南京市商品房价格研究及其剖析(1)

南京市商品房价格研究及其剖析(1)
n 江苏省：
1 2002年上半年住宅投资154亿元，同比增长31%，占整个房地产投资的76%。

2 2002年上半年全省商品房平均价格为1944元/平方米，比年初上涨116元/平方米。

3 2002年上半年全省住宅平均价格为1814元/平方米，比年初上涨119元/平方米。

4 常州2002年1~9月份房地产投资27亿元，同比增长42.78%，商品房销售113.61万平方米，同比增长22.54%，销售额22亿元，同比增长47.1%，平均预售价2655元/平方米，比去年上涨18%。

5 无锡2002年近200万平方米的拆迁给房地产市场带来旺盛的需求。

1~9月出让土地17幅，169万平方米，是去年的3倍，施工面积为342万平方米，同比增长99%，其中住宅施工面积281万平方米，同比增长99%。

竣工面积42
万平方米，同比增长46%，其中住宅竣工面积同比增长10%。

商品房住宅成交面积92万平方米，同比增长23%，商品房销售6500套。

存量房成交面积92万平方米，同比增长85%，共成交11000套。

市区商品房平均价格达2580元/平方米，处于高位运行状态。

明年预期拆迁达100万平方米，住宅需求达175万平方米。

6 2002年10月17日江苏省质监局公布了2002年江苏省服务行业拥护中意度调查结果，用户不中意的：火车服务、工交车、长途客车；用户专门不中意的：医疗、药品、房地产和物业治理。

7 上海2002年1~9月房地产以成交套数统计：3000~5000元/平方米的中价位商品房占55.2%，3000元/平方米以下的占16%。

而7000元/平方米以上
的高价商品房占8.6%，其中外地人购买占28%，境外人士达25%，本地人只占46.5%。

n 南京市：
1 南京市2002年1~8月份销售面积240万平方米，同比增长25.04%。

2 南京市2002年1~8月份销售金额87亿元，同比增长32.85%。

3 南京市2002年1~8月份销售商品房2万余件，同比增长27.74%。

4 1~8月份商品房平均价格为3620元/平方米，住宅平均价格为3290元/平方米，同比增幅6.4%。

5 1~6月份商品房空置面积为77.63万平方米，同比下降10.8%，其中空置一年以上的面积下降17.6%。

6 南京市住宅消费90%以上为本地人，外地人购买住宅不到10%，杭州有52%的住宅被外地人购买，上海有26%的住宅被外地人购买。

7 南京市房地产市场由于居民生活水平提高、改善居住条件和年轻人结婚购房等，需求旺盛，约占总交易量的60%；1999~2002年拆迁户有4.057万户，约占交易量的25%，外地人购房约占10%。

8 2002年10月16日浙江开发商以4.03亿元竞争获得No.2002G15号地，比底价2.85亿元高出1.18亿元。

土地总面积为23万平方米，实际出让面积151650.1平方米，楼面地价接近2200元/平方米，销售价格至少为4400~4500元/平方米，而周边地区销售价格为4000元/平方米左右。

土地价格占房价的50%左右。

9 南京市2001年人均住宅建筑面积为19.77平方米，建设部官员认为户均建筑面积在80~100平方米是合理的。

n 差不多规律和数据：
1 从国际体会看，经济增长速度与房地产投资的增速比为1:1.4应该是合理的；南京2001年GDP增幅为11.2% ，房地产开发投资增幅为11.7%，比较正常。

1993年房地产泡沫显现时，我国经济增长速度为13.4%，房地产开发投资增幅为124.9%。

2 按国际标准，人均住宅建筑面积在达到30平方米往常，房地产会处于一个相对旺盛的时期，房价将会连续上涨，在30~35平方米之间，房价会趋于平稳，在35平方米之后，房价那么可能会回落。

3 数据说明：到2002年6月底，都市居民家庭户均财产为22.83万，其中房产价值为10.94万元，占47.9%，是都市居民家庭最大的资产，假如房价连续下跌，市民最直截了当的感受确实是自家的财产不断缩水。

4 世界体会说明，当居民家庭恩格尔系数由50%降到40%时，家庭居住消费支出将由11%~12%上升到15%~20%。

在美国、英国、德国和日本等国，住宅消费占生活费的比重在15%左右，而在低收入国家，其住宅支出那么不到10%。

中国1995年城镇居民家庭恩格尔系数为49.92%，居住消费支出为7%，1999年恩格尔系数降为41.86% 但居住消费仅为9.8%，比国际平均水平〔一样为20%〕低得多。

因此中国家庭居住消费应该连续上升才符合规律。

5 我国城镇居民家庭房价收入比为3.7~15.8倍不等，全国平均为9.84倍，世界银行标准为3~6倍。

但由于中国居住需求集中开释，居住消费偏低，认为房价收入比在5~8比较合理。

日本为5.93，新加坡为3，美国为5.1，香港为3.7，澳大利亚为4.5，英国为4.8。

国际上的租售比为1：100~1：120，而中国50年代为1：280，60年代为1：375，70年代为1：571，1988年为1：4230。

江苏省1996年为1：800〔年租金为39.86元/平方米，售价为2800元/平方米，相当于月租金为3.32元/平方米〕。

6 依照美国经济学家西蒙库兹涅的统计分析，宏观经济增长率与房地产业进展存在十分紧密的关系。

7 随着市场进程加快，工程施工价格随着招标投标实施，其价格会下降〔一样预算价再下浮15~16%〕，而土地价格会随着招标及拍卖的实施，其价格会上涨。

表1房地产与宏观经济增长率相互关系
n 住宅价格构成清单及实证分析
南京市商品房作价方法〔商品房价格的构成〕
商品房价格=成本+利润+税金+住宅差价
商品房成本=土地征用〔出让〕及拆迁补偿费+前期工程费+房屋建筑安装工程费〔含材料差价〕+附属公共配套设施费+公共基础设施费+治理费用+销售费用+财务费用+代收费用〔共9项成本构成〕
一、成本构成
〔一〕土地征用〔出让〕及拆迁补偿费：
1、国有土地使用权出让金
2、征〔拨、使〕用土地治理费
3、临时用地治理费
4、土地登记费
5、建设用地批准书工本费
6、土地用途变更费
7、耕地开垦费
8、土地复垦费
9、农业重点开发建设资金
10、新菜地开发建设资金
11、征地拆迁安置补偿费
12、房屋及附着物补偿费用
13、都市房屋拆迁治理费
14、都市房屋拆迁补偿安置费用
15、都市公企单位搬迁补偿费用
16、其他费用
17、拆迁旧建筑物回收的残值冲减开发成本
18、拆迁安置中的差价收益冲减开发成本
运算公式：
单体造价(元/m2) = 土地征用〔出让〕及拆迁补偿费用总额÷房屋建筑总面积
商品房单位面积的费用(元/m2) = 土地征用〔出让〕及拆迁补偿费用总额÷商品房面积
〔二〕前期工程费
1、新建房屋白蚁防治费
2、利用城建档案资料服务费
3、都市道路占用费
4、都市道路挖掘补偿费
5、都市规划设计收费
6、工程勘察测绘费用
7、工程设计费用
8、三通一平费用〔通电、通水、通路、土地平坦〕
9、其他
运算公式：
单体造价(元/m2) = 前期工程费用总额÷房屋建筑总面积
商品房单位面积的费用(元/m2) = 前期工程费用总额÷商品房面积
〔三〕房屋建筑安装工程费〔含材料差价〕
1、桩机工程费用
2、土建工程费用
3、水电安装工程费用
4、室外附属工程费用
5、其他
运算公式：
单体造价(元/m2) = 房屋建筑安装工程费用总额÷房屋建筑总面积
商品房单位面积的费用(元/m2) = 房屋建筑安装工程费用总额÷商品房面积
〔四〕附属公共配套设施费
列入项目规划图、规划要点，列入建筑安装施工图预算项目，与主体房屋相配套的非营业性的公共配套设施费用。

运算公式：
单体造价(元/m2) = 附属公共配套设施费用总额÷房屋建筑总面积
商品房单位面积的费用(元/m2) = 附属公共配套设施费用总额÷商品房面积
〔五〕公共基础设施费
开发项目内直截了当为商品房配套建设的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫等公共基础设施费用。

运算公式：
单体造价(元/m2) = 公共基础设施费用总额÷房屋建筑总面积
商品房单位面积的费用(元/m2) = 公共基础设施费用总额÷商品房面积上述〔一〕至〔五〕项商品房单位面积费用之和，作为运算治理费用、销售费用、财务费用及利润的基数。

〔六〕治理费用
开发经营单位为组织开发经营活动所必需发生的费用，以〔一〕至〔五〕项商品房单位面积费用之和为基数，区别开发企业的资质等级，按一定比例提取治理费用，一级为3%﹪，二级为2.5%﹪，三级为2%﹪。

运算公式：
商品房单位面积的治理费用(元/m2) =〔一〕至〔五〕项商品房单位面积费用之和×〔2 —3%﹪〕
〔七〕销售费用
开发经营单位为销售商品房而发生的费用，以〔一〕至〔五〕项之和为基数的2%提取。

运算公式：
商品房单位面积的销售费用(元/m2) =〔一〕至〔五〕项商品房单位面积费用之和×2%
〔八〕财务费用
开发经营单位为开发项目筹措建设资金所发生的银行贷款利息支出、汇兑损益及手续费。

利息支出的运算基数不超过〔一〕至〔五〕项之和的30%。

计息时刻为：多层住宅不超过24个月，高层住宅不超过36个月。

利率按国家规定执行。

运算公式：
商品房单位面积的财务费用(元/m2) =〔一〕至〔五〕项商品房单位面积费用之和×30%×利率×时刻
〔九〕代收费用
1、市政公用基础设施配套费〔经济适用房含安居工程免收〕
2、建制镇市政公用基础设施配套费
3、进展新型墙体材料专项用费〔经济适用房含安居工程免收〕
4、结建人防经费〔经济适用房含安居工程免收〕
5、供电工程贴费〔经济适用房含安居工程免收或减收〕
6、消防设施建设费
7、煤气建设费
8、散装水泥专项资金
9、教育地点附加费〔经济适用房含安居工程和已配套教育设施的项目免收〕
运算公式
商品房单位面积的费用(元/m2) = 代收费用总额÷商品房面积
二、利润
以〔一〕至〔五〕项商品房单位面积费用之和为基数运算：〔一〕经济适用房的利润率最高不超过3％。

〔二〕一般标准商品住宅的利润率最高不超过8％。

〔三〕高档住宅商品房和非住宅商品房利润率由开发商依照市场供求自主确定
运算公式：
商品房单位面积的利润(元/m2) =〔一〕至〔五〕项商品房单位面积费用之和×利润率
三、税金
运算公式：
商品房单位面积的税金(元/m2) = [〔一〕至〔五〕项商品房单位面积费
用之和+ 治理费+ 销售费用+ 财务费用+ 代收费用+ 利
润]÷( 1 - 税率)×税率
四、住宅差价
〔一〕各楼层、朝向的差价率
〔二〕质量差价率
商品房价格的运算公式
综合平均销售价格(元/m2) =〔一〕至〔五〕项商品房单位面积费用之和+ 治理费+ 销售费用+ 财务费用+ 代收费用+ 利润+ 税金
各楼层、朝向销售价格(元/m2 ) = 综合平均销售价
格×〔 1 ±住宅差价率〕
面积运算方法：( m2 )
〔一〕土地
土地等级按申报商品房价格时，南京市人民政府当年公布的南京市土地级别填写。

用地面积按«国有土地使用权出让合同»土地实际出让面积或«国有土地使用证»土地使用权总面积填写。

〔二〕房屋
房屋建筑总面积，按项目建筑总平面图的总面积运算。

如因项目分期建设规划，仅作总建筑规划设计图时，可依据南京市规划局下达文本规定的规划总面积运算。

公共配套面积，按列入项目规划图、规划要点；列入建筑安装施工图预算项目，与主体房屋相配套的非营业性的公共配套设施面积运算。

如，地下自行车库，门房或公共物业治理用房等。

营业性用房面积，指具有营业性质的各类用房的面积总和。

住宅面积，指各种类型、各种套型的住宅面积总和〔住宅面积中含假层等
运算面积的部分〕。

安置面积，以符合拆迁安置法律、法规规定为依据，以拆迁安置协议书等有效凭证为凭据，将拆迁安置的住宅面积、营业性用房面积汇总合计进行运算。

容积率，指房屋建筑总面积与用地面积的比。

即：容积率= 房屋建筑总面积/ 用地面积
得房率，指商品房面积与房屋建筑总面积的百分比。

即：得房率〔%〕= 商品房面积/ 房屋建筑总面积
〔三〕商品房面积运算方法：
商品房面积= 房屋建筑总面积－〔公共配套面积＋安置面积〕
商品住宅面积= 住宅总面积－安置住宅面积
营业性商品用房面积= 营业性用房总面积－安置营业性用房面积n 房屋建筑安装工程费〔含材料差价〕造价指标分析
桩基工程平方米估算指标单位：元/m2建筑面积
住宅土建工程造价指标
给排水估算指标〔元/ m2〕
电气估算指标〔元/ m2〕
暖通空调工程估算指标〔元/m2〕
n 某房地产项目价格实证分析：
n 南京市房屋拆迁补偿价格及分析
依照南京市都市房屋拆迁治理方法〔市政府203号令〕和南京市房屋拆迁补偿、补助价格标准〔宁房拆[2001]350号〕
房屋拆迁补偿价格=区位补偿价格+房屋重置价格
房屋重置价格=综合费用+建筑安装工程费
砖混一等全新住宅房屋拆迁补偿价格对比单位：元/平方米建筑面积
将土地及房屋地理位置有关的费用归为区位价格；将与房屋有关的费用归为房屋的重置价格；综合费用反映的是工程造价除建安费用以外的其他费用，这一部分费用与南京市的房地产行业的税费政策等有专门大的关系，也与企业治理水平、国家的财政货币政策有关。

以一级地上每平方米建筑物为例，经测算如下表：
n 不同都市房价的比较分析：
不同都市商品房价格的比较分析〔单位：元/万平方米/元/平方米〕
n 消费者观念问题及分析：
1 南京的消费者都适应用余钱一次性买房，不适应借贷买房，不情愿借贷消费，还没有学会花改日的钱，用改日的钱，对自己以后经济收入信心不足。

境外如美国、日本、香港及新加坡等居民都适应借贷消费，按揭期长达30年，一样到60岁退休才还清贷款，一辈子在还钱，但享受了30年。

有人打了一个形象的比喻：外国人买房时是先算自己一辈子能挣多少钱，然后按此标准去贷款买房，而中国人那么是先算自己现在手中有多少钱，决定买房，无疑加大了买房的压力，对房价的承担能力也就降低，因此觉得房价太高。

2 缺乏梯度消费观念，不是依照自己的经济承担能力来决定买房，总想一步到位，购买商品房面积偏大，要求在120平方米以上，不知以旧换新，以小换大，使自己轻松改善居住条件。

在买房总价过高时，认为住宅单价也太高。

南京房地产市场梯度供应体系也不完善，大户型偏多，缺少中小户型。

剑桥国际公寓的销售火暴就证明了这一点。

二手房交易完善也可逐步解决此问题。

目前南京市在政策上也鼓舞买卖房，只对差额部分面积缴税，而且房改房目前交易还不需要缴纳土地增值税。

3 目前南京有些地区的房价上涨速度太快，如南京的河西地区，房价从2500元/平方米到一年前的3000元/平方米，现在普遍涨到4000元/平方米，增幅达33%。

居民心理感受南京房价涨得太快。

4 南京的居民适应生活在老城区〔明城墙内〕，由于交通、就业、教育等多种因素不情愿出城居住，而且目前南京的新城如江宁、仙西等由于配套条件
不具备，成为〝鬼城〞、〝卧城〞。

而南京实行老城改造，老城新项目越来越少，故房价较高，居民心理感受明显。

因此南京应完善新城配套条件，建立大南京概念，实施跨江进展战略，鼓舞居民在新城居住。

5 在新旧体制转换过程中，居民不能专门快适应。

由于房改房〔2~3万/每套〕、集资房〔1200~1800元/平方米〕、经济适用房〔操纵在1500元/平方米以内〕和商品房〔3290元/平方米〕的价格相差专门大，从1999年全面实行住房制度改革到现在，那个过程较短，居民心理反差较大，加上经济收入增长不快，住房补贴不到位，居民对房价上涨专门敏锐。

6 土地供应市场化后，土地价格上涨飞速，如江宁的地价已达40万/亩，河西已达200万/亩，南京六合新区中心商业用地达450万/亩。

南京市区一些地段的地价在一年内已翻了一番，去年1500元/平方米能拿到的土地，今年要3000元/平方米才能拿下。

加上新闻媒体的报道和宣传，居民心理压力较大。

7 近几年日用消费品价格连续走低，而房地产价格却一直在涨，老百姓感受明显。

8 中国的住宅消费政策是：高收入家庭购买市场商品房，中低收入家庭购买经济适用房，低收入家庭购买租赁廉租房。

许多家庭属于中低收入，受政策限制既不能购买经济适用房，又买不起商品房，再加上经济适用房供应有限，面对价格猛涨的商品房价格，心理压力较大，而且在南京这部分人群比例较大。

南京市有关住宅价格等指标比较分析表
南京市目前房价收入比分析
南京市不同面积和房价收入比下的住宅平均价格操纵值
n 南京市房产局市场处调查数据说明：
1 月收入4000元以下，年收入5万元以下的中低收入家庭占70%，收入在2001~4000元/月的家庭是购房主体；
2 城中和城东居民是较大的区域购房群体，占50.67%；
3 常住户口市民是要紧购房者，占潜在消费者的89.12%；
4 居民首选购房区域是城东〔37.21%〕、河西〔26.18%〕和城中〔9.14%〕，共占72.53%。

而这些区域的房价较高；
5 南京居民购房首选多层住宅〔80.08%〕及小高层住宅〔30.2%〕；
6 阻碍居民购房的三项要紧因素为交通条件、价格和楼盘质量；
7 有31.69%的消费者期望购买81~100平方米，有27.97%期望购买
101~120平方米，15.55%期望购买121~140平方米。

购房面积偏大；
8 有45.85%的消费者期望购买价格在2001~3000元/平方米，32.34%的消费者期望购买价格在3001~4000元/平方米；
9 南京各板块的价格区间，见下表。

南京居民家庭收入结构图〔纺锤形〕：
n 南京住宅价格上涨缘故：
1 由于居民生活水平提高、改善居住条件、年轻人结婚购房、都市大量拆迁等因素导致有效需求旺盛，市场供应相对偏少；
2 二级市场进一步活跃，居民以旧换新，以小换大，使得商品房的需求量增加；
3 小区配置提高，建设成本加大，拉动房价上扬；
4 土地成本巨幅攀升对房价刺激较大；
5 利好政策推动，2002年5月1日出台的«南京市进一步搞活房地产市场的假设干意见»，打破原先买卖房屋的种种限制，鼓舞居民大胆交易，居民出售房改房的，免征土地收益金，个人所得税采纳政策补贴形式减免，刺激居民卖旧买新的热情。

2002年1~9月，二手房的交易套数与商品房之比已达到6:4。

6 商品房价格构成中的不合理部分占到一定比例，各种摊派和搭车收费较多，环节复杂，经营成本较高，开发商项目成本操纵不严，有时比较困难，利润期望值和实际利润率水平较高。

n 南京住宅价格的走势分析：
阻碍住宅价格上涨的因素：
1 住宅需求还将保持较长时期的旺盛
2 土地成本将逐步增加
3 住宅科技含量不断提高
阻碍住宅价格下降的因素：
1 房地产库存和储备较多
2 土地供应量将会增大
3 相关税费和制度性收费还有下降空间
4 经济适用房对房价的平抑
5 外商和外地资金进入房地产市场导致的猛烈竞争
n 操纵住宅价格上涨的措施：
1 建立住宅梯度消费和供应体系，产品结构与需求结构匹配；
2 建立符合市场需求的土地供应体系和打算〔适度从紧，阳光操作〕；
3 完善房地产二级市场体系，一、二、三级房地产市场连动进展，相互促进；
4 建立健全房地产市场价格监测和预警体系；
5 规范房地产价格行为，减少不合理收费；
6正确舆论引导，强化社会监督。