中原宁波洲际公馆产品定位建议共51页文档

市场扫描
项目属性研判
市场论证
项目属性阐释
项目作为白金五星级洲际酒店副楼，享有洲际酒店的相关配套及影响力，也决定 项目副楼的定位方向是高端的。
沈阳洲际酒店
北京金融街洲际酒店
■洲际酒店
洲际集团成立于1946年，是目前全球最 大及网络分布最广的专业酒店管理集团， 拥有洲际、皇冠假日、假日酒店等多个 国际知名酒店品牌和超过55年国际酒店 管理经验。同时洲际酒店集团也是世界 上客房拥有量最大（高达540,000间）、 跨国经营范围最广，分布将近100个国家， 并且在中国接管酒店最多的超级酒店集 团。包括中国大陆25个省、区、市。
“国十一条”、遏制房价过快上涨…… 土地款首付比例提高 …… 住房转让营业税征免时限恢复到5年 …… 宁波继续实行住房税费减免政策 …… 上调银行准备金率 ……
土地市场
09年主要热门地块成交溢价基本在100%以上，市场争夺激烈；土地价格节节高攀， 为高房价提供了支撑平台，同时也推动了房价不断上涨。
报告基本框架
1
市场扫描，阐述市场最新动向和走势，为本项
目发展定位提供宏观市场环境依据。
2
项目属性研判，通过对地块所处区域以及自身
内外环境的解读，明确本项目具备的各方面素
质条件，为项目发展提供初步定位。
3
市场论证，根据项目初步定位，对产品进行市场
论证，选择本项目发展的最佳产品。
市场扫描
项目属性研判
项目所在酒店作为目前在全国仅三家， 浙江省首家的洲际酒店，建成后将成为 宁波乃至浙江规格最高、设施最完善、 服务最强的五星级酒店之一。
年度市场发展概述
住宅市场：从04年以来，整体市场经 历了05、08量个下坡后，均有明显的 反弹，尤其是09年，市场成交突破300 万方，销售表现火爆，市场存量少，形 势比较乐观。
办公市场：受08年经济危机的影响， 需求被抑制；09年随着经济回暖，写字 楼需求被释放，年度成交突破60万，市 场表现出色，但由于08年市场积累存量 大，市场销售压力依然较大。
09年主城区部分地块成交情况：
地块
鄞州新城区联心-3c地块 宁波高新区梅墟新城南
区SA-12-2 地块 宁波高新区研发区2#地
块 鄞州区古林镇薛家片区
IV-12-K居住地块
东部新城B4花园
滨江庆丰Ⅰ-1地块
滨江庆丰Ⅰ-2地块
土地面积 59047 47380 105858
106427 72559 13876 26890
市场论证
政策扫描
09年市场政策宽松，房地产市场火爆，房价不断高攀；进入10年政府不断加强 调控，势必影响到购房者的情绪。
影响09年政策
国家4万亿投资计划启动…… 宁波3000亿投资拉动内需…… 金融政策上，适度宽松的货币政策…… 减免交易税费，放松信贷松绑二套房…… 宁波房地产市场26条……
影响10年政策
容积率 2 2 2.0
成交楼面价 8707 8170 9920
1.6
10406
__
12030
2.4
14220
1.4
18740
溢价 111% 262% 161%
192% _
124% 72%
竞得企业 雅戈尔置业
金地 雅戈尔置业 宁波城投置业
兴普
雅戈尔置业
市场走势
09年住宅、办公市场销售表现是近几年最出色，其中住宅市场表现为存量少，未 来形势相对乐观，办公市场目前市场存量多，销售压力依旧较大。
住宅、单身公寓产品价值相对较高，溢价能力强，09年价格上涨幅度明显；办公产 品价值低，产品溢价能力差、价格上涨乏力。
各物业市场价格走势分析
从成交均价来看：住宅≥单身公寓(包括装修)>写字楼，从产品溢价能力来看，产品居住性越强，溢价能力越高， 写字楼是目前市场溢价能力最差的产品。 价格上涨趋势来看，居住型产品（住宅和单身公寓）价格上涨幅度明显，其中上涨幅度住宅略大于单身公寓； 而写字楼价格上涨乏力。
18000 16000 14000 12000 10000
8000 6000 4000 2000
0
09.1
各物业价格走势：
09.2
09.3 09.4 09.5 单 身 公 寓 价 格
09.6
பைடு நூலகம்
09.7
住 宅 价 格
09.8
09.9 09.10 写 字 楼 价 格
09.11
09.12
市场概述及后期预判
中原宁波洲际公馆产品定位建议
36、如果我们国家的法律中只有某种 神灵， 而不是 殚精竭 虑将神 灵揉进 宪法， 总体上 来说， 法律就 会更好 。—— 马克·吐 温 37、纲纪废弃之日，便是暴政兴起之 时。— —威·皮 物特
38、若是没有公众舆论的支持，法律 是丝毫 没有力 量的。 ——菲 力普斯 39、一个判例造出另一个判例，它们 迅速累 聚，进 而变成 法律。 ——朱 尼厄斯
350 年度住宅供求走势
300
250
200
150
100
50
0 04年
05年
06年
年均成交 230万
07年
08年
09年
80
市四区供应量（万方） 市四区成交量（万方）
70 办公物业年度走势：
60
年均成交
50
38万
40
30
20
10
0 2004
2005
2006
2007
新增供应
2008 消化量
2009
价格环境
40、人类法律，事物有规律，这是不 容忽视 的。— —爱献 生
洲际公馆产品定位建议
宁波中原物业顾问有限公司 2010.1
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住宅、单身公寓产品价值相对较高，溢价能力强，价格上涨幅度明显；办公产品价 值低，产品溢价能力差、价格上涨乏力。
写字楼市场的严峻形势，同时为缓解写字楼市场压力而改装的商业性质的单身公寓 也大量涌现，单身公寓市场表现繁荣，但未来随着供应量增加，市场形势将有所改 变，销售压力将会增大。
“房地产泡沫论”以及国家09年底开始宏观调控的影响下，大环境开始出现对房地 产市场的负面因素，将使得房地产投资性需求更为谨慎，市场消化以刚性需求主。
经历09年的市场火爆，市场存量下降，同时由于08年土地市场成交相对有限，预 计10年市场住宅供应量不大，住宅市场依旧乐观。
虽国家开始调控，但土地价格节节高攀，为房价高位运行提供平台，同时一旦开发 商12345 开发无法达到高的溢价，势必会推迟开发，造成供应量不足，进一步促进价格维 稳或者上涨；预计10年市场价格保持高位运行，以稳为主，但成交受阻几率较大。