北京物业管理法律法规(考试大纲修订)

附件1：北京物业管理法律法规（考试大纲修订）
第一部分全国性法律、法规、规章
（一）考试目的
本部分的考试目的是测试物业项目负责人对《物权法》、《物业管理条例》等相关法律法规及配套文件的了解、熟悉和掌握情况。

（二）基本要求
掌握：《物权法》中业主的建筑物区分所有权部分及《物业管理条例》的主要内容；
熟悉：《住宅专项维修资金管理办法》、《物业服务企业资质管理办法》、《住宅装饰装修管理办法》、《商品房屋租赁管理办法》、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的主要内容；
了解：《民法通则》、《消防法》、《合同法》、《电力法》、《邮政法》、《劳动法》、《保安服务管理条例》、《城市异产毗连房屋管理规定》、《建设工程质量管理条例》等法律、法规中与物业管理密切相关的规定条款。

（三）要点说明
《物权法》
1.《物权法》中业主建筑物区分所有权的内容；
2.《物权法》规定的业主行使专有部分所有权的内容；
3.《物权法》规定的业主行使共有部分共有权的内容；
4.《物权法》规定的住宅改变为经营性用房的前提条件；
5.《物权法》中建筑区划内道路、绿地、车位、车库、物业管理用房等所有权归属的内容；
6.《物权法》中业主共同决定事项的内容；
7.《物权法》中业主共同决定事项的表决规则；
8.《物权法》规定的业主大会和业主委员会的决定效力；
9.《物权法》规定的业主大会和业主委员会的处置权范围；
10.《物权法》规定的建筑物及其附属设施的管理形式；
11.《物权法》中关于建筑物及其附属费用分摊与收益分配的内容。

《物业管理条例》
12.《物业管理条例》对《管理规约》的规定；
13.《物业管理条例》中业主的定义，业主的权利与义务；
14. 业主大会的组成与性质；
15. 业主委员会的职责；
16.《物业管理条例》对业主委员会的限制性规定；
17.《物业管理条例》中关于物业服务企业应当协助做好物业管理区域内安全防范工作的内容；
18.《物业管理条例》中关于合理使用物业共用部位、共用设施设备的内容；
19.《物业管理条例》对装饰装修管理的规定；
20.《物业管理条例》对维修资金管理的规定；
21.《物业管理条例》中关于利用物业共用部位、共用设施设备进行经营方面的内容；
22.《物业管理条例》规定的对业主未能履行交纳物业费职责的处理。

《住宅专项维修资金管理办法》
23.《住宅专项维修资金管理办法》适用于哪些住宅；
24．住宅专项维修资金的使用，应当遵循的原则；
25．利用住宅专项维修资金购买国债的相关规定；
26．住宅专项维修资金管理的原则。

《物业服务企业资质管理办法》
27．物业服务企业资质证书的颁发和管理是如何分工的；
28．各资质等级物业服务企业的注册资本条件；
29．各资质等级物业服务企业管理各类物业的房屋建筑面积条件；
30．各资质等级物业服务企业专职技术和管理人员的数量和职业资格要求；
31．各资质等级物业服务企业承接物业项目的限制；
32．物业服务企业申请核定资质等级，资质审批部门不予批准的十三种情形。

《住宅室内装饰装修管理办法》
33.《住宅室内装饰装修管理办法》对住宅装修的禁止行为；
34. 装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准不得有的行为；
35. 住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括的内容；
36. 物业管理单位对住宅室内装饰装修过程中的违规违约行为，应当如何管理。

《商品房屋租赁管理办法》
37.根据《商品房屋租赁管理办法》，哪些情形的房屋不得出租；
38.房屋租赁合同的内容；
39.房屋租赁期间，对转租、转让及出售房屋有哪些规定；
40.《商品房屋租赁管理办法》对出租单位有哪些规定；
41.《商品房屋租赁管理办法》对房屋租赁登记备案有哪些规定。

最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
42.最高人民法院认定业主的条件；
43.最高人民法院对物权法所称专有部分的解释；
44.最高人民法院对物权法所称共有部分的解释；
45.最高人民法院对物权法规定的专有部分面积和建筑物总面积的认定；
46.最高人民法院对物权法所规定的业主人数和总人数的认定；
47.最高人民法院对物权法第七十七条所称有利害关系业主的认定；
48.最高人民法院对业主予以支持的行为；
49.最高人民法院对物业服务企业予以支持的行为；
50.最高人民法院对业主和物业服务企业不予支持的行为。

《民法通则》
51.《民法通则》中与物业管理密切相关的规定。

52.机关、团体、企业、事业等单位应当履行的消防安全职责有哪些；
53.使用明火作业的相关要求。

《合同法》
54.合同的效力的相关规定；
55.合同权利义务终止的相关规定。

《电力法》
56.《电力法》供电企业履行供电义务的规定；
57.关于电企业中断供电的相关规定；
58.《电力法》对电力设施保护的相关规定；
59.《电力法》对电力监督检查的相关规定。

《邮政法》
60.《邮政法》对邮政设施的设置、维护有哪些规定；
61.机关、企业事业单位、住宅小区管理单位等应当尽什么样的义务。

62.国家对用人单位接收劳动者就业，有哪些规定；
63.《劳动法》对解除劳动合同有哪些规定；
64.《劳动法》对工作时间、休息休假有哪些规定；
65.《劳动法》对用人单位在劳动安全卫生方面有哪些要求。

《保安服务管理条例》
66.《保安服务管理条例》对自行招用保安员的单位的要求；
67.《保安服务管理条例》规定的保安员的禁止行为。

《城市异产毗连房屋管理规定》
68.城市异产毗连房屋发生自然损坏所需修缮费用的处理原则。

《建设工程质量管理条例》
69.《建设工程质量管理条例》对建设工程最低保修期限的规定。

第二部分北京市物业管理政策法规、规章和规范性文件（一）考试目的
本部分的考试目的是测试物业项目负责人对北京市出台的《北京市物业管理办法》及配套政策等物业管理制度的了解、熟悉和掌握情况。

（二）基本要求
掌握：《北京市物业管理办法》、《关于<北京市物业管理办法>实施中若干问题的通知》、《北京市房屋建筑使用安全管理办法》、《北京市物业服务收费管理办法》、《北京市住宅专项维修资金管理办法》、《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》、《北京市物业服务企业信用信息管理办法》、《北京市物业服务合同备案程序》、《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》、《北京市物业项目交接管理办法》、《北京市住宅区临时管理规约制定规范》、《北京市住宅区管理规约》制定规范和示范文本、《物业服务项目收支情况报告撰写规范》、《物业服务项目收支情况报告示范文本》等所规定的主要内容；
熟悉：《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》、《北京市住宅物业服务标准》、《新建物业项目交接查验标准》、《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》、《关于试行使用北京市业主共同决定事项公共决策平台的通知》、《北京市物业管理示范项目考评管理办法》、《北京市物业管理示范项目考评标准及评分细则》等文件的主要内容；
了解：《北京市市容环境卫生条例》、《北京市消防条例》、《北京市安全生产条例》、《北京市供热采暖管理办法》、《北京市有限空间安全作业生产规范（试行）》、《北京市房屋租赁管理若干规定》、《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》、《北京市电梯安全监督管理办法》、《关于加强住宅装修活动中擅自变动建筑主体和承重结构违法行为监督执法的通知》、《北京市物业管理行业专家管理办法》、《北京市物业项目承接查验评估规范（试行）》、《北京市物业服务费用评估规范（试行）》、《北京市物业服务质量评估规范（试行）》、《北京市住宅区业主大会和业主委员会议事规则》制定规范和示范文本、《北京市住宅区业主大会和业主委员会议事规则示范文本》、《首次业主大会会议召开方案制定规范》和《首次业主大会会议召开方案示范文本》《业主委员会备案单》《印章刻制证明》《物业管理区域变更申请书及确认书》、《北京市前期物业服务合同》示范文本等文件中涉及物业管理相关专业范围的要求条款。

（三）要点说明
《北京市物业管理办法》
1.《北京市物业管理办法》对物业管理的定义；
2.《北京市物业管理办法》规定的建设单位划分物业管理区域的方式
以及原则；
3.《北京市物业管理办法》对业主共同决定物业管理区域进行分立或者合并事项时的规定；
4.《北京市物业管理办法》对建设单位委托专项服务的规定；
5.《北京市物业管理办法》对物业管理活动监督管理职责的划分；
6.《北京市物业管理办法》中规定在物业管理活动中区县人民政府、街道办事处、乡镇人民政府的职责；
7.新建住宅物业，对建设单位配建的物业服务用房的要求与标准；
8.建设单位撤出管理区域的规定；
9.业主对物业管理区域共用部分实施共同管理的具体事项范围和决定规则；
10.业主大会的组成主体；
11.建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料并推荐业主代表作为临时召集人的前提条件；
12.业主委员会选举产生后向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案时需提交的材料；
13.业主委员会委员资格自动终止后移交工作的规定；
14.《北京市物业管理办法》对物业服务合同内容的规定；
15.《北京市物业管理办法》对于物业服务企业委托外包服务的要求；
16.《北京市物业管理办法》对物业服务合同终止的规定；
17.《北京市物业管理办法》对无物业服务书面合同而存在事实服务的规定；
18.对拒不撤出物业管理区域的原物业服务企业，新物业服务企业和业主为争取权益可采取的合法手段；
19.《北京市物业管理办法》对物业服务项目负责人与服务项目的规定；
20.对物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况评估的规定。

《关于<北京市物业管理办法>实施中若干问题的通知》
21．《北京市物业管理办法》所指的前期物业管理期限；
22．《北京市物业管理办法》实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，确定物业服务事项和服务标准的有关规定；
23．《北京市物业管理办法》实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，对收取物业管理费的规定；
24．发放和首次使用“业主一卡通”的具体规定。

《北京市房屋建筑使用安全管理办法》
25.房屋建筑使用安全责任主体；
26.房屋建筑管理人承担的安全管理责任；
27.房屋建筑使用人的权利和义务；
28.房屋建筑使用过程中有哪些行为是被禁止的；
29.房屋安全问题报告制度；
30.什么情况下，房屋建筑需要进行安全鉴定；
31.什么情况下，房屋建筑需要进行抗震鉴定；
32.政府对房屋安全评估和鉴定机构的监管内容；
33.经鉴定机构鉴定为危险房屋的，如何进行治理；
34.房屋所有权人不及时治理危房时，应如何处理；
35.对于人员密集的公共建筑如何加强安全管理。

《北京市物业服务收费管理办法》
36.北京市物业服务收费实行哪两种价格体制；
37.实行市场调节价的物业服务收费标准如何确定；
38.经济适用住房小区、危改回迁小区，执行什么样的价标标准；
39.物业服务成本或者物业服务支出一般包括哪几部分；
40.对物业管理区域内，供水、供电、供气视等单位收取有关费用是如何规定的；
41.纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用如何交纳。

《北京市住宅专项维修资金管理办法》
42.按照《北京市住宅专项维修资金管理办法》交存住宅专项维修资金的业主范围；
43.关于出售公有住房的交存住宅专项维修资金的规定；
44.《北京市住宅专项维修资金管理办法》规定的住宅共用部位的维修、更新和改造范围；
45.《北京市住宅专项维修资金管理办法》规定的住宅共用设施设备的维修、更新和改造范围；
46.住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用的分摊原则；
47.住宅专项维修资金划转业主大会管理后，使用的办理程序；
48.危及房屋使用安全的紧急情况范围；
49.不得从住宅专项维修资金中列支的费用。

《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》
50.《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》明确的适用范围；
51.《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》中的质量保修期限所依照的规定；
52.住宅专项维修资金的审批条件；
53.危及房屋使用安全或严重影响使用功能的紧急情况；
54.使用住宅专项维修资金的工程项目范围。

《北京市物业服务企业信用信息管理办法》
55.本市物业服务信用信息系统监督管理的分工和职责；
56.物业服务合同备案制度对物业服务企业、建设单位、业主及主管部门的具体要求；
57.物业项目负责人持证上岗制度的要求和规定；
58.物业服务信用信息的内容、获取要求、披露方式；
59.物业服务企业及项目负责人信用记分制度的具体规定；
60.物业服务企业及项目负责人信用信息的用途。

《北京市物业服务合同备案程序》
61.（前期）物业服务合同备案提交的材料和审查标准。

《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》
62.物业服务第三方评估监理的概念；
63.各当事人委托物业服务评估监理服务的相关规定；
64.物业服务评估监理业务包括的范围；
65.在物业服务评估监理活动过程中，评估监理机构、建设单位、物业服务企业及相关当事人的义务；
66.《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》对物业服务评估监理机构和专家的要求和规定。

《北京市物业项目交接管理办法》
67.物业项目交接的含义；
68.物业项目交接的内容和程序；
69.交接过程中对各方行为规范的要求；
70.应急物业服务的适用情形和具体要求。

《业主决定共同事项公共决策平台使用规则》
71.物业管理区域内可以使用决策平台表决的事项；
72.业主一卡通的发放方式；
73.业主、业主委员会、物业服务企业分别可以发起的共同决定事项；
74.共同决定事项发起人在发起决策前，应当完成的工作；
75.决策平台提供的表决方式，业主投票方式。

《北京市物业管理示范项目考评管理办法》、《北京市物业管理示范项目考评标准及评分细则》
76.物业服务企业申报考评的物业管理示范项目应符合哪些条件；
77.申报考评项目应符合规定，在申报前应完成哪些工作；
78.依据《北京市物业管理示范项目考评标准及评分细则》，参评项目考评授予北京市物业管理示范（四星）和（五星）的条件。

《北京市市容环境卫生条例》
79.按照北京市市容环境卫生责任制度，居住地区，包括胡同、街巷、住宅小区等，由谁负责；
80.北京市城镇地区内市容环境卫生责任区的责任标准是是什么；
81.北京市对户外广告和牌匾标识管理有何要求；设置户外广告，应当遵守哪些规定.
《北京市消防条例》
82.对消防产品的质量是如何要求的；
83.为保护消防设施，禁止哪些行为；
84.为了灭火救助的紧急需要，公安消防机构的火场指挥员有权决定哪些项。

《北京市安全生产条例》
85.《北京市安全生产条例》规定生产经营单位新招用的从业人员上岗前的安全教育和培训；
86.《北京市安全生产条例》规定单位负责人接到事故报告时，应当怎么做；
87.《北京市安全生产条例》规定生产经营单位发生事故后，应当如何做；
88.《北京市安全生产条例》规定，生产经营单位的主要负责人对本单位安全生产工作负有哪些职责；
89.《北京市安全生产条例》的要求，生产经营单位安全生产责任制的主要内容有哪些；
90.《北京市安全生产条例》规定，生产经营单位的安全生产规章制度应当包括哪些；
91.《北京市安全生产条例》规定，安全生产的教育和培训主要包括哪些内容；
92.《北京市安全生产条例》对生产经营单位进行安全设备维护和保养是如何规定的；
93.《北京市安全生产条例》对生产经营单位设置安全警示标志是如何规定的。

《北京市住宅区临时管理规约制定规范》
94.临时管理规约的制定主体和时间；
95.临时管理规约的基本内容；
96.临时管理规约的必备条款。

《北京市住宅区管理规约》制定规范和示范文本
97.管理规约的基本内容和必备条款。

《北京市物业管理行业专家管理办法》
98.物业管理行业专家的资格条件；
99.物业管理行业专家的工作范围；
100.物业管理行业专家的权利和义务。

《物业服务项目收支情况报告撰写规范》
101.物业服务项目收支情况报告撰写主体；
102.物业服务项目收支情况的基本内容；
103.物业服务项目收支情况公示时间和公示要求。

《北京市住宅物业服务标准》
104.对《北京市住宅物业服务标准》基本规定的理解；
105.北京市住宅物业服务标准分级，每一级标准包括的内容；
106.各级标准之间，在物业服务基本要求、消防安全防范、公共秩序维护等方面的主要区别。

《新建物业项目交接查验标准》
107.对《新建物业项目交接查验标准》基本规定的理解；
108.《新建物业项目交接查验标准》的适用范围；
109.对共用部位、共用设备、共用设施的了解。

《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》
110.业主大会、业主委员会的职责；
111.业主的权利义务；
112.业主大会的活动；
113.业主大会的成立流程。

《首次业主大会会议召开方案制定规范》和《首次业主大会会议召开方案示范文本》
114.首次业主大会会议召开方案的基本内容和必备条款。

《北京市住宅区业主大会会议议事规则制定规范》和《北京市住宅区业主大会议事规则示范文本》
115.北京市住宅区业主大会会议议事规则的基本内容和必备条款。

《北京市住宅区首次业主大会会议筹备组工作报告制定规范》和《北京市住宅区首次业主大会会议筹备组工作报告示范文本》
116. 首次业主大会会议筹备组工作报告的基本内容和必备条款。

《业主委员会备案单》、《印章刻制证明》和《物业管理区域变更申请书及确认书》制定规范和示范文本
117.业主委员会备案单、印章刻制证明、物业管理区域变更申请书及确认书的基本内容和必备条款。

《北京市前期物业服务合同》和《北京市物业服务合同》118.前期物业服务合同的适用范围；
119.前期物业服务合同物业服务费用的确定方式；
120.前期物业服务合同中关于物业服务费用托收及划转的约定；
121.合同中关于物业服务标准的选择；
122.合同中关于项目负责人的约定。

《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》
123.业主委员会可作为原告参加诉讼的条件；
124.审理追索物业服务费案件对诉讼时效的确定；
125.业主可以要求物业管理企业承担财物、车辆丢失或毁损责任的前提条件。

《北京市供热采暖管理办法》
126.供热单位在供热服务中应当遵守的相关规定；
127.对供热范围内住宅用户的室外供热设施和室内共用供热设施承担管理、维护、抢修和更新改造责任的规定。

《北京市有限空间安全作业生产规范》
128.有限空间的定义、包括的类型；
129.在有限空间作业，事先应进行的检测，实施检测应注意的事项；
130.对生产经营单位委托承包单位进行有限空间作业的规定。

《北京市房屋租赁管理若干规定》
131.北京市房屋出租登记制度的具体内容；
132.出租房屋的安全责任和使用责任；
133.房屋管理单位对房屋进行安全管理的内容；
《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》
134.地下空间的产权人、管理单位利用地下空间应当遵守的规定；
135.地下空间的使用人的使用行为应当遵守的规定；
136.利用地下空间从事旅店业，设置宿舍，以及作为其他居住场所的，应当遵守的规定。

《北京市电梯安全监督管理办法》
137.《北京市电梯安全监督管理办法》对电梯使用单位的要求；
138.电梯使用单位安全管理人员应当履行的职责。

《关于加强住宅装修活动中擅自变动建筑主体和承重结构违法行为监督执法的通知》
139.装修人在装饰装修活动中，出现擅自变动建筑主体和承重结构的行为时，受侵害的业主或业主委员会应采取的应对措施；
140.装修人出现擅自变动建筑主体和承重结构的行为时，房屋管理单位采取的处理措施。

北京物业管理实务（考试大纲修订）
物业服务企业
（一）考试目的
本部分的考试目的是测试物业服务项目负责人（简称项目负责人）对物业服务企业的概念和特征的理解，以及对物业服务企业设立的程序、资质管理、物业服务企业的组织形式和机构设置要求的了解掌握程度。

（二）考试基本要求
掌握：物业服务企业的概念和特征、资质审批及管理和组织机构设置的要求；
熟悉：物业服务企业分类、工商注册程序、组织形式和组织机构设置的影响因素；
了解：物业服务企业的常见模式和机构设置。

（三）要点说明
1．物业服务企业的概念；
2．物业服务企业的特征；
3．物业服务企业的分类；
4．物业服务企业的常见模式；
5．物业服务企业的工商注册登记；
6．物业服务企业的资质审批及管理；
7．物业服务企业的组织形式；
8．物业服务企业组织机构设置的要求。

物业管理招投标
（一）考试目的
本部分的考试目的是测试项目负责人对物业管理招标投标的内容、形式和特点的掌握程度，以及物业管理招标投标如何进行策划与实施，物业管理方案如何制定。

（二）考试基本要求
掌握：物业管理招标投标的概念、招标的方式、招标的条件与程序、制订物业管理方案的要求；
熟悉：物业管理招标的类型、招标的内容、投标的条件、程序与策略技巧、制订物业管理方案的一般程序；
了解：物业管理招标投标的特点、招标投标的基本要求与原则、制订物业管理方案的要点及方法。

（三）要点说明。