 500
每月寄给父母 1000 每月寄给岳父母
1000
18
▪ 理财规划师在为吴先生制订现金规划方案时， 建议吴先生准备的现金或现金等价物的额度 为（ ）
有计划的明智消费
▪ 货比三家购物 ▪ 反季节购物 ▪ 名品折扣购物 ▪ 选对时节时机购物 ▪ 防止激情购物 ▪ 克制过分的购物欲望 ▪ 要防止举债度日
1
一、现金规划
▪ 为满足个人或家庭短期需求而进行的管理 日常现金及现金等价物和短期融资的活动。
▪ 短期需求可以用手头的现金来满足，而预 期的或者将来的需求则可以通过各种类型 的储蓄或者短期投、融资工具来满足。
它经济组织或自然人作为保证人 • 抵押（质押）加保证贷款
36
个人住房组合贷款
凡符合个人住房商业性贷款条件的借款人 同时缴存个人住房公积金，在申请个人住 房商业贷款的同时还可向银行申请个人住 房公积金贷款。分别按各自的利率计算利 息。
37
还款方式和还款金额
等额本息还款法 它是指在贷款期限内每月以相等的还款额
26
案例
张先生要购买100平方米的房子，目前市面上一 般价格是9000－12000元/平方米。假设按7成按 揭，贷款期限20年。贷款利率6%，等额本息还款。 100万的房屋首付及贷款情况： 需要支付的首期款=100×30%=30（万元） 需要支付的贷款数额=100×70%=70（万元） 每月需要摊还的贷款本息费用=5015（元）
15
3月30日
4月23日
5月5日
▪ 不同的还款情况下，刘女士的利息分别为：
▪ 若刘女士于4月23日前全额还款2000元， 则在5月5日的对帐单中循环利息为0。
▪ 若刘女士于4月23日前只偿还最低还款100 元，则在5月5日的对帐单中循环利息为：
▪ 2000×0.05％×24＋（2000－100）× 0.05％×12＝35.4
11
信用卡
▪ 支付工具 ▪ 账务记录 ▪ 预借现金 ▪ 循环信用
12
免息期
▪ 王先生的工资卡上经常有2万左右的现金， 由于经常乘坐公交车，担心工资卡遭小偷 光顾，于是向银行申请一张信用卡。以后 要用现金，就直接使用信用卡到银联机上 去取现，再利用免息期将款还上，这样就 安全，也没有额外花费。
▪ 取现金额 ：2000×2.5％＝50 ▪ 取现利息：0.05%每天
足额偿还贷款本金和利息。适用于收入处于稳 定的家庭，如公务员，教师等。
每月还款额R={P0×(1+r)n×r}/{(1+r)n -1}
其中， P0=贷款本金； r=月利息； n=还款期数
38
购房消费信贷
教师李先生向银行申请了20年期80万元贷款，利率
为6.80%(上浮40%)，采用等额本息还款。
PVIFA
1
-
(1
1 k)
n
PMT
k
800000
1
-
1
0.068
1 (1
0.4)
240
PMT
0.068 (1 0.4)
PMT 7467 .50
39
等额本金还款法
是指在贷款期限内按月偿还贷款本金和利息。 其中每月所还本金相等。适用于目前收入较高 但将来收入会减少的人群。如面临退休的人员 等。
每月还款额R=P0/n+(P0- P1) ×r 其中：P0=贷款本金； P1 =累计已还本金； r=月利息； n=还款期数
款期限缩短，（节省利息较多）
45
如何还贷更经济
•如果客户选择的是组合贷款，提前还贷时可考 虑先还商贷会“优惠”很多。 •如果客户现在资金较为雄厚，又不打算提前还 款，建议采用“等额本金还款法”较为有利。 •两种还款法相比较，“等额本息还款法”支付 的利息高于“等额本金还款法”支付的利息。
46
提前还贷需注意的问题
23
购房的目标
▪ 购房面积需求： ▪ 不必盲目求大（面积闲置问题） ▪ 无需一次到位 ▪ 量力而行（考虑首付款金额） ▪ 购房环境需求： ▪ 区位 ▪ 面积
24
购房规划流程图
25
购房的财务决策
按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用。 欲购买的房屋总价=房屋单价×需求面积 需要支付的首期费用=欲购买的房屋总价 ×（1-按揭贷款成数比例） 需要支付的贷款部分=欲购买的房屋总价 ×按揭贷款成数比例 每月摊还的贷款本息费用=以月为单位的准年金值
2
现金规划需要考虑的因素
▪ 对金融资产流动性的要求 ▪ 持有现金及现金等价物的机会成本
3
流动性比率
▪ 资产的流动性 ▪ 流动性比率=流动性资产/每月支出
4
现金规划的一般工具
▪ 现金 ▪ 相关储蓄品种 ▪ 货币市场基金
5
持有现金的动机
持有现金动 机是？
交易性动机
预防性动机
投机性动机
6
相关储蓄品种
16
现金规划流程
• 向客户说明现金规划、现金规划的需求因素 及现金规划的内容
• 收集与客户现金规划有关的信息
• 根据信息，引导客户编制客户的现金流量表
• 确定现金及现金等价物的额度
• 将客户的每月支出3-6倍的额度在现金规划 的一般工具中进行配置
• 向客户介绍现金规划的融资方式，解决超额 的现金需求
人名下的住房公积金本息余额为6000元，上个
月公积金汇储额是1500元，本人离退休还有30
年。
客户可缴存公积金总额
=20000+500×12×30=20万。假定该客户还有
其他1名家庭成员，可缴存公积金总额为40万元。
该客户的可申请的住房公积金贷款额度为三个条
件（可贷额度、房价70%、贷款额度）中最低者，
▪ 10000元 ▪ 20000元 ▪ 30000元 A. 50000元
19
▪ 理财规划师在为吴先生制订现金规划方案 时，建议吴先生选择的现金规划工具中不 包括（ ）
▪ 定额定期储蓄 ▪ 股票 ▪ 货币市场基金 A.现金
20
二、消费规划－购房规划
▪ 家庭消费模式
货币 O
货币 T
I C L
时间 O
• 办理抵押注销
47
延长贷款
• 借款人应提前20个工作日向银行提交申请和相 关证明
• 延长贷款条件：一是贷款未到期，二是先清偿 应付的本息及违约金
• 借款人申请延期只限一次 • 原借款期限与延长期限之和最长不得超过30年
48
利率调整对还款总额的影响
• 贷款期间的利率变动按中国人民银行的规定 执行。1 年之内不调整；1年以上的在下一年 1月1日调整
27
每月需要摊还的贷款本息费用
PVIFA
1-
(1
1 k) n
PMT
k
700000
1
-
1 1 .06
240
PMT
0.06
PMT 5015
28
购房需要考虑的其他因素
契税：普通住宅按成交价的1.5%缴纳，非
普通按成交价的3%缴纳
评估费：各商业银行有不同的规定
律师费：商贷时按每单申请贷款额3‰支
付，每单最低额度为100元，二手房贷款
GDS Gross Debt Service， 一个家庭的借款债务比 例。 最高借款额：30% 32 9.6万 / 年，则0.8万 / 月
31
可贷款的额度
PVIFA
1
-
(1
1 k)
n
PMT
k
PV
1-
1 (1 0.068 (1 0.06))
240
8000
0.068 (1 0.06)
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货币市场基金的投资范围
▪ 短期国债 ▪ 中央银行票据 ▪ 银行背书的商业汇票 ▪ 银行承兑汇票 ▪ 银行定存 ▪ 大额可转让存单 ▪ 期限在一年内的回购等货币市场工具
10
现金规划的融资工具
▪ 信用卡 ▪ 其他银行融资方式 ▪ 保单质押融资 ▪ 典当融资
需要办理公证，每件200元
保险费：商贷时需要加购房综合险
抵押登记费：按每平方米0.3元计算
印花税：按购销额3‰－5‰
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购房财务规划的主要指标
房屋月供款与税前月总收入的比率。一般 不应超过25%~30% 所有贷款月供款与税前月总收入的比率。 一般应控制在33%~38%
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能买得起多贵的房子
▪ 金先生夫妇都在南方电网工作，去年他们家庭的总 收入为32万元。他们非常谨慎地理财，没有任何负 债。现在他们打算买一栋房子，并想知道根据他们 的收入到底能借到多少钱。他们打算用积攒下来的 30万元作为首付款，现在五年期以上的房屋抵押贷 款利率为6.80%（首套上浮6%，以20年为例）。
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案例
李先生向银行申请了20年期30万元贷款，利率 为5.508%，采用等额本金还款。
第 一 月30： ， 0000(1＋20125.508% ) 2012 12
第 二 月30： ， 0000(1＋201215.508% )
2012
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......
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等额递增还款法
把还款期限划分为若干时间段，每个 时间段内还款额相同，下一个时间段 的还款额按一个固定金额递增。 适用于目前收入一般，但未来收入会 逐渐增加的人群。如毕业不久的学生 等。
即40万元。
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个人住房商业性贷款
个人住房商业贷款的条件： • 有稳定的经济收入 • 有合法有效的购房合同 • 自筹30%以上的房款 • 能向银行提供有效的抵押、质押或保证担保 • 一般最高不超过100万元 1.贷款期限一般不超过30年
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个人住房商业贷款的方式
• 抵押贷款：用购房契约向银行作抵押 • 质押贷款：用动产或权利做质押 • 保证贷款：用具有代为清偿能力的法人、其
PV 1020000
32
个人住房公积金贷款
贷款期限30年 利率较低，4.5% 贷款对象有特殊要求，公积金缴存人基本上没 有年龄上限制 贷款额度大于商业银行个人住房额度，贷款额 度不超过购房合同金额的70%。
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案例
一位公积金制度的客户，打算购买一套100万元
的自住普通住房，拟申请贷款。假定目前客房本
• 原则上必须是1年以后，银行允许
• 银行对提前还贷起点金额有要求
• 提前还贷的前提是以前贷款不拖欠
• 借款人一般须提前15天或1个月提出书面申
请
• 贷款期限在1年以内的，不能部分提前还本
• 贷款期限在1年以上的，可以部分或全部清偿
• 借款人提前偿还全部贷款后可到保险公司退
还提前期内的保费
• 组合贷款不必先还公积金贷款
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相关储蓄品种
▪ 零存整取——适合收入稳定，攒钱以备结 婚、上学等用途的客户
▪ 存本取息——适合积攒养老金的客户 ▪ 教育储蓄——适合有教育投资需求的客户 ▪ 定活两便——适合拥有大笔资金，用途明
确，时间不定的客户 ▪ 个人通知存款——适合有短期资金需求，
期限不足定期存款最低限的客户
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货币市场基金
提前还贷 • 无论出于何种还贷目的，动用提前还款选择
权的决策原则仍然是成本效益原则。
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提前还贷的方法
• 全部提前还款，剩余的贷款一次性还清 • 部分提前还款，保持每月还款额不变，将还
款期限缩短，（节省利息较多） • 部分提前还款，每月还款额减少，保持还款
期限不变，（但节省程度低于第二种） • 部分提前还款，每月还款额减少，同时将还
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等额递减还款法
把还款期限划分为若干时间段，每个 时间段内月还款额相同，下一个时间 段的还款额按一个固定金额递减。 适用于目前还款能力强，但未来收入 将减少的人群。如中年人或未婚的白 领人士。
43
提前还贷的选择权
• 借款人在贷款时对自身的偿还能力估计不足 • 借款人调整投资组合后而提前偿还贷款 • 借款人在贷款一段时间后收入增加，有能力
货币 T C I
L
时间 O
C
L T 时间 I
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购房、租房决策
购房
住房消费
住房支出
租房
住房投资
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住房抵押
▪ 钱先生夫妇从碧桂园房地产公司购得200万 的别墅。钱先生夫妇首先付给60万现金， 剩下的140万购房款将以抵押的方式贷款付 清。抵押权人中国建设银行广州分行同意 了他们的抵押要求。
▪ 钱先生夫妇以为他们已经拥有了一栋别墅， 包括房子的产权。
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超限期
▪ 许先生申请了某银行的信用卡，按发卡行 规定，每月2日为账单日，22日为还款日。 本月2日，许先生刷卡购买了价值10500元 的商品。若该银行为许先生所提供的信用 额度为10000元。
▪ 免息期：50天 ▪ 浮动信用额度：10％ ▪ 超限费用：5％
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循环信用
▪ 刘女士拥有一张信用卡，该发卡行规定的 账单日为每月5日，到期还款日为每月23日。 4月5日银行为刘女士打印的本期帐单包括 了她从3月5日至4月5日之间的所有交易账 务：3月30日至4月5日之间的所有交易账 务；本月账单周期刘女士仅有一笔消费：3 月30日，消费金额为2000元，刘女士的本 期账单列印“本期应还款”为2000元， “最低还款额”为100元。
• 形成现金规划报告，交付客户
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吴先生家庭月平均支出表（单位：元）
家用固定电话 100 吴先生手机费
200
吴太太手机费 150
上网费
150
水电费 交通开支
300 2500
购买日常生活用 品开支
休闲娱乐等开支
2000 500
每月寄给父母 1000 每月寄给岳父母
1000
18
▪ 理财规划师在为吴先生制订现金规划方案时， 建议吴先生准备的现金或现金等价物的额度 为（ ）
有计划的明智消费
▪ 货比三家购物 ▪ 反季节购物 ▪ 名品折扣购物 ▪ 选对时节时机购物 ▪ 防止激情购物 ▪ 克制过分的购物欲望 ▪ 要防止举债度日
1
一、现金规划
▪ 为满足个人或家庭短期需求而进行的管理 日常现金及现金等价物和短期融资的活动。
▪ 短期需求可以用手头的现金来满足，而预 期的或者将来的需求则可以通过各种类型 的储蓄或者短期投、融资工具来满足。
它经济组织或自然人作为保证人 • 抵押（质押）加保证贷款
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个人住房组合贷款
凡符合个人住房商业性贷款条件的借款人 同时缴存个人住房公积金，在申请个人住 房商业贷款的同时还可向银行申请个人住 房公积金贷款。分别按各自的利率计算利 息。
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还款方式和还款金额
等额本息还款法 它是指在贷款期限内每月以相等的还款额
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案例
张先生要购买100平方米的房子，目前市面上一 般价格是9000－12000元/平方米。假设按7成按 揭，贷款期限20年。贷款利率6%，等额本息还款。 100万的房屋首付及贷款情况： 需要支付的首期款=100×30%=30（万元） 需要支付的贷款数额=100×70%=70（万元） 每月需要摊还的贷款本息费用=5015（元）
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3月30日
4月23日
5月5日
▪ 不同的还款情况下，刘女士的利息分别为：
▪ 若刘女士于4月23日前全额还款2000元， 则在5月5日的对帐单中循环利息为0。
▪ 若刘女士于4月23日前只偿还最低还款100 元，则在5月5日的对帐单中循环利息为：
▪ 2000×0.05％×24＋（2000－100）× 0.05％×12＝35.4
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信用卡
▪ 支付工具 ▪ 账务记录 ▪ 预借现金 ▪ 循环信用
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免息期
▪ 王先生的工资卡上经常有2万左右的现金， 由于经常乘坐公交车，担心工资卡遭小偷 光顾，于是向银行申请一张信用卡。以后 要用现金，就直接使用信用卡到银联机上 去取现，再利用免息期将款还上，这样就 安全，也没有额外花费。
▪ 取现金额 ：2000×2.5％＝50 ▪ 取现利息：0.05%每天
足额偿还贷款本金和利息。适用于收入处于稳 定的家庭，如公务员，教师等。
每月还款额R={P0×(1+r)n×r}/{(1+r)n -1}
其中， P0=贷款本金； r=月利息； n=还款期数
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购房消费信贷
教师李先生向银行申请了20年期80万元贷款，利率
为6.80%(上浮40%)，采用等额本息还款。
PVIFA
1
-
(1
1 k)
n
PMT
k
800000
1
-
1
0.068
1 (1
0.4)
240
PMT
0.068 (1 0.4)
PMT 7467 .50
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等额本金还款法
是指在贷款期限内按月偿还贷款本金和利息。 其中每月所还本金相等。适用于目前收入较高 但将来收入会减少的人群。如面临退休的人员 等。
每月还款额R=P0/n+(P0- P1) ×r 其中：P0=贷款本金； P1 =累计已还本金； r=月利息； n=还款期数
款期限缩短，（节省利息较多）
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如何还贷更经济
•如果客户选择的是组合贷款，提前还贷时可考 虑先还商贷会“优惠”很多。 •如果客户现在资金较为雄厚，又不打算提前还 款，建议采用“等额本金还款法”较为有利。 •两种还款法相比较，“等额本息还款法”支付 的利息高于“等额本金还款法”支付的利息。
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提前还贷需注意的问题
23
购房的目标
▪ 购房面积需求： ▪ 不必盲目求大（面积闲置问题） ▪ 无需一次到位 ▪ 量力而行（考虑首付款金额） ▪ 购房环境需求： ▪ 区位 ▪ 面积
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购房规划流程图
25
购房的财务决策
按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用。 欲购买的房屋总价=房屋单价×需求面积 需要支付的首期费用=欲购买的房屋总价 ×（1-按揭贷款成数比例） 需要支付的贷款部分=欲购买的房屋总价 ×按揭贷款成数比例 每月摊还的贷款本息费用=以月为单位的准年金值
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现金规划需要考虑的因素
▪ 对金融资产流动性的要求 ▪ 持有现金及现金等价物的机会成本
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流动性比率
▪ 资产的流动性 ▪ 流动性比率=流动性资产/每月支出
4
现金规划的一般工具
▪ 现金 ▪ 相关储蓄品种 ▪ 货币市场基金
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持有现金的动机
持有现金动 机是？
交易性动机
预防性动机
投机性动机
6
相关储蓄品种
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现金规划流程
• 向客户说明现金规划、现金规划的需求因素 及现金规划的内容
• 收集与客户现金规划有关的信息
• 根据信息，引导客户编制客户的现金流量表
• 确定现金及现金等价物的额度
• 将客户的每月支出3-6倍的额度在现金规划 的一般工具中进行配置
• 向客户介绍现金规划的融资方式，解决超额 的现金需求
人名下的住房公积金本息余额为6000元，上个
月公积金汇储额是1500元，本人离退休还有30
年。
客户可缴存公积金总额
=20000+500×12×30=20万。假定该客户还有
其他1名家庭成员，可缴存公积金总额为40万元。
该客户的可申请的住房公积金贷款额度为三个条
件（可贷额度、房价70%、贷款额度）中最低者，
▪ 10000元 ▪ 20000元 ▪ 30000元 A. 50000元
19
▪ 理财规划师在为吴先生制订现金规划方案 时，建议吴先生选择的现金规划工具中不 包括（ ）
▪ 定额定期储蓄 ▪ 股票 ▪ 货币市场基金 A.现金
20
二、消费规划－购房规划
▪ 家庭消费模式
货币 O
货币 T
I C L
时间 O
• 办理抵押注销
47
延长贷款
• 借款人应提前20个工作日向银行提交申请和相 关证明
• 延长贷款条件：一是贷款未到期，二是先清偿 应付的本息及违约金
• 借款人申请延期只限一次 • 原借款期限与延长期限之和最长不得超过30年
48
利率调整对还款总额的影响
• 贷款期间的利率变动按中国人民银行的规定 执行。1 年之内不调整；1年以上的在下一年 1月1日调整
27
每月需要摊还的贷款本息费用
PVIFA
1-
(1
1 k) n
PMT
k
700000
1
-
1 1 .06
240
PMT
0.06
PMT 5015
28
购房需要考虑的其他因素
契税：普通住宅按成交价的1.5%缴纳，非
普通按成交价的3%缴纳
评估费：各商业银行有不同的规定
律师费：商贷时按每单申请贷款额3‰支
付，每单最低额度为100元，二手房贷款
GDS Gross Debt Service， 一个家庭的借款债务比 例。 最高借款额：30% 32 9.6万 / 年，则0.8万 / 月
31
可贷款的额度
PVIFA
1
-
(1
1 k)
n
PMT
k
PV
1-
1 (1 0.068 (1 0.06))
240
8000
0.068 (1 0.06)