土地估价理论方法_模拟试题二_2011年版

1、( )原则说明成本的增加并不一定会使土地价格增加。

A:最有效使用
B:需求与供给
C:报酬递增、递减
D:预期收益
答案:C
解析:本题考察重点是对“土地估价原则’’的掌握。

经济学中的边际效益递减原则，是指增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加；但达到某一数值以后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。

因此，本题的正确答案为C。

2、农业区位论的创始人是( )。

A:亚当·斯密
B:冯·杜能
C:阿尔申尔德·韦伯
D:大卫·李嘉图
答案:B
解析:本题考察重点是对“农业区位论”的熟悉。

农业区位论的创始人是德国经济学家冯·社能。

因此，本题的正确答案为B。

3、人口增加将导致( )。

A:土地需求增加
B:土地自然供给增加
C:土地经济供给增加
D:土地需求不变
答案:A
解析:本题考察重点是对“农业区位论”的熟悉。

人口增长自然就要求增加食物和各类住、行场所和用地，进而对增加各类用途土地的需求。

因此，本题的正确答案为A。

4、土地除了以( )表示外，还可以用租金表示。

A:年租
B:价格
C:货币
D:年期
答案:B
解析:本题考察重点是对“土地价格的特征”的掌握。

一般商品以价格表示，而土地除以价格表示外，还可以用租金表示，即地产有租赁市场存在。

因此，本题的正确答案为B。

5、供给与需求原则的前提是（）原则。

A:竞争
B:超额利润
C:替代
D:协调
答案:A
解析:本题考察重点是对“土地估价原则”的掌握。

现在的供求状况，常常是在考虑将来发展状况而形成的，即从现在思考将来，所以供需原则是以预期收益原则、变动原
则及竞争原则为基础的。

因此，本题的正确答案为A。

6、一般被认为是一种对土地市场上个人活动进行限制的消极措施是( )
A:城市基础设施政策
B:政府的土地政策
C:土地利用规划
D:城镇规划
答案:C
解析:本题考察重点是对“新古典城市地租理论”的熟悉。

土地利用规划一般被认为是一种对土地市场上个人活动进行限制的消极措施。

规划会影响土地的供给，导致土地投机现象的增多；同时，规划限制了某一特定用途用地总数量，这不仅会从总量上造成地价上升，而且由于规划方案造成的区位影响，还会对个别地块的价格发生影响。

因此，本题的正确答案为C。

7、条件、位置大致相同的几宗土地，( )形状的宗地一般地价较高。

A:三角形
B:梯形
C:平行四边形
D:矩形
答案:D
解析:本题考察重点是对“个别因素比较与修正”的掌握。

宗地的形状不同，也影响土地的利用效果。

一般情况下，矩形地块更利于使用。

因此，本题的正确答案为D。

8、( )估价中土地收益确定，是预期收益原则的具体应用。

A:市场比较法
B:收益还原法
C:成本逼近法
D:基准地价系数修正法
答案:B
解析:本题考察重点是对“土地估价原则”的掌握。

预期收益原则，对土地估价中的地区分析、交易实例价格的检查、纯收益及还原利率的确定非常重要。

在土地估价实践中，剩余法和收益还原法估价中土地收益确定，都是预期收益原则的具体应用。

因此。

本题的正确答案为B。

9、( )是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。

A:地租
B:预期收益
C:广义地租
D:狭义地租
答案:C
解析:本题考察重点是对“地租概念”的掌握。

广义地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。

因此，本题的正确答案为C。

10、威廉·配第认为，在地租是既定的情况下，等面积不同肥力的土地的价值大小，即地租的多少，与耗费的劳动( )。

A:成正比
B:成反比
C:等价
D:基本等价
答案:B
解析:本题考察重点是对“地租与地价的关系”的掌握。

威廉·配第理论中，在地租是既定的情况下，等面积不同肥力的土地的价值大小，即地租的多少，与耗费的劳动成反比。

因此，本题的正确答案为B。

11、土地市场是不完全的市场，形成的土地价格受( )因素的影响很大。

A:客观
B:主观
C:社会
D:人为
答案:B
解析:本题考察重点是对“土地价格的特征”的掌握。

一般商品有比较完整的市场，形成的物价比较客观；但地产的个别性和不可移动性决定了土地市场是不完全的市场，需求对地价影响很大，形成的土地价格受主观因素影响也很大。

因此，本题的正确答案为B。

12、土地估价必须考虑( )的影响。

A:政府土地政策
B:当地的经济状况
C:土地四周环境
D:人为因素
答案:A
解析:本题考察重点是对“土地估价的作用及现实意义”的熟悉。

土地估价必须考虑政府土地政策的影响。

例如，政府的城镇规划对地价可产生巨大影响，同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津。

如果不考虑政府的政策，地价评估结果很难称得上公正、合理。

因此，本题的正确答案为A。

13、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于( ) A:自然折旧
B:物质折旧
C:功能折旧
D:经济折旧
答案:C
解析:本题考察重点是对“土地价格的特征”的掌握。

建筑物折旧的影响因素中,功能折旧是指建筑物因使用功能的落后或不合适而引起折旧的因素。

因此，本题的正确答案为C。

14、按照国家有关规定，以协议方式取得土地使用权时，交易双方只能在不低于( )的基础上，确定其成交地价
A:基准地价
B:标定地价
C:政府最低限价
D:宗地评估价
答案:C
解析:本题考察重点是对“我国土地价格的主要类型”的掌握。

最低限价是为了防止和限制地方政府低价出让土地所确定的土地出让价格最低标准，在实际出让过程中，出让价格不能低于这一标准，否则属于违法，因此最低限价主要用来约束土地出让行为，有利于土地市场健康发展。

因此，本题的正确答案为C。

15、开发完成后用于出租、营业的房地产通常采用( )测算开发完成后的房地产价值。

A:市场法
B:收益法
C:成本法
D:推测法
答案:B
解析:本题考察重点是对“收益还原法的适用范围”的熟悉。

收益法适用的对象是各种有收益或有潜在收益的不动产。

因此，本题的正确答案为B。

16、( )是对土地的连续投资而产生的超额利润转化而来的
A:级差地租
B:级差地租Ⅱ
C:级差地租
D:级差地租
答案:B
解析:本题考察重点是对“级差地租”的熟悉。

选项A“级差地租”是指租用较优土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润，所以选项A不正确。

马克思在分析级差地
租时，按其形成的基础不同，把级差地租分为两种形式：级差地租第一形式(即级差地租Ⅰ)和级差地租第二形式(即级差地租Ⅱ)。

其中，级差地租Ⅱ是指农业工人因利用对同一地块上的连续增加投资，使各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化的地租。

所以选项B正确，选项C不正确。

选项D“绝对地租”是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租，所以选项D不正确。

因此，本题的正确答案为B。

17、下列选项中，关于土地自然供给与经济供给，说法正确的是( )
A:土地经济供给是土地自然供给的基础，没有土地经济供给便谈不上土地的自然供给B:土地自然供给随着人们科学技术的提高而增加，并在经济供给允许的范围内变动C:土地经济供给受到诸多因素的制约，在土地自然供给的范围内变动
D:土地自然供给受到土地需求的影响而变化
答案:C
解析:本题考察重点是对“土地供给”的掌握。

土地的经济供给是指在土地的自然供给的基础上，投入劳动进行开发后，成为人类可直接用于生产、生活的土地的供给，土地的经济供给是有弹性的，所以选项A不正确，选项C正确；土地的自然供给是指土地自然固有的可供人类利用的部分，土地是一种非再生资源，自然供给的数量是固定不变的，是无弹性的，所以选项B、D均不正确。

因此，本题的正确答案为C。

18、对具有市场流动性的建筑物估价，应以( )为基础，采用对照法、残余法、比较法等评估出建筑物的价格。

A:重建成本
B:重置成本
C:建筑成本
D:成新度
答案:B
解析:本题考察重点是对“建筑物与构筑物估价的概念”的掌握。

依据建筑物的性质，建筑物估价分成两类：①对具有市场流动性的建筑物，其估价的原理是以重置成本为基础，采用重置价折旧法、对照法、建筑物残余法、比较法等，评估出建筑物的市场价格；②对不具备市场流动性的建筑物，其估价的基本原理是用成本法计算的重置价格扣除折旧的方法，评估建筑物的价格，所以选项A、C、D均不正确。

因此，本题的正确答案为B。

19、新中国成立以来，我国长期实行的是( )的土地使用制度。

A:土地买卖
B:土地出租
C:土地抵押
D:严禁土地买卖、出租
答案:D
解析:本题考察重点是对“一般情况下的地价影响因素”的掌握。

土地制度直接制约着土地价格的存在、上涨或下跌。

新中国成立以来，我国长期实行的是严禁土地买卖、出租的土地使用制度，土地的流转方式也只有划拔，所以选项A、B、C均不正确。

因此，本题的正确答案为D。

20、( )是政府为征收有关土地税收而评定的土地价格
A:交易底价
B:课税价格
C:使用权价格
D:租赁权价格
答案:B
解析:本题考察重点是对“不同类型土地价格及特征”的熟悉。

课税价格是政府为征收有关土地税收而评定的土地价格。

因此，本题的正确答案为B。

21、我国现阶段为了保证耕地供求平衡，就要( )
A:尽力解决耕地不断减少问题，提高土地生产率
B:为保护农产品价格价格，适当减少耕地数量以维护农民的利益
C:大力开展退耕还林，占用好耕田以发展生态林
D:加强用地管理，尽可能多的设立工业开发区以促进国民经济的发展
答案:A
解析:本题考察重点是对“土地供需平衡原理”的熟悉。

保证耕地供求平衡在我国现阶段要解决好耕地不断减少的问题，为此，一是要让农民自觉珍惜现有耕地，尽量提高土地生产率；二是解决好粮林争地矛盾；三是鼓励有计划的垦荒以增加耕地面积；四是提高耕地利用率和生产能力，间接增加耕地面积；五是加强用地管理，进一步深化土地管理体制改革，管好用好耕地。

因此，本题的正确答案为A。

22、由土地所有人或使用人向有关机关申报的地价称为( )
A:土地总价格
B:公告地价
C:交易底价
D:申报地价
答案:D
解析:本题考察重点是对“不同类型土地价格及特征”的熟悉。

申报地价是土地所有人或使用人向有关机关申报的地价。

因此，本题的正确答案为D。

23、( )也影响着房地产投资者的投资兴趣
A:地价管理政策
B:税收政策
C:城市规划
D:行政隶属变更
答案:A
解析:本题考察重点是对“一般情况下的地价影响因-t．”的掌握。

地价政策对地价趋势的影响非常大。

一般地讲，高地价政策即政府放开对地价的管制，会促使地价上涨；低地价政策是政府采取各种手段抑制地价的上涨，从而导致地价水平的下跌或停滞。

同时，地价管理政策也影响着房地产投资者的投资兴趣，从而影响地价的高低。

因此，本题的正确答案为A。

24、在我国社会主义土地公有制条件下仍然存在地租，是由于( )
A: 存在着土地所有权的不同主体及其垄断以及土地所有权与使用权的分离
B:在任何社会制度下都存在地租
C:存在着国家所有和集体所有两种所有制形式
D:土地是重要的生产要素
答案:A
解析:本题考察重点是对“建筑地段地租”的掌握。

由于存在着土地所有权的不同主体
及其垄断，以及土地所有权与使用权的分离，社会主义条件下，仍然存在绝对地租、级差地租和垄断地租等多种地租形式，所以，马克思地租理论仍是城镇土地估价的基本理论依据之一。

因此，本题的正确答案为A
25、某一排放污染物的工厂建在一居住区，引起该居住区内的住宅价值降低，这种建筑物折旧情况属于( )。

A:物理折旧
B:功能折旧
C:经济折旧
D:物质折旧
答案:C
解析:本题考察重点是对“土地价格的特征”的掌握。

建筑物折旧的影响因素中，经济折旧是指在建筑物使用过程中所产生的经济上不合理或不适应的因素。

因此，本题的正确答案为C。

26、人口素质一般对( )用地价格的影响较大
A:商业
B:学校
C:公园
D:住宅
答案:D
解析:本题考察重点是对“一般情况下的地价影响因素”的熟悉。

人口素质通常与受教育程度和文化素养相关。

这一因素一般对住宅用地价格的影响较大。

人口素质高的住
宅区通常环境优美，社会秩序安定，从而在心理上给人们形成良好的印象，间接地引起对该类住宅区的需求增加，促使地价上涨。

因此，本题的正确答案为D
27、商业服务设施的集聚程度，可以用来表示( )
A:人口密度
B:交通状况
C:繁华程度
D:通达程度
答案:C
解析:本题考察重点是对“区位的影响因素”的掌握。

所谓繁华，是指城市某些职能的集聚，对企事业和居民产生巨大的引力的结果，并在土地上创高额的收益和利润，在外观上则表现为城市生活中交往最频繁、最活跃的地区。

由于商业的集聚具有很大的吸引力，而且获得的级差收益最高，所以商业服务设施的集聚程度可以用来表示繁华程度。

因此，本题的正确答案为C
28、( )是决定城市土地利用价值的重要因素
A:经济状况
B:自然条件
C:交通状况
D:区位
答案:D
解析:题考察重点是对“区位理论在土地估价中的作用”的了解。

区位是决定城市土地利用价值的重要因素。

因此，本题的正确答案为D。

29、在砖混结构房屋新旧程度的评定标准中，十成新房屋的已使用期应不超过( )年
A:2
B:3
C:4
D:5
答案:D
解析:本题考察重点是对“建筑物等级”的掌握。

房屋新旧程度评定标准中，十成新房屋的已使用期应不超过5年。

因此，本题的正确答案为D
30、与房地产相关机器设备，按与房地产相关机器设备在再生产中的作用可分为( ) A:生产工艺类设备、辅助生产设备、服务设备
B:纯生产设备、辅助生产设备、服务设备
C:生产工艺类设备、辅助生产设备、非标准设备
D:纯生产设备、辅助生产设备、其他设备
答案:A
解析:本题考察重点是对“机器设备的分类”的了解。

与房地产相关机器设备，按其在再生产中的作用分类，可分为生产工艺类设备、辅助生产设备、服务设备。

因此，本题的正确答案为A。

31、下列选项中，说法不正确的是( )
A:一般而言，土地定着物估价发生在土地所有权或使用权发生转移的过程中
B:“实地查勘记录”在查勘后，必须有相关人员的签字认可，倘若被查勘土地定着物的产权人不同意签字，应由无利害关系的第三人见证，并在评估报告中进行说明
C: 在实际评估过程中，根据合法原则，在确定土地定着物属于补偿的范围后，直接套用政府的补偿标准进行评估，即补偿标准法
D:在采用收益补偿法对地上农作物进行评估时，其补偿标准均按一季产值计算
答案:D
解析:本题考察重点是对“土地定着物估价的基本方法”的掌握。

收益补偿法其实就是收益法用于土地定着物估价，例如对果树、青苗等存在收益或潜在收益的土地定着物。

在采用收益补偿法进行评估时，重要的是确定纯收益及收益年限。

纯收益、收益年限可以通过实地调研，走访有关部门来确定。

一般来说青苗补偿费的标准是：一般农作物最高按一季产值计算，果树类一般按剩余挂果年限确定。

因此，本题的正确答案为D。

32、收益还原法估价的程序中，( )是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营要素相结合而产生的收益
A:总费用
B:房屋收益
C:总收益
D:纯收益
答案:C
解析:本题考察重点是对“收益还原法估价的基本步骤”的掌握。

总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益。

因此，本题的正确答案为C。

33、关于税收标准，国家及各城市均有规定，房地出租中一般月租金在120元以下者只缴纳( )。

A:5％的营业税
B:12％的房产税
C:0．05％的教育税
D:0．35％的城建税
答案:B
解析:本题考察重点是对“总费用的测算方法”的掌握。

税金是指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。

关于税收标准，国家及各城市均有规定。

一般月租金在120元以下者只缴纳12％的房产税。

因此，本题的正确答案为B。

34、( )是消费者购买商品时愿意支付的实际价格。

A:商品的销售价格
B:商品的成本费用
C:商品的交通费用加销售价格
D:商品的最低售价
答案:C
解析:本题考察重点是对“中心地理论”的熟悉。

商品的销售价格加交通费用是消费者购买商品时愿意支付的实际价格。

显然，实际价格是随消费者选择商品提供点的距离远近而变化的。

因此，本题的正确答案为C
35、工业化发展的结果是( )
A:房地产投机者增多
B:人口素质降低
C:促进了城市化进程
D:人口密度减小
答案:C
解析:本题考察重点是对“一般情况下的地价影响因素”的掌握。

工业化发展的结果之一就是促进了城市化的进程。

因此，本题的正确答案为C
36、依据《中华人民共和国公司法》设立的有限责任公司性质的土地评估机构名称结尾应明确为( )。

A:事务所
B:有限责任公司
C:公司
D:股份公司
答案:B
解析:本题考察重点是对“土地评估机构”的熟悉。

土地估价机构工商设立的基本条件中，依据《中华人民共和国公司法》，设立的有限责任公司性质的土地评估机构名称结尾应明确为有限责任公司。

因此，本题的正确答案为B
37、在地价评估之前，必须通过查阅土地登记资料和进行现场勘察弄清评估对象地产的各种( )
A:市场资料
B:质量等级
C:基础设施条件
D:权利状况
答案:D
解析:本题考察重点是对“土地估价的作用及现实意义”的熟悉。

土地估价要充分了解评估对象地块的各种权利状况。

同样一块土地，不同的权利，其价格可能相差很大。

因此在地价评估之前，必须通过查阅土地登记资料和进行现场勘察弄清评估对象也产的各种权利状况。

因此，本题的正确答案为D
38、马克思在分析建筑地段地租时指出，( )是建筑地段地租的基础；建筑地段地租同样存在着级差地租
A:农业地租
B:绝对地租
C:垄断地租
D:矿山地租
答案:A
解析:本题考察重点是对“地租与地价的关系”的掌握。

马克思在分析建筑地段地租时指出，农业地租是建筑地段地租的基础，所以选项A正确；选项B“绝对地租’’是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的她租，选项C“垄断地租”是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租，选项D“矿山地租”是指工业资本家为取得采掘地下矿藏财富的权利而向土地所有者支付的地租，所以选项B、C、D均不正确。

因此，本题的正确答案为A
39、垄断地租的形成除了土地所有权的垄断外，还因( )
A:土地自然基础不同
B:土地的有限性
C:某些土地具有特殊的自然条件
D:土地等级的差别
答案:C
解析:本题考察重点是对“垄断地租”的掌握。

垄断地租的形成，除了土地所有权垄断这个前提外，还因某些土地具有的特殊的自然条件。

具有特殊自然务件的土地能够生产某些特别名贵而又非常稀缺的产品。

因此，本题的正确答案为C。

40、( )地租理论是城镇土地估价的基本理论依据之一
A:马克思
B:资产阶级古典经济学家
C:资产阶级庸俗经济学家
D:西方新古典主义城市
答案:A
解析:本题考察重点是对“建筑地段地租”的掌握。

由于存在着土地所有权的不同主体及其垄断，以及土地所有权与使用权的分离，社会主义条件下，仍然存在绝对地租、级差地租和垄断地租等多种地租形式，因此，马克思地租理论仍是城镇土地估价的基本理论依据之一。

因此，本题的正确答案为A
41、对于商业用地来讲，( )是决定其使用价值的主要因素
A:开发程度
B:土地用途
C:周边环境
D:可及性
答案:D
解析:本题考察重点是对“路线价法的概念”的掌握。

可及性可以视为区位条件的一种表示，因此对于商业用地来讲，可及性是决定其使用价值的主要因素。

因此，本题的正确答案为D。

42、( )是指土地的基础设施建设和开发状况
A:土地建设状况
B:基础和公用设施条件
C:环境质量
D:土地开发程度
答案:D
解析:本题考察重，点是对“土地开发费”的掌握。

在计算土地开发费过程中，首先必须准确确定土地开发程度。

所谓土地开发程度，是指土地的基础设施建设和开发的状况，一般包括道路、供电、供水、通讯、排水、通气、供暖和场地是否平整等，这就是通常所说的“七通一平”。

因此，本题的正确答案为D
43、基准地价是不同用途土地分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域的( )
A:基准地价
B:标准地价
C:平均价格
D:买卖价格
答案:C
解析:本题考察重点是对“我国土地价格的主要类型’’的掌握。

基准地价是“在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格”。

因此，本题的正确答案为c
44、关于征地费用各项标准《土地管理法》有明确规定：每一个需要安置的农业人口的安置补偿费标准为该耕地被征用前3年平均年产值的( )倍
A:3～5
B:4～5
C:4～6
D:6～10
答案:C
解析:本题考察重点是对“土地取得费”的掌握。

根据《土地管理法》的中第四十七条规定：征用耕地的补偿费，为该耕地被征用前3年平均产值的6～10倍；征用耕地的安置补偿费，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。

每一个需要安置的农业人口的安置补偿费标准，为该耕地被征前3年平均年产值的4～6倍。

因此，本题的正确答案为C
45、( )修正是市场比较法中的一个基本修正
A:区域因素
B:期日
C:个别因素
D:使用年限
答案:A
解析:本题考察重点是对“区域因素比较与修正”的掌握。

通过对区域因素的修正，可以将交易案例土地与待估宗地由于地区特性不同产生的价格差异剔除掉。

所以，区域因素修正是市场比较法中的一个基本修正，也是市场比较法的难点和重点之一。

因此，本题的正确答案为A
46、下列对土地价格和商品价格特性的比较，正确的有( )
A:表示方式相同
B:价格基础不同
C:形成时间不同
D:市场结构相同
E:折旧现象不同
答案:B,C,E
解析:本题考察重点是对“土地价格的特征”的掌握。

由于土地具有不同于一般商品的特殊性，因此，土地价格与一般物价相比，有其自身的特性。

(1)表示方式不同，(2)价格基础不同，所以选项B正确；(3)形成时间不同，所以选项C正确；(4)土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定；(5)地价主要由地产需求决定；
(6)地价具有明显的地区性和个别性；(7)地价呈明显上升趋势；(8)市场结构不同；(9)折旧现象不同，所以选项E 正确。

因此，本题的A确答案为BCE
47、土地的特点有( )。