房地产估价师《房地产估价理论与方法》模拟考试历年真题汇总含答案参考100

房地产估价师《房地产估价理论与方法》模拟考试历年真题汇总含答案参考
1. 判断题：在房地产估价中，对建筑物经济寿命的综合判断与其市场状况、经济收益状况无关。

()
正确答案：错
2. 单选题：房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以()状况为参照系进行的。

A.可比实例房地产
B.估价对象房地产
C.标准房地产
D.类似房地产
正确答案：C
3. 判断题：收益法测算出的价值倾向于最高买价，趋向于理论价格。

()
正确答案：对
4. 单选题：()是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。

A.权益原理
B.收益原理
C.均衡原理
D.适合原理
正确答案：D
5. 多选题：成本法中的"开发利润"是指()。

A.开发商所期望获得的利润
B.开发商所能获得的最终利润
C.开发商所能获得的平均利润
D.开发商所能获得的税前利润
E.开发商在销售时取得的毛利润
正确答案：CD
6. 单选题：因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（）。

A.自然折旧
B.物质折旧
C.功能折旧
D.经济折旧
正确答案：C
7. 单选题：房地产的()是指房地产能满足人们的某种需要或欲望，俗话说"有用"，经济学上称为使用价值或效用。

A.有用性
B.稀缺性
C.有效需求
D.其他
正确答案：A
8. 单选题：由于房地产（）的特性，形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣之分。

A.不可移动
B.独一无二
C.寿命长久
D.供给有限
正确答案：A
9. 判断题：长期趋势法适用对象是价格有明显季节波动的房地产，适用的条件是拥有估价对象或类似房地产较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料必须真实。

()
正确答案：错
10. 多选题：估价上真实、客观、合理的价格是指()。

A.交易双方均接受的价格
B.政府规定或希望的价格
C.对交易双方来说经济上合理的价格
D.正常交易情况下形成的价格
E.按照估价公式精确计算出的价格
正确答案：CD
11. 判断题：如果房地产交易时间较短，则快速变现价值通常高于市场价值。

()
正确答案：错
12. 单选题：经济学中的均衡原理可以帮助我们确定房地产的()。

A.最佳用途和最佳规模
B.最佳集约度
C.最佳规模和最佳集约度
D.最佳用途
正确答案：C
13. 单选题：在运用假设开发法的时候，要考虑在购置土地时作为（）计算所需要缴纳的税费，在出售开发完成后的房地产时作为（）计算所需要缴纳的税费。

A.买方，买方
B.买方，卖方
C.卖方，买方
D.卖方，卖方
正确答案：B
14. 判断题：房屋权属证书与权属档案的记载不一致的，以权属证书记载为准。

()
正确答案：错
15. 单选题：()的方法主要有环比价格指数法和定基价格指数法。

A.房地产状况调整
B.市场状况调整
C.比准价格修正
D.交易情况修正
正确答案：D
16. 多选题：房地产状况修正首先列出对估价对象这类房地产的价格有影响的房地产状况的各方面的因素，包括()。

A.区位方面的
B.权益方面的
C.实物方面的
D.房地产市场方面的
E.交易当事人方面的
正确答案：ABC
17. 判断题：路线价可用货币表示，也可用相对数表示。

()
正确答案：对
18. 判断题：【2013年真题】某可比实例房地产的实物状况优于标准房地产3%，估价对象房地产的实物状况劣于标准房地产5%。

若采用直接比较法，可比实例房地产的实物状况调整系数为0.922。

()
正确答案：错
19. 单选题：【2012年真题】下列估价基本事项中，首先应予以明确的是()。

A.估价目的
B.估价时点
C.估价对象
D.价值类型
正确答案：A
20. 单选题：已购公用住房和经济适用住房的土地权利性质基本上为()。

A.宅基地使用权
B.临时用地土地使用权
C.出让土地使用权
D.划拨土地使用权
正确答案：D
21. 单选题：在现实生活中，房地产价格的高低是由()的结果。

A.经济因素和社会因素共同作用
B.房地产估价师评估
C.房地产权益因素与经济因素共同作用
D.众多的房地产价格影响因素对房地产价格综合作用
正确答案：D
22. 单选题：反映人口数量的相对指标是()。

A.人口自然增长率
B.人口机械增长率
C.人口出生率
D.人口密度
正确答案：D
23. 单选题：对于那些较老的、陈旧的房地产，往往需要估价人员对建筑物进行()，依靠其主观判断。

A.质量校核
B.年龄勘察
C.主观思索
D.实地勘察
正确答案：D
24. 单选题：在房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害中，通常也是采用()。

A.成本法
B.收益法
C.折算总体费用法
D.房地产损毁赔偿法
正确答案：A
25. 单选题：某块临街深度33.48m（即100ft）、临街宽度为25m的矩形土地的总价为35万元，运用"四三二一"法则，其相邻地块的临街深度为22.86m（即75ft）、临街宽度为20m的矩形土地的总价为（）万元。

A.39.38
B.31.50
C.30.82
D.25.20
正确答案：D
26. 判断题：【2012年真题】把交通时间和交通费用统一用货币来衡量的距离，称为交通时间距离。

()
正确答案：错
27. 单选题：我们把可能会打断叙述部分的一些重要资料放入附件，下列不是附件的是()。

A.估价对象的位置图，四至和周围环境的图片
B.土地形状图、建筑平面图
C.估价师声明、估价结果报告
D.估价对象的产权证明，估价中引用的其他资料
正确答案：C
28. 判断题：两宗房地产的净收益相等，但其中一宗房地产获取净收益的风险小，从而要求的报酬率高，另一宗房地产获取净收益的风险大，从而要求的报酬率低。

（）
正确答案：错
29. 多选题：剩余技术有（）。

A.建筑物剩余技术
B.土地剩余技术
C.市场剩余技术
D.房地产剩余技术
E.抵押贷款剩余技术
正确答案：ABE
30. 多选题：均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳使用。

它也可以帮助确定()。

A.最佳集约度
B.最佳用途
C.最佳收益
D.最佳规模
正确答案：AD
31. 单选题：()的平均价格一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。

A.成交价
B.均价
C.标价
D.起价
正确答案：A
32. 单选题：下列不属于构筑物的是（）。

A.储藏室
B.水塔
C.隧道
D.道路
正确答案：A
33. 单选题：如果房地产价格时间序列的逐期发展速度（），就可以计算其平均发展速度，采用该平均发展速度进行预测。

A.较大
B.较小
C.不同
D.大致相同
正确答案：D
34. 判断题：从房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上涨。

（）
正确答案：对
35. 判断题：在我国，土地所有权属于国家或者农民集体，不能买卖，仅能通过征收方式由农民集体所有变为国家所有进行单向流动。

（）
正确答案：对
36. 多选题：房地产价格构成中的建设成本包括（）。

A.建设用地使用权出让金
B.基础设施建设费
C.公共配套设施建设费
D.勘察设计和前期工程费
E.管理费
正确答案：BCD
37. 单选题：特殊工业厂房适宜采用的估价方法是（）。

A.成本法
B.假设开发法
C.收益法
D.比较法
正确答案：A
38. 判断题：从实物的角度来看，现实中房地产估价对象包括共有的房地产、在建工程、未来状况下的房地产、违法占地或违章建筑的房地产等。

（）
正确答案：错
39. 单选题：【2014年真题】利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（）。

A.典型投资者所要求的社会一般报酬率
B.典型投资者所要求的社会最高报酬率
C.特定投资者所要求的最低报酬率
D.特定投资者所要求的最高报酬率
正确答案：C
40. 判断题：通常情况下，随着外来人口、流动人口的增加，对房地产需求必然增加，从而使房地产价格上升。

()
正确答案：对
41. 判断题：估价通常仅是求取估价对象在某一个时间上的价格，而且这一时间估价人员可以任意假定。

()
正确答案：错
42. 多选题：求取报酬率的方法有()。

A.累加法
B.市场提取法
C.投资报酬率排序插入法
D.实际观察法
E.单位指标法
正确答案：ABC
43. 单选题：下面不是估价所需资料的是()。

A.对房地产价格有普遍影响的资料
B.宪法
C.反映估价对象状况的资料
D.交易成本，收益实例资料
正确答案：B
44. 判断题：高价格政策促进房地产价格上涨，低价格政策造成房地产价格下落。

()
正确答案：对
45. 判断题：地价是一种有限年的使用权价格，当达到规定的使用年限后将会被国家无偿收回。

()
正确答案：对
46. 单选题：城市基准地价评估的步骤顺序是()。

A.提出基准地价应用的建议和技术→确定基准地价评估的区域范围→明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等→划分地价区段→抽查评估标准临街宗地的价格→计算区段地价→确定基准地价
B.确定基准地价评估的区域范围→确定基准地价→划分地价区段→明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等一抽查评估标准临街宗地的价格一计算区段地价→提出基准地价应用的建议和技术
C.确定基准地价评估的区域范围→明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等→划分地价区段→计算区段地价→确定基准地价→提出基准地价应用的建议和技术
D.确定基准地价评估的区域范围一明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等→
划分地价区段→抽查评估标准临街宗地的价格→计算区段地价→确定基准地价一提出基准地价应用的建议和技术
正确答案：D
47. 判断题：房地产权利一经登记机关在登记簿上注册登记，该权力就在法律上有绝对效力。

()
正确答案：对
48. 判断题：在平均增减量法中，由于越接近价值时点的增减量对估价越重要，因此，对过去各期的增减量如果能用不同的权数予以加权后再计算其平均增减量，则更能使评估价值接近或符合实际。

（）
正确答案：对
49. 单选题：评估征收房地产造成的停产停业损失，属于()业务。

A.传统价值评估
B.价值分配
C.相关经济损失评估
D.价值减损评估
正确答案：C
50. 判断题：替代品之间，一种房地产的价格上升，对另一种房地产的需求就增加。

() 正确答案：对
51. 单选题：某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，报酬率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为()万元。

A.180
B.196
C.200
D.300
52. 单选题：【2011年真题】某宗房地产收益期限为35年，判断其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.2万元，报酬率为9%，该房地产的价格为()万元。

A.159.56
B.168.75
C.169.39
D.277.70
正确答案：B
53. 单选题：设立地役权通常会使（）。

A.供役地的价值上升
B.需役地的价值上升
C.供役地与需役地的价值都下降
D.供役地与需役地的价值都上升
正确答案：B
54. 判断题：对于供用地而言，地役权的存在会增加土地的价值。

()
正确答案：错
55. 单选题：销售利润率的计算基数为()。

A.土地取得成本+开发成本
B.土地取得成本+开发成本+销售费用
C.生产成本
D.开发完成后的房地产价值
正确答案：D
56. 单选题：在估算开发利润时要注意()与利润率的对应。

A.计算基数
B.土地取得成本
C.开发成本
D.管理费用
57. 单选题：某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和8万元，此后每年的总收益和总费用在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为()万元。

A.300
B.280
C.275
D.270
正确答案：C
58. 判断题：面积过于狭小而不利于经济使用的土地价格必然很低。

()
正确答案：错
59. 多选题：【2012年真题】下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有()。

A.税收政策
B.城市规划调整
C.环境状况
D.城市基础设施状况
E.汇率
正确答案：CD
60. 单选题：有甲、乙两宗面积、形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值为110万元。

如果甲地块的使用权人欲购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为（）。

A.50万元
B.55万元
C.50~60万元
D.60万元以上
正确答案：B
61. 单选题：某宗房地产于去年抵押给银行，抵押期限为10年，自有资金权益价值为200万元，房地产净收益为50万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为10%，则抵押贷款金额是()。

A.260万元
B.200万元
C.170万元
D.不能计算
正确答案：D
62. 多选题：【2012年真题】某类房地产2007~2011年的价格见下表，关于平均增减量法适用条件及其价格趋势值的说法，正确的有()。

A.房地产价格的变动过程应是持续上升或持续下降的
B.各期房地产价格上升或下降的数额应大致相同
C.2010年的价格趋势值为6900元/m
D.2011年的价格趋势值为7283元/m
E.2012年的价格趋势值为7634元／m
正确答案：ABE
63. 多选题：套内建筑面积包括()。

A.套内房屋使用面积
B.套内墙体面积
C.套内阳台建筑面积
D.分摊的共有建筑面积
E.电梯间建筑面积
正确答案：ABC
64. 单选题：房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的，共分为()。

A.四类
B.五类
C.六类
D.七类
正确答案：B
65. 判断题：房地产土地面积不能增加，但交通等基础设施不断完善等，价值会自然增加，即自然增值。

（）
正确答案：对
66. 多选题：合法权益包括()。

A.合法产权
B.合法使用
C.合法处分
D.合法利用
E.合法拍卖
正确答案：ABC
67. 单选题：人们普遍认为房地产投机对房地产价格的影响可能出现的情况是()。

A.使房地产价格下降
B.使房地产价格上升
C.稳定房地产价格
D.没有影响
正确答案：B
68. 单选题：房地产交换代价的价格，在经济学上称为()。

A.交换价格
B.交换价值
C.源泉价格
D.市场价格
正确答案：C
69. 单选题：优点是简便、可操作性强，它主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物，如用途单一的住宅楼、办公楼。

这种高层建筑地价分摊方法是()。

A.按房地价值进行分摊
B.按建筑面积进行分摊
C.按土地价值进行分摊
D.按建筑物价值进行分摊
正确答案：B
70. 多选题：某地区繁华地段有一空地，另有一块附有建筑物的土地，这两块土地的位置相当，土地的其他条件也大体相同。

此时对于购买者来说，空地的价格与附有建筑物的土
地价格相比有()。

A.前者大于后者
B.前者低于后者
C.前者等于后者
D.不能比较
正确答案：ABC
71. 多选题：成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。

它是一个已完成的事实，这种价格通常随着()的不同而不同。

A.交易者的收入
B.交易者的偏好
C.交易者对市场了解程度
D.讨价还价能力
E.交易者年龄
正确答案：BCD
72. 判断题：在基准地价修正法中进行市场状况调整，是将基准地价在价值时点时的值调整为其基准日期时期时的值。

（）
正确答案：错
73. 判断题：使用价值很大的东西必定具有很高的交换价值，使用价值较小的东西必定具有较小的交换价值。

()
正确答案：错
74. 判断题：两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同；而如果权益相同，则价值不可能有很大不同。

（）
正确答案：错
75. 单选题：评估某宗房地产的价格时，选取的报酬率越高，评估出的价格会()。

A.越高
B.越低
C.不变
D.符合客观实际
正确答案：B
76. 多选题：下列()是对土地权益状况的描述。

A.建筑密度
B.建筑间距
C.地形
D.土地面积
E.土地形状
正确答案：AB
77. 多选题：在房屋征收估价中，被征收房屋的房地产市场价格与被征收房屋的（）直接相关。

A.性质
B.用途
C.所有权人
D.使用权人
E.面积
正确答案：ABE
78. 多选题：根据引起建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为（）。

A.物质折旧
B.功能折旧
C.设备折旧
D.经济折旧
E.资产折旧
正确答案：ABD
79. 多选题：我国《担保法》规定，下列不得抵押的财产有（）。

A.自留山
B.自留地
C.被依法查封的财产
D.被依法监管的财产
E.乡镇企业的土地使用权
正确答案：ABCD
80. 单选题：从买方的角度来看，成本法的理论依据是()，即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造。

A.对照原理
B.替代原理
C.比较原理
D.最高价格原理
正确答案：B
81. 单选题：某估价对象为一块待开发的土地，该地块适宜为商业用途，目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该物业的报酬率应为（）。

A.2%
B.3%
C.5%
D.8%
正确答案：D
82. 判断题：某地区的人口机械增长率是该地区一年内人口因出生和死亡因素的消长，导致的该地区人口增减的相对数与其同期年平均总人数之比。

（）
正确答案：错
83. 判断题：使用价值是交换价值的前提，没有使用价值肯定就没有交换价值。

()
正确答案：对
84. 单选题：关于房地产抵押，下列说法不正确的是（）。

A.房地产抵押除了初次抵押估价，还有再次抵押估价，续贷抵押估价等
B.处置抵押房地产估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，为其提供相关价值参考依据
C.房地产抵押后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押
D.抵押权不可以转让
正确答案：D
85. 判断题：一般来说，某种房地产的价格越高，开发商愿意开发的数量就会越多；相反，开发商愿意开发的数量就会越少。

()
正确答案：对
86. 多选题：【2014年真题】房地产估价实务中，估价假设和限制条件的内容应包括（）。

A.房地产估价报告使用期限
B.经实地查勘无理由怀疑房屋存在安全隐患且无相应专业鉴定的情况下，对房屋安全的合理假定
C.对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项的合理假定
D.因被征收人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，对估价对象内部状况的合理假定
E.为降低估价风险，对房地产市场状况进行假定
正确答案：ABCD
87. 单选题：按照谨慎原则，运用收益法评估房地产的抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用保守的较低的收益估计值，相比之下，一般的房地产价值评估采用的是（）的收益估计值。

A.较高
B.较低
C.居中
D.最低
正确答案：C
88. 多选题：在合法处分方面，应以()等允许的处分方式为依据。

A.法律
B.行政法规
C.合同
D.口头约定
E.产权人同意
正确答案：ABC
89. 判断题：获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低。

()
正确答案：对
90. 判断题：在同一地区或同一供求范畴内的类似地区中，存在较多的交易实例，市场法才是有效的评估方法。

()
正确答案：错
91. 单选题：【2012年真题】某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为()。

A.市场价值
B.投资价值
C.谨慎价值
D.在用价值
正确答案：B
92. 单选题：卖家因某种原因急于脱手的房地产，其评估价值应是（）。

A.谨慎价值
B.市场价值
C.投资价值
D.快速变现价值
正确答案：D
93. 单选题：商品房供大于求时，是()掌握着主动权的市场。

A.卖方
B.买方
C.开发商
D.政府
正确答案：B
94. 多选题：价格等于"成本加平均利润率"是在长时期内平均来看的，并且需要具备（）的条件。

A.房地产开发成本等于平均利润
B.房地产开发成本大于平均利润
C.房地产开发成本小于平均利润
D.自由竞争
E.该种商品本身可以大量重复生产
正确答案：DE
95. 多选题：最高最佳使用具体包括3个方面，即()。

A.最佳用途
B.最佳规模
C.最佳收益
D.最佳集约度
E.最佳环境
正确答案：ABD
96. 单选题：实地查勘有利于加深对估价对象的认识，形成()。

A.一个直观具体的印象
B.一个综合全面的印象
C.一个模糊大概的印象
D.一个片面、具体的印象
正确答案：A
97. 判断题：房地产估价原则即房地产价格形成原理。

()
正确答案：错
98. 判断题：经过了交易情况修正后，就将可比实例在其房地产状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。

()
正确答案：错
99. 单选题：【2011年真题】关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是()。

A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费
B.分部分项法结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位
C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格
D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果
正确答案：A
100. 多选题：在英国，根据净收益求取方式的不同，收益法可分为（）。

A.，直接资本化法
B.投资法
C.收益乘数法
D.利润法
E.动态分析法
正确答案：BD
101. 多选题：房地产的实物，是指房地产中看得见、摸得着的部分，可以进一步分为（）。

A.组合完成的功能
B.立体空间
C.该实体的质量
D.相应的配套基础设施
E.有形的实体
正确答案：ACE
102. 判断题：当人们预期某种房地产的价格会在下一时期上升时，就会增加对该种房地产的现期需求。

()
正确答案：对
103. 单选题：某宗房地产收益年限为30年，通过预测未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益在上一年基础上的增长率等于房地产的报酬率。

如果该房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。

A.452.83
B.365.82
C.220.24
D.129.71
正确答案：A
104. 判断题："路线价"是一块在面积大小方面有代表性的土地的价格，可视为市场法中的"可比实例价格"。

()
正确答案：错
105. 多选题：净收益的测算途径可分为（）。

A.基于租赁收入测算净收益
B.基于营业收入测算净收益
C.基于销售收入测算净收益
D.基于期末转售收益
E.基于商业经营收入测算净收益
正确答案：AB
106. 多选题：在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有()。

A.农用地改为非农建设用地
B.在写字楼旁新建大型游乐场
C.住宅区内道路禁止货车通行
D.常常遭受洪水威胁
E.购买相邻房地产
正确答案：BD
107. 判断题：用市场法估价时要有针对性地收集一些交易实例。

() 正确答案：对
108. 多选题：投资利润率的计算基数包括（）。

A.土地取得成本
B.建设成本
C.管理费用
D.销售费用
E.销售税费
正确答案：ABCD
109. 多选题：收益法中确定报酬率的基本方法有（）。

A.市场提取法
B.累加法
C.指数调整法
D.投资报酬率排序插入法
E.收益乘数法
正确答案：ABD
110. 判断题：通常说的土地价格指的是土地使用权价格，而非土地所有权价格。

() 正确答案：对。