房地产账务处理.

房地产账务处理.
不同情形下的会计处理 1.利用开发完成或部分完成的楼宇内的商品房装修、装饰后
使用的营销设施的会计处理。

根据国税发[2021]31号文件的规定，计入开发间接费用核算的营销设施建造费，包括项目小区楼宇之内的装饰、装修费用和楼宇之外的售楼部、样
板间等营销设施的建造费用。

将楼宇之内的商品房临时作为售楼部、样板间使用，因其本
身就属于特定的成本对象，所以其建造成本按照正常的开发产品核算，其装修、装饰费用
若不能判断未来是否可以随同商品房主体一并出售，应归属于开发间接费用核算。

例如：A房地产企业在开发的B小区某栋楼宇间开设样板间，建造成本50万元，装饰、装修后对外开放，样板间装饰、装修支出30万元。

(1)建造成本50万元计入该套样板间的“开
发成本”，对于装饰、装修的费用30万元，如果能够判断未来随同该套商品房一并出售，则可以计入该套样板间“开发成本”，反之，则计入“开发间接费用”核算。

(2)“开
发间接费用”归集的成本费用按期结转到“开发成本――开发间接费用”科目。

(3)当
样板间与其他商品房一起竣工验收时，从“开发成本”转入“开发产品”科目。

(4)当
样板间销售，结转收入和成本时，其成本从“开发产品”转入“主营业务成本”。

(5)
当样板间转作自用时，其成本从“开发产品”转入“固定资产”。

(6)当样板间未来出
租时，其成本从“开发产品”转入“投资性房地产”。

“开发间接费用”应当按
照国税发[2021]31号文件第二十九条的规定，对于共同成本和不能分清负担对象的间接成本，按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法包括占地面积法、
建筑面积法、直接成本法、预算造价法，企业根据需要可以自行确定。

另外，房地产企
业由“开发产品”转入“固定资产”或“投资性房地产”的商品房之后又销售的，需要注
意国税发[2021]31号文件第二十四条的规定，即企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。

2.利用开发小区内楼宇之
外的明显位置建造临时设施(例如售楼部、样板间)作为营销设施使用的会计处理。

作为
售楼部、样板间使用的临时设施，按照《企业会计准则》，其发生的建设成本及装修费用
在“在建工程”科目核算。

完工后，其成本从“在建工程”转入“开发间接费用”，如果
非自用或出租，也可以按照国税发[2021]31号文件的规定，直接计入“开发间接费用”核算。

3.利用开发小区内的配套设施(例如会所)装修、装饰后作为营销设施临时使用的会
计处理。

房地产企业除利用开发的商品房、临时建筑作为营销设施之外，比较多见的还
有利用开发小区之内的规划建造的会所、物业场所在销售阶段作为项目的营销设施使用。

这种类型的营销设施其最终用途是小区规划设计已经确定的，即便临时作为项目营销设施
使用，也不可以直接计入“开发间接费用”核算，而需要根据国税发
[2021]31号文件第十七条的规定处理。

企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理： (1)属于
非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公
共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

(2)属于营利性的，
或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其
他单位的，应当单独核算其成本。

除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按
建造开发产品进行处理。

例如：A房地产企业在开发的B项目小区中心位置，按照规划
建造会所一座，装修后暂时作为售楼部使用。

售楼部利用会所作为营销设施，会计和税
务处理的原则就是要根据以上规定，区分该会所的建造性质，分别适用不同的方式： (1)如果该会所属于不能有偿转让的公共配套设施，符合国税发[2021]31号文件第十七条第一款的规定，例如产权归全体业主所有，则该会所的建造费用计入公共配套设施费进行会计
处理。

(2)如果该会所属于未来出售转让的公共配套设施，符合国税发[2021]31号文件
第十七条第二款的规定，则将该会所视为独立的开发产品和成本计算单位，按照开发成本
的具体成本项目设置会计科目进行明细分类核算。

销售时，按销售不动产征收相应的营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、土地增值税、
印花税等。

(3)如果该会所属企业自用，则成本通过“在建工程”归集，完工后，
转入“固定资产”或“投资性房地产”科目。

会所自用，相应要征收房产税和土地使用税。

出租使用的话，则要征收营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、房产税、土地使用税、印花税等。

4.开发小区之外的人口活跃密集区设置的销售网点等营销设施的会计处理。

房地产企业除在项目小区内设置建造的营销设施外，还有可能在项目小区之外的人
口活跃密集区设置项目展示区、接待处、售楼部等。

这些设施有可能是房地产企业租入使用，也有可能为自建行为。

在项目小区之外的营销设施销售环节中发生的成本费用，无论
税务处理还是会计处理，都应当通过“营业费用”或“销售费用”反映，如果属于企业自
建构成的固定资产，由此计提的折旧，计入“营业费用”或“销售费用”处理 1、资产类
主要会计科目核算：（1）现金从银行提取现金借：现金贷：银行存款支
取现金或是预支现金借：其他应收账――XX成本类或材料类科目贷：现金（2）银行存款（3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供
出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。

①出售租赁商
品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票）借：应
收账款――XX公司或个人贷：主营业务收入②出让材料而应收取的未收款
项借：应收账款――XX公司贷：其他业务收入收回款项时：借：银行存款贷：应收账款（4）坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，
主要有两种核算方法：一种直接转销法，二是备抵法提取坏账准备金借：管理费用贷：坏账准备发生坏账时借：坏账准备贷：应收账款收回已转销的应收账款借：应收账款贷：坏账准备借：银行存款贷：应收账款（5）应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。

销售商品房而收到的商业
汇票借：应收票据――XX公司贷：主营业务收入商业汇票到期：若为无息商业汇票（所附单据：销售发票、双方协议）借：银行存款贷：应收账款若为有
息商业汇票借：银行存款贷：应收票据――XX公司财务费用（6）预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包
单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。

①预付给承包单位的工程款和备料款
（所附单据：付款申请书、付款单）借：预付账款――预付承包单位款贷：银行
存款拔付承包单位抵作备料款的材料借：预付账款――预付承包单位款贷：库
存材料企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单）
借：开发成本贷：应付账款――应付工程款同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和
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