2017年福建省房地产估价师《理论与方法》：价值类型考试试题

2017年福建省房地产估价师《理论与方法》：价值类型考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于__。

A．交通的通达程度
B．物业的规模大小
C．人口的分布密度
D．居民的购买能力
2、开发商在申请领取施工许可证时，若建设期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的__。

A．20%
B．30%
C．40%
D．50%
3、确定城市性质一般采用的方法。

A：几何分析
B：定性分析
C：定量分析
D：定性分析和定量分析相结合
E：执行层的组织协调
4、房地产投资决策分析主要包括和项目财务评价两个部分。

A：价格分析
B：市场分析
C：产品分析
D：成本分析
E：借款合同
5、对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用（）和长期趋势法相结合进行估算。

A．比较法
B．收益法
C．成本法
D．路线价法
6、不属于影响消费者购买因素的是。

A：经济因素
B：社会因素
C：个人因素
D：理性因素
E：借款合同
7、小区内停车场建设费属于。

A：公共配套设施建设费
B：建筑安装工程费
C：基础设施建设费
D：物业管理维修资金
E：借款合同
8、在某城市住房市场中，已批准预售的商品房为200万，其中，小户型住房为80万，中等户型为100万，大户型为20万，研究各类户型住房在该市批准预售住房中的比例，需要运用的统计指标性质是。

A：比例相对指标
B：结构相对指标
C：比较相对指标
D：强度相对指标
E：执行层的组织协调
9、关于个人住房公积金的税收政策，下列说法中正确的是__。

A．因为住房公积金是政策性资金，所以实行全部免税政策
B．个人提取住房公积金账户内的存储余额，按比例计征个人所得税
C．个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息收入计征个人所得税D．职工个人及其单位超过国家或地方政府规定的比例缴付的住房公积金，应将其超过部分并人个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税
10、已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。

现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。

运用“四三二一”法则，地块乙的总地价为__万元。

A．65.4
B．81.8
C．87.2
D．109.0
11、收益年限为无限年，净收益在前9年有变化的公式为（）。

A.选项A
B.选项B
C.选项C
D.选项D
12、某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2．4万元，该房地产的合理经营期限为年。

A：10．0
B：12．5
C：13．5
D：40．0
E：工业用地的监测点评估价格
13、下列关于企业利润和收入的表达中，正确的是。

A：企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次
B：经营收入=销售收入+出租收入
C：销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入
D：可分配利润=税后收入-未分配利润
E：借款合同
14、在需求曲线图上，需求曲线是一条倾斜的曲线。

A：自左上方向左下方
B：自左上方向右下方
C：自右上方向右下方
D：自右上方向左下方
E：执行层的组织协调
15、以下不属于现代房地产周期研究结论的是__。

A．经济扩张与创造就业不再是线性关系
B．经济复苏不会立即导致新建筑的产生
C．房地产市场呈现自我修正的周期性
D．就业机会增加与空间需求不再同比增长
16、一份合格的房地产估价报告，应由负责该估价项目的至少__名注册房地产估价师签名，并加盖估价机构公章。

以估价机构的名义出具。

A．1
B．2
C．3
D．4
17、下列使用条件，不属于主要为城市规划设计的条件。

A：用途
B：建筑规模
C：容积率
D：绿地率
E：工业用地的监测点评估价格
18、房地产估价可以认为是__。

A．一种定价
B．对估价对象可实现价格的保证
C．可以取代当事人的某种民事权利
D．为当事人提供公平可信的价格参考依据
19、根据所有权的结构，房地产企业不包括__。

A．中介公司
B．独资企业
C．有限责任公司
D．股份有限公司
20、判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地__部门出具证明。

A．城市房地产行政主管部门
B．城市房屋拆迁管理部门
C．城市规划行政主管部门
D．城市建设行政主管部门
21、房地产投资决策分析主要包括市场分析、__和投资决策三部分工作。

A．价格分析
B．项目财务评价
C．产品分析
D．成本分析
22、俗称“保户”指的是。

A：保险人
B：被保险人
C：投保人
D：受益人
E：执行层的组织协调
23、依法不能免征房产税的房屋是__。

A．政府机关的办公楼
B．武警部队的营房
C．个人自住的住房
D．百货公司的商场
24、在资产负债表的编制中，根据几个账户的期末余额合计数填列的是__项目。

A．短期投资
B．累计折旧
C．未分配利润
D．存货
25、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。

假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为万元。

A：1838.00
B：1844.55
C：1845.87
D：1850.00
E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、物业投资者能够容忍较低投资收益率的原因是物业投资__。

A．能够保值和增值
B．受通货膨胀的影响
C．贷款利率较低
D．经营成本较低
2、住房公积金管理中心要设立住房公积金个人明细账，实行三级明细核算，即。

A：住房公积金总账核算
B：住房公积金单位账户核算
C：住房公积金个人账户核算
D：住房公积金分账核算
E：住房公积金综合核算
3、某国的现金流通量为4000万亿元，单位和个人的活期存款为1000万亿元，单位和个人的定期存款为2000万亿元，其他存款为500万亿元，则该国的狭义货币为万亿元。

A：4000
B：5000
C：7000
D：7500
E：执行层的组织协调
4、下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有。

A：建筑平面布置
B：朝向、楼层
C：环境景观
D：土地开发程度
E：房屋完损等级
5、当出现下列情形时，买受人主张瑕疵请求权遇到障碍。

A：委托人、拍卖人无过错
B：委托人、拍卖人有过错
C：买受人过错
D：声明不保证
E：声明保证
6、搜集交易实例搜集的内容一般必须包括。

A：交易双方的基本情况和交易目的
B：交易实例房地产的状况
C：成交日期、成交价格、交易情况
D：交易期限长短
E：办理房地产交易手续的情况
7、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积波及系数计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30 ㎡，外墙面积6 ㎡，单元间分隔墙面积8 ㎡，公摊面积3 ㎡。

那么，可出租面积应为㎡。

A：33
B：40
C：43
D：47
E：借款合同
8、在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为（）阶段。

A．租金增长率上升
B．新增供给小于新增需求
C．新开工项目增加
D．租金增长率下降
9、具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物指的是写字楼。

A：甲级
B：乙级
C：丙级
D：丁级
E：借款合同
10、根据拍卖方式不同可将减价拍卖分为。

A：人工式拍卖
B：电子式拍卖
C：无声拍卖
D：有声拍卖
E：现场拍卖
11、房产项目测绘，是指在房地产权属管理、开发经营以及其他房地产活动过程中需要测绘等开展的测绘活动。

A：房产分幅平面图
B：房产分丘平面图
C：房产分层分户平面图
D：房产分丘平面图相关的图、表、册、簿、数据
E：房产分层分户平面图相关的图、表、册、簿、数据
12、__是市场上规模较大，易于识别的顾客群体。

A．弥隙市场
B．细分市场
C．主流市场
D．消费市场
13、直线趋势法公式y=a+bx中，x表示__。

A．价格
B．常数
C．价格变动率
D．时间
14、临时使用土地的期限，最多不得超过__，并不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性活动，不得修建永久性建筑。

A．1年
B．2年
C．3年
D．4年
15、下列职能中，属于保险基本职能的是__。

A．分散危险
B．融通资金
C．防灾防损
D．分配资金
16、下列房地产中，一般情况下适用市场法估价的有。

A：标准厂房
B：房地产开发用地
C：行政办公楼
D：写字楼
E：在建工程
17、下列说法不正确的是__。

A．完整的所有权包含占有、使用、收益、处分等四项权能，这四项权能可以与所有权发生分离
B．共同共有与按份共有的最显著区别在于：共同共有是平等地共有
C．不动产所有权包括土地所有权和房屋所有权等
D．建筑物区分所有权人转让其专有部分所有权的，其对共同共有享有的共有权利以及对该建筑物及其附属设施享有的共同管理的权利，视为一并转让
18、根据偿还期限的长短，债券可分。

A：短期债券
B：中期债券
C：长期债券
D：公债券
E：永久债券
19、工程量计算顺序中，下列属于分部分项工程计算顺序。

A：按施工顺序计算法
B：按“基础定额”和“计价规范”顺序计算法
C：按顺时针方向计算法
D：按“先横后竖、先上后下、先左后右”计算法
E：按图纸分项编号顺序计算法
20、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。

其中，属于经济折旧的有__。

A．功能落后
B．功能缺乏
C．环境污染
D．交通拥挤
E．正常使用的磨损
21、房地产专业估价的基本前提是__。

A．具有独一无二的特性
B．具有独一无二的特性，但价值量不大
C．价值量大
D．同时具有独一无二的特性和价值量
22、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是__。

A．某标准厂房
B．某酒厂厂房
C．某待出让土地
D．某写字楼
23、下列关于潜在毛租金收入的说法，不正确的是__。

A．物业可以获取的最大租金收入即潜在毛租金收入
B．它等于物业内部可出租面积与最大可能租金水平的乘积
C．能够改变它的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化
D．它代表物业实际获取的收入
24、当前我国缴存住房公积金的对象主要包括。

A：国家机关及其离休职工
B：国有企业及其退休职工
C：城镇集体企业及其在职职工
D：外商投资企业及其在职职工
E：城镇私营企业及其在职职工
25、市场定位的方式有。

A：避强定位
B：重新定位
C：跟随定位
D：差异定位
E：对抗定位。