关于地铁车辆段预留上盖开发机电条件原则的研究

关于地铁车辆段预留上盖开发机电条件
原则的研究
前言：地铁车辆段建设与车辆段上盖开发存在时间的差异，须在地铁车辆段
建设期间，预留未来车辆段上盖开发的机电条件。

一、地铁车辆段建设与上盖开发时序的差异
地铁车辆段的建设历经选址、征拆、勘察、设计、施工、竣工开通等阶段，
一般历时4~5年的时间。

车辆段上盖开发，即在地铁车辆段上方建设大盖板，作为日后上盖开发的地基，再向上建设进行住宅或商业等开发建设。

车辆段上盖开发一般通过招拍挂拿
地后方可进行开发建设，那基本上在地铁车辆段建设完成后才开始进行上盖开发。

在这个时间段里面，整个区域发展的情况，房地产市场的客户需求都有比较
大的变化。

在此情况下，必须在地铁车辆段建设期间，将上盖开发未来无法拆改
实现的功能提前预留到位。

在地铁车辆段建设时，就需要布置上盖开发的方案，在相关柱位预留好上盖
开发的荷载。

而地铁车辆段的盖板面积达十几万平方，正下方是已在运营中的地
铁线路，上盖开发的机电管线是不能通过正下方地铁的运营空间。

这不仅涉及相
关的产权还涉及地铁运营安全和消防安全等。

因此上盖开发项目的所有管线必须
从盖板三个方向布置，在盖板边界外下地到达市政管网。

二、地铁车辆段为上盖开发须预留的管线分析
（一）车辆段的建设时点情况
某车辆段西侧紧挨河涌和高速路，南侧和东侧均为厂房，北侧接市政道路。

在车辆段下方与车辆段垂直方向设有箱渠、下穿隧道和河涌。

周边的市政条件唯有北侧接市政道路的进口。

该车辆段在2013年开始进入地铁建设阶段。

（二）上盖开发的概念方案
该车辆段上盖开发在端部设置高层住宅，在靠近咽喉区位置设置幼儿园、中小学及会所等公共活动场所。

整个盖板宽度约为310米，长度约为765米。

（三）周边的市政条件
当年上盖开发咨询的周边市政条件如下：
1、市政给水、污废水、弱电线缆从北侧的市政路接入
2、雨水就近排入河涌
3、外电在地铁咽喉区中间设的变电站取电
整个车辆段的进出通道只有北侧接的市政道路，该进出通道属于地铁运营通道，投入运营后，不能开挖，以免影响地铁应急抢险。

（四）各类管线预留分析
1、给水：未来周边规划存在较大的不确定性。

若上盖开发时，周边道路出口无法接通，必须从北侧接入。

因此，须提前在该通道上预埋上盖开发项目的给水管，自北侧市政接入。

2、污废水：与给水的情况一致，须提前在该通道上预埋了上盖开发项目的排水管，自北侧市政接入口到项目的中端（即地铁运营区内预留）。

3、雨水：由于本项目西侧、北侧均有河涌，雨水可以通过周边收集后直接排入河涌。

为节省投资以及对于难以排出的局部部分（涉及地铁区域）则与地铁雨水排水系统共用排放。

因此，雨水无须做预留。

4、外电：未来上盖项目所在的区域变电站将设在地铁咽喉区中间。

但该变电站的建设时序比较靠后，同时从变电站出线的通道也须通过地铁的通道到达项目边。

因此，须提前在该通道上预埋上盖开发项目的外电管廊，自咽喉区变电站位置到上盖开发的北侧。

5、通信等弱电线路：与给水的情况一致。

因此，须提前在该通道上预埋上盖开发项目的弱电管廊。

三、上盖开发项目开发实际情况
2019年开始，盖下地铁开始运营服务市民。

上盖开发项目进入建设阶段。

上盖开发方案根据项目升级优化的需求，对原开发方案进行了局部调整，同时周边市政条件也发生变化。

市政接入点增加了部分市政接入位置。

如下：
1、市政给水点可从项目东侧支路进入项目。

2、污废水排水点可从项目南侧村工业园区以及东侧支路进入项目。

3、区域变电站建设时间较晚。

其他的条件未有变化。

最终的预留条件应用情况
1、给水：因在项目东侧新增了市政给水点，根据自来水公司的相关设计规
范和管理准则要求，计量水表须设在用地红线边，以便读数抄表。

项目大部分建
筑可通过该位置引入市政给水进行供给处理。

但五期因距离过长，须从北侧引入
市政给水点，沿用原预留的埋地给水管道。

2、污废水：因项目南侧及东侧新增了市政排污接入点，项目部分建筑污废
水可通过该两处的排水点排出。

但项目北侧建筑及五期的建筑因距离过长，管线
因坡度、河涌、箱渠、下穿隧道等影响，无法排至该两处新增排水点，沿用原预
留的污废水埋地管排至北侧的市政管网。

3、外电：因区域变电站的建设时间较晚，无法满足上盖开发一期、二期的
开发交楼时间要求，因此上盖开发项目一、二期通过从其他区域拉电供给。

但后
续均可以应用。

4、通信等弱电线路：通信等弱电线路，全部从北侧引入，沿用原预留的弱
电管沟铺设至项目。

四、地铁车辆段预留上盖开发机电条件的预留考虑
经过上述车辆段的建设情况，原预留的管线管廊全部都应用，这对于上盖开
发项目在建设阶段大大地减小了对地铁运营的正常运作的影响及安全隐患。

因此，在车辆段建设阶段，综合考虑上盖开发预留机电条件是非常必须的。

在地铁车辆段建设阶段，须统筹考虑上盖开发项目的概念设计方案。

在概念
方案的总体布置原则下，梳理上盖开发项目的各市政机电需求。

咨询并了解外部
市政的接入点位及布置要求。

清楚了解车辆段的建筑设计情况（包括地下河涌、
下穿隧道、地铁各区域的功能需求、围蔽的安全管控需求等）以及车辆段管线设
计情况。

协调明确盖上和盖下的管线排布原则和需求，尽量做到上盖开发项目的
管线均在地铁运营范围外，以便日后双方的各自维护，并确定各自建设的空间和
范围，以预留日后上盖开发建设的管线空间。

对于必须在地铁运营区范围内的，
则必须提前进行相关管线的预埋，以最大程度减少对地铁运营的正常运作的影响
及安全隐患问题。

目前，随着更多的开发商进入地铁TOD的开发建设，尤其是车辆段上盖开发，对车辆段盖板及预留条件的要求越来越高。

广州地铁正在在不断地深化和优化盖
板相关的预留设计标准要求，以期打造越来越白地化的盖板（上盖开发的基础平面），以使后续的上盖开发拥有更大的开发自由度。