房地产上市企业偿债能力的预测研究
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46.718%*Y2 二、实证检验与分析 （一）统计检验 1.sig 检验。sig 检验说明：sig 值用来表示显著性，研
究认为平均值相等的可能性还是比较大的，说明差异不 呈现显著性。反之，如果 sig 值小于 0.05，则可以认为差 异呈现显著性。从图 1 中可以得出结论，自变量中只有 X1、X2、X5的 sig 的值小于 0.05，那么可以说明 X1、X2、X5与 Y 呈现显著性，X3、X4没有呈现显著性。
图 1 sig 值与标准值比较
2. 相关性检验。相关性检验是对两个或者多个变 量元素的相关程度进行检验，本文利用 SPSS19.0 软件进 行计算，来说明负债融资来源结构与所有者权益比率之 间存在线性相关的关系，证明建模存在的合理性，因为 两个变量之间只有存在相关性，才能够进行计算。
表 3 相关性检验
（二）结果分析 从短期与长期偿债能力来看，企业的财务风险主要 取决于房地产上市公司的资产投资与筹资来源。一般 情况而言，流动资产大于流动负债，即企业的非流动资 金全部来自于长期资金，还有一部分长期资金用于流动 资产，这种方式会使企业的营运资金较多，财务风险较 低，但是如果长期以长期资金满足短期资金的占用需 求，会提高企业的资本成本。有的房地产上市公司会使 流动负债大于流动资产，即非流动资产所占用的资金一 部分来自于流动负债，流动负债即满足于流动资产又满 足于非流动负债。这种方式虽然可以减低企业的资本 成本，但是如果长期让非流动资产占用流动负债，当偿 还债务时资金难以周转，便加大了企业的财务风险。 三、建议 （一）优化企业融资结构 一方面，拓宽融资渠道，改变企业的负债融资结构； 另一方面，保证融资渠道畅通，保证金融市场安全与完善， 建立与完善配套设施，以此优化企业负债融资结构。 （二）规范融资信用评价体系 随着金融市场的快速发展和政府宏观调控下的市 场经济的深入，监管部门更多的使用到融资信用评价。 而且，随着房地产企业的发展与完善，对于评价结果也 更加重视。因此，需要建立一个动态化、多维化的融资 评价体系。在现阶段所拥有的第三方评级基础上，逐渐 发展内部的评级机构，最后由政府进行评级把关，做到 融资评级信用准确无误。对企业信用评价的内容进行 扩充，根据融资市场以及和宏观经济状况，建立定期与 不定期的融资信用评价制度，充分反映出企业的盈利能 力、偿债能力和营运能力。
Liaoning Economy
房地产上市企业 偿债能力的预测研究
◎乔 瑞 董焕影
〔内容提要〕 房地产上市企业的偿债能力是反映财务灵活性与偿还债务的水平评价，分析偿债能力有利于正确评价房地产上市公司的经 营状况，帮助企业经营者作出正确的决策。因此，以 16 家房地产上市公司 2012—2017 年的年报数据为例，采用因子分析法，分析影响房地 产上市企业偿债能力的财务指标，构建衡量偿债能力的主成分分析模型，对房地产上市公司的偿债能力进行预测、评估，以此来提升房地产 上市公司经营绩效的能力。 〔关键词〕 偿债能力 因子分析法 房地产 DOI:10.14041/ki.1003-4617.2019.06.013
国内外学者对企业偿债能力已做了大量的研究。 根据破产成本理论，房地产上市公司高层为了规避债务 风险会降低企业的债务融资比率，盲目的降低负债融资 比率有时并不能规避风险，反而会加速企业的破产。对 资本融资结构分析进行理论研究，采用固定效应面板分 析的方法，分析出我国上市公司资本融资结构是影响企 业偿债能力的主要因素，并采用 GMM 的估计方法，得出 最佳融资结构比例。
以 16 家房地产上市企业 2012—2017 年年报数据为 依据，构建衡量偿债能力的评价分析模型，对其融资结 构与偿债能力进行实证研究，提高房地产上市企业的经 营绩效。
一、研究设计 （一）变量设计 选取偿债能力指标作为因变量，利用因子分析法选
取出流动比率、速动比率、现金流动比率、固定长期适合 率和利息保障倍数为短期与长期偿债能力评价指标。 房地产企业融资结构由负债融资与权益融资组成，以资 产负债率与权益乘数作自变量，构建衡量偿债能力的评 价分析模型。
Pearson Y
X1 0.513
X2 -0.453
X3 -0.325
X4 -0.15
X5 0.215
从表 3 中研究得出，X1、X2、X3、X4、X5都与 Y 成线性相 关的关系，其中 X1与 Y 呈现出更为强烈的线性相关的关 系。在表格中已经计算出我们想要的数据，可以发现 X2、X3、X5都通过了在显著水平 0.05 下的相关性检验，可 以说对于所有者权益比率来讲，应付账款、预收账款以 及其他都对其产生了影响，并且都在合理的范围内，检 验合格，公式存在有其合理性。通过表格中的数据得 出，对于所有者权益比率影响的主要成分是应收账款。
随着经营观念和经营意识的不断转变，投资者、经 营者和债权人对于企业的偿债能力愈发关注。偿债能 力是企业偿还其债务的能力，通过分析公司的偿债能 力，能够揭示一个企业的财务状况、财务风险和筹资能 力，为企业的理财活动提供参考价值。在市场加强调控 和金融监管的背景下，房地产企业的债务到期量大，外 部融资规模大，融资成本高。因此，房地产上市企业的 偿债能力与企业经营绩效密切相关，企业的偿债能力严 重影响着企业的生存与发展。
表 1 变量的定义
因变量 自变量
关键指标 流动比率 速动比率 现金流动比率
固定长期适合率
利息保障倍数 资产负债率 权益乘数
公式 流动资产/流动负债 速动资产/流动负债 货币资金/流动负债 固定资产账面价值/ （所有者权益+非流动负债） 息税前利润/利息支出
总负债/总资产 总资产/所有者权益
（二）企业偿债能力影响因素分析 采用因子分析法对评价指标计算，构建衡量偿债能 力的主成分分析模型，模拟房地产企业融资结构变化对 企业偿债能力的影响，充分考虑房地产企业偿债能力受 到的各种影响。 KMO 测度和巴特利球型检验（见表 2）。根据 KMO 测度和巴特利球型检验，被解释变量的 KMO 的数值为 0.704，大于0.5，Bartlett 球型检验的数值为 2622.613，在 自由度为 10 时达到显著水平，说明被解释变量适合因子 分析。
36
对策研究
表 2 KMO 测度和巴特利球型检验
KMO Bartlett 检验
近似卡方 df sig
0.704 2622.613
率与权益乘数 作为主成分因子，其初始特征值为 3.548 和 1.086，方差 的贡献率为 53.282%和 46.718%，处于合理的范围内。 最终根据以上结果和成分的系数得出主成分 Y1与 Y2，并 构造偿债能力 Y：Y1=0.301*X1 + 0.498*X2 + 0.376*X30.165*X4- 0.180*X5； Y2=- 0.128*X1- 0.200*X20.175*X3 + 0.678*X4 + 0.459*X5；Y=53.282% *Y1 +
究认为平均值相等的可能性还是比较大的，说明差异不 呈现显著性。反之，如果 sig 值小于 0.05，则可以认为差 异呈现显著性。从图 1 中可以得出结论，自变量中只有 X1、X2、X5的 sig 的值小于 0.05，那么可以说明 X1、X2、X5与 Y 呈现显著性，X3、X4没有呈现显著性。
图 1 sig 值与标准值比较
2. 相关性检验。相关性检验是对两个或者多个变 量元素的相关程度进行检验，本文利用 SPSS19.0 软件进 行计算，来说明负债融资来源结构与所有者权益比率之 间存在线性相关的关系，证明建模存在的合理性，因为 两个变量之间只有存在相关性，才能够进行计算。
表 3 相关性检验
（二）结果分析 从短期与长期偿债能力来看，企业的财务风险主要 取决于房地产上市公司的资产投资与筹资来源。一般 情况而言，流动资产大于流动负债，即企业的非流动资 金全部来自于长期资金，还有一部分长期资金用于流动 资产，这种方式会使企业的营运资金较多，财务风险较 低，但是如果长期以长期资金满足短期资金的占用需 求，会提高企业的资本成本。有的房地产上市公司会使 流动负债大于流动资产，即非流动资产所占用的资金一 部分来自于流动负债，流动负债即满足于流动资产又满 足于非流动负债。这种方式虽然可以减低企业的资本 成本，但是如果长期让非流动资产占用流动负债，当偿 还债务时资金难以周转，便加大了企业的财务风险。 三、建议 （一）优化企业融资结构 一方面，拓宽融资渠道，改变企业的负债融资结构； 另一方面，保证融资渠道畅通，保证金融市场安全与完善， 建立与完善配套设施，以此优化企业负债融资结构。 （二）规范融资信用评价体系 随着金融市场的快速发展和政府宏观调控下的市 场经济的深入，监管部门更多的使用到融资信用评价。 而且，随着房地产企业的发展与完善，对于评价结果也 更加重视。因此，需要建立一个动态化、多维化的融资 评价体系。在现阶段所拥有的第三方评级基础上，逐渐 发展内部的评级机构，最后由政府进行评级把关，做到 融资评级信用准确无误。对企业信用评价的内容进行 扩充，根据融资市场以及和宏观经济状况，建立定期与 不定期的融资信用评价制度，充分反映出企业的盈利能 力、偿债能力和营运能力。
Liaoning Economy
房地产上市企业 偿债能力的预测研究
◎乔 瑞 董焕影
〔内容提要〕 房地产上市企业的偿债能力是反映财务灵活性与偿还债务的水平评价，分析偿债能力有利于正确评价房地产上市公司的经 营状况，帮助企业经营者作出正确的决策。因此，以 16 家房地产上市公司 2012—2017 年的年报数据为例，采用因子分析法，分析影响房地 产上市企业偿债能力的财务指标，构建衡量偿债能力的主成分分析模型，对房地产上市公司的偿债能力进行预测、评估，以此来提升房地产 上市公司经营绩效的能力。 〔关键词〕 偿债能力 因子分析法 房地产 DOI:10.14041/ki.1003-4617.2019.06.013
国内外学者对企业偿债能力已做了大量的研究。 根据破产成本理论，房地产上市公司高层为了规避债务 风险会降低企业的债务融资比率，盲目的降低负债融资 比率有时并不能规避风险，反而会加速企业的破产。对 资本融资结构分析进行理论研究，采用固定效应面板分 析的方法，分析出我国上市公司资本融资结构是影响企 业偿债能力的主要因素，并采用 GMM 的估计方法，得出 最佳融资结构比例。
以 16 家房地产上市企业 2012—2017 年年报数据为 依据，构建衡量偿债能力的评价分析模型，对其融资结 构与偿债能力进行实证研究，提高房地产上市企业的经 营绩效。
一、研究设计 （一）变量设计 选取偿债能力指标作为因变量，利用因子分析法选
取出流动比率、速动比率、现金流动比率、固定长期适合 率和利息保障倍数为短期与长期偿债能力评价指标。 房地产企业融资结构由负债融资与权益融资组成，以资 产负债率与权益乘数作自变量，构建衡量偿债能力的评 价分析模型。
Pearson Y
X1 0.513
X2 -0.453
X3 -0.325
X4 -0.15
X5 0.215
从表 3 中研究得出，X1、X2、X3、X4、X5都与 Y 成线性相 关的关系，其中 X1与 Y 呈现出更为强烈的线性相关的关 系。在表格中已经计算出我们想要的数据，可以发现 X2、X3、X5都通过了在显著水平 0.05 下的相关性检验，可 以说对于所有者权益比率来讲，应付账款、预收账款以 及其他都对其产生了影响，并且都在合理的范围内，检 验合格，公式存在有其合理性。通过表格中的数据得 出，对于所有者权益比率影响的主要成分是应收账款。
随着经营观念和经营意识的不断转变，投资者、经 营者和债权人对于企业的偿债能力愈发关注。偿债能 力是企业偿还其债务的能力，通过分析公司的偿债能 力，能够揭示一个企业的财务状况、财务风险和筹资能 力，为企业的理财活动提供参考价值。在市场加强调控 和金融监管的背景下，房地产企业的债务到期量大，外 部融资规模大，融资成本高。因此，房地产上市企业的 偿债能力与企业经营绩效密切相关，企业的偿债能力严 重影响着企业的生存与发展。
表 1 变量的定义
因变量 自变量
关键指标 流动比率 速动比率 现金流动比率
固定长期适合率
利息保障倍数 资产负债率 权益乘数
公式 流动资产/流动负债 速动资产/流动负债 货币资金/流动负债 固定资产账面价值/ （所有者权益+非流动负债） 息税前利润/利息支出
总负债/总资产 总资产/所有者权益
（二）企业偿债能力影响因素分析 采用因子分析法对评价指标计算，构建衡量偿债能 力的主成分分析模型，模拟房地产企业融资结构变化对 企业偿债能力的影响，充分考虑房地产企业偿债能力受 到的各种影响。 KMO 测度和巴特利球型检验（见表 2）。根据 KMO 测度和巴特利球型检验，被解释变量的 KMO 的数值为 0.704，大于0.5，Bartlett 球型检验的数值为 2622.613，在 自由度为 10 时达到显著水平，说明被解释变量适合因子 分析。
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对策研究
表 2 KMO 测度和巴特利球型检验
KMO Bartlett 检验
近似卡方 df sig
0.704 2622.613
率与权益乘数 作为主成分因子，其初始特征值为 3.548 和 1.086，方差 的贡献率为 53.282%和 46.718%，处于合理的范围内。 最终根据以上结果和成分的系数得出主成分 Y1与 Y2，并 构造偿债能力 Y：Y1=0.301*X1 + 0.498*X2 + 0.376*X30.165*X4- 0.180*X5； Y2=- 0.128*X1- 0.200*X20.175*X3 + 0.678*X4 + 0.459*X5；Y=53.282% *Y1 +